Комплетан водич за куповину затворених кућа и зараду

Није изненађење; на тржишту некретнина тренутно постоји МНОГО откупа.

Такође не чуди што се ове куће могу купити уз велике попусте.

Заправо, по мом мишљењу, форецлосурес су најврелија ствар улагања у некретнине.

Тржиште их је пуно, а банке спутавају хиљаде, како не би још више поплавиле тржиште. Као што већина вас зна, банке се не баве некретнинама. Они се баве позајмљивањем новца.

Када банка добије Форецлосуре, то је отровно средство у књигама банака. Сада, више него икад у историји, банке бацају ову отровну имовину за пени на долар.

Пре него што напустите свој дневни посао и одлучите да ћете се обогатити куповином и продајом Форецлосурес, знајте ово:

Пре-форецлосуре

Прва фаза процеса Форецлосуре-а позната је као Пре-Форецлосуре. То значи да појединац који поседује хипотеку касни са плаћањем. У зависности од банке, исплате могу каснити између 3 и 12 месеци. Да, неке банке не започињу период пре заплене 12 месеци!

У овој фази, власник још увек живи у кући. На њихов зајам зарачунавају се камате и казне, али једино што се заиста дешава је њихов кредитни резултат се смањује (брзо) и добијају много писама поштом од банка. Банка још није одлучила да у потпуности приступи оврхи, јер покушавају да се договоре са власником куће и уштеде веома високе трошкове процеса оврхе.

Позитивно за куповину у овој фази процеса оврхе је да очигледно имате мотивисаног продавца. У зависности од њихове ситуације, они би могли бити вољни да продају своју кућу веома јефтино, како би избегли оврху и уштедели колико могу од својих кредита.

Негативно је то што можда немају пуно капитала у кући, па стога њихова мотивација можда није фактор. Инвеститору не користи ништа ако купи кућу када вреди оно што продавац дугује на њој (или као што је случај са многим некретнинама на овом тржишту, кућа не вреди оно што продавац дугује).

Тражите мотивацију, али купујете на капиталу.

Не улазећи превише у стратегију улагања, знајте да би у неким случајевима могло бити вриједно надокнадити дуговања и купити кућу уз креативно финансирање. О томе нећемо расправљати у овом посту, али знајте да је то одржива опција и о њој ћемо расправљати у будућим постовима.

Кратка продаја

Следећа фаза у процесу Форецлосуре је када можете купити кућу на кратку продају. Кратка продаја је када је банка спремна узети мање за кућу од онога што се тренутно дугује на имању. Не постоји одређени временски период за који кућа прелази из статуса пре заплене имовине у банку која је спремна да изврши кратку продају на њој.

Када је банка одлучила да ће извршити кратку продају, у основи је дошла до закључка тренутни власник куће неће моћи надокнадити уплату и наставити са хипотека. Једини разлог због којег ће банка прихватити кратку продају је одустајање од дугог процеса и високих трошкова Форецлосе хипотеке.

У овој фази Форецлосуре -а постоји неколико позитивних страна и МНОГО негативних ствари. Неки инвеститори воле да купују у овој фази, али као што ћете видети, то је много посла, одузима изузетно много времена и ретко постиже договор.

Позитивна страна куповине куће као кратке продаје је ова, можете добити врло велики попуст... То је отприлике то!

Негативне стране су следеће: Тренутни власник куће мора да се пријави за кратку продају, шаљући доста финансијске информације у основи убеђују банку да више нису у позицији да је плаћају хипотека.

Ово траје заувек!

Након што је кућа одобрена за кратку продају, тренутни власник мора пристати на вашу цијену, а затим је послати банци на одобрење. Овај процес такође траје заувек (неколико месеци). Краткој продаји може лако проћи 6-9 месеци, а видео сам случајеве у којима је трајала више од годину дана.

Ево застрашујуће реалности кратких продаја, можда је то до самог краја и мислите да ће посао на коме сте радили ускоро проћи и БООМ, банка га одбија. У краткој продаји се може зарадити новац, али то дефинитивно није метод за заснивање вашег инвестиционог пословања.

Одлазак на аукцију

Трећа фаза процеса оврхе је када се имовина продаје на аукцији у степеницама суда. Ово је најопасније време за куповину и само искусни инвеститори треба да покушају да купе на аукцији суда!

У овој фази, банка је прошла кроз законитости процеса оврхе и кућа ће се наћи на аукцији. Банка ће послати представника да понуди најмање оно што се дугује на некретнини, а свако ко је спреман платити изнад тога може купити кућу.

Позитивне стране овога су, ако у кући постоји тона капитала, можда ћете имати прилику да постигнете добар посао. Ево негативних. Појединци често у овој фази још увек могу бити у кући! Чак и ако га купите, они га могу бацити у отпад док одлазе. Дакле, немате начина да израчунате које ће вам поправке бити на кући.

Такође, у овој фази банка НЕ ​​мора нужно уклонити сва заложна права са имовине. Можете купити кућу и открити да постоји заложно право механике, заложно право из града или разна друга заложна права која сте сада наследили.

Такође, свака држава има период откупа за претходног власника куће да надокнади хипотеку и све накнаде, након аукцијске продаје.

Додуше, ово је ВЕОМА мало вероватно, али о томе треба размислити. Такође, приликом корака у судници, од купца се захтева да положи велику суму новца као депозит, са врло малим прозором како би дошао до преосталог износа.

Ако нисте купац готовине, биће вам јако тешко купити ову некретнину. Још једном, новац се може зарадити куповином кућа на аукцији у суду, али то је врло опасно Постоји неколико ствари које можете открити након што купите некретнину које потпуно мењају финансијске изгледе договор.

Ако је израз „Купац пази“ икада био прикладан, то је случај при куповини у степеницама суда!

РЕО… Спеедвагон? Не баш

Последња фаза процеса Форецлосуре је моја омиљена. Ово је тачка у којој кућа постаје „РЕО“. Кад једном прође аукција у судници место и нико не лицитира више од понуде банке, имовина се враћа банци и постаје РЕО или „Некретнине у власништву" својство.

У овом тренутку, банка се већ дуже време бави овом отровном имовином, без уласка новца и само изласка новца! Морате разумети трошкове банке да бисте разумели зашто су изузетно мотивисани да продају ову некретнину.

Као што је раније наведено, банка дуго води ову неквалитетну активу у својим књигама. Потрошили су новац на адвокатске таксе, очување имовине, осигурање итд. Већина великих банака има хиљаде ове неквалитетне имовине и оне су им преко потребне.

Позитивни аспекти куповине у овој фази су многи. Прво, када је некретнина РЕО, када банка прода некретнину, од њих се захтева да доставе чист наслов и уклоне сва заложна права. Дакле, након што купите кућу, нећете имати изненађења.

Такође, у овом тренутку нико неће живети у кући. Банка је видела да су претходни власници напустили имовину, без шансе да откупе свој кредит. Негативне стране куповине у овој фази су, претходни власници често напуштају кућу у лошем стању. У зависности од тога како на то гледате, ово можда неће бити негативно. Што је некретнина лошија, попуст је бољи. Када постанете добри у процени поправки, ово је једноставно фактор који ће ући у вашу понуду.

Ово би вас могло изненадити, али као инвеститори кућа није битна када је у питању добијање чека.

Не кажем да стање имовине не игра никакву улогу при одлучивању за улагање, али стање куће није главни фактор.

Моја поента је да се не удаљавате од кућа које миришу на мачју мокраћу или су у лошем стању, тамо има новца! Многе садашње куће на тржишту неће се моћи финансирати путем банке, због њиховог стања. Ово служи само као бонус вама, инвеститору!

Од овог писања, Фанние Мае, Фреддие Мац и ФХА (Федерална стамбена управа) држе готово 250.000 РЕО домова. Као инвеститор, тржиште откупа је дефинитивно нешто на шта бисте такође требали обратити пажњу.

Иако постоје различите фазе одузимања имовине и свака фаза носи различиту количину ризика, свака фаза такође пружа могућност стварања огромне количине богатства. Иако постоји неколико начина на које се треба усредсредити када покушавате зарадити новац на некретнинама, на овом тржишту, ријетки се приближавају моћи искориштавања капитала из РЕО -а у невољи банака.

Усредсредите се на своје образовање и научите процес одузимања имовине, а затим идите и зарадите нешто новца!

Желите да сазнате више о томе како зарадити новац на некретнинама?

Пријавите се на наш бесплатни билтен како бисте добили информације чим изађу.