För- och nackdelar med att köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning

Har du någonsin funderat på att köpa en semesterbostad för en korttidsuthyrning? Jag tror att det är en ganska vanlig idé. Och i en perfekt värld kan den kombinera det bästa av fritid och investeringar i en fastighet.

Jag fick nyligen en fråga från en läsare som funderar på att ta steget:

"Min fru och jag är i mitten av 50-talet, skuldfria och äger vårt hem. Vi skulle vilja ha en plats som vår familj och barn kan använda medan vi utforskar framtida pensionärsområden nära fritidshuset.

De flesta traditionella planerare/CPA: er avråder från det, men vi är nyfikna på vad Wealth Hacker-synen är."– Tack, Steve

Steve har inte frågat specifikt om uthyrningspotentialen på fastigheten. Men eftersom det är ett vanligt resultat, bestämde jag mig för att inkludera det i fördelarna och nackdelarna med att köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning. Jag kommer att ta upp Steves direkta frågor, såväl som aspekten av korttidsuthyrning.

Jag börjar med att ta upp fördelarna och går sedan vidare till nackdelarna. Min förhoppning är att jag genom att presentera båda inte bara ska svara på Steves fråga, utan också ge värdefull information till andra läsare som funderar på att köpa ett fritidshus.

Fördelar med att köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning

Utan tvekan finns det verkliga fördelar med att köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning. Men innan vi går in på dem vill jag först vara tydlig med att vi pratar om dessa fördelar som de relaterar till semesterfastighet. Med andra ord en semesterbostad är det inte en förvaltningsfastighet, så fördelarna blir annorlunda.

Medan en förvaltningsfastighet är strikt en penningsatsning, är en semesterfastighet något av en hybrid. Ungefär som huset du bor i, ger en semesterbostad personliga fördelar, men har potential att ge ekonomiska vinster samtidigt.

Med det sagt, låt oss gå vidare till fördelarna med att äga en semesterbostad.

1. Du kan generera ytterligare inkomster

Om du köper en semesterbostad enbart för personligt bruk, kommer det att lägga till en kostnad till din budget, och en stor sådan. Men genom att hyra ut den åtminstone en del av tiden kan du generera en del intäkter från fastigheten.

Låt oss till exempel säga att betalningen på din semester är 1 500 USD per månad. Genom att hyra ut den en vecka varje månad, också för 1 500 USD, täcker du kostnaderna för att behålla bostaden. Men om du hyr ut den mer än en vecka varje månad kommer fastigheten att generera ett positivt kassaflöde.

Du kan också vara kreativ här. Du kan hyra ut huset under vissa tider på året och behålla det strikt för personligt bruk resten av året.

Kanske väljer du att bara hyra ut huset "i säsong". Det kan innebära att du tjänar 2 500 USD per vecka under de 12 veckorna av högsäsong. Det arrangemanget kommer att täcka de månatliga kostnaderna för hela året, samtidigt som det ger en vinst på $12 000.

Under tiden kommer du att ha fördelen av att njuta av hemmet 40 veckor per år. På så sätt blir huset en förvaltningsfastighet 12 veckor om året och ett fritidshus för de övriga 40.

2. Du kan tjäna långsiktig kapitaltillväxt

De flesta tycker att huset de bor i är en av de bästa investeringarna de någonsin gjort. Även om du inte ser din primära bostad som en investering, utan snarare som ditt hem, kan det fungera i båda riktningarna. Huset du köper för 400 000 dollar och bor i i 20 år kan vara värt dubbelt så mycket i slutändan. Det är en ekonomisk win-win av bästa slag!

Samma sak kan hända med ett fritidshus. Du kanske köper fastigheten för 200 000 USD, sedan fördubblas den till 400 000 USD tjugo år senare. Längs vägen har du njutit av att tillbringa din semester i hemmet, samtidigt som du hyr ut den för att generera inkomst.

Det är här det är viktigt att förstå hävstångsfördelen som fastigheter ger.

Till skillnad från de flesta andra investeringar köps fastigheter vanligtvis främst med lånade pengar. Det förstorar din investeringsavkastning mycket.

Om du köpte en semesterfastighet på 200 000 USD med en handpenning på 20 % – 40 000 USD – och värdet fördubblades till 400 000 USD, kommer du verkligen att tjäna en vinst på 200 000 USD på en investering på 40 000 USD. Det är en vinst på 500 % på 20 år!

Samtidigt kommer ditt 30-åriga bolån att betalas ner till cirka 98 000 $. Kombinationen av prisstegring och amortering av bolån kommer att öka ditt nettokapital till $298 000. Det är en fantastisk avkastning på en investering på $40 000.

Och kom ihåg att du också får fördelen av att njuta av fastigheten som ett fritidshus.

3. Njut av generösa skatteförmåner

Eftersom ditt fritidshus kommer att generera inkomster kommer du också att kunna skriva av eventuella utgifter som betalats i samband med att du tjänar in den inkomsten.

Låt oss säga att du hyr ut bostaden 25 % av året. IRS kommer att tillåta dig att dra av cirka 25% av kostnaderna för fastigheten mot inkomsten den genererar.

Kostnader som du kan skriva av inkluderar bolåneräntor, fastighetsskatter, fastighetsförsäkringar, bostadsrättsavgifter, fastigheter underhåll, utgifter för allmännyttiga tjänster, städkostnader, förnödenheter (för hyresgäster) och förvaltningsavgifter om du anlitar en extern tjänst för att hantera bearbeta.

Ännu en annan kostnad är avskrivning. IRS kommer att tillåta dig att skriva av värdet på bostaden (inte inklusive markvärdet) under ungefär 30 år. Eftersom avskrivning är vad som kallas en papperskostnad, kommer det att minska din skatteskuld utan att det kostar dig några pengar.

Naturligtvis kan du bara tillämpa avskrivning på den affärsmässiga användningen av bostaden. Om det är 25 % kommer du bara att kunna skriva av 25 % av husets värde.

På tal om inkomstskatter, när du bestämmer dig för att sälja bostaden får du fördelen av långsiktiga kapitalvinstskattesatser.

Om din beskattningsbara inkomst är 100 000 $, kommer du att vara i 22% skatteklass för federal inkomstskatt. Men eftersom försäljningen av fritidshuset blir en långsiktig realisationsvinst, du betalar bara 15 % på den vinsten.

4. Du kommer att bygga en fastighetsportfölj

Ett av de vanligaste – och värdefulla – råden när det kommer till investeringar är diversifiering. Det handlar om att fördela dina pengar på flera investeringar. Det minimerar inte bara potentiella förluster från en enskild investering, utan det ger dig också tillgång till fler investeringsmöjligheter.

På grund av de höga kostnaderna för egendom kan det vara svårt att diversifiera med fastigheter. Men om du redan äger en primär bostad, och du köper ett fritidshus, kommer du att diversifiera din fastighetsportfölj över två fastigheter.

Om fastighetsvärdena stiger på lång sikt, som de vanligtvis gör, får du fördelen av kapitalvinster på två fastigheter, snarare än en.

5. Du kommer att ha en semesterbostad för dig och din familj – Betalat av dina hyresgäster!

Jag berörde ett exempel på detta tidigare, att hyra ut bostaden en del av året för att täcka hela kostnaden för att äga den. Även om du inte tjänar på hyrorna, kommer intäkterna det genererar att ge dig en kostnadsfri semesterfastighet.

Tänk på de tusentals dollar du sparar varje år på att bo på hotell eller hyra ut någon annans semesterbostad. Multiplicera sedan dessa besparingar med 20 eller 30 år.

Förmånen kan lätt vara värd över 100 000 dollar. Även om det kanske inte är en direkt investering, kommer det att frigöra massor av pengar för att göra andra investeringar.

6. Semesterbostaden kan bli ditt äldreboende

Denna fördel kanske inte är så uppenbar eftersom den inte är ekonomisk. Men det kan vara lika viktigt. Faktum är att detta kommer till kärnan i Steves fråga.

Fritidshuset du köper för en korttidsuthyrning kan också fungera som ditt pensionsrepetition. Det ger dig en chans att tillbringa en längre tid i fritidshuset. Under den tiden kan du bestämma om fastigheten ska vara rätt äldreboende för dig.

Att göra ett geografiskt drag för pensionering kan vara mer stressande och störande än du anar.

Men om du redan bor i pensionsdestinationen, åtminstone en del av året, känner du redan till det nya samhället.

Och även om du väljer bort ditt fritidshus som ditt äldreboende, kan det hjälpa dig att avgöra om området det ligger i är det rätta för dig. Om det är det kan du sälja ditt fritidshus – och skörda vinsten – och sedan köpa en annan bostad i området. Du känner redan till hur marken ligger, såväl som lokala fastighetsvärden. Det tar bort mycket av risken som följer med att göra ett stort drag.

Nackdelar med att köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning

Även om det finns många fördelar med att köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning, så finns det lika många nackdelar. Innan du tar steget är det viktigt att veta vad dessa negativa är och att vara förberedd i förväg.

1. Fritidshus kräver större förskottsbetalningar och har högre räntor

Du måste älska de låga betalningar och lågräntelån som du ser annonseras hela tiden.

Nyhetsflash:de är inte tillgängliga för fritidshus.

Låt oss börja med krav på handpenning. Långivare tillåter en handpenning på så lite som 3 % på en primär bostad. Om du är berättigad till ett VA-lån, kan du få 100 % finansiering – eller 0 handpenning.

Men om du köper semesterbostaden, minsta handpenningskrav är 10 %. Långivare kan kräva en större handpenning om du har snävare kvalifikationer. Det kan inkludera högre skuldkvoter och lägre kreditpoäng.

Även om du kan få ett fritidshus med en handpenning på 10 %, måste du betala privat bolåneförsäkring (PMI). Det kan öka din månatliga betalning avsevärt. Om du köper en semesterbostad bör du planera att göra en handpenning på 20 % för att minimera betalningen.

Räntorna blir också högre. Om den bästa tillgängliga räntan på en primär bostad är 4 %, räkna med att betala 4,5 % för ett lån på ett fritidshus.

Du bör också veta att inteckning kvalificering kommer att vara svårare med semester egendom. Eftersom det anses vara ett lyxköp, kommer långivare att leta efter en stor handpenning, en låg skuld i förhållande till inkomst och bra eller utmärkt kredit.

En annan punkt om kvalificering – du kommer inte att kunna använda hyresintäkter på ett fritidshus för att kvalificera dig för bolånet.

Om du ens anger din avsikt att hyra ut fastigheten kommer långivaren att klassificera om bostaden till en förvaltningsfastighet. De kommer att kräva en minsta handpenning på 20 % och ta ut en ännu högre ränta.

2. Inte alla samhällen välkomna Korttidsuthyrning!

Om du planerar att köpa ett fritidshus som du kommer att hyra ut även på kort sikt, måste du göra dina läxor. Inte alla samhällen välkomnar korttidsuthyrning. De förbjuder dem under övergående användningsbegränsningar. Ta reda på om samhället där din avsedda semesterbostad ligger har sådana begränsningar. Om så är fallet kommer idén om korttidsuthyrning att vara en icke-startare.

Vissa bostadsrätter förbjuder också korttidsuthyrning. Det är vanligtvis inte fallet i bostadsrätter som ligger i eller nära resortområden. Men restriktionerna varierar från en bostadsrätt till en annan. Du måste ta reda på i förväg om det finns några begränsningar i ett område. Även om bostadsrätten är i ett perfekt semesterläge, kan just det området ha byggts specifikt för ägaren, inte för korttidshyresgäster.

Lika viktigt är att det finns en begränsning för korttidsuthyrning hos bolåneinstitut.

Om en fastighet används för korttidsuthyrning kan den klassas som en condotel. Det är en hybrid av orden "condominium" och "hotel". Det avser en bostadsrätt som i huvudsak kommer att användas som hotell.

Även om dessa är populära i semesterorter, är de en no-go med traditionella hypotekslångivare. Eftersom de ses som kommersiella fastigheter måste du få en kommersiell inteckning för att köpa en. Det kommer att innebära en ännu större handpenning och högre ränta. Lånet kan också innehålla mer restriktiva villkor, som ett bolån med rörlig ränta med en löptid på endast 10 år.

3. Hyresgäster kan skada fastigheten

Närhelst du har hyresgäster i en fastighet finns det alltid risk för skador. Det är ännu mer troligt med korttidsuthyrning. Precis som ett hotellrum kommer du att ha en karuselldörr eller hyresgäster som använder fastigheten under loppet av ett år.

Alla hyresgäster är inte helt ansvariga. Du kan ta ut en deposition för att täcka eventuell skada, men du kan behöva väcka rättsliga åtgärder om skadan överstiger depositionen och hyresgästen vägrar att betala.

Även om ingen enskild hyresgäst gör någon verklig skada, att ha ett dussin eller fler hyresgäster i fastigheten varje år för flera år kommer att kräva mer underhålls- och reparationsarbete än du förmodligen gör på din primära bostad.

Det kommer att leda till pengar ur fickan och tid och ansträngning från din sida.

Det här är en bra tid att ta upp villaägarförsäkring. För att spara pengar kan du bli frestad att skaffa en vanlig hemförsäkring på ditt fritidshus. Det är en dålig idé! Riktigt dåligt!!!

En vanlig husägares policy täcker endast skador på egendomen från normal användning av dig, din familj och dina gäster.

Om egendomen skadas av en hyresgäst betalar inte försäkringsbolaget ersättningen. De kan till och med säga upp din policy för felaktig framställning av dess avsedda användning.

Du måste skaffa en särskild policy som bekräftar användningen av fastigheten för korttidsuthyrning. Det blir dyrare än en vanlig villaförsäkring. Men om du inte har det, och din egendom är skadad eller förstörd av en hyresgäst, har du ingen täckning enligt en standardpolicy.

4. Att förvalta en semesterbostad är inte en passiv aktivitet!

Räkna inte med att din semesterbostad är ren kul i solen om du använder den för korttidsuthyrning. Jag har redan täckt kravet på regelbunden rengöring, reparationer och underhåll. Men det är bara början.

Du måste också marknadsföra fastigheten för att behålla den uthyrd. Det kommer att innebära reklam för fastigheten, screening av hyresgäster och hantering av pappersarbetet för varje uthyrning. Du måste också besiktiga fastigheten efter varje uthyrning för att hålla reda på vilken hyresgäst som kan ha skadat bostaden.

Att förvalta en semesterbostad med korttidsuthyrning är milt sagt ett deltidsarbete. Ordet "semester" kan snabbt bli överväldigat av verkligheten att du driver ett företag från ditt andra hem. Ja, det är vad som verkligen händer.

Det finns förvaltningsbolag som kommer att hantera detta åt dig. Men om du går den här vägen, räkna med att betala en avgift på mellan 10% och 20% av hyresintäkterna på fastigheten.

5. Du kommer inte att kunna använda semesterbostaden när du vill

Det finns en inneboende konflikt med att använda en semesterbostad för korttidsuthyrning. Det är troligt att du vill använda bostaden just under de tider på året som kommer att generera flest hyresgäster och de högsta hyrorna.

Så du köper ett strandhus, med tanken att spendera några veckor på att njuta av det under högsommaren. Men varje vecka du använder hemmet kommer du att gå miste om årets högsta hyror.

Problemet är ännu större med resortfastigheter. Till exempel kommer ett strandläge att vara mest populärt under sommarmånaderna. Ett hus i en skidort kommer att ha stor efterfrågan under vintern. Den typen av egendom kanske endast har hyresvärde under högsäsong.

Om du gillar att åka till stranden på sommaren, eller åka skidor på vintern, kanske du inte får den chansen – inte om du vill maximera din inkomst på fastigheten. Du kanske hyr ut den under högsäsong, så att du bara kan njuta av den under lågsäsong. Det kommer att maximera investeringsavkastningen. Men det kommer att göras till en kostnad av att kompromissa med semestervärdet.

6. Fastigheten får inte stiga i värde

Fastighetsuppskattningen är inte enhetlig på alla marknader. Även om det kan vara vanligt på storstadsmarknader, är det mindre säkert i resortområden. Det är möjligt att en semesterbostad inte kommer att stiga i värde alls och till och med kan minska.

Resortfastigheter ligger ofta på avlägsna platser. De är inte lämpliga för boende året runt eftersom det finns få sysselsättningsmöjligheter eller andra tjänster som kommer att tilltala permanentboende.

I semesterorter som är beroende av turistnäringen kan fastighetsvärdena falla om turismen bromsar. Nedgången kan bli ännu mer dramatisk om området också är överbyggt. Det är vanligt under år av tung turisttrafik. Men om det tar slut, fastnar byggare med osålda inventarier, och fastighetsvärdena faller i hela samhället. Det bästa exemplet på detta är vad som hände med fastighetsvärdena i Miami under den senaste lågkonjunkturen.

Det betyder inte att värden är dömda att falla i resortområdet, eller att de aldrig kommer tillbaka. Men om du köper ett fritidshus för inkomständamål är det en risk du måste vara medveten om från början.

Slutsats

Jag hoppas att det besvarar din fråga, Steve. Om du funderar på att köpa ett fritidshus huvudsakligen för personligt bruk, kanske den ekonomiska vinkeln inte är lika viktig. Men om du är intresserad köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning, du måste se det som ett företag. Informationen i det här svaret hjälper dig att göra just det.

OK läsare, om ni har en ekonomisk fråga som ni vill att jag ska svara på, skriv bara till mig Ställ en fråga till Jeff @ GoodFinancialCents®.

Sammanfattning: För- och nackdelar med att köpa en semesterbostad för korttidsuthyrning