År 2012 dök Warren Buffett upp på CNBC: s Squawk Box tillsammans med programledaren Becky Quick.
Warren Buffett sa till Quick att om det var praktiskt skulle han köpa upp ett par hundra tusen småhus. Det är en mycket attraktiv tillgångsklass.
Fastigheter är i sig själv en attraktiv tillgångsklass, delvis eftersom de inte har upplevt samma massiva ökning som andra tillgångar har. Aktier har upplevt en enorm tillväxt, med CAPE -förhållande (Cykliskt justerad PE -kvot) vid över 30. Obligationer ser mindre attraktiva ut i en stigande räntemiljö och platta avkastningskurva.
Fastigheter är attraktiva. Det är fortfarande attraktivt.
Det jag tycker är mindre attraktivt är mekaniken i att investera i fastigheter. Om Warren Buffett tyckte att det var opraktiskt att köpa upp ett par hundra tusen småhus, tycker jag att det var för mycket huvudvärk att köpa en investeringsfastighet. Jag vill inte vara hyresvärd. Jag vill inte heller lägga ner en enorm summa pengar ett fast egendom.
Jag vill ha diversifiering. Jag vill ha fastigheter. Jag vill inte stoppa den i en massiv REIT och jag vill inte vara en hyresvärd.
Lyckligtvis finns det crowdfunded fastighetsinvesteringsplattformar och de förändrar hur människor investerar i fastigheter. Det finns även alternativ för folk
Här är 8 skäl (och en varning!) Till varför de kommer att ändra hur människor investerar i fastigheter:
Innehållsförteckning
- REITs är för stora, för generella
- Diversifiera små investeringsbelopp över projekt
- Många alternativ för icke-ackrediterade investerare
- Inget praktiskt arbete, telefonsamtal, huvudvärk
- Plattformar ordnar fastighetsaffärer
- Utnyttja geografisk arbitrage
- Kortfristiga investeringsperioder, optioner
- Låg / rimlig avgiftsstruktur
- Varning: De är inte perfekta
REITs är för stora, för generella
Ett REIT, kort för fastighetsinvesteringsföretag, är ett företag som äger, och ibland driver, inkomstproducerande fastigheter. Dessa kan vara allt från kontorsparker till sjukhus till köpcentra till lagringsutrymmen till allt däremellan. De är populära eftersom du får exponering för fastigheter samtidigt som du kan köpa och sälja aktier i dessa företag på den offentliga marknaden. REITs, som alla andra företag, kan betala ut utdelningar, vilket gör det till en bra inkomstproducerande tillgång.
Vem som helst kan investera i ett fastighetsinvesteringsföretag och Vanguards REIT ETF (VNQ) har inget minimum med en kostnadskvot på bara 0,12%.
Om dessa alternativ finns, varför skulle någon överväga crowdfunding -fastighetsprojekt?
När du investerar i ett REIT får du allt de investerar i. Du kan inte välja och vraka. En REIT -fond investerar i andra REIT. VNQ: s främsta innehav finns i företag som du förmodligen bara skulle känna igen om du tittade på kommersiella fastighetslistor eller visste namnen på köpcentrumsföretag. De 10 bästa är Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. och Welltower Inc.
Med crowdfunding -fastighetssajter har du alternativ. Du kan investera i enskilda fastigheter, som med RealtyMogul, eller så kan du välja mycket hårt fokuserade eREIT, som med Fundrise. De börsnoterade REIT: erna är enorma och har stora geografiska fotavtryck, så du kan inte hitta ineffektivitet och dra nytta av dem.
REITs är en solid uppsättning och glömmer strategi för fastighetsinvesteringar men du förlorar fördelen med din flexibilitet och snabbhet. Crowdfunding fastighetsinvesteringar ger dig möjlighet att investera i fastigheter som de större REITs bara inte har att göra med eftersom de är för små. Dessa små projekt kan vara dåliga om du har miljoner att distribuera men de kan erbjuda högre avkastning för dem som bara har några tusen.
Diversifiera små investeringsbelopp över projekt
På tal om dem som bara har några tusen, det är allt du behöver.
Om du vill vända ett hus måste du hitta på pengar för att köpa huset och betala för renoveringen. Även om du skulle köpa ett hus att bo i, så du kvalificerar dig för en vanlig bostadslån, du behöver fortfarande komma med medel för en handpenning plus renoveringen. Varje investering kommer att bli relativt stor. Några tusen dollar kommer inte att skära det på de flesta områden.
Crowdfunded fastigheter låter dig investera så lite som tusen dollar i en mängd olika projekt. Du kan diversifiera din risk mellan låntagare, tillgångstyper, geografisk plats och projekttyp. Oavsett om du vill ha ett NNN (trippelnät) detaljhandel eller en enfamiljsinvestering, hittar du det på en folkfinansierad fastighetsplattform.
Många alternativ för icke-ackrediterade investerare
Om du är en ackrediterad investerare, med en nettovärde på 1 mm eller tjänade sex siffror de senaste åren, är hela universum tillgängligt för dig. Du kan investera i valfri plattform för crowdfunding och välja och välja dina fastigheter.
Om du inte är en ackrediterad investerare är alternativen begränsade till "eREITs". Dessa liknar de stora REIT som vi nämnde tidigare förutom att dessa vanligtvis är mer fokuserade.
Fundrise är en av ledarna är icke-ackrediterat fastighetsinvesteringsutrymme och för $ 1000 kan du investera i deras eREIT. De har fem eREIT med hårdare tillvägagångssätt-det finns tillväxt och inkomst eREIT plus tre regionalt inriktade eREIT.
De har också "ePlans" med minst 500 dollar. Du väljer om du vill ha inkomst eller uppskattning, din risknivå och de sätter dig i en fond som hittar fastigheter som uppfyller dina behov. Dessa är vanligtvis bostadsfastigheter och en blandning av skulder och aktier.
Inget praktiskt arbete, telefonsamtal, huvudvärk
Om du vänder ett hus måste du göra jobbet eller övervaka renoveringarna.
Om du är en hyresvärd måste du anlita en fastighetsförvaltare eller hantera att hitta, fakturera, samla in och eventuellt vräka hyresgäster.
När du investerar i crowdfunding -fastigheter gör du inget arbete efter att investeringen stängs. Du har fortfarande allt arbete i förväg med att analysera investeringen och se om det är en bra gran för din övergripande plan. När pengarna har överförts hanteras det precis som en REIT.
Du samlar bara checkar och läser korrespondens; inga 2 AM telefonsamtal om en läckande varmvattenberedare.
Plattformar ordnar fastighetsaffärer
När det gäller forskningen i förväg gör de crowdfunded -plattformarna enormt mycket due diligence och hanterar affärer. Många av de projekt de får läggas aldrig över på investerare. Detta beror på att det finns en enorm efterfrågan på kapital men väldigt få affärsvärda partners. Många av plattformarna förfinansierar affärer för att underlätta slutförandet och när dessa affärer är för miljoner kommer de bara att förfinansiera affärer som de vet kommer att få investeringar.
Det är mycket som syndikeringsaffärer förutom att du har proffs som gör granskningen. Om du är kapabel kan du göra det själv men de flesta (inklusive mig själv) är INTE.
Plattformarna är inte perfekta, men när plattformen samlar erbjudanden så ser det till att du saknar de riktigt dåliga. Du ser nog inte ens gränsöverenskommelserna. Du slösar inte bort din tid och det är värt pengar.
De kan också utföra mycket av grunt -arbetet med att undersöka fastigheten, närområdet, partnern och alla andra detaljer du vill veta om ett avtal. Det kan spara enormt mycket tid, även om du först visste var du skulle leta!
Till exempel, på RealtyShares, fanns det en seniorlånsaffär på en franchiseplats i en del av västvärlden. Informationen de samlade in på en miljoners sedel på 12 miljoner dollar var omfattande. Det innehöll varje detalj om fastigheten (du kan besöka den lediga tomten om du vill), den lokala marknaden (befolkningstäthet, hushåll inkomst, DOT -uppskattningar av daglig trafik, närliggande detaljhandlare), förvaltning (låntagarinformation och historik), plus försäljningsdata från franchisen sig. Jag visste inte detta men det tar bara 125 dagar att bygga denna franchisebutik!
(Jag använder RealtyShares som mitt exempel eftersom jag har investerat på en fastighet genom dem och därför är jag bekant med deras plattform men de har sedan stängt)
Utnyttja geografisk arbitrage
När jag var yngre investerade jag i fastigheter i Kansas City, MO medan jag bodde i Maryland eftersom fastigheten var billigare i Missouri. Fastigheterna i Howard County, MD var för dyra. Fastigheten i Kansas City var mycket billigare, delvis på grund av en mycket lägre levnadskostnad.
Med crowdfunding -fastighetsplattformar kan du investera var som helst. Det finns en tyngre tonvikt på en fastighet vid de två kusterna men du kan fortfarande hitta många möjligheter mitt i landet.
Du kan investera i Manhatten -projekt, där levnadskostnaderna är astronomiska, eller du kan investera i Alabama, som ofta nämns som en av de mest prisvärda staterna att bo i. Du tjänar en inkomst i en levnadskostnad medan du investerar i en annan, lägre levnadskostnad, vilket gör att dina dollar går ännu längre.
Kortfristiga investeringsperioder, optioner
Slutligen är dessa investeringar vanligtvis mycket korta. Aktieaffären är vanligtvis 5-7 år medan skuldaffären är 12-36 månader.
I skrivande stund finns det sex tillgängliga investeringar på RealtyShares - 3 eget kapital, 3 skulder. Målet för aktieaffären är 7 år, 5 år och 5 år. Löptiden på skuldaffären är 24 månader, 12 månader och 12 månader.
Om du går med ett företag som erbjuder eREIT kan din innehavstid vara så kort som du vill. Det finns ibland regler om inlösen / utbetalning av aktier eftersom fastigheter är avsedda för en längre innehavstid. Till exempel, Fundrise låter dig lösa in aktier men får dig att vänta i 60 dagar. RealtyMogul tillåter också kvartalsinlösen.
Låg / rimlig avgiftsstruktur
Avgifterna för att använda många av plattformarna debiteras vanligtvis mot låntagaren snarare än investeraren. Även om detta kan vidarebefordras på ett sätt som liknar mäklartransaktionsavgifter, kan du alltid analysera avkastningen på en investering oberoende av det.
Till exempel kan en fastighet på RealtyShares erbjuda en avkastning på 9,50% över 12 månader. RealtyShares samlar in 10,50% från låntagaren, tar 1% för sig själva och skickar vidare 9,50% till dig. Låntagarens ekonomi kan indikera att fastigheten kan stödja en utbetalning på 10,50% och den "avgift" RealtyShares samlar in verkar vara en 9,5% på varje betalning, men om det är vettigt för dig att investera i denna not för 9,50% spelar det ingen roll vad de andra siffrorna är. (RealtyShares tar också ut en originavgift på lånet)
Alternativt kommer några av eREIT -plattformarna att ta ut motsvarande kostnadskvot. Jag känner inte till någon plattform som tar ut en avgift för att gå med (och om de gjorde det skulle jag aldrig gå med i det). Fundrise tar ut en årsavgift på 0,85% och RealtyMogul tar ut en årsavgift på 1,00%, men de är på tillgångar som förvaltas i REIT: erna.
Varning: De är inte perfekta
Dessa plattformar löser många av de problem jag har med direktinvesteringar i fastigheter... men de är inte perfekta. Investeringar medför risker och fastigheter medför stor risk. Plattformarna samlar erbjudandena men du behöver fortfarande granska låntagaren och fastigheten. Det blir svårt att besöka fastigheterna om du inte är i närheten (då ger du upp geografisk arbitrage) så du förlitar dig på mycket av deras forskning för de hårda siffrorna.
Inget praktiskt arbete innebär att all expertis du har på detta område går till spillo. Det finns inget sätt att omvandla svettkapital till verkligt eget kapital. Du är helt passiv.
De är illikvida investeringar. Du kan inte sälja dessa sedlar eller ditt eget kapital. Om du väljer en fond kan du lösa in dem enligt deras schema. Bristen på likviditet innebär att du inte ska behandla dessa som en kortsiktig investering. Fan, du kan inte ens ta straff för att få dina pengar.
Äntligen är de nya. När peer -to -peer -utlåning som Prosper och Lending Club först började älskade alla dem. Sedan var det standardvärdena. De olika andra fallgroparna. Fastigheten i sig är inte ny, så chansen är att alla problem vi står inför kommer att vara relativt nya, men dessa plattformar är det. Vissa har gjort hundratals miljoner i affärer. Andra har inte - så gör din due diligence på plattformen lika mycket som du skulle göra för alla investeringar.
Plattformarna själva bär risk eftersom de är nystartade och nystartade kan misslyckas. Realtyshares stängde nyligen eftersom de inte kunde säkra venture -finansiering för att driva tillväxt. Alla mina investeringar där betalar fortfarande för tillfället, de är säkrade av den underliggande fastigheten, men nu väntar jag på att se vem som kommer att förvalta dessa tillgångar efter övergången.
Du kan minska denna risk genom att arbeta med en plattform som inte stöds av riskkapitalfinansiering. EquityMultiple är ett exempel på en plattform som stöds av Mission Capital, ett nationellt fastighetsmarknadsföretag. För att lyckas behöver de inte växa plattformen så snabbt som möjligt och lämna. De ser det bara som en annan kanal för att generera investeringskapital och medan de skulle vilja växa, gör de det inte behöver det växer snabbt.
Men jag kan inte tänka mig ett bättre sätt att investera i fastigheter. Kan du?