Како уложити у некретнине

Већина инвестиционих портфеља и планова за пензионисање се улажу у акције и инвестиције са фиксним приходом.

Али некретнине су одлична диверзификација портфолија јер су „тврдо средство”. Такође, тешко је оспорити дугорочне инвестиционе перформансе некретнина.

Додавање неке некретнине у ваш портфељ може дугорочно побољшати ваше инвестиционе приносе.

Некретнине су застрашујућа инвестиција за многе људе. А то може бити ако само размишљате у смислу поседовања дела имовине за изнајмљивање или поправке.

Али постоје више од само два начина улагања у некретнине. И сјајна ствар је што постоји начин да уложите у некретнине које могу послужити свима, чак и ако тренутно немате тону за улагање.

Успео сам да смислим 11 (и бонус), а ево их:

1. Уложите у Фундрисе

Многи људи желе да уђу у улагање у некретнине, али не желе да брину о томе како ће се бавити закупцима, обављати поправке, и управљање плаћањима или подвргавање исцрпљујућем процесу учења како улагати у некретнине покушајем и грешком (попут мене урадио).

Срећом, свој новац можете ставити у опције некретнина, а да то не морате учинити.

Фундрисе је онлине инвестициона услуга која вам омогућава да свој новац уложите у инвестиционе фондове за некретнине. Њима управљају стручњаци из Фундрисе -а, док ви седите и гледате како ваш новац расте.

Зашто Фундрисе? Једноставно је, они имају историју одличног поврата! У 2017. години имали су просечан годишњи принос од 11,44%. Вероватно не морам да вам кажем, али то је МНОГО боље него што ћете наћи код већине других улагања.

Наравно, не могу гарантовати овакву врсту поврата, али у последње четири године објавили су велики број.

Један од разлога зашто људи воле Фундрисе је то што је лако започети. Можете брзо да упоредите налоге и направите свој профил. Они вам помажу да утврдите која су улагања најбоља захтевањем кратког упитника.

У зависности од ваших одговора, они ће предложити један од три стила улагања:

• Дугорочни раст
• Уравнотежено улагање
• Допунски приход

Са само 500 долара можете уложити у Фундрисе Стартер Портфолио, или са улагањем од 1.000 УСД у Приход од фонда еРЕИТ или Раст фондова еРЕИТ. Они наплаћују врло ниске накнаде за улагање путем платформе, али повратак је недавно био двоцифрен. Имају на располагању додатна улагања за акредитоване инвеститоре.

Шта је са накнадама? Не брините, нису тако лоши. Фундрисе сваке године наплаћује само 0,85% накнаде за управљање. У поређењу са другим брокерским кућама, ово је минимално.

Дуго и кратко је то што улагањем у некретнине можете остварити натпросечне приносе на свој новац. А пошто Фундрисе нуди РЕИТ -ове, можете зарадити овај новац а да не запрљате руке.

Ево видео прегледа који сам снимио са мојим искуством отварања Фундрисе рачуна:

Пеерстреет омогућава вам да улажете у кредите за некретнине-углавном за поправке са малим инвеститорима. Такође можете инвестирати са само 1.000 долара, али за то морате бити акредитовани инвеститор.

Инвестираћете у „белешке“ о зајмовима, који су делићи кредита, а не сами кредити. Кредити се издају од шест месеци до две године и обично се плаћају камате између 6% и 12%.

РеалтиСхарес омогућава вам улагање у пословне или стамбене пројекте. Са само 5.000 долара можете уложити у кредите за некретнине или у капитал. Платформа вам омогућава да улажете у некретнине широм САД -а и у велики број различитих пројеката.

То може укључивати новоградњу, рехабилитацију, приход од имовине или кредите.

2. Поседовање сопственог дома: Чекај, шта?

Иако можда мислите да је поседовање сопственог дома углавном обезбеђивање склоништа, размислите поново. Ако се њиме правилно управља, ваш властити дом може бити најбољи начин улагања у некретнине у првој инвестицији.

Шта мислим под „ако се правилно управља“?

То значи да купујете кућу у фер тржишна вредност или мања. Такође је боље купити најјефтинију кућу у комшилуку, а не најскупљу.

Ти такође отплатити хипотеку за 30 година или мање.

Коначно, то значи одржавање имовине у тржишном стању, без претераног побољшања (трошење више на надоградњу него што ћете добити у већој тржишној вредности).

Постоје два начина на који ваш дом постаје инвестиција:

• Амортизација ваше хипотеке. Док живите у свом дому и верно плаћате хипотеку, кредит се постепено амортизује. На крају 30 година, ви ћете га поседовати без хипотеке. То ће вам дати 100% капитала у вашем дому.
• Повећање цене. Годишња стопа апресијације од 3% значи да ће кућа удвостручити вредност у 30 година колико је потребно за отплату хипотеке. Кућа од 300.000 долара коју купите данас вредеће 600.000 долара за 30 година.

Рецимо да данас купујете кућу за 300.000 УСД, уз уплату од 5% (15.000 УСД). Ваш капитал у кући ће за 30 година порасти са 15.000 на 600.000 долара.

То је озбиљна инвестиција. И док дом повећава ваше богатство, он такође пружа уточиште вама и вашој породици.

Ниједно друго улагање не комбинује две предности на начин на који поседује дом. Ево како да инвестирате у некретнине!

Упозорење: ако сте рефинансирајте своју хипотеку сваких неколико годинавраћањем зајма на 30 година и узимањем „мало“ готовине сваки пут, поразићете целу сврху. Никада нећете отплатити хипотеку и никада нећете изградити озбиљан капитал.

3. Купите некретнине за изнајмљивање да бисте остварили приход

Ово је један од најтраженијих начина за изградњу дугорочног богатства. Исте силе које чине ваш дом тако великом инвестицијом - амортизација хипотеке и повећање вредности некретнина - такође раде са некретнинама за изнајмљивање.

Али улагање у изнајмљивање некретнина такође додаје компоненту прихода мешавини.

У најмању руку, закупнина коју примате на инвестиционој некретнини треба да покрије трошкове њеног поседовања. Ако не учини ништа више, ваш закупац ће ефективно платити вашу инвестицију. Када је закупнина већа од ваших трошкова, некретнина ће генерисати позитиван ток готовине.

Ако ипак оствари позитиван ток готовине, приход вам може бити неопорезив. То је зато што можете узети трошкова амортизације на имању. Пошто се ради о инвестиционој некретнини, дозвољено вам је да „трошите“ побољшања током много година. Али пошто је амортизација папирни трошак (без стварних новчаних издатака), она може надокнадити ваш нето приход од закупа.

Како се станарине повећавају - док месечна уплата остаје релативно равна - ваш нето приход ће расти. Када се имовина отплати, приход од закупнине ће углавном бити профит.

„Ово је разлог зашто је улагање у изнајмљивање некретнина један од најбољих начина за улагање у некретнине.“

Приликом изнајмљивања некретнина морате знати неке ствари:

• Захтевају велике аконтације, углавном 20% или више од куповне цене.
• Теже је квалификовати се за хипотеку на инвестициону некретнину него на кућу у којој живе власници.
• Постоје фактори слободних радних места - времена између закупаца када нема прихода од станарине.
• Поправке и одржавање - фарбање, замена тепиха итд. - мораће да се уради након што се сваки станар исели.

Сваки од ових фактора се може превазићи, али морате бити свесни да поседовање некретнине за изнајмљивање није увек глатка вожња. Ако тражите профил мањег ризика, мање практичног приступа приликом улагања, некретнине за изнајмљивање можда нису најбољи начин за вас да улажете у некретнине. Не брините, има још много тога да дође!

4. Инвестирајте у некретнине путем онлине П2П платформи

П2П инвестиционе платформе настају засноване на улагању у некретнине. Процес се обично назива и групно финансирање. Ту се окупљају групе инвеститора како би удружиле новац за специфична улагања у некретнине.

Ове платформе вам пружају начин да инвестирате у некретнине на мрежи кроз различите врсте некретнина и на различите начине. Ваше улагање није тако ликвидно као што би било да сте улагали у заједничке фондове за ЕТФ -ове, али је мање компликовано од ЛП -ова за некретнине.

Они су вероватно најближи РЕИТ -у, али имате већу контролу над оним у шта улажете. Са П2П платформа, можете изабрати понуде у које улажете.

Ово вам такође даје прилику да диверзификујете релативно малу количину новца у много различитих послова.

П2П платформе за групно финансирање усмерене на некретнине постоје само неколико година. Али већ постоји велики број платформи које вам дају прилику да одаберете како и где желите да инвестирате.

У међувремену, нове платформе стално долазе на интернет.

Ако нисте сигурни који је за вас најбољи начин улагања у некретнине, ове следеће опције су свакако вредне брзе Гоогле претраге.

Ево 3 најбоља начина за улагање у некретнине на мрежи:

1. РеалтиСхарес
2. Кредитни клуб
3. ПеерСтреет

РеалтиСхарес омогућава вам улагање у пословне или стамбене пројекте. У ствари, многи инвеститори су РеалтиСхарес назвали „Кредитним клубом некретнина“.

Са само 5.000 долара можете уложити у кредите за некретнине или у капитал (постоји неколико улагања у којима можете учествовати за 1.000 долара). Платформа вам омогућава да улажете у некретнине широм САД -а и у велики број различитих пројеката.

Један од разлога зашто је РеалтиСхарес популаран је то колико посла раде за вас. Када се укаже прилика за улагање, они ће погледати руководиоце компаније за некретнине и извештаје о власништву и инспекције. Они ће добити што је могуће више информација о некретнинама.

Сада на накнаде. РеалтиСхарес ће вам наплатити годишњу накнаду од 1%. Ово је равно са многим другим П2П компанијама.

То може укључивати новоградњу, рехабилитацију, приход од имовине или кредите.

Кредитни клуб је још један одличан извор за П2П кредитирање. У овом тренутку сте вероватно чули за Лендинг Цлуб. Они су једно од најпопуларнијих П2П сајтова, али многи људи не мисле на њих за позајмљивање некретнина.

Кредитни клуб има просечне годишње приносе између 5,06% и 8,74%. Оно што је важно напоменути је да и ови бројеви представљају подразумеване вредности, што чини повратак још импресивнијим.

Ограничења Клуба позајмљивања за инвеститоре су мало блажа од других П2П локација. Олакшавају отварање налога и почетак улагања.

Након што вам буде одобрено да почнете да улажете у Лендинг Цлуб, моћи ћете да прегледате стотине и стотине могућности улагања. Тражите брз начин да диверзификујете свој портфолио? Гледати на будућност.

Пеерстреет омогућава вам да улажете у кредите за некретнине-углавном за поправке са малим инвеститорима. Такође можете инвестирати са само 1.000 долара, али за то морате бити акредитовани инвеститор.

Инвестираћете у „белешке“ о зајмовима, који су делићи кредита, а не сами кредити. Кредити се издају од шест месеци до две године и обично се плаћају камате између 6% и 12%.

5. Улагање у пословне некретнине

Ово је варијанта изнајмљивања некретнине у којој улажете у канцеларију, малопродају или складиште/складиште. Следи исти општи образац. Купујете некретнину и изнајмљујете је станарима, који плаћају вашу хипотеку и надамо се да ћете остварити профит.

Улагање у пословну некретнину опћенито је сложеније и скупље од улагања у изнајмљивање некретнина са стамбене стране.

Па зашто улагати у некретнине на комерцијалном нивоу?

Па, принцип ризика вс. награда одређује да су тиме пословне некретнине уносније. Непознавање начина улагања у имовину, посебно на комерцијалном нивоу, може бити веома скупа крива учења.

За некога са искуством и капиталом, улагање у комерцијалне некретнине један је од најбољих начина за улагање у некретнине због изузетних добитака који се могу постићи ако се ураде како треба.

Позитивна страна је што пословне некретнине обично укључују дугорочне закупе. Пошто се некретнина изнајмљује предузећу, они ће желети вишегодишњи закуп. Тиме ће се осигурати континуитет њиховог пословања.

Закуп може лако бити на 10 година или више. Новчани ток ће бити стабилнији јер нећете мењати станаре сваке године или две.

Захвалност на некретнини такође може бити издашнија него што је то случај са становима. Ово је посебно тачно ако имовина производи велики годишњи профит. То ће се вероватније догодити са пословном имовином, јер станар често плаћа за одржавање зграде, поред месечне закупнине.

Закупи се могу структурирати тако да станодавцу дају и проценат профита пословања.

С друге стране, комерцијална некретнина често је предмет пословног циклуса. Током рецесије, пословни приходи опадају, а ваш станар може имати потешкоћа са плаћањем закупнине.

Станар може чак и престати са пословањем, остављајући вам празну зграду. Будући да комерцијални закупци долазе у свим облицима и величинама, могу проћи месеци или године да се пронађе нови закупац за вашу некретнину.

Улагање у пословну некретнину је за искусније инвеститоре који имају већу толеранцију на ризик. То је истина улагање високог ризика/високе награде.

6. Као што се види на ТВ-у: Поправи и окрени

ХГТВ је испуњен овим. Флип или Флоп и Фикер Уппер су две најпопуларније и чине да то изгледа лако.

Ја седим?

Да и не. Лако је ако знате како уложити у имовину, а потенцијална катастрофа ако не знате.

Зашто улагати у некретнине, само да их окренете?

Основна идеја је купити некретнину којој је потребно озбиљно ажурирање. Из тог разлога бисте требали моћи да купујете за много мање од тренутне тржишне вредности ажурираних домова у суседству.

Пример: Купујете кућу за 100.000 долара у насељу од 200.000 долара. Реновирање касније, 40.000 долара, продајете некретнину за профит од 60.000 долара.

На ТВ -у увек ради. У стварном животу морате знати вредности некретнина у суседству да бисте одредили где ћете уложити у некретнине, а ви морате бити у могућности да купите кућу за много испод његова завршена тржишна вредност.

Такође морате бити у могућности да поуздано процените трошкове обнове. Помаже (много) ако сами можете да обавите много посла.

Шта би могло поћи по злу? Окретање кућа је највише на дохват руке и потенцијално ризичан начин улагања у некретнине. Два највећа проблема су плаћање превише за некретнину унапред или откривање да је оно што сте сматрали мањом поправком нешто много веће.

На пример, то „мало“ трулежи дрвета на довратнику крије чињеницу да је читав оквир куће прекривен термитима и да га је потребно срушити.

То је екстремно и обично се може утврдити темељитом кућном инспекцијом - коју ће ветерански перај увек добити.

Три правила:

• Увек знати тржишну вредност имовине по завршетку,
• право физичко стање куће, и
• имају тачну процену трошкова обнове.

Ако вам недостаје било које од три, цео пројекат може поћи по злу.

За оне који имају изузетне спретне вештине, знају како да улажу у некретнине и не смета им изазов, поправљање и окретање могу бити најбољи начин за вас да уложите у некретнине.

7. Мој сопствени неуспели покушај да постанем предузетник у области некретнина

Говорећи о томе да сам страшно погрешио, забележио сам свој неуспели подухват улагања у некретнине 7 лекција које сам научио из неуспеха при улагању у некретнине.

Ово је заиста ваша опомена. Сећате ли се како сам горе написао „на ТВ -у увек ради“? То је била моја грешка - мислио сам да ће функционисати баш као на ТВ -у.

„Правило улагања у некретнине бр. 1 - ништа не функционише као на ТВ -у - никада! ”

Пао сам на мит да ће учење о улагању у некретнине бити лако. Тако они изгледају. Али ја сам искорачио изван своје стручне области. Финансијско планирање је оно у чему сам добар. Испоставило се да некретнине нису.

Не желим да вас навлачим на улагање у некретнине. Многи људи зарађују много новца улагањем у то. Знам неколико, а сигуран сам да и ви.

Али улагање у некретнине је већи изазов од улагања у папирна средства, попут акција и заједничких фондова.

Ако заправо улажете директно у некретнине, то је врло практична ствар. Чак и ако не упрљате руке у превртању кућа, ипак морате да се укључите у не увек пријатан посао куповине и продаје.

Нису сви склони томе.

Ако, након озбиљне самопроцене, схватите да нисте спремни да научите како да улажете у некретнине, боље је да оставите улагање у некретнине онима који за то одговарају. читати мој чланак за учење како НЕ улагати у некретнине.

Имајући то на уму, хајде да погледамо неке начине улагања у некретнине које су боље прилагођене некретнинама са изазовима међу нама ...

8. Изнајмите простор у свом дому или на свом имању

Ово је вероватно најлакши начин да зарадите новац на некретнинама директним учешћем. Ако већ поседујете кућу, можете покупити додатни приход изнајмљивањем простора.

Кажем „простор“ с разлогом. Већина људи размишља у смислу изнајмљивања собе до границе. То је један од начина да то учините.

Такође можете изнајмити део или све од следећег:

• Твој подрум
• Гаража
• Поткровље
• Помоћна зграда на вашем имању
• Прилаз
• Угао ваше земље

Било који од ових аранжмана за изнајмљивање може пружити додатни извор прихода, на исти начин као и изнајмљивање собе до границе. Људи и предузећа имају све врсте потреба за простором. У великом броју случајева само им треба додатни простор за складиштење ствари или возила.

То је на неким локацијама лакше учинити него на другим.

Ако се ваш дом налази у руралном подручју, старијем центру града или у заједници која има слаба ограничења у коришћењу имовине, ово може бити права алтернатива.

Али ако живите у приградском подручју, са строгим ограничењима коришћења имовине, наићи ћете на правне препреке. А ако живите у суседству са удружењем власника кућа (ХОА), немојте ни размишљати о томе.

Али ако се ваша кућа налази на правом подручју, а ви имате додатни простор, ово је прилично једноставан начин да додатно зарадите на некретнинама. Знање где улагати у некретнине кључно је за успех у вашим подухватима.

9. Инвестициони фондови за некретнине (РЕИТ)

РЕИТ -ови су место где улагање у некретнине почиње да личи на улагање у акције или заједничке фондове.

У ствари, они су нешто попут заједничких фондова за некретнине. Већим се јавно тргује и може се држати на брокерском рачуну или чак на рачуну за пензионисање.

РЕИТ ће обично улагати у неколико повезаних некретнина.

То могу бити велике стамбене зграде, пословне зграде, малопродајни простор, индустријска својина, хотели или складишта.

Ово вам даје прилику да инвестирате у пословне некретнине или велике стамбене пројекте као акционар, а не као инвеститор са директном одговорношћу.

Зашто улагати у некретнине користећи РЕИТ?

РЕИТ -ови су такође унапредили дивидендне аранжмане.

Сам РЕИТ не плаћа савезни порез на приход на зараду. Они деле 90% или више те добити својим акционарима као дивиденду.

Дивиденде постају опорезиве по личној пореској стопи акционара. (Међутим, они се не узимају у обзир квалификоване дивиденде, који имају повољнији порески третман.)

За оне који траже начине да улажу у некретнине које су подаље, нуде пореске олакшице и сматрају се веома сигурним са добрим приносима, предлажем да науче како да улажу у некретнине користећи РЕИТ.

Ако имате РЕИТ на рачуну за пензионисање, нпр Ротх ИРА, ионако нећете морати да бринете о пореским последицама. То је такође одличан начин да додате неке некретнине како бисте диверзификовали свој портфељ за пензионисање.

10. Ограничена партнерства за некретнине (ЛП)

Зашто улагати у партнерства са ограниченом одговорношћу за некретнине?

Ове инвестиције су чак више као заједнички фондови него РЕИТ -ови. Организује их генерални партнер, који заправо води директно управљање имовином која се држи у партнерству. Сви остали инвеститори су ограничени партнери.

То значи да док учествујете у добити, ваши губици су ограничени на вашу стварну инвестицију. Ово се назива као "ограниченом одговорношћу".

Слично као и РЕИТ, ограничена партнерства пружају вам могућност да уложите у веће, сложеније послове са некретнинама са само неколико хиљада долара.

Командитна друштва са некретнинама су слична поседовању акција. Ако партнерство има добро управљање и улаже у успешне послове, они могу бити веома исплативи. Можете зарадити сталан ток дивиденди које су веће од оног што можете добити на акцијама.

Али на супротном крају, лоше вођен ЛП може вас коштати целе инвестиције. За ЛП -ове са опсежним знањем о томе како улагати у некретнине како би умањили ризик и обезбедили доследну добит, ово улагање може бити веома исплативо. Многи су постављени првенствено као пореска склоништа.

Пошто некретнине стварају велике износе амортизације, порески губитак који генеришу ЛП може бити важнији од стварања стварне добити.

ЛП -ови о некретнинама су један од њих наставите са опрезом инвестиције.

За људе са искуством у улагању у некретнине, који траже начин за дугорочна улагања да бисте заштитили своја средства од пореза, ограничена партнерства могу бити најбољи начин за улагање у некретнине ти.

11. ЕТФ -ови за некретнине и заједнички фондови

Улагање у средства је индиректан начин улагања у некретнине. Ви заправо поседујете акције ЕТФ -а или заједничког фонда, али немате директно власништво над самим некретнинама. Средства улажу у акције компанија које се баве некретнинама.

Зашто улагати у некретнине користећи ЕТФ -ове и заједничка средства?

Средства улажу у залихе градитеља и програмера, добављача грађевинског материјала или чак у РЕИТ. Они имају предност високо ликвидних и савршени су за инвестиционе портфеље свих врста, укључујући и пензионисање планови.

„Недостатак ЕТФ -ових и заједничких фондова за некретнине - што важи за скоро све инвестиције повезане с некретнинама - јесте то што раде са циклусима некретнина. Када тржиште некретнина иде добро, оне могу бити невероватно профитабилне. Али када су некретнине у једном од циклуса пропадања, оне могу бити једна од најгорих могућих инвестиција. "

12. Улагање у некретнине путем записа и потврда о заложном праву (НАПРЕДНО)

Ове категорије улагања у некретнине сам сачувао за крај јер су углавном за софистицираније инвеститоре, који се не плаше ризика.

Обоје може бити високо исплативо, али повраћај може потрајати неколико година. Морате одмах да уложите у новац који вам није потребан, а такође морате бити спремни да прођете кроз процес одузимања имовине како бисте били плаћени.

Напомене о некретнинама

То укључује куповину хипотека за некретнине. Али хипотеке које купујете су неквалитетне. Схватио?

Купујете лоше кредите. Биљешке купујете у банкама уз велике попусте.

На пример, ако власник куће дугује 100.000 долара по хипотеци, а није платио шест месеци, можда ћете моћи да купите зајам за много мање од номиналне вредности. Банка само покушава да добије нешто од кредита како би их избацила из књиговодства.

Добит - или губитак - разлика је између онога што плаћате за зајам и онога што прикупите када се отплати.

Добит може бити значајна.

Ако купите новчаницу од 100.000 долара за 70.000 долара, моћи ћете да зарадите 30.000 долара по измирењу кредита. До намирења често долази путем оврхе. Као нови зајмодавац на некретнини, кућу можете отуђити и продати. Ако вреди најмање 100.000 долара, сакупљате профит.

Али ако вреди само 50.000 долара, имаћете губитак од 20.000 долара.

Добит од записа на некретнинама је огромна, али потенцијал губитка је подједнако драматичан. Зато су ови кредити само за софистициране инвеститоре.

Потврде о заложном праву

Ово је игра о некретнинама са лошим перформансама, али из другог правца.

Општине имају исти проблем који имају хипотекарни зајмодавци - власници престају да плаћају порез. Када власник престане да плаћа порез на имовину, општина поставља заложно право на имовину. Заложно право се затим продаје инвеститорима као сертификати. Ово омогућава општинама да наплате барем већину дугованих пореза.

Власник сертификата може наплатити неплаћене порезе, плус преовлађујуће камате. Те камате могу износити и до 30% годишње.

Ако власник имовине није у могућности да плати пореско заложно право, залогодавац може да преузме имовину.

Пореско заложно право има приоритет над хипотеком, тако да је власнику пореског залога практично загарантовано да наплати целокупан износ дугованих пореза, плус зарачунате камате.

Завршне мисли о томе како инвестирати у некретнине Улагати

Управо сам вам показао најмање 10 различитих начина на које можете уложити у некретнине. Можете изабрати да уложите практично, кроз изнајмљивање некретнина или поправите и окрените. Ако не желите главобоље власништва над некретнинама, можете улагати путем РЕИТ -ова, заједничких фондова и ЕТФ -ових, ЛП -ова или П2П платформи за групно финансирање. Или, ако имате желудац (и банкролл) за велику авантуру, могли бисте се окушати у белешкама о некретнинама или потврдама о заложном праву.

Одаберите једно или два-некретнине су одлична диверзификација у дугорочном инвестиционом портфељу или плану за пензионисање. Постоји толико много начина да то учините, само је питање да изаберете онај који вам највише одговара.