Detta är ett gästinlägg av Brandon Turner från BiggerPockets.com
Thär finns många sätt att gå i pension.
Aktier, fonder, byggföretag och många andra "investeringsfordon" som du kan ta för att få dig till en avkopplande och välbärgad pension.
Men medan de flesta yrkesverksamma förstår att spara en bra del av din lönecheck och investera det på aktiemarknaden kan hjälpa dig att komma dit, många förstår inte hur man lägger fastigheter i den portföljen utan att sluta en trött, upptagen hyresvärd med fler problem än tid.
Av den anledningen vill jag dela med mig av mina tankar idag om hur du kan lägg till fastighetsinvesteringar i din portfölj för att påskynda dina besparingar, lägga till ditt nettoförmögenhet och gå i pension med en större investeringsportfölj.
Grundläggande om investeringar i fastigheter
Innan jag går för djupt in i "detaljerna" i fastighetsinvesteringar, låt mig snabbt ge dig en kort översikt över hur människor tjänar pengar på fastigheter.
I den mest grundläggande bemärkelsen köper de flesta investerare fastigheter och letar efter två saker:
- Pengaflöde - den extra inkomst som blir över efter att alla utgifter har betalats;
- Uppskattning - det egna kapitalet som byggs upp när fastighetsvärdena stiger och/eller lånet betalas ned.
Det finns uppenbarligen andra intressen, som skatteförmåner, sökande alternativ till att investera på aktiemarknadeneller personliga behov (som att ta hand om en äldre förälder) men primärt, kassaflöde och uppskattning är de två drivkrafterna bakom en bra fastighetsinvestering. Vissa investerare fokuserar tyngre på att uppnå maximalt kassaflöde, medan andra syftar främst till uppskattning.
Även om de två termerna inte alltid står i strid med varandra, kommer du i allmänhet att upptäcka att fastigheter med mer kassaflöde har en lägre chans för uppskattning eftersom de finns på mer ”ledningskrävande” platser som inte ökar i värde som snabbt.
Såsom en potentiell investerare beror den typ av fastighetsinvesteringar du vill komma in i stor utsträckning på din strategi, personlighet och tidslinje.
Personligen tror jag på att köpa enbart baserat på kassaflödet MEN att köpa i områden där uppskattning är möjlig.
Jag vill inte ha en fastighet där jag är orolig för att bli skjuten bara för att köra förbi - men att göra en stabil avkastning på investeringen varje månad är också viktigt för mig.
I slutändan är det vilken typ av investering du går in på upp till dig - men jag rekommenderar starkt (åtminstone i början) att du planerar för kassaflödet och gör uppskattning till "pricken över i: et". På så sätt garanterar du en lönsam investering med minimalt risk.
Typer av fastighetsinvesteringar:
Jag är säker på att du känner någon som äger, eller kanske redan äger en enfamiljshyra.
Bra! Förvirra dock inte tanken på att äga ett enfamiljshus som den enda aktören i fastighetsinvesteringsutrymmet.
Det finns faktiskt många olika vägar som du kan använda för att investera i fastigheter, med olika svårighetsgrad, risk, belöning och tidskrav.
Och kom ihåg att nästan alla alternativ här kan köpas som en vanlig notering, en kort försäljning eller en avskärmning.
Låt oss titta på några av dem nu:
Enfamiljshus
Som nämnts ovan är detta den vanligaste typen av fastigheter som de flesta individer känner till. Enfamiljshus är trevliga eftersom de är lätta att köpa, lätta att sälja, lätta att finansiera och lätta att hyra. Det finns alltid ett behov av att människor bor någonstans, så småhus kan ge trygghet och anständiga möjligheter till uppskattning.
Enfamiljshus ger dock inte alltid den största avkastningen på investeringen (uppskattning vs. kassaflöde), kan lätt förstöras av dåliga hyresgäster, och med den ökande konkurrensen på fastighetsmarknaden kan de vara svåra att hitta fastigheter som passar dina kriterier.
Små flerfamiljshus
Dessa fastigheter skulle inkludera duplex, triplex eller 4-plex och finns i nästan alla samhällen i Amerika-genom mycket mer kraftigt i vissa stadsdelar kontra andra.
Dessa fastigheter har fördelen av att vara lätta att köpa, finansiera och sälja som enfamiljshus men med mindre konkurrens (de flesta bostadsköpare letar inte efter den här typen) och "stordriftsekonomin" som följer med att ha mer än en enhet.
Dessa fastigheter kan vara mer ”förvaltningsintensiva” än småhus, men om de köps korrekt kan de ge ett bra kassaflöde och en stabil avkastning på investeringen.
Stora flerfamiljshus
Det här är de stora lägenhetskomplexen du ser, allt från 5 enheter upp till hundratals. Dessa fastigheter finansieras med en helt annan bankavdelning (kommersiell snarare än bostadsutlåning) och kan kräva höga handpenningar, kortare löptider och högre ränta priser.
Dessa fastigheter hanteras i allmänhet av en professionell fastighetsförvaltare (eller en inhemsk chef, som är fallet med mitt eget lägenhetskomplex med 24 enheter), vilket ger en mer "hands-off" investering.
Kommersiella investeringar
Kommersiella fastigheter sträcker sig från köpcentra, närbutiker, restauranger och mer. Med liknande finansiering till stora flerfamiljshus är 20-40% det typiska kravet på förskottsbetalning och återigen är den kommersiella avdelningen den du vill prata med på banken.
Kommersiell fastighet har fördelen med längre hyresavtal, men lediga platser kan ofta sträcka sig från månader till år.
Skattelån
När en ägare av fastigheter vägrar att betala sina skatter kan den kommunala kommunen sätta panträtt på fastigheten, sälj den panträtten till en investerare, och sedan kan investeraren få ränta på pengarna skyldig. Detta system kan verkligen vara en "ingen toalett" -metod för fastighetsinvesteringar, men att lära sig hitta rätt typ av skattelättnader kan vara en konst i sig.
Anteckningar
En annan metod för att investera utan att vara "ägare" - en fastighetsnota skapas när en långivare finansierar en fastighetsaffär och får ränta från det lånet. Dessa anteckningar kan göras, köpas eller säljas precis som en fastighet.
Denna typ av investeringar kan vara nästan helt "passiva" men kan riskera att låntagaren betalar ut lånet, vilket kräver en kostsam utmätning.
Att köpa och sälja inteckningar liknar mycket att investera i peer-to-peer-utlåning med företagslikheter Utlåningsklubb och Framgång.
Hävstångseffekt i fastighetsinvesteringar
Att utnyttja eller inte utnyttja, det är frågan.
Fastighetsinvesteringar erbjuder en unik fördel jämfört med de flesta andra investeringstyper - och det är kraften i hävstångseffekten. Visst, med aktier kan du köpa på marginal och lägga till en hävstångseffekt där, men bara fastigheter låter dig göra det köp med så lite som 20% ned (10% med vissa program och 3,5% om du planerar att bo i fastigheten.)
Det betyder att du har möjlighet att få 100% av uppskattningen men bara måste betala för 20% av fastigheten. Det betyder emellertid också att du kan förlora 100% av värdeminskningen om priserna sjunker, vilket torkar ut din handpenning helt.
Det finns fortfarande en stor debatt i privatekonomin om huruvida man ska använda skuld som hävstång, som att lägga ner 20% och finansiera resten av en investeringsfastighet, är en bra idé eller inte. Förespråkare för att använda "smart skuld" tittar på matematiken och påpekar att om du kan låna på, låt oss säga 5% och tjäna 15% - du kommer framåt. Dessutom, genom att utnyttja dina pengar och hitta en otrolig affär som ger bra kassaflöde - kan din avkastning på investeringen vara enorm.
Men motståndare till skuld och hävstångseffekt titta på problemet skuld har på de flesta konsumenter och påpeka att, som Dave Ramsey gillar att säga, ”100% av utmätningar förra året hände människor med en inteckning."
Valet att använda eller inte använda hävstång är strikt personligt och något att bestämma mellan dig, din familj och din personliga ekonomiposition. Oavsett om du väljer att använda skuld eller inte, rekommenderar jag starkt att du lär dig allt du kan om din avsedda investeringsväg innan du sänker in pengar - så att du maximerar din chans till framgång och vinst.
Gör din plan
När du har upptäckt din specifika investeringsnisch för fastigheter och bestämt dig för hur du planerar att finansiera din affär, är ditt nästa steg att göra en plan. Som jag brukar säga, du kör inte från Kanada till Peru och vet bara att det är söder - du behöver en färdplan, en plan. En karta håller dig på rätt väg, bort från återvändsgränder, och hjälper dig att enkelt se var nästa stopp är.
När du väljer att investera i fastigheter är det lika viktigt att ha en plan. Du måste bestämma vilken typ av fastighetsinvesteringar du vill driva (som vi diskuterade ovan) och hur du planerar att finansiera den investeringen (även nämnd ovan.) Därefter - det är viktigt att i din plan definiera dina ekonomiska krav för den investeringen som väl.
En beräkning som jag gillar att använda när jag undersöker en potentiell fastighetsinvestering kallas ”50% -regeln”. Denna tumregel säger att för alla fastighetsinvesteringar kommer utgifterna i allmänhet att vara cirka 50% av den totala inkomsten, exklusive skulden betalning. Det betyder att om en 4-plex kommer att få in $ 2000 per månad i inkomst, kan du anta att $ 1000 per månad kommer att gå ut i kostnader, vilket ger dig $ 1000 som antingen kassaflöde (om ingen inteckning togs) eller att betala inteckning. Om din skuldbetalning var $ 600 per månad kan du rimligen förvänta dig $ 400 per månad i kassaflöde vid den tidpunkten.
Använd denna tumregel (och kom ihåg att det bara är en tumregel, inte evangeliets sanning, så var noga med att alltid köra de exakta siffrorna på någon specifik fastighet du analyserar) kan du räkna ut din avkastning på investeringen och avgöra om en fastighet är värd förfölja. I exemplet ovan, om jag hade betalat $ 20 000 för en handpenning på den egendomen som levererade $ 400 per månad i kassaflöde ($ 4800 per år) Jag skulle titta på en avkastning på investeringar från den fastigheten på 24%, exklusive framtida vinster från uppskattning.
Genom att definiera dina ekonomiska kriterier kan du snabbt bläddra igenom de 90% av fastighetserbjudanden som finns inte bra affärer, och fokusera bara på de som ger dig den typ av investeringsavkastning du letar efter för.
Självhanterande vs. Fastighetsförvaltning
Slutligen måste du bestämma om du vill hantera din egendom själv.
Om du vill köpa ett enda familjehem i taget och har en hel del ledig tid är det inte så svårt att göra. Men om du planerar att köpa flera fastigheter och växa din investeringsportfölj - eller helt enkelt inte har mycket tid, var noga med att planera för att ha bra fastighetsförvaltning på plats och budget följaktligen.
Tänk på att de flesta fastigheter jag har köpt har varit banker, som jag köpte efter att en hyresvärd tappat bort sin egendom till banken. Detta bevisar att det inte alltid är lätt att vara hyresvärd och att det är lätt att komma in över huvudet. Om du inte har tålamod att hantera svåra hyresgästsituationer och kunskapen att hantera dessa situationer korrekt - skulle jag starkt rekommendera att skaffa en kvalificerad fastighetsförvaltare.
Om du planerar att hantera dig själv, se till att du skärmar dina hyresgäster ordentligt, med tanke på att det är det bättre att vänta på rätt hyresgäst än att placera en dålig hyresgäst som senare kommer att orsaka enorm ekonomi problem. För mer information om hyresgästkontroll, se till att kolla in det näst längsta inlägget jag någonsin har skrivit, "Hyresgästvisning: Den ultimata guiden.”
Vart ska man gå härifrån
Oavsett vilken typ av fastighetsinvesteringar du planerar att gå in på rekommenderar jag starkt att du studerar allt du kan om att vara en bra investerare innan du släpper in pengar på det. Fastighetsinvesteringar är inte lika passiva som andra investeringsfordon, men avkastningen kan blåsa de flesta andra investeringar ur vattnet när det görs korrekt och när du har en gedigen plan på plats och investerar med intelligens. Kassaflödet du får från dina fastigheter kan snabbt lägga till tusentals på ditt sparkonto utan att behöva jobba dag för det. Detta kan hjälpa dig att gå i pension snabbare eller åtminstone gå i pension med mer inkomst, mer tillgångar och mer erfarenhet.
Det finns många böcker, poddar, forum, bloggar, fastighetsklubbar och andra källor till bra utbildning där ute, och det mesta är gratis. Information har demokratiserats, så dra fördel av de stora resurserna online. Du behöver inte bli expert, men när du väl valt din specifika väg för fastighetsinvesteringar - åtminstone bekanta dig med den specifika nischen. Gräva in dig, ställ frågor (som i kommentaravsnitten nedanför episka inlägg som det här... ledtråd ...) och lär känna några lokala investerare som kan hjälpa dig att komma från var du är nu till dit du vill vara.
Din pension är din för att göra det som du vill. Var inte rädd för att lägga till ett nytt fordon i din portfölj, och förhoppningsvis har jag påstått att fastigheter borde vara det fordonet.
Låt mig veta i kommentarerna nedan om du investerar i fastigheter - varför eller varför inte - och andra frågor eller kommentarer du kan ha.
Brandon Turner är en aktiv fastighetsinvesterare och Senior Editor på BiggerPockets.com, det fastighetsinvesterande sociala nätverket. Brandon tycker om att skriva episka långa blogginlägg som hans recension av Rocket Lawyer.com eller den uber-populära gratis e-boken online Den ultimata nybörjarguiden för fastighetsinvesteringar.