"Köp, låna, dö" Fastighetsplaneringsstrategi

Om det känns som att de rika spelar efter en annan uppsättning regler är det för att de gör det.

Jag lärde mig nyligen om begreppet "Köp, låna, dö" och det är det fascinerande. Jag är ingen expert på fastighetsplanering eller skatter eller är jag tillräckligt rik för att göra detta (ännu!), Men det belyser hur olika delar av skatterätten kan komma ihop till något (troligt) oavsiktligt.

Såvitt jag kan se kommer ursprunget till denna ram (eller åtminstone det roliga namnet) från Professor Edward McCaffery från University of Southern California Gould School of Law. Det beskrivs på hans webbplats People's Tax Page on Tax Planning 101: Buy, Borrow, Die.

Denna strategi har tre delar - köpa, låna och dö.

Om du behöver skapa en fastighetsplan, överväg Trust & Will. De kan hjälpa dig att skapa en fastighetsplan som är en bråkdel av kostnaden för att anlita en advokat för att hjälpa dig att upprätta ett testamente. Det är verkligen värt en titt om du inte redan har konfigurerat det här.
Det finns också flera gratis online -skapare du kan använda istället.

Innehållsförteckning

1. 1. köpa
2. 2. Låna
1. Detta är INTE ett 401 (k) lån
3. 3. Dö
4. Finns det en fångst?
5. Det här är inte en galet idé

1. köpa

Först köper du något.

Du har en stor snigel pengar och du vill investera dem i att uppskatta tillgångar så att du kan gå i pension för alltid. Det är också viktigt att de uppskattande tillgångarna gör det skattefria (eller närmare bestämt skatteskyddat).

Du vill lägga in dessa pengar på aktiemarknaden, fastigheter eller en annan tillgångsklass som uppskattar. Att köpa bil skulle vara en dålig idé för detta eftersom värdet på en bil går ner med tiden. Det är också bättre om du väljer en tillgångsklass som åtnjuter inflationens medvind och trycker upp sitt nominella värde.

Fastigheter är nästan perfekta för detta eftersom:

• dess värde tenderar att stiga,
• det är inte flyktigt
• du kan skriva av det, vilket minskar din inkomstskatt
• det accepteras lätt som säkerhet.

Och säkerheten är viktig för det andra steget. Du vill välja en tillgång som kan användas som säkerhet för ett lån. Att investera i din väns verksamhet är dåligt för detta. Att investera i ditt eget företag skulle vara bättre, men inte lika bra som fastigheter.

En bank kanske inte vill använda ditt företag som säkerhet, men de tar alla fastigheter.

2. Låna

Därefter lånar du mot din tillgång.

Vanligtvis, om du är tillgångsrik och kontantfattig, kan du sälja några av dina tillgångar för att få pengar att leva. När du gör det utlöser det kapitalvinster.

För att undvika detta säljer du inte dina tillgångar för att få kontanter. Få istället ett lån från banken med dina tillgångar som säkerhet. Genom att behålla tillgångarna som de är, där de fortsätter att växa i värde, utlöser du inte en skattepliktig händelse. Du får fortfarande kontanter, det är bara ett lån.

Det bästa med det här är att när du får ett lån betraktas det inte som inkomst. Eftersom du lånar mot en tillgång har du fått kontanter i handen men du har också ett lån som du måste betala tillbaka.

Använd några av lånets intäkter för att göra lånebetalningar.

Detta är INTE ett 401 (k) lån

Om det här låter lite som att ta ett lån från dina 401 (k) är det inte samma sak. När du tar ett lån från din 401 (k) minskar du kontovärdet med lånebeloppet. Du betalar ränta till dig själv, vilket är trevligt, men du går miste om eventuella vinster (eller förluster) som uppstår när pengarna är slut på dina 401 (k).

Vi undviker eventuella kapitalvinstskatter på grund av 401 (k) s skatteuppskjutna status.

Med Buy Borrow Die -strategin används dina tillgångar som säkerhet och berörs aldrig. Det kan fortsätta att uppskatta.

Du får din tårta och äter den också! (även om du måste skära av en liten bit till banken som ränta - så det finns ingen gratis lunch)

3. Dö

Varje bra plan kräver en bra exitstrategi och den här bygger på den ultimata exitstrategin - döden.

Du dör.

När du dör går ditt gods till dina arvingar. Lånen betalas av med tillgångarna och sedan får tillgångarna ett steg i (kostnad) när de går vidare till dina arvingar. När dina förmånstagare får dessa tillgångar är deras nuvarande kostnadsbas i den tillgången det aktuella marknadspriset (vid din död). Det steget kan spara dina arvingar massor av skatter.

Till exempel, om jag köpte aktier i Apple för 15 dollar 2011 och jag dog idag (med ett pris på ~ 126 dollar), får mina förmånstagare en kostnadsökning. Om de säljer dessa aktier idag för 126 dollar vardera, kommer de att betala Nej kapitalvinstskatt eftersom de inte hade några vinster. (De kanske måste betala fastighetsskatt som ett resultat av att få dessa aktier.)

Hur är det med lånet? Du betalar av det med intäkterna från försäljningen.

Finns det en fångst?

Ingen fångst.

Tja, fångsten är att dina tillgångar måste fortsätta uppskatta. Och du måste dö, men vi gör alla så småningom och den delen är i strategins namn så inga överraskningar där.

Fördelen med denna strategi är att när du lånar pengar från banken istället för att sälja en tillgång till kontanterna, betalar du banken viss ränta och regeringen får inte sina realisationsvinster beskatta. Du måste gå igenom några fler ringar på grund av lånet. Att sälja en tillgång och rapportera försäljningen på din deklaration är enkelt och kräver ingen ansökan - men du betalar skatt.

Den andra övervägningen är att det kanske inte är det mest effektiva sättet att förvärva en tillgång i första hand. Du kan vanligtvis äga fastigheter genom att betala en bråkdel av kostnaden för att köpa den. Du kan få en fastighet för 20% handpenning (ibland mindre).

Slutligen fungerar denna strategi så bra på grund av ökade i grunden "kryphål". Om det inte fanns, är denna plan inte lika effektiv (men är fortfarande till hjälp ur ett skatteplaneringsperspektiv). Stegningen i grunden tar bort en potentiellt stor del av vinster från skatter.

Om steg-in-basen togs bort, tjänar du fortfarande lite på eftersom du fortfarande får pengar medan du behåller tillgången så att den kan uppskatta. Du måste bara fortsätta att betala lånets ränta under tiden så att du behöver tillgången för att uppskatta mer än räntan på lånet. Det är egentligen inte annorlunda än att låna pengar för att investera, vilket inte är ovanligt, men du gör det på ett sätt som undviker kapitalvinster.

Det här är inte en galet idé

Om strategin låter som en riktigt galen idé, så är det inte det - vi gör det faktiskt redan med våra hem.

Du köper ett hem, som i allmänhet är en uppskattande tillgång, och du kan få ett lån mot bostadens värde (bostadslån). När du går för att sälja kan du ignorera $ 250 000 vinster så länge det var din primära bostad (ungefär som steg-in). Om lånet fortfarande är utestående när du säljer kan du betala tillbaka bostadslånet med intäkterna och det påverkar inte kostnadsbasen på ditt hem.

Har du någonsin refinansierat lånet på ditt hem efter att det har uppskattats? Ta ut refi? Det är i princip samma strategi.

Det enda som saknas är att du inte kan avskriva värdet på ditt hem och använda det för att kompensera din inkomst. 🙂

Det finns över 263 miljarder dollar i roterande bostadslån enligt Federal Reserve (data är från 9 juli 2021):

Hushållslån är helt enkelt lån som tas mot eget kapital i ditt hem. Köp Borrow Die är bara en riff av denna mycket populära idé.

Den enda rynkan är att de flesta inte tar bostadslån för vardagliga utgifter - de gör det vanligtvis vid större inköp men pengar är svängbara. Det spelar ingen roll vad du använder den till.

Vill du göra detta med din aktieportfölj? Vissa, men inte alla, mäklare erbjuder detta. Till exempel kallar Schwab det för a Pantad tillgångslinje.

Nu känner du till Buy Borrow Die -strategin!

Gå imponera på dina vänner på countryklubben. 🙂