Улагање у некретнине може бити уносно и одличан начин да диверсификујете свој портфељ. Са порастом инфлације, многи инвеститори се окрећу различитим инвестицијама у некретнине како би повећали свој приход.
Када је реч о улагању у некретнине, постоји неколико праваца којима можете ићи. Већина нових инвеститора у некретнине ће се окренути једноставним кућама за једну породицу да би започели пре него што се позабаве било чим превише сложеним. Међутим, ако желите да максимизирате своју зараду од некретнина, размислите о улагању у стамбене зграде.
У овом чланку ћемо погледати како улагати у стамбене зграде како бисте могли да утврдите да ли је то инвестициона одлука коју желите да донесете. А ако немате милионе долара у капиталу, не брините – имамо опције за свакога са различитим буџетима и нивоима искуства у инвестирању.
Да ли је стамбена зграда пристојна инвестиција?
Када улажете свој новац, желите највећи могући повраћај уз минимизирање ризика како не бисте губили време или енергију. Приметићете више потенцијала за већи профит док научите како да улажете у стамбене зграде.
Ево неколико предности улагања у стамбене зграде:
- Можете добити позитиван новчани ток који вам плаћа сваког месеца.
- Имовина ће (надамо се) ценити сваке године.
- Са више јединица, можете донети више прихода.
- Не морате да се бавите нестабилношћу која је у последње време присутна на берзи.
- Имате заштиту од растуће инфлације.
Како инвестирати у стамбене зграде
Ово је шест различитих начина за улагање у стамбене зграде ако јесте ново у простору. Ваш избор ће се на крају свести на оно што је удобно на основу ваших околности и циљева.
Постоје три кључна фактора која треба узети у обзир пре него што одлучите како да инвестирате у стамбену зграду:
- Ваша толеранција на ризик. Можете ли да се носите са ризиком који је повезан са улагањем у стамбену зграду? Колико ризика можете управљати?
- Капитал који морате да уложите. Колико новца морате да уложите у стамбене зграде?
- Ваш ниво знања о некретнинама. Да ли сте раније инвестирали у некретнине?
Погледајмо ближе како улагати у стамбене зграде.
Опција 1: Купите стамбену зграду сами као инвеститор у некретнине.
Можете истражити и почети да инвестирате куповином стамбене зграде као соло инвеститор. Иако је ово можда најзастрашујућа опција, добра вест је да сав профит можете задржати за себе.
Шта треба да знате о самосталној куповини стамбене зграде?
Најважнија ствар коју треба запамтити када улажете сами је да ће сва одговорност пасти на вас. Бићете на удици за радове на одржавању, сукобе са станарима, наплату плаћања и друге задатке. Корисно је имати неколико реномираних контаката за некретнине које ћете ангажовати као помоћ у правним, финансијским питањима или питањима одржавања.
Када поседујете станове, можете остварити већи профит, али то такође значи да сте на улици за све остало.
Са позитивне стране, куповина стамбене зграде на своју руку значи да ћете задржати сав профит и можете да имплементирате своју визију имовине. Такође можете отписати многе своје трошкове везане за имовину на порезе.
Који су кораци за самостално улагање у стан?
- Уштедите свој новац. Требаће вам пристојан део кусур да бисте добили одобрење за хипотеку за стамбену зграду.
- Потражите послове/прилике са брокером од поверења. Проналажење брокера од поверења са којим можете да сарађујете да вам помогне да прођете кроз листе је од суштинског значаја.
- Пронађите хипотеку. Требало би да размислите о томе да добијете унапред одобрење за хипотеку, тако да сте већ схватили финансирање када дајете понуду.
- Анализирајте финансије и прегледајте уговоре. Овде ћете желети да уложите највише труда како бисте били сигурни да ћете ући у профитабилан посао.
- Направите понуду и сачекајте да буде прихваћена.
- Размислите о компанији за управљање имовином. Када добијете стамбену зграду, можда ћете желети да ангажујете помоћ у управљању имовином. Ангажовање менаџера имовине може вас ослободити неких одговорности, иако ће вам то умањити профит.
- Реновирати или ажурирати стамбену зграду. Многи инвеститори у некретнине траже зграде које могу надоградити да би наплатили више.
Нека документација коју ћете морати темељно да прегледате пре него што уложите у стамбену зграду:
- Извештај са тржишта. Које врсте некретнина су доступне?
- Финансијска ревизија. Каква је економска историја зграде?
- Процена стања имовине. У каквом је стању имовина?
- Ревизија закупа. Има ли неплаћене кирије? Како изгледају закупнине?
- Процена. Која је тренутна процењена тржишна вредност имовине?
- Преглед локације и извештај о наслову. Постоје ли правни захтеви за имовину? Које су границе имовине?
Неопходно је пронаћи адвоката за некретнине коме можете веровати да вам помогне да прођете кроз ове документе и одговорите на ваша питања.
Питали смо Данијела Шина за Дарвинистички доктор за савет како да инвестирате у стамбене зграде, а ево шта је имао да каже:
„Када посматрам стамбену зграду, узимам у обзир многе факторе, укључујући локацију, приступачност, стање зграде и могућност повећања вредности некретнине.
Шин даље помиње најпривлачнији квалитет:
„Рекао бих да је најатрактивнији квалитет зграде потенцијал за побољшање зграде и нуде боље животно окружење за станаре, док истовремено доносе добар повраћај инвестиција.”
Габби Валлаце, стручњакиња за некретнине која помаже женама да остваре приход од улагања у изнајмљивање, такође је поделила своја размишљања о томе како да инвестирају у стамбене зграде и шта тражи:
„Генерално [тражим] могућност да добијем пристојан новчани ток и захвалност од почетне инвестиције. Оно што некретнине чини добрим избором је веома лично, [и] као и личне финансије, зависи од тога где су људи финансијски и њихових тренутних/дугорочних циљева.”
Док тражите како да инвестирате у стамбене комплексе, можда ћете схватити да нисте спремни да почнете самостално. Ако сте то ви, постоји много других опција на столу.
Опција 2: Удружите се са партнером за улагање у стамбене зграде.
Следећа опција је да пронађете партнера за инвестицију, тако да не управљате ризиком сами или се заглавите са свим послом. Проналажење правог партнера може вам помоћи да убрзате процес и поделите одговорности - на тај начин нећете бити толико преоптерећени.
Које су предности улагања у стамбену зграду са партнером?
- Можете се удружити са неким са искуством или вештинама које не поседујете.
- Можете прикупити више капитала и поделити трошкове.
- Можете поделити посао.
Како пронаћи партнера за улагање у стамбену зграду?
Постоји много различитих начина за проналажење партнера. Постоје инвеститори у некретнине који активно траже партнере, а постоје људи који само траже контакте у својој друштвеној мрежи.
Ако нисте сасвим сигурни како да пронађете одличног партнера за некретнине, ево неколико других опција које можете испробати:
- Проверите локалне инвестиционе групе на Фејсбуку.
- Погледајте инвестиционе клубове на Меетуп.цом.
- Разговарајте са својим агентом за некретнине да видите да ли имају некога на уму.
Постоје ли потенцијални недостаци улагања у стамбену зграду са партнером?
Важно је истаћи предности и недостатке сваке инвестиције, тако да сте свесни у шта се упуштате.
Разговарали смо са једним инвеститором у некретнине који је делио негативне стране куповине стамбене зграде са партнером. Том Брикман, аутор Тхе Фругал Гаи блог, поделио своје увиде о улагању са партнером:
„Улагање са партнерима је тешко. На површини је одлично. Али баш као и средња школа - то се враћа на једну особу. Ја сам у овоме дуго времена. Не желим да проведем поподне покушавајући да поправим бојлер. Радије бих га заменио и наставио са својим даном. Нажалост, са партнерима – који су нови у улагању – често проведем поподне покушавајући да заменим бојлер који је могао бити замењен ујутру.
Улагање са партнером понекад може значити компромис у вези са проблемима или опоравити њихов недостатак. Ако нисте продали улагање у стамбену зграду са партнером, не брините – постоји више начина за улагање са мање ризика.
Опција 3: Инвестирајте у уговор о синдикацији некретнина.
Уговор о синдикацији је место где удружујете своје финансије са малом групом инвеститора за куповину некретнина. Ова врста улагања може бити доступна опција за оне који немају довољно новца да сами направе тако велику инвестицију. Многе онлајн платформе су поједноставиле овај процес за младе инвеститоре.
Синдикација некретнина је данас много једноставнија и атрактиван облик пасивног прихода.
Уговор о синдикацији функционише када одговорна особа, која се зове синдикатор, отвори могућност улагања у имовину више инвеститора. Синдикатор доноси све одлуке, док инвеститори, такође познати као командитори, примају пасиван приход од имовине.
Шта ако желите да инвестирате у стамбену зграду преко синдикалног споразума?
Иако су уговори о синдикацији одличан начин за остваривање пасивног прихода, то није опција за свакога. Појединац мора бити ан акредитован или искусног инвеститора пре него што се квалификује за већину синдикалних споразума. За оне који се квалификују, поседовање мреже инвеститора са сличним циљевима у вези са некретнинама може вам помоћи да се повежете са правим уговором о синдикацији.
Фирме за улагања у некретнине су још један одличан извор за проналажење синдикалних споразума. На пример, Оне Гроуп Цапитал, приватна фирма са 506(ц) понудама, недавно је покренула могућност улагања за апартмане Арраи заједница у Остину са пројектованим просечним годишњим приносом од 17% до 22%.
Опција 4: Инвестирајте у стамбену зграду кроз цровдфундинг некретнина.
Пројекти групног финансирања некретнина су један од најновијих начина за улагање у стамбене зграде без икаквог посла који традиционално иде у куповину некретнина. Цровдфундинг једноставно тражи од шире јавности да допринесе капиталу пројекту некретнина.
| По чему се цровдфундинг разликује од синдикације некретнина? Синдикација је однос финансирања између мање групе акредитованих инвеститора, док је цровдфундинг метод за проналажење инвеститора са свим искуствима. Иако су термини блиско повезани, нису синоними. |
Један недостатак код цровдфундинга је тај што су ове инвестиције обично неликвидне, што значи да вероватно нећете добити свој новац назад неколико година. Можда ћете такође морати да платите неке накнаде када користите платформу за цровдфундинг.
Које су предности улагања у стамбену зграду кроз цровдфундинг некретнина?
- То захтева мали почетни капитал у поређењу са покушајем да сами купите целу зграду.
- Ризици су подељени између више људи.
- Цровдфундинг нуди приступ новим и ексклузивним могућностима које нећете наћи нигде другде.
- Не морате да бринете о квалификовању за хипотеку.
Ако вас цровдфундинг за некретнине заинтригира, препоручујемо вам да погледате Фундрисе, платформа која омогућава људима да улажу у некретнине удружујући свој новац са другима.
Фундрисе олакшава свакоме да постане инвеститор у некретнине јер имају ниске минимуме за почетак и отворени су за сваког инвеститора, без обзира на њихово искуство. Такође има а веб локација прилагођена корисницима где корисници могу да изаберу идеалан портфолио на основу свог буџета.
- Ниска минимална инвестиција - 10 долара
- Разноврсни портфолио некретнина
- Транспарентност портфеља
Опција 5: Инвестирајте у стамбену зграду преко РЕИТ-а.
Иако улагање у стамбену зграду може бити здрава опција за диверзификацију вашег портфеља и пристојну заштиту од инфлације, долази са великим послом за који можда нећете имати времена.
Ако нисте сигурни да сте спремни да преузмете одговорност за улагање у стамбену зграду као власник имовине, увек можете уложити у РЕИТ (Реал Естате Инвестмент Труст). РЕИТ су компаније које поседују, послују или обезбеђују финансирање пројеката некретнина који доносе приход.
РЕИТ-ови су најпасивнији начин улагања у стамбене зграде.
РЕИТ-ови су учинили улагање у некретнине једноставнијим и доступнијим инвеститорима са различитим буџетима. То су такође пасивне инвестиције које не захтевају никакав напор у ваше име - што значи да нећете морати да бринете о прегледу станара или прикупљању кирије.
Како можете инвестирати у стамбену зграду преко РЕИТ-а?
Многим РЕИТ-овима се јавно тргује на берзи, што значи да можете улагати када сте спремни из удобности свог дома. Можете користити онлине брокере да инвестирате у ове РЕИТ-ове у било ком тренутку.
Који су неки онлајн брокери које можете користити за улагање у РЕИТ-ове?
- Робин Худ. Ово је платформа за улагање и трговину без провизије која је једноставна за употребу.
- Е*ТРАДЕ. Компанија за финансијске услуге која вам омогућава трговину акцијама, обвезницама, заједничким фондовима, ЕТФ-овима, опцијама и фјучерсима.
- М1 Финанце. Јефтин робот-саветник са апликацијом за финансијске услуге која омогућава интегрисано улагање, задуживање и банкарство.
Који су неки РЕИТ-ови специјализовани за стамбене зграде?
- Мид-Америца Апартмент Цоммунитиес, Инц. (МАА). Они се фокусирају на управљање, развој и стицање квалитетних стамбених комплекса на југоистоку, југозападу и средњем Атлантику САД-а.
- Екуити Ресидентиал (ЕКР). Тренутно поседују или улажу у 305 некретнина широм земље, купујући велике стамбене комплексе са чврстом конструкцијом.
- АвалонБаи заједнице (АВБ). Они се фокусирају на послове развоја, преуређења, стицања и управљања стамбеним заједницама у растућим метрополитанским областима.
- Цамден Проперти Труст (ЦПТ). Овај РЕИТ са седиштем у Хјустону улаже и управља са 170 некретнина које садрже преко 58.000 станова.
- Америцан Цампус Цоммунитиес (АЦЦ). Они су највећи менаџер, власник и програмер висококвалитетних студентских стамбених заједница широм земље.
Која је разлика између РЕИТ-а који можете купити преко онлине брокера и платформе као што је Фундрисе?
Фундрисе нуди опције РЕИТ-а, као и уговоре о некретнинама које се финансирају из групе. Док се вашим стандардним РЕИТ-ом може трговати јавно или приватно, Фундрисе РЕИТ-ови су приватни, обично покривају различите типове имовине и често захтевају много мање унапред капитала.
Фундрисе такође нуди унапред постављене инвестиционе портфеље, у зависности од ваших циљева.
- Ниска минимална инвестиција - 10 долара
- Разноврсни портфолио некретнина
- Транспарентност портфеља
Опција 6: Инвестирајте у фонд за некретнине.
Фонд за некретнине је заједнички фонд који улаже у РЕИТ-ове и компаније за некретнине. Да бисте посебно инвестирали у стамбене зграде, морате тражити заједничке фондове за некретнине који улажу у РЕИТ-ове или компаније специјализоване за вишепородичне јединице.
Постоје три врсте фондова за некретнине:
- ЕТФ-ови за некретнине (фондови којима се тргује на берзи): Ови фондови ће поседовати акције у компанијама за некретнине и другим РЕИТ-овима, и њима се јавно тргује на берзи.
- Заједнички фондови за некретнине: Ови професионално управљани инвестициони инструменти улажу у разнолик портфолио прилика за некретнине.
- Приватни фондови за некретнине: Ова средства су често ексклузивна за оне који имају пристојан износ капитала за алоцирање.
| Назив фонда | Тип фонда | Тицкер Симбол | Морнингстар рејтинг |
| ДФА Реал Естате Сецуритиес И | Инвестициони фонд | ДФРЕКС | Злато |
| Принципал Глобал Реал Естате Сец Инстл | Инвестициони фонд | ПОСИКС | Сребро |
| Фиделити Реал Естате Инцоме | Инвестициони фонд | ФРИФКС | Сребро |
| Цохен & Стеерс Инстл Реалти Акције | Инвестициони фонд | ЦСРИКС | Сребро |
| Вангуард Реал Естате ЕТФ | ЕТФ | ВНК | Злато |
| Сцхваб УС РЕИТ ЕТФ | ЕТФ | СЦХХ | Сребро |
| Вангуард Глобал ек-УС Реал Ест ЕТФ | ЕТФ | ВНКИ | Бронза |
| СПДР® Дов Јонес Глобал Реал Естате ЕТФ | ЕТФ | РВО | Бронза |
Док РЕИТ-ови исплаћују редовне дивиденде инвеститорима, фондови за некретнине обезбеђују своју вредност кроз апрецијацију. Ови фондови такође нуде здраву количину диверсификације портфеља, што их чини мање ризичним од других инвестиција.
Предности и мане улагања у стамбене комплексе
Прос ✅
- Диверзификујте инвестиције ван тржишта акција и обвезница
- Уживајте у цени имовине и приливу новца од плаћања закупнине
- Инвестирајте кроз фондове, акције, РЕИТ-ове или директне инвестиције
Цонс ❌
- Може бити скупо приликом покретања
- Јединствени ризици и изазови управљања
- Потенцијално високи трошкови управљања и обрта
Да ли је улагање у стамбену зграду право за вас?
Као и код сваке инвестиције, разговор о вашим циљевима са финансијским саветником пре доношења било какве одлуке може бити од помоћи.
Али ако размишљате о улагању у стамбене зграде, постоји много опција које можете изабрати. Пошто постоји улазна тачка за сваки буџет и ниво стручности када су у питању улагања у некретнине, скоро свако може имати неко власништво над некретнином.
Често постављана питања о улагању у стамбене комплексе
Улагање у станове један је од најлакших начина да започнете свој пут изградње богатства, али зависи од бројних фактора. Неки људи сматрају да улагање у стамбене зграде може бити добар начин за генерисање сталног прихода од најма, док другима то можда неће бити тако привлачно.
Све у свему, стамбене зграде могу бити добра инвестиција ако се налазе у области са великом потражњом за становањем за изнајмљивање и ако су добро одржаване. Ангажовање квалификованог менаџера имовине може да отклони већину главобоља управљања вашом имовином.
Увек је важно обавити темељно истраживање и размотрити све потенцијалне ризике и награде пре него што донесете било какву инвестициону одлуку.
Постоји неколико различитих начина улагања у станове. Најчешћи начин је куповина стамбеног комплекса и издавање јединица. Ово може бити добра инвестиција ако имате новца за куповину комплекса и времена да њиме управљате.
Друга опција је улагање у фонд за улагања у некретнине (РЕИТ) који се фокусира на станове. РЕИТ је компанија која купује и продаје улагања у некретнине. РЕИТ-ови су добра опција ако желите да инвестирате у станове, али не желите да се бавите свакодневним управљањем стамбеним комплексом.
Први корак је детаљно истраживање и разматрање свих потенцијалних ризика и користи. Желећете да пажљиво процените локацију, стање и потенцијални повраћај улагања у било којој стамбеној згради коју размишљате о куповини. Такође је важно узети у обзир факторе као што су тренутно стање на тржишту некретнина и локално тржиште изнајмљивања. Ако нисте упознати како да процените некретнину за изнајмљивање, препоручујемо вам да се консултујете са стручњаком за некретнине који вам може помоћи.
Најбоље место за почетак тражења станова за улагање је на веб локацијама као што су Цраигслист и Зиллов. Такође можете пронаћи много понуда тако што ћете присуствовати аукцијама станова или контактирати локалне компаније за управљање имовином.
Када пронађете стамбену зграду за коју мислите да би била добра инвестиција, мораћете да обезбедите финансирање. Ово може укључивати узимање хипотеке или коришћење сопствене уштеђевине за куповину зграде.
Такође је добра идеја да се консултујете са финансијским саветником и адвокатом за некретнине како бисте били сигурни да имате чврст план за управљање имовином и остваривање прихода од ње.
Правило од 2% је смерница коју инвеститори у некретнине морају користити када процењују потенцијалну профитабилност инвестиционе некретнине. У њему се наводи да месечни приход од закупнине од некретнине треба да буде најмање 2% од купопродајне цене имовине.
На пример, ако је имовина купљена за 200.000 долара, месечни приход од закупа треба да буде најмање 4.000 долара да би се испунило правило од 2%.
Правило од 2% има за циљ да пружи грубу процену потенцијалне профитабилности имовине, али то није чврсто правило. Не узима у обзир факторе као што су порези на имовину, трошкови одржавања и други трошкови који могу утицати на укупну профитабилност инвестиционе некретнине.