Следи прича из стварног живота коју је поднео колега блогер.
Стварање дугорочног богатства улагањем у некретнине подразумева разумевање правила и не банкротирање.
Ја сам до своје 24 године имао седам кућа. Био сам алл-ин у сну о богатству некретнина и возио сам Порсцхе Бокстер. Повлачио сам скоро шест цифара годишње од кирије и посла са пуним радним временом.
Две године касније, био сам сломио.
Зато се могу повезати са Јеффовом причом о лекције које је научио улажући у некретнине. Врло брзо је научио да су нека богатства некретнина исувише добра да би била истинита.
Још увек свим срцем верујем у моћ некретнина као дугорочног генератора богатства.
Нисам до краја изградио своје царство некретнина до његовог некадашњег сјаја, али сам створио доследан извор новчаног тока који ће временом расти.
Ако сте икада сањали да започнете са улагањем у некретнине, сањали сте да зарадите милионе у некретнинама, морате да избегнете преваре и митове које продају продавци на мало.
Морате разумети седам правила о некретнинама која ће створити дугорочно богатство.
Како сам почео са некретнинама
Почео сам као комерцијални агент за некретнине током треће године факултета.
Увек су ме привлачили приче о богатству некретнина од стране програмера као што су Сам Зелл и Доналд Трумп. Свидела ми се идеја да узмем парче сирове земље или зграду и претворим је у касу.
Продаја комерцијалних некретнина била је тек почетак. Желео сам да будем програмер, инвеститор, власник.
Тржиште комерцијалне некретнине тек је требало да се опорави 2002. године, али је тржиште некретнина у процвату. Видео сам обећање брзе захвалности и лаког новца финансирање и одлучио да изврши промену.
Почео сам да купујем породичне куће са 10% ниже на новцу који сам уштедео док сам служио у маринцима и када сам добио свој први посао у корпоративним финансијама. Фокусирао сам се на... 'јефтина насеља“Где сам могао купити отрцане некретнине за упола нижу цену коју бих морао да платим у лепшим деловима града.
Претпоставио сам да још увек могу да добијем пристојне тржишне закупнине за куће које коштају десет или двадесет хиљада мање, па би приноси били већи.
То би на крају било моје прва грешка.
Али био сам гладан па сам разбио задњицу поправљајући имања, рефинансирање за исплату на побољшану вредност и стављање новца у другу некретнину.
Хтео сам да постанем богат.
Моје царство некретнина почиње да се руши
У року од три године саградио сам до шест некретнина, плус свој дом. У једном тренутку проценио сам своју имовину на нешто више од пола милиона долара, од чега је отприлике петина у капиталу.
Можда нисам био богат неким дефиницијама, али није било лоше за 24-годишњака који је управо завршио факултет.
Тада је све почело да се распада.
Мојих шест некретнина за изнајмљивање производило је доследан новчани ток, али само зато што сам већину посла обављао сам. Био сам свој електричар, сликар и управник имовине. Схватили сте идеју.
Тржиште Дес Моинес-а је прилично мало и тешко је пронаћи управника имовине који би управљао породичном имовином.
Пронашао сам неколико компанија, али су сви хтели да наплате више 15% на бруто приход од закупа. То би значило исплату скоро целокупног новчаног тока из имовине јер су хипотекарне исплате појеле већину закупнине.
Управљање имовином није било па сам заглавио радећи то заједно са жонглирањем са пуним радним временом и ноћним сатовима за магистериј.
Недостатак јефтинијих некретнина на другој страни пруга биле су сталне главобоље станара, жалбе градских стамбених инспектора када је имовина злоупотребљена, а нестали посао исељава станара суд.
Почео сам да занемарујем своја имања.
Попут акционара на тржишту медведа, избегавао сам чак и да размишљам о својим кућама. Када се станар исели или исели, некретнина би могла остати празна месец дана пре него што сам потрошио недељу дана неопходну да је преуредим и вратим на тржиште.
Празне куће значиле су да сам плаћао из свог џепа за покриће хипотекарних плаћања, и то није могло да потраје.
Почео сам да пропуштам отплату кредита и уништио сам свој кредитни резултат. То је значило да нема више рефинансирања и нема више лаког новца од банка.
Изгорео и потпуно разочаран, почео сам да продајем некретнине за све што могу да добијем.
Било је то 2006. године и тржиште је почело излазити из балона некретнина, па је понекад то значило продају куће само да би се отплатила хипотека.
Митови о улагању у некретнине Научио сам на тежи начин
Још увек поседујем неколико некретнина за изнајмљивање и верујем у дугорочну вредност улагања у некретнине. Нажалост, постоји много митова, превише реклама у 3 ујутро које продају вруће стратегије за брзо богаћење.
Прво, некретнине су није брзо улагање у богаћење.
Праве приче о богатству некретнина стварају се деценијама, чак и генерацијама. Доналда Трумпа отац је већ био успешан програмер некретнина и Сам Зелл управља имовином од раних 1960 -их.
То је солидан повратак, али не нешто због чега ћете преко ноћи постати милионер.
Једини људи који се брзо богате улагањем у некретнине су они који продају стратегије несумњивим инвеститорима.
Још један мит о улагању у некретнине је да је то благајна, само позвоните и гледајте ток новца.
У ствари, већина вашег повратка је у пореске предности и дугорочно уважавање имовине. Ако своју некретнину задужујете задуживањем, већина ваших закупнина поједе хипотекарна плаћања и управљање имовином.
Можда бисте могли запослити управитеља некретнина, претварајући вашу некретнину у пасивни приход, али то не долази у обзир за многе појединачне инвеститоре. Једноставно нема довољно новчаног тока током првих година развоја вашег царства некретнина да бисте себи приуштили професионално управљање.
7 правила за улагање у некретнине (на прави начин)
Неколико улагања је створило толико породичног богатства као некретнине, али лако је насести на митове и преваре. Зарађивати новац са изнајмљивањем некретнина, мислим на стварање стварне имовине која ће вас дугорочно обогатити значи избегавање ових митова.
Правило бр. 1 за некретнине - Прва ствар коју морате да урадите је да научите како да пронађете фер вредност имовине пре него што је купите. Свако улагање може бити добар посао за праву цену, али није увек лако пронаћи ту цену за некретнине.
- Пронађите најмање пет сличних кућа које су продате у последњих годину дана у истом насељу. Обично то можете пронаћи у канцеларији окружног проценитеља или путем веб локација попут Зиллов.
- Поделите продајну цену продатих кућа са квадратним стопама, а затим просечите број.
- Помножите ову просечну цену по квадратном метру са животним простором за некретнину коју желите да купите за процену фер вредности колико вреди.
Правило бр. 2 за некретнине - Процените колико ће управљање имовином коштати до сваког детаља.
То значи усредњавање просјечне тржишне ренте у тој области, одбијање за упражњена радна мјеста и управљање имовином. Док не стекнете добру представу о другим трошковима попут комуналија и одржавања, будите конзервативни у својим процјенама.
- Припремите три процене свог новчаног тока за сваку некретнину. Једна процјена би требала израчунати све трошкове у најгорем случају, за који мислите да би могао бити највећи у датој години.
- Будите реални у погледу времена које можете уложити у управљање властитом имовином. Размислите о томе да барем на пола радног времена укључите помоћ у одржавању или управљању.
Правило бр. 3 за некретнине - Купујте само квалитетне некретнине у којима би вам било угодно живети. Добићете боље станаре и имаћете мање радних места. Никада не знате, ако ствари не иду по плану, можда ћете завршити живећи у једној од својих кућа за изнајмљивање.
Правило бр. 4 о некретнинама - Рекламе у 3 ујутро рећи ће вам да је тајна богатства некретнина да се задужите што је више могуће и купите што више кућа што је брже могуће.
Ова стратегија чини узбудљиве ПоверПоинт презентације, али води само до сагоревања и банкрота.
Правило бр. 5 о некретнинама - Полако, купујте неколико кућа у првој години и стекните утисак колико је потребно за управљање некретнинама. Градићете дугорочни посао и нећете се преварити.
Правило бр. 6 о некретнинама - Размислите о придруживању или покретање клуба за улагање у некретнине заједно са другим власницима некретнина. Ово ми је неизмерно помогло при обнови мог новопеченог царства.
- Пронађите друге инвеститоре у некретнине путем агената за некретнине, извођача радова и на мрежи.
- Покушајте да пронађете људе са вештинама у различитим аспектима некретнина, од агената до извођача радова, адвоката и управника имовине. Слагање ваших вештина значи да не морају сви бити стручњаци за све.
- Постоје различити начини за оснивање групе од формалних удружења у којима улажете новац за инвестиције до неформалних група у којима једноставно тргујете идејама и помажете једни другима у услугама.
Правило бр. 7 о некретнинама - Коначно, диверсификујте своја улагања у некретнине што је више могуће.
Цена једне некретнине значи да су многи индивидуални инвеститори заглавили у поседу једне врсте некретнине на једном тржишту. То значи сав ризик од пада врсте некретнина или на локалном тржишту.
- Купујте различите типове некретнина, укључујући стамбене, канцеларијске, складишне, рекреативне и складишне.
- Купујте на различитим тржиштима широм Сједињених Држава ако је могуће.
- Један од начина да диверзификујете свој директни портфолио некретнина је поседовање РЕИТс или цровдфундинг некретнина који вам омогућава да купите власничку позицију са неколико хиљада уместо са десетинама хиљада.
Као и свака инвестиција, некретнине вас могу учинити богатим ако знате како избјећи највеће замке.
Бити дугорочног инвеститора у имовини подразумева разумевање правила која ће вас спречити да изгубите новац као што сам ја. Не дозволите да вас прича спречи да следите своје снове о некретнинама. Још увек улажем у некретнине за изнајмљивање и једног дана ћу поново бити богат.