Није тајна да су цене некретнина у последњих неколико година порасле. Многи потенцијални инвеститори су се борили да оправдају улагање у некретнине због виших хипотекарних стопа и надуваних цена станова. Добра вест је да постоји решење за ову дилему. Ако ваша општина то дозволи, можете изградити другу кућу/посед за изнајмљивање на вашем постојећем земљишту. То може бити АДУ за смештај ваших остарелих родитеља, засебна канцеларија, теретана или чак извор прихода.
То је управо оно што ми радимо. Мој муж и ја тренутно градимо самостојећу АДУ у нашем дворишту коју ћу за сада користити као канцеларију, али смо такође отворени да пустимо једно од наше деце да тамо живи када остаре. Такође бисмо имали могућност да га изнајмимо као краткорочни закуп у будућности дајући нам приход у пензији.
Кратка верзија:
- Помоћне стамбене јединице (АДУ) су постале популарније како се стамбена криза наставља.
- Ови станови могу бити викендица у дворишту, гаража претворена у поткровље или прилог за постојећи дом.
- Многе породице су инвестирале у АДУ како би имале место за своје остареле родитеље или одраслу децу да привремено живе.
- АДУ улагање у некретнине може вам омогућити да повећате свој портфолио некретнина без покушаја да пронађете нову некретнину.
За и против изградње АДУ
прос
- Удомите своју породицу: могли бисте да обезбедите смештај за старије рођаке или дозволите својој деци да уштеде након колеџа како не би морали да се баве астрономским ценама закупнине негде другде.
- Приходи од закупнина: Једна од главних предности АДУ улагања у некретнине је то што стварате додатни ток прихода. Имате много опција када је у питању начин на који одлучите да уновчите овај нови простор.
- Иповећао вредност ваше имовине: Подразумева се да ће додавањем потпуно нове имовине вашем постојећем земљишту повећати вредност ваше имовине. Иако ово долази са пореским импликацијама, такође повећавате вредност своје имовине тако да можете зарадити више новца за свој дом када будете спремни за продају.
контра
- Трошкови: Додавање или додавање посебне структуре вашој имовини може бити веома скупо. Осим тога, вероватно ћете имати сталне трошкове за додатне порезе, осигурање и комуналије.
- Не можете га продати одвојено: Ако желите да имате некретнину за изнајмљивање и купите засебну кућу или стан на сопственој парцели, можете је продати у било ком тренутку. Ако градите нешто на сопственој парцели, заглављени сте с тим све док поседујете своју кућу.
- Потенцијални губитак приватности: Ако ћете издавати свој АДУ то значи да ће неко живети у вашем дворишту.
Шта су АДУ?
Шта је заправо АДУ? Помоћне стамбене јединице или АДУ како се обично називају мање су куће које су изграђене на истој парцели као и примарна резиденција у којој се живи. Ове мање куће носе различита имена, као што су куће у улици, станови у закону, куће за кочије, цаситас или станови за баке.
На пример, постављање мале куће на вашу парцелу би се сматрало и АДУ. Изградња поткровља изнад ваше гараже, или чак претварање ваше гараже у студио апартман такође би била АДУ. Наравно, на свом имању можете изградити и посебну самостојећу структуру.
Постоји отприлике 1,5 милиона АДУ-а широм земље, са око 100.000 јединица годишње. Највеће државе за АДУ су Калифорнија, Флорида, Тексас и Џорџија. Лос Анђелес, Портланд и Хјустон су најпопуларнији градови широм земље за АДУ. Занимљиво је да је број АДУ дозвола у Лос Анђелесу нагло порастао са 80 у 2016. на 5.064 у 2021. То значи да је једна од сваке четири нове куће која је подигнута у граду 2021. године била АДУ.
Увођење зонирања довело је до тога да је градња ових сићушних кућа у двориштима била забрањена. Било је времена у историји када су ове јединице биле чешће јер су дозвољавале људима да живе у заједницама које обично нису могли да приуште.
За шта се користе АДУ?
Можда се питате шта се дешава са АДУ-ом када власник куће постави ову додатну јединицу.
>Можете да удомите своје остареле родитеље
Према 2021 студија коју је спровео ХомеЛигхт, 61% власника кућа изградило је АДУ за смештај својих остарелих родитеља, док је 32% то урадило да би сместило туристе који краткорочно бораве за додатни приход од најма. Уместо да своје родитеље сместите у дом за пензионере, могли бисте да им направите склониште у дворишту.
>Алтернативна опција за вашу одраслу децу
Због проблема приступачности смештаја, млади људи дуже остају код куће са родитељима. Можете додати АДУ својој имовини ако желите да помогнете својој одраслој деци без да они живе под вашим кровом.
Ово је опција коју ћемо такође размотрити када наша два тинејџера постану одрасли. Са ценама станова какве јесу, свиђа ми се идеја да им дам приватнији простор, а да им се и даље омогући да уштеде новац на кирију.
> Приходи од најма
Трећа најчешћа употреба овог простора је приход од закупа. Можете изградити додатни или посебан простор за изнајмљивање. Ово би могао бити дугорочни најам, где неко заправо живи тамо пуно радно време. Или кућу за одмор где је изнајмљујете на ноћној бази.
Постоји и између, где га користите као корпоративно изнајмљивање. Путујућим медицинским сестрама или пословним људима често је потребно место за боравак неколико недеља или чак месеци.
Ако желите да видите колики приход бисте могли да остварите од прихода од краткорочног закупа, погледајте Аирбнб или Врбо да бисте видели шта ће вам сличне јединице у вашој области. Имајте на уму да постоје текући трошкови повезани са изнајмљивањем за одмор.
>>Повезано:Предности и мане улагања у некретнине
Одвојени простор за канцеларију
Према а владин попис, број људи који раде од куће се утростручио између 2019. и 2021. године. Ако сте један од преко 27 милиона људи који раде од куће, могли бисте да промените свој простор уместо да покушавате да пронађете кафиће или канцеларијски простор за рад.
Овако ћемо користити наш АДУ. Свако ко ради од куће разуме предности и недостатке овог аранжмана. Иако је сјајно држати своје вољене близу, то такође може бити велика ометања. То што имам потпуно одвојен простор у дворишту ће ми дати најбоље од оба света.
Такође, ако видите да клијенти лично имају засебан простор, могли бисте много да уштедите на изнајмљивању канцеларије. Терапеути, терапеути за масажу, рачуновође, фризери, агенти за некретнине, чак и лични тренери могли би да послују из АДУ-а и да не плаћају закуп пословног простора. Опције су бескрајне.
Колико кошта изградња АДУ-а?
Колико кошта изградња АДУ-а? Кратак одговор је да варира у зависности од многих фактора. Надоградња гараже је много јефтинија од додавања потпуно нове структуре вашем дворишту, али цена ће зависити од многих ствари.
Позовите неколико извођача и добијте неке понуде. Они ће доћи и погледати простор и објаснити шта желите да изградите. Они ће моћи да вам дају груби усмени цитат током састанка.
Да вам дам брзу идеју, ја живим у Фениксу и наш кошта око 400 долара по квадратном метру. Али, наравно, оно што тачно желите да урадите ће у великој мери утицати на то.
>Унајмљивање праве помоћи за изградњу АДУ-а
Желећете да се консултујете са следећим професионалцима пре него што почнете са инвестирањем у некретнине АДУ:
- Агент за некретнине. Желите да видите своје опције и које врсте АДУ-а су уобичајене у вашој заједници.
- геодет. Морате бити сигурни да можете извршити неопходне промене на свом земљишту.
- Извођач радова. Морате пронаћи компанију која ће изградити ову нову резиденцију за вас.
- Дизајнер. Можда ћете желети да радите са неком врстом дизајнера како бисте осигурали да ваше ново место буде естетски пријатно.
>Трошкови изградње
Чини се да је у суштини немогуће дати просечну цену за изградњу АДУ-а јер све зависи од врсте структуре коју желите да додате и величине простора. Такође не можемо занемарити улогу тренутних цена сировина заједно са трошковима рада.
Према истраживању које је урадио БуилдингАнАДУ, најближе што смо могли да пронађемо просечној цени АДУ је око 180.000 долара. Ови трошкови ће укључивати:
- Дизајнерски рад
- Подношење захтева за дозволу
- Прикључивање нових комуналија да би простор добио адекватну струју и водовод
- Сви трошкови изградње
- Ваш знојни капитал
Ако ангажујете извођача, он ће се побринути за све уместо вас. Укључујући ангажовање архитекте и рад са градом за дозволе и инспекције. Такође ће ангажовати, координирати и платити све подизвођаче, као што су електричари и столари.
>Додатни трошкови које треба узети у обзир приликом изградње АДУ
Пореске последице: Ваша имовина ће вредети више када јој додате још једну јединицу, тако да ћете вероватно морати да потрошите више на порезе на имовину. У зависности од ваше области, ово може бити мало или много.
Повећано осигурање власника кућа: Са више имовине, мораћете да потрошите више новца на осигурање власника кућа.
Опремање новог места: Осим ако не изнајмљујете на дужи период, мораћете да у потпуности опремите и украсите АДУ. Чак и са дугорочним изнајмљивањем, и даље ће вам требати мали додаци као што су ролетне и уређаји.
Повећање комуналних услуга: У зависности од ваших закона о зонирању, можда ћете, а можда и не, моћи да додате посебан скуп услужних програма. То значи да се ваш нови АДУ може додати на струју, воду и смеће вашег главног дома.
Колико ће АДУ повећати вредност имовине?
Колико ће се тачно повећати ваша имовина, немогуће је рећи. Локални агент за некретнине може вам дати представу о томе колику ће вредност ваш пројекат додати кући.
Када сам контактирао агента за некретнине, рекли су ми да би требало да порасте за просечну цену квадрата. Дакле, ако ваша кућа вреди 200 долара по квадратном метру, а ви додајете 500 квадратних стопа, то би требало да повећа вредност ваше имовине за око 100.000 долара.
Наравно, можда није тако једноставно. Ако купци у вашој области високо цене АДУ онда то може додати више од тога; ако не, онда то може додати мање. Не раде сви од куће или не желе да буду власници.
Ако је тачно сазнање колико ће АДУ повећати вредност ваше имовине за вас дефинитивно важан фактор блиско сарађујте са агентом за некретнине да бисте били сигурни да не трошите више него што ћете добити када будете продати.
Да ли су АДУ свуда легални?
Свака држава и општина имају различите законе у вези са стамбеним зонама и градњом.
Ваш извођач радова или локални правилник о зонирању ће вам дати информације које су вам потребне о томе да ли је изградња АДУ-а легална тамо где живите. Желите да будете сигурни да је ова додатна јединица легална како себи не бисте стварали проблеме у будућности. На вама је да утврдите да ли је законито да градите овај стан.
За нас је велика препрека била то што не смемо да додамо струју од 220 волти. Ово је снага коју пећница користи. Сматрају да додавање пећнице чини имање вишепородичном парцелом и то није дозвољено у нашем зонирању.
Такође смо морали да водимо рачуна о правним препрекама. Живимо у традиционалном приградском насељу, тако да наша парцела није велика. Ови застоји су ограничили величину и локацију структуре.
Да ли је АДУ улагање у некретнине вредно тога?
Многи сматрају да су АДУ решење за стамбену кризу и савршена опција за животну средину док желимо да додамо још домова. Изградњом АДУ-а, могли бисте да помогнете у стамбеној кризи са минималним утицајем на животну средину, истовремено стварајући пасивни ток прихода за себе.
Мораћете да седнете и збројите бројеве, али јасно је да ако ваш град то дозвољава, АДУ прави улагање у некретнине може бити јединствен начин да постанете инвеститор у некретнине без куповине новог комада имовина.
Многи стручњаци рекламирају АДУ улагање јер не морате да купујете ново земљиште и они вам пружају флексибилност. Ако већ имате имовину и желите да уђете у улагање у некретнине, пожелећете да озбиљно погледате АДУ.