Följande är en verklig historia som skickats in av en bloggare.
Att skapa långsiktig förmögenhet i fastighetsinvesteringar handlar om att förstå reglerna och att inte gå sönder.
Jag ägde sju hus när jag var 24 år gammal. Jag var all-in på drömmen om fastighetsrikedom och att köra en Porsche Boxster. Jag drog in nästan sex siffror om året från hyror och ett heltidsjobb.
Två år senare var jag det pank.
Det är därför jag kan relatera till Jeffs historia om lärdomar som han fick genom att investera i fastigheter. Han lärde sig mycket snabbt att vissa fastighetsrikedomar är för bra för att vara sanna.
Jag tror fortfarande helhjärtat på fastighetens kraft som en långsiktig generator av rikedom.
Jag har inte riktigt byggt upp mitt fastighetsimperium till sin tidigare ära, men jag har skapat en konsekvent källa till kassaflöde som kommer att växa med tiden.
Om du någonsin har drömt om att börja med fastighetsinvesteringar, drömt om att tjäna miljoner i egendom, måste du undvika bedrägerier och myter som säljs av infomercial -säljare.
Du måste förstå de sju fastighetsreglerna som skapar långsiktigt välstånd.
Hur jag kom igång med fastigheter
Jag började som kommersiell fastighetsmäklare under mitt tredje år på college.
Jag hade alltid dragits till berättelser om fastighetsrikedomar av utvecklare som Sam Zell och Donald Trump. Jag älskade tanken på att ta en bit rå mark eller en byggnad och göra den till en kassaapparat.
Att sälja kommersiella fastigheter var bara början. Jag ville bli en utvecklare, en investerare, en ägare.
Marknaden för kommersiella fastigheter hade ännu inte återhämtat sig under 2002 men bostadsmarknaden blomstrade. Jag såg löftet om snabb uppskattning och enkla pengar igenom finansiering och bestämde sig för att byta.
Jag började köpa småhus med 10% ner på pengar jag sparade när jag tjänstgjorde i marinkåren och när jag fick mitt första jobb inom företagsekonomi. Jag fokuserade på... 'billiga stadsdelarDär jag kunde köpa nedgångna fastigheter för halva priset som jag skulle behöva betala i trevligare delar av staden.
Jag tänkte att jag fortfarande kunde få anständiga marknadshyror på hus som kostar tio eller tjugo tusen mindre, så avkastningen skulle bli större.
Det skulle sluta bli mitt första misstaget.
Men jag var hungrig så jag slog fast min rumpa och fixade fastigheter, refinansiering för att ta ut pengar på det förbättrade värdet och sätta in pengarna i en annan fastighet.
Jag skulle bli rik.
Mitt fastighetsimperium börjar smula
På tre år byggde jag upp till sex fastigheter plus mitt eget hem. Vid ett tillfälle uppskattade jag mina fastigheter till drygt en halv miljon dollar med ungefär en femtedel av det i eget kapital.
Kanske var jag inte rik på vissa definitioner, men det var inte dåligt för en 24-åring som bara gick ut college.
Sedan började allt gå sönder.
Mina sex hyresfastigheter producerade konsekvent kassaflöde, men bara för att jag gjorde det mesta själv. Jag var min egen elektriker, målare och fastighetschef. Du förstår idén.
Des Moines-marknaden är ganska liten och det är svårt att hitta en fastighetsförvaltare att hantera enfamiljshus.
Jag hittade några företag, men alla ville ladda uppåt 15% av hyresintäkten. Detta skulle ha inneburit att nästan alla kassaflöden från fastigheterna har betalats ut eftersom bolånebetalningarna åt upp de flesta hyrorna.
Fastighetsförvaltningen var ute så jag fastnade för att göra det själv tillsammans med att jonglera ett heltidsjobb och nattklasser för min magisterexamen.
Nackdelen med billigare fastigheter på andra sidan spåren var konstant hyresgästens huvudvärk, klagomål från stadens bostadsinspektörer när fastigheterna missbrukades och saknade arbeten fördriver en hyresgäst domstol.
Jag började försumma mina fastigheter.
Som en aktieinvesterare på en björnmarknad undvek jag att ens tänka på mina hus. När en hyresgäst flyttade ut eller vräktes kan fastigheten stå ledig i en månad innan jag tillbringade veckan som var nödvändig för att renovera den och få tillbaka den på marknaden.
Tomma hus innebar att jag betalade ut ur fickan för att täcka inteckning, och det kunde inte hålla.
Jag började sakna lånebetalningar och förstörde min kreditvärdighet. Det innebar inte mer refinansiering och inga fler enkla pengar från Bank.
Utbränd och helt desillusionerad började jag sälja fastigheter för allt jag kunde få.
Det var 2006 och marknaden började falla ur fastighetsbubblan så ibland innebar det att sälja ett hus bara för att betala av bolånet.
Fastighetsinvesteringsmyter Jag lärde mig på det hårda sättet
Jag äger fortfarande ett par hyresfastigheter och tror på det långsiktiga värdet av fastighetsinvesteringar. Tyvärr finns det många myter där ute, för många klockan tre på morgonen som säljer heta strategier för att bli rika snabbt.
För det första är fastigheter inte en bli-rik-snabb investering.
De verkliga berättelserna om fastighetsrikedomar skapas under årtionden, till och med generationer. Donald Trumps far var redan en framgångsrik fastighetsutvecklare och Sam Zell har förvaltat fastigheter sedan början av 1960 -talet.
Det är en solid avkastning, men inte något som kommer att göra dig till miljonär över en natt.
De enda som snabbt blir rika på fastighetsinvesteringar är de som säljer strategierna till intet ont anande investerare.
En annan myt i fastighetsinvesteringar är att det är en kassaapparat, det är bara att ringa på klockan och se kassaflödet.
I själva verket är det mesta av din avkastning i skattefördelar och långsiktig uppskattning av fastigheter. Om du utnyttjar dina fastigheter med skuld, äts majoriteten av dina hyror upp av inteckning och fastighetsförvaltning.
Du kanske kan anställa en fastighetsförvaltare och förvandla dina fastigheter till passiva inkomster, men det är inte aktuellt för många enskilda investerare. Det finns bara inte tillräckligt med kassaflöde under de första åren när du växer ditt fastighetsimperium för att ha råd med professionell förvaltning.
7 regler för fastighetsinvesteringar (på rätt sätt)
Få investeringar har skapat så mycket familjeförmögenhet som fastigheter men det är lätt att falla för myterna och bedrägerierna. Tjäna pengar med hyresfastigheter menar jag att skapa verkliga tillgångar som gör dig långsiktigt rik innebär att undvika dessa myter.
Fastighetsregel #1 - Det första du behöver göra är att lära dig att hitta det verkliga värdet på en fastighet innan du köper den. Varje investering kan vara en bra affär till rätt pris, men det är inte alltid lätt att hitta det priset för fastigheter.
- Hitta minst fem liknande hus som har sålts under det senaste året i samma grannskap. Du hittar vanligtvis detta via länsbedömarens kontor eller via webbplatser som Zillow.
- Dela försäljningspriset på sålda hus med deras kvadratmeter och genomsnitt sedan antalet.
- Multiplicera detta genomsnittliga pris per kvadratmeter med bostadsytan för den fastighet du vill köpa för en uppskattning av verkligt värde på hur mycket det är värt.
Fastighetsregel nr 2 - Uppskatta hur mycket förvaltning av fastigheten kommer att kosta in i minsta detalj.
Detta innebär att genomsnittliga marknadshyror i området tas av, dras av för vakans och fastighetsförvaltning. Tills du får en bra uppfattning om andra kostnader som verktyg och underhåll, var försiktig med dina uppskattningar.
- Förbered tre uppskattningar av ditt kassaflöde för varje fastighet. En uppskattning bör beräkna alla kostnader i värsta fall, det högsta du tror att de kan vara under ett visst år.
- Var realistisk om den tid du kan lägga på att hantera dina egna fastigheter. Överväg att bygga in åtminstone deltidshjälp med underhåll eller hantering.
Fastighetsregel #3 - Köp endast kvalitetsfastigheter där du skulle trivas. Du får bättre hyresgäster och har lägre vakans. Du vet aldrig, om saker och ting inte går som planerat kan du hamna i en av dina lägenheter.
Fastighetsregel #4 - Klockan tre på morgonen berättar hemligheten bakom fastighetsrikedomar är att sätta på så mycket skuld som möjligt och köpa så många hus så snabbt som möjligt.
Denna strategi ger spännande PowerPoint -presentationer men leder bara till utbrändhet och konkurs.
Fastighetsregel #5 - Ta det lugnt, köp ett par hus under ditt första år och få en känsla för hur mycket som krävs för att förvalta fastigheter. Du bygger ett långsiktigt företag och undviker att komma över huvudet.
Fastighetsregel #6 - Överväg att gå med eller starta en fastighetsinvesteringsklubb tillsammans med andra fastighetsägare. Detta har hjälpt mig oerhört mycket när jag återuppbyggt mitt nya imperium.
- Hitta andra fastighetsinvesterare genom fastighetsmäklare, entreprenörer och online.
- Försök att hitta personer med färdigheter i olika aspekter av fastigheter från agenter till entreprenörer, advokater och fastighetsförvaltare. Att sätta ihop dina färdigheter betyder att alla inte behöver vara expert på allt.
- Det finns olika sätt att bilda gruppen från formella föreningar där du samlar dina pengar för investeringar till informella grupper där du helt enkelt byter idéer och hjälper varandra med tjänster.
Fastighetsregel #7 - Slutligen diversifiera dina fastighetsinvesteringar så mycket som möjligt.
Kostnaden för en enda fastighet innebär att många enskilda investerare har fastnat och äger en fastighetstyp på en marknad. Det innebär all risk för en nedgång i typen av fastigheter eller på den lokala marknaden.
- Köp olika fastighetstyper inklusive bostäder, kontor, förråd, fritid och lager.
- Köp om möjligt på olika marknader i hela USA.
- Ett sätt att diversifiera din direkta fastighetsportfölj är genom att äga REITs eller crowdfunding av fastigheter som låter dig köpa en aktieposition med några tusen snarare än tiotusentals.
Precis som alla investeringar kan fastigheter göra dig rik om du vet hur du undviker de största fällorna.
Vara en långsiktig investerare i egendom handlar om att förstå reglerna som hindrar dig från att förlora dina pengar som jag gjorde. Låt inte historien hindra dig från att följa dina fastighetsdrömmar. Jag investerar fortfarande i hyresfastigheter och kommer att bli rik igen, någon dag.