When vi var i färd med bygga vårt drömhem, vi förväntade oss ganska bra att gå över budgeten. Genom att veta detta försökte vi minska kostnaderna så mycket vi kunde. Den enda kostnad som vi visste att vi absolut måste undvika var PMI (Private Mortgage Insurance). Nyligen hade jag en läsarfråga som också gällde PMI: Joe A. vill veta:
Jag har haft min inteckning i 2 år och vill bli av med min PMI. Långivaren sa till mig att jag måste få en hemvärdering för att bevisa att jag har minst 80% eget kapital. Jag fick värderingen och betalade sedan ner lånet till 80% av mitt hems värde. Men sedan skickade långivaren till mig ett brev där jag sa att jag behöver ett lån till ett värde som är 75%! Nu är jag orolig för att jag ska betala ner lånet till 75%, men de har bara en annan ursäkt för att inte ta bort mitt PMI. Vad ska jag göra?
Innan jag berättar för dig de bästa sätten att bli av med PMI, låt oss ta ett steg tillbaka och se till att du vet vad det är.
Vad är Private Mortgage Insurance (PMI)?
Private Mortgage Insurance eller PMI är en produkt som skyddar en långivare om du inte betalar ett bostadslån och de tvingas avskärma. Det är en direkt irriterande kostnad eftersom det är som att behöva betala för din grannes sjukförsäkring varje månad - det gynnar dig inte minst.
Ändå kräver långivare vanligtvis att du betalar PMI när du lånar mer än 80% av värdet på ett hem. Med andra ord, om din handpenning är mindre än 20%har de större risk och kräver att du hjälper dem att minska den risken.
Genom att betala PMI kan du få en inteckning när du inte kan få 20% ned, men det är också en extra månadskostnad. Det är därför Joe och många husägare kliar i att bli av med månatliga PMI -betalningar så att de kan behålla mer pengar för sig själva.Hur mycket kostar Private Mortgage Insurance (PMI)?
Kostnaden för PMI varierar baserat på olika faktorer, till exempel beloppets storlek och löptid. Men det kan vara i närheten av 0,5% upp till 1,5% av bolånebeloppet per år. Om du till exempel har en inteckning på 150 000 dollar kan din PMI -premie kosta cirka 65 dollar per månad. Du kan kontrollera ditt årliga kontoutdrag för pantlån eller kontakta din långivare för att ta reda på hur mycket du betalar för PMI.
5 sätt att bli av med privat inteckning försäkring (PMI)
Det finns 5 sätt att undvika eller bli av med PMI:
- Gör en 20% handpenning: Det bästa sättet att se till att du aldrig behöver betala PMI är att helt undvika det genom att betala minst 20% av ditt hem. Det betyder att du kan behöva fördröja ett hemköp medan du fortsätter spara.
- Automatisk avbokning baserat på ditt hems ursprungliga inköpspris: För en konventionell inteckning som du tog upp den 29 juli 1999 eller senare måste din PMI avbrytas automatiskt när du har 22% eget kapital i ditt hem. När du har betalat ditt inteckningssaldo till 78% av det ursprungliga värdet på din fastighet, kräver federal lag att en långivare avbryter ditt PMI. Denna regel gäller dock bara om dina inteckningbetalningar har varit aktuella i ett helt år, eller om de inte är mer än 60 dagar försenade under de senaste 2 åren, och du inte har några panträtt på fastigheten. Dessutom kan långivaren kräva bevis på att värdet på ditt hem inte har sjunkit under det ursprungliga värdet. De kan också kräva att du inte har en andra inteckning eller en bostadsfinansiering. För en inteckning du tecknade före den 29 juli 1999 är det upp till dig att kontakta din långivare och begära att de tar bort PMI när du når 20% eget kapital. Olika stater kan ha lagar som påverkar PMI -avbokning för äldre inteckning, så kontakta din långivare för mer information.
- Begär avbokning baserat på ditt hems ursprungliga inköpspris: Om du betalar ner din inteckningssaldo till 80% eller mindre av det ursprungliga priset - eller det uppskattade värdet vid försäljningstillfället, beroende på vilket som är lägre - kan du begära att din långivare tar bort PMI. Denna begäran tvingar inte en långivare att ta bort den, men är föremål för regler enligt federal och statlig lag. Återigen kan de kräva bevis på att värdet på ditt hem inte är lägre än det ursprungliga värdet.
- Begär avbokning baserat på ditt hems nuvarande värde: Om du betalar ner din inteckning till 75% eller mindre av ditt hems nuvarande värde (enligt en licensierad bostadsvärderare) kan du begära att din långivare tar bort PMI.
- Avslutning av mittpunkten: PMI måste avbrytas när din inteckning når mittperioden. Till exempel, för ett 30-årigt lån med 360 månatliga betalningar, är mittpunkten efter att du gjort den 180: e betalningen. Denna avbokning gäller endast om din inteckning är aktuell.
Så när jag återkommer till Joes fråga, gissar jag att långivaren först gav honom instruktioner baserat på nummer 3 ovan. De ville ta reda på om Joe hade ett belåningsvärde på minst 80% av det ursprungliga värdet av hans hem. Eftersom fastighetsmarknaden har sjunkit under de senaste åren är det troligt att Joes bostadsvärde har sjunkit sedan han köpte det för 2 år sedan. Det är förmodligen därför långivaren gav honom nya instruktioner baserat på nummer 4 ovan, vilket krävde att hans lånesaldo var 75% av hans nuvarande bostadsvärde.
Du har rättigheter enligt lagen om skydd av husägare
Som husägare omfattas Joe av PMI -bestämmelserna i federal Husägarnas skyddslag från 1998. Om han betalar lånet till 75% och hans långivare inte följer reglerna för att avbryta sitt PMI, kan Joe lämna in ett klagomål till Federal Trade Commission (FTC) på ftc.gov.