När ska du refinansiera ditt bolån

Med bolåneräntorna som svävar på rekordlåga nivåer har det aldrig funnits en bättre tid att refinansiera än just nu. Det har heller aldrig funnits fler alternativ för var och när du ska refinansiera ditt bolån. Det finns hundratals hypotekslångivare som är verksamma över hela landet, de flesta tillhandahåller sina tjänster online.

Det stora antalet bolånegivare är en totalvinst för dig som husägare. Om du vill refinansiera har du dussintals lånealternativ att välja mellan. Det ger dig en möjlighet att välja den långivare som har den bästa kombinationen av låg ränta, låga stängningskostnader och snabb och effektiv service.

Dagens aktuella bolåneräntor 

Hur man jämför bolåneräntor

På ytan är det en enkel process att jämföra bolåneräntor. Allt du behöver göra är att gå online och se vilka priser som erbjuds av långivare.

Lätt nog, eller hur?

Det kanske inte är det ganska så enkelt. I ett försök att vara så konkurrenskraftiga som möjligt annonserar hypotekslångivare de lägsta räntorna de kommer att ta ut för de mest kvalificerade låntagarna.

Tyvärr kanske det inte är du. Mest kvalificerade avser låntagare med utmärkt kredit, mycket låg skuld i förhållande till inkomst, och ta större lån som inte överstiger 80 % av värdet på deras hem.

Om du avviker från något av ovanstående kriterier – även lite – kanske du inte kvalificerar dig för de bästa priserna som annonseras.

Om inte är det inget större problem. Det betyder helt enkelt att du kan behöva gräva lite djupare för att få en offert på bolån.

Till exempel, snarare än att bara acceptera publicerade räntor till nominellt värde, kan du behöva fylla i någon form av preliminär ansökan. Det kommer att inkludera att ange lånebeloppet du tänker låna, värdet på ditt hem, din beräknade kreditpoäng, din inkomst och skulder utanför bostaden.

Ansökan kan också fråga om du har ansökt om konkurs eller utmätning inom de senaste sju åren, om du har några utestående domar eller skatterättigheter, eller om du är skyldig att betala underhållsbidrag eller barn Stöd.

Även om den begärda informationen kan verka invasiv, ju mer du anger, desto mer exakt blir din låneoffert.

Det är också dags att förstå att det är skillnad mellan att få en låneoffert och att få ett förhandsgodkännande.

Om du bara letar efter ränteuppskattningar behöver du bara en låneoffert. Men du behöver inte ett förhandsgodkännande förrän du bestämmer dig för en långivare. Du kan välja en långivare baserat på att ha den bästa räntan och avslutande kostnader för din finansiella profil, gör sedan en ansökan om förhandsgodkännande, eller till och med gå direkt till ett fullt bolån Ansökan.

Med dagens tonvikt på onlineansökningar har det aldrig varit enklare att få prisofferter och fylla i en ansökan.

Var jämför jag bolåneräntor?

Ett av de bästa sätten att jämföra bolåneräntor är att använda en webbplats för bolåneaggregat. Exempel inkluderar LendingTree. Men dessa webbplatser ger dig bara en "hög höjd" bild av vad som är tillgängligt. Om du vill ha mer exakta offerter kan du få dem genom att gå till direktlångivares webbplatser.

Rekommenderade exempel inkluderar följande:

Snabba lån

Snabba lån har snabbt vuxit till att bli USA: s största upphovsman av hypotekslån. Även om Quicken Loans har funnits ett tag, är de kanske mest kända för sin onlineportal, Rocket Mortgage. De två företagen är ett och samma.

De tillhandahåller alla typer av bolån, inklusive konventionella, Jumbo-, FHA- och VA-lån. Finansiering är tillgänglig för både köp och refinansiering, och med både fasta räntor och justerbar ränta inteckningar (ARMs).

Hela låneansökan kan fyllas i online. Ansökningsprocessen påskyndas av att företaget ofta omedelbart kan verifiera anställning och inkomst hos större arbetsgivare.

Den största nackdelen med Quicken Loans är att de inte erbjuder sekundär finansiering, som bostadslån eller hemlån (HELOCs).

Bättre

Bättre började sin verksamhet 2014 och är en annan bolånegivare helt online. Ungefär som Quicken Loans erbjuder de också konventionella, Jumbo och FHA (men inte VA) inteckningar. Dessa lån är tillgängliga som både fast ränta och ARM. Och återigen, som Quicken, erbjuder de inte sekundär finansiering.

Men där Better skiljer sig från Quicken Loans är att de kan erbjuda finansiering från vilken som helst av 17 av de främsta bolåneleverantörerna i landet. Som sagt, Better är en godkänd Fannie Mae-säljare/servicer, vilket innebär att Better kommer att betjäna ditt lån även om det finansieras av en annan långivare. (Men som är typiskt med bolån kan ditt lån överföras till andra serviceföretag i framtiden.)

När du gör en ansökan på hemsidan kan du få ett förhandsgodkännandebrev på så lite som 24 timmar.

Bättre lånar för närvarande i 46 av de 50 delstaterna. De lånar för närvarande inte ut till Hawaii, Massachusetts, New Hampshire eller Nevada.

Gille

Guild är en av de bättre etablerade onlinelångivarna efter att ha startat sin verksamhet redan 1960. Baserat i San Diego tillhandahåller företaget konventionella, Jumbo, FHA, VA och till och med USDA-lån (för landsbygdsfastigheter). Både fasta priser och ARM erbjuds. Och precis som de andra långivare på den här listan erbjuder de inte sekundär finansiering.

Även om Guild fungerar som en hypotekslångivare online, har de butikskontor i 31 delstater. En av de stora fördelarna med att arbeta med Guild är deras 17 dagars stängningsgaranti. Om du kvalificerar dig för programmet, betalar de $500 till dina avslutande kostnader om din stängning försenas på grund av långivareproblem.

En nackdel med Guild är att de inte tillhandahåller räntor på webbplatsen. Du måste kontakta en låneansvarig för att få dem. Kundtjänst för nya lån är tillgänglig måndag till fredag, från 8:00 till 17:00, Stillahavstid.

Suntrust

Suntrust tillhandahåller bolån genom SunTrust Bank, som just nu byter namn till Truist. Namnbytet beror på en sammanslagning mellan SunTrust och BB&T, vilket ger företaget fördelen av att ha filialkontor i 17 stater.

SunTrust tillhandahåller alla typer av bolån, inklusive konventionella, Jumbo-, FHA-, VA- och USDA-lån. De är tillgängliga i både fast ränta och ARM. Men en fördel som SunTrust har är att de tillhandahåller sekundär finansiering, inklusive bostadslån och bostadslån. De ger till och med bygg- och renoveringslån.

Ytterligare en fördel är att SunTrust som bank tillhandahåller banktjänster för privatpersoner och företag, samt kreditkort, lån, förmögenhetsförvaltning och investerings- och pensionstjänster.

SunTrust är tillgängligt för utlåning i alla stater utom Alaska, Arizona och Hawaii. Bolåneräntor publiceras för närvarande på webbplatserna för både SunTrust och BB&T banker.

Vilka typer av inteckningar finns det?

Det finns fyra primära bolånetyper:

Konventionell

Dessa är bolån finansierade av Fannie Mae och Freddie Mac, som är statligt godkända myndigheter som har etablerats för att tillhandahålla hypotekslån.

Konventionella bolån kräver i allmänhet minst rättvis kredit, med en minsta kreditpoäng på 620. Även om de erbjuder bolån med handpenning på så lite som 3 %, måste du betala privat bolåneförsäkring (PMI) om du gör en handpenning på mindre än 20 %.

Även om konventionella bolån kan användas för egnahem, är de också tillgängliga för fritidshus och till och med investeringsfastigheter.

Maximala lånebelopp för konventionella bolån är följande:

Jumbo

Det här är lån utgivna av banker och andra finansiella institutioner, andra än Fannie Mae och Freddie Mac. De kallas ibland för "icke-överensstämmande" eftersom de inte är föremål för byråns riktlinjer. Istället fastställs dessa riktlinjer av långivaren som tillhandahåller lånet.

I huvudsak finns Jumbo-inteckningar tillgängliga i belopp som överstiger de som tillhandahålls av Fannie Mae och Freddie Mac. Lånebeloppen kan till och med överstiga 1 miljon dollar.

Eftersom dessa är större lånebelopp anses de också vara högre risk. Det betyder att du behöver bra eller utmärkt kredit, och en större handpenning (eller hemkapital vid en refinansiering) än vad som krävs för andra låntyper. De är vanligtvis tillgängliga för egnahem och fritidshus, men ofta även för investeringsfastigheter.

FHA

Dessa är bolån som är försäkrade av Federal Housing Authority (FHA). FHA gör faktiskt inte lånen – de försäkrar dem helt enkelt mot betalningsinställelse. Det uppmuntrar långivare att ge lån till låntagare som kanske inte kvalificerar sig för konventionell finansiering.

FHA-lån är föremål för konventionella lånegränser. De kräver vanligtvis en minsta handpenning på 3,5 % av köpeskillingen (eller hemkapital för en refinansiering). Men fördelen med FHA är att de tenderar att vara mer flexibla med både kredit och inkomst.

Nackdelen är att de endast är tillgängliga för ägarfastigheter, men inte fritidshus eller investeringsfastigheter. Det finns heller inget Jumbo-lån motsvarande för FHA-inteckningar.

VA

Ungefär som FHA-lån är VA-inteckningar försäkrade av Veterans Administration, men finansieras inte av byrån. VA-lån är inrättade enbart för aktiva amerikanska militärmedlemmar och berättigade veteraner. De tillhandahåller 100% finansiering av egnahem.

Medan VA-lån är allmänt tillgängliga upp till konventionella lånegränser, är det möjligt att få ett VA Jumbo-lån. Om du gör det måste du göra en handpenning motsvarande 25 % av det belopp med vilket lånet överskrider de konventionella lånegränserna.

Hur får jag ett bolån?

Eftersom de flesta hypotekslångivare nu fungerar antingen delvis eller helt online, kan du starta processen genom att gå till en långivares webbplats. Väl där kan du antingen få låneofferter, ansöka om ett förhandsgodkännande eller till och med göra en fullständig ansökan.

Förhandsgodkännandeprocessen online kan vara enkel, men du måste vara beredd att tillhandahålla dokumentation som stöder informationen du gör anspråk på i din ansökan.

Det kommer att inkludera inkomstdokumentation, såsom senaste lönebesked, W-2:or och till och med skattedeklarationer om du är egenföretagare eller har hyresfastigheter. För handpenningsmedel kan du också behöva tillhandahålla kopior av de senaste kontoutdragen. Ju mer dokumentation du kan tillhandahålla i förväg, desto snabbare går förhandsgodkännandet och fullständiga ansökningsprocesser.

Du bör vara medveten om att summan av medel du behöver för att verifiera med långivaren måste vara tillräcklig för att täcka eventuella avslutande kostnader i samband med lånet. Långivaren kommer att ge dig en uppskattning av de medel som behövs för att stänga, inklusive stängningskostnader och eventuella erforderliga depositionsbidrag.

Vad är stängningskostnaderna för en refinansiering? De varierar vanligtvis mellan 2 % och 4 % av det nya lånebeloppet. Kostnaderna kan dock antingen läggas till det nya lånebeloppet eller täckas av långivaren genom så kallad långivaren betalar stängningskostnaderna. Detta är ett arrangemang där långivaren kommer att debitera dig en något högre ränta för att täcka eventuella nödvändiga stängningskostnader.