Har du någonsin hört rådet att den riktiga vägen till rikedom är genom fastigheter?
För många amerikaner utgör fastigheter en enorm andel av deras nettovärde. Att köpa ett hem är den amerikanska drömmen och månatliga intäkter bygger på eget kapital. Det är fortfarande rikedom byggande men som en biprodukt av att behöva en plats att bo.
Om du vill diversifiera och investera i en tillgångsklass med en stark meritlista är fastigheter ett historiskt pålitligt sätt.
Men det är svårt att hitta bra erbjudanden, särskilt om du begränsar dig till din lokala marknad. Det är svårt att köpa utanför din marknad utan ett supportsystem. Och slutligen är det svårt att hantera fastigheter, särskilt om du hoppas att skala.
Det finns en hel skörd av crowdfunded fastighetsplattformar som gör att du kan investera i fastigheter utan att köpa enskilda fastigheter.
En av de nyaste aktörerna är ett företag som heter Rich Uncles.
Om du funderar på att distribuera ditt eget kapital föreslår jag att du arbetar med ett annat crowdfunded fastighetsplattform om du inte vill vänta 30+ dagar innan BRIX REIT öppnas igen.
Jag rekommenderar att checka ut Fundrise och stREITwise.
Vad är Rich Uncles?
Rich Uncles är en investeringsplattform för fastigheter som erbjuder REIT med unika investeringsstrategier. Dessa strategier är tillgängliga från större mäklare som Vanguard och Fidelity.
Vilka är de rika farbröderna?
”Farbröderna” är Ray Wirta, grundande investerare och Harold Hofer, verkställande direktören. Ray Wirta är ordförande för CBRE Group (NYSE: CBG), ett börsnoterat Fortune 500-företag som är världens största kommersiella fastighetsservice- och värdepappersföretag. Du kanske känner igen logotypen under många motorvägsskyltar men de är enorma. De har 80 000 anställda och ett börsvärde på nästan 17 miljarder dollar!
Harold Hofer är VD för Rich Uncles. Han är en erfaren fastighetsexpert som har 2 miljarder dollar i transaktionserfarenhet. Under de senaste trettio åren har han sponsrat många fastighetsaffärer med olika situationer och inställningar.
Företagets officiella namn grundades 2012 och är BrixInvest, LLC (de har dba ”Rich Uncles”). Det uttalade målet är att göra kommersiella fastigheter mer tillgängliga för individer. De gör detta genom att erbjuda REIT med låga minimum. En fond har ett minimum på $ 500 medan Student Housing REIT har en minsta investering på bara $ 5. Du behöver inte vara en ackrediterad investerare.
De två största fonderna är RW Holdings NNN REIT med ~ 145 miljoner dollar tillgångar och Rich Uncles Real Estate Investment Trust I med ~ 147 miljoner dollar.
Investeringsstrategier för fastigheter
Rich Uncles har två fonder - Rich Uncles NNN REIT och Rich Uncles Student Housing REIT. Namnen sammanfattar deras tillvägagångssätt.
De Rich Uncles NNN REIT specialiserat sig på att investera i kommersiella fastigheter som utnyttjar en hyresstruktur för NNN (”trippelnät”), med en genomsnittlig återstående hyrestid på 8 år. De begränsar köpeskulden till 50% av portföljen och fokuserar på enhyresfastigheter som hyrs ut av kreditvärdiga hyresgäster.
De listar de fastigheter som ägs i varje REIT. Detta kan ge dig en bra uppfattning om deras investeringsstrategi. De äger fastigheter som en 24 -timmars Fitness i Las Vegas och en 3M -anläggning i DeKalb, IL. Det här är stora kommersiella utrymmen som hyrs ut till företag du har hört talas om tidigare. Nationalfonden fokuserar på Triple Net (därav NNN) -hyresavtalen och de förvärvar fastigheterna med 50%+ kontant ned.
De Rich Uncles studentbostäder REIT specialiserat sig på studentbostäder. Dessa är minst 150 bäddar, 90% beläggning inom en mils gångavstånd till ett NCAA Division I-universitet med minst 15 000 inskrivna studenter. En av deras senaste investeringar var Stadium View Suites nära Iowa State. Det är en 518-bäddshus med 99% beläggning.
Det är svårt att hitta på webbplatsen men NNN REIT har gett en årlig avkastning på 7%. Studentboende REIT har gett en årlig avkastning på 6% hittills. Båda har gjort sina utbetalningar enligt schemat varje månad och har ännu inte missat en betalning. Som sagt, tidigare resultat är inte ett tecken på framtida avkastning. 🙂
Deras upplysningsnivå om fondinnehavet är OK. Varje lista kommer att läsas som en mini-broschyr och vara lätt på detaljer, men det ger insikt. Det ger dig dock en god smak av vad fonden gör.
Registreringsprocess
Vissa andra crowdfunded fastighetsplattformar låter dig titta på investeringar utan att registrera dig. Rich Uncles kräver att du registrerar dig, även om det är helt gratis.
När du registrerar dig finns det en rullgardinsmeny som ber dig om ditt investeringsmål. Du kan välja mellan pensioneringsplanering, kassaflöde, diversifiering av portföljer eller investeringar i kommersiella fastigheter. Därifrån fyller du i typisk registreringsinformation (namn, e -post, telefonnummer, lösenord, land och stat).
Härifrån - du väljer en kontoägartyp. När du har slutfört det här steget har du ett öppet konto och kan börja titta på de egenskaper de innehar.
Om du fortsätter börjar du med att registrera dig för att investera-individuellt, gemensamt, förtroende, enhet eller pension-och de ger förklaringar för varje. Om du vill investera genom en pensionsplan måste du skapa ett självstyrt pensionskonto separat. Jag valde Individ.
Härifrån kan du välja de två tillgängliga investeringarna:
Även om det inte finns något ackrediterat investerarkrav, finns det krav på inkomst och nettoförmögenhet. Jag är inte säker på varför dessa finns men de gör det.
| Nationell | Studentbostad | |
|---|---|---|
| Minimikrav nettovärde | $70,000 | $0 |
| Minsta erforderliga individuella inkomst | $70,000 | $0 |
| Minsta erforderliga individuella inkomst | Några | 10% |
För Rich Uncles NNN REIT -fond - om du har mindre än $ 70 000 i total årsinkomst behöver du en nettoförmögenhet på mer än $ 250 000. Om du vill investera i studentbostadsfonden måste du intyga att din investering inte utgör mer än 10% av ditt totala nettoförmögenhet.
Jag valde Studentfonden med minst $ 5.
Du kan investera med så lite som fem dollar, vilket ger dig en enda aktie och väljer automatiska investeringar. Du kan samla in utdelningar som kontanter eller välja att låta dem återinvesteras. Efter detta måste du ange kontoinformation, inklusive identitet och SSN, plus finansieringskällor för att få in dina pengar. Om några minuter är du klar!
Rika farbrors avgifter
Rich Uncles tar inte ut några transaktionsavgifter eller provisioner när du köper aktier i deras REIT. Många börsnoterade REIT, till exempel de hos Vanguard, tar inte ut transaktionsavgifter eller provisioner/laster. Många av de folkfinansierade fastighetsplattformarna tar inte heller ut transaktionsavgifter.
När du säljer aktierna tillkommer en avgift baserad på hur länge du har haft aktierna:
- Ägde mindre än ett år - 3% administrativ avgift
- Ägde 1-2 år - 2% administrativ avgift
- Ägs 2 - 3 år - 1% administrativ avgift
- Ägde 3+ år - ingen administrativ avgift
Detta är inte ovanligt och många andra plattformar låter dig inte ens sälja innan affären slutar (för enskilda affärer).
Även om det inte finns några transaktionsavgifter, finns det avgifter som REITs kommer att betala som minskar din avkastning. För att veta vad alla dessa avgifter är måste du granska erbjudandecirkuläret för just den REIT.
Till exempel, i Brix Student Housing REIT, står avgifterna på sidan 18 i cirkuläret (det var en maximal höjning på 50 000 000 dollar):
- Organisation och erbjudandekostnader - Upp till 3% av bruttointäkterna återbetalas till sponsorn.
- Förvärvsavgift - 3% till rådgivaren för varje förvärv som REIT gör.
- Kapitalförvaltningsavgift - 0,1% månadsavgift av tillgångarnas totala investeringsvärde (bokfört värde).
- Finansieringssamordningsavgift - All finansiering utanför inteckning, samordningsavgiften är 1% av finansieringen.
- Driftskostnader - De täcker driftskostnader relaterade till tjänsterna till REIT, såsom hyra, personalkostnader, verktyg och IT; att inte överstiga 2% av genomsnittliga investerade tillgångar eller 25% av nettoinkomsten (detta blir lite komplicerat så läs cirkuläret om du vill veta mer om detaljerna).
- Oberoende chefskompensation - oberoende styrelseledamöter får 1 000 aktier i stamaktier för varje styrelsemöte eller utskottsmöte de deltar i, 200 aktier för varje fastighetsgranskning och godkännande.
- Disponeringsavgift - 3% till rådgivaren för varje tillgång som REIT säljer.
- Underordnad deltagaravgift - Det här är en prestationsavgift är lite för komplicerad för att förklara i en enda kula, grundidén är att om avkastningen är över ett visst belopp så får rådgivaren en avgift som delar det upp och ner.
- Avvecklingsavgift - Advisor får 30% av ökningen i resulterande värde per aktie jämfört med den högsta tidigare NAV per aktie (detta liknar deltagaravgiften, men utlöser vid en försäljning eller fusion).
Oj!
Så hur jämför det sig med andra?
Vid första anblicken låter det som en massa avgifter. Men är detta ett fall av Rich Uncles som visar dig hur korven görs?
När någon köper eller säljer en fastighet finns det avgifter. Alla betalar dem. Vanguard betalar dem. Offentlig lagring betalar dem. Fundrise betalar dem. Rich Uncles räknar upp dessa på egen hand.
Avgifter vs. Förtrupp
Detta är inte en äpple-till-äpple jämförelse, men låt oss se hur som helst.
När du granskar prospekt för Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), det finns årliga avgifter på 0,26%. Vanguards avgifter är så billiga eftersom de inte förvärvar fastigheten. Vanguard köper andra företag som köper företag. Dessa liknande kostnader integreras i avkastningen så att du aldrig ser dem.
Vanguards årsavgift på 0,26% är billig jämfört med ~ 1,27% (0,1% sammansatt varje månad i 12 månader) eftersom Vanguards fond är enorm.
Avgifter vs. Fundrise
Fundrise är bättre jämförelse och vid granskning av erbjuder cirkulär för en nationell eFund på 50 000 000 dollar, Jag hittade liknande namngivna utgifter:
- Organisation och erbjudandekostnader - Cirka $ 500 000 (1%) återbetalas till sponsorn.
- Kapitalförvaltningsavgift - en årlig avgift på 0,85% - 1,0% av det totala investeringsvärdet för tillgångarna (NAV) som betalas kvartalsvis.
- Disponeringsavgift - 1,5% till rådgivaren för varje tillgång REIT säljer där förvaltaren fungerar som utvecklare eller är involverad i försäljningen.
- Kvartalsvis utvecklingsavgift - 5% till chefen av de totala utvecklingskostnaderna, exklusive fastighet (liknande förvärvsavgift).
Rich Uncles verkar ha fler namngivna parter inblandade - rådgivare vs. chef - men Fundrise har något lägre avgifter.
Om offentliga icke-handlade REIT
Rich Uncles erbjuder offentliga icke-handlade REIT: de är offentligt tillgängliga men de handlas inte på någon börs. Du måste behandla investeringar som dessa är illikvida eftersom det inte finns någon marknad du kan sälja dem. Om du vill sälja (lösa in) dina aktier kan du bara göra det med Rich Uncles.
Om du ägde aktierna i mindre än tre år kommer det att finnas en 1-3% administrativ avgift i samband med försäljningen.
Det finns också en del svårigheter att beräkna NAV för en fond vars underliggande tillgångar är fastigheter. Om du till exempel köper aktier i ett icke-handlat REIT för $ 5 per aktie och NAV är lägre betalar du en premie. Den premien är faktiskt en avgift eftersom du betalar $ 5 för något värt mindre än $ 5.
Det är mindre ogenomskinligt än andra alternativ och så FINRA sammanställde detta faktablad om icke-handlade REIT som du bör granska.
Något att vara medveten om.
Rich Uncles -alternativ
Tills Rich Uncles öppnar upp igen rekommenderar jag dessa alternativ tillgängliga för alla investerare (inte bara ackrediterade):
Fundrise
Fundrise är en av de äldsta plattformarna för fastighetsinvesteringar för icke-ackrediterade investerare. De har en eREIT som buntar ihop sina investeringar men de har inte ett lika smalt fokus som Rich Uncles. De har en strategi, som beskrivs i sina erbjudandedokument, och bara ett minimum av $ 1000. Vi har en fullständig recension av Fundrise.
Läs mer om Fundrise
Streitwise
Streitwise är ett alternativ som fokuserar på kommersiella fastigheter. De är relativt nya men de har en stark meritlista på den korta tiden, räknar med att betala ut 8-9% utdelning 2021. De har också ett minimum på $ 5000 och tillgängligt för alla investerare.
Du kan se vår fullständiga recension av Streitwise här.
Läs mer om Streitwise
Sammanfattning
Jag tycker att deras investeringsstrategi är fascinerande. Det är hyperfokuserat och erbjuder en avkastning som är jämförbar med andra plattformar.
Medan en plattform som RealtyMogul låter dig investera i enskilda fastigheter, det kräver att du är en ackrediterad investerare. Du köper in en fond på Rich Uncles så du behöver inte vara en ackrediterad investerare.
Fundrise är jämförbart men deras erbjudande är inte lika laserfokuserat. Rich Uncles Student Housing REIT är laserfokuserat på vad de vill ha-det måste vara en mil från ett 15 000+ studentcampus med minst 150 bäddar. Det är specifikt och jag gillar det.
De är värda en titt om du vill engagera dig i fastigheter med denna investeringsstrategi.
Rika farbröder
Övergripande
9.0/10
Styrkor
- Hyperfokuserade REIT
- Rimliga avgifter
- Behöver inte vara ackrediterad investerare
Svagheter
- Endast två investeringsstrategier - NNN eller studentbostäder