РеалтиМогул преглед: Улагање у некретнине за све инвеститоре

Улагање у некретнине често се сматра једним од најпоузданијих начина раста и акумулације богатства, али улагање у појединачне некретнине никада није било привлачно.

Потребно је много времена за истраживање и проверу појединачних својстава. Захтева много стручности у домену коју немам, на пример како проценити различите делове куће, а немам пропусни опсег за учење и интернализацију. Такође, комерцијалне некретнине су оно што ме највише занима и многи од најбољих пројеката једноставно нису доступни појединцима осим ако немате велику количину капитала за имплементацију ...

… све док улагање у некретнине које финансира мноштво људи. 🙂

Мислим да је Будућност улагања у некретнине је у рути групног финансирања а једна од најистакнутијих компанија у свемиру је РеалтиМогул.

Преглед садржаја

1. Ко је РеалтиМогул?
2. Врсте инвестиционих могућности
3. Шта је МогулРЕИТ?
4. Брз процес регистрације
5. Прегледајте отворене, финансиране и затворене могућности
6. Структура накнаде РеалтиМогул
7. Предности и недостаци РеалтиМогул -а

Ко је РеалтиМогул?

РеалтиМогул основала је 2012. године извршна директорка Јиллиене Хелман, док је била потпредседница Унион Банк у Лос Анђелесу, ЦА, а покренута је 2013. године након што је запослила Јустина Хугхеса, ЦТО -а РеалтиМогул -а, и подигла мало семе округли. Од тада су прикупили новац још пет пута за укупно 46,6 милиона долара, укључујући водеће инвеститоре као што су Цанаан Партнерс и Соренсон Цапитал.

Уписали су преко 150.000 чланова и уложили у вредност некретнина од преко 2 милијарде долара, исплативши преко 82 милиона долара инвеститорима. Ово су већ неко време и имали су добар успех са закљученим пословима. Хвале се да виде хиљаду послова пре него што одобре један који задовољава њихове стандарде.

Ако вам име звучи познато, можда сте чули за њихов најпознатији посао - 1,5 милиона долара за хотел Хард Роцк у Палм Спрингсу, ЦА. Повишица се догодила 2014. године и то је био први хотелски уговор у земљи који је финансиран од стране великог броја људи. Хотел Хард Роцк потрошио је милионе долара на реновирање бившег хотела Зосо и поново је отворио локацију у октобру 2013. Ако сте били један од инвеститора у капитал, добили сте посебне погодности попут 25% попуста на цену собе, 50 УСД кредита за храну и пиће, коришћење луксузне Власничке кабане, плус надоградње и друге ВИП погодности. (ако сте на платформи, ево архивирана страница понуде)

Врсте инвестиционих могућности

РеалтиМогул нуди и акције и дугове/зајмове за акредитоване инвеститоре, као и улагање у стилу РЕИТ-а, названо МогулРЕИТ.

Почели су са понудом удела у капиталу, као и многи други сајтови за улагање у некретнине који се финансирају мноштвом, али су брзо додали дугове и производе за кредите. Нуде само комерцијалне понуде - комерцијалне, индустријске, канцеларијске, хотеле, малопродају, као и вишепородичне некретнине попут станова. Некада су нудили стамбене понуде, али више нису.

Структура посла ће вам бити позната ако сте раније улагали у некретнине са великим бројем фондова.

Шта је МогулРЕИТ?

МогулРЕИТ је РеалтиМогул -ов РЕИТ производ. МогулРЕИТ И је покренут у августу 2016. године и садржи мешавину дужничке и власничке имовине (55% дуга, 45% капитала) у простору за пословне некретнине у Сједињеним Државама. Циљ му је дистрибуција 8,00% годишње, иако се дистрибуције врше на месечној основи.

Не морате бити акредитовани инвеститор да улажете у МогулРЕИТ све док ваше улагање у фонд не представља више од 10% вашег годишњег прихода или нето вредности (шта год да је веће).

Минимално улагање је само 1.000 долара и њиме управља Опус Фунд Сервицес, администратор фонда са седиштем у Илиноису. Можете инвестирати у МогулРЕИТ И путем самоуправне ИРА, али минимално почетно улагање се повећава на 5.000 УСД.

МогулРЕИТ ИИ је њихов други МогулРЕИТ фонд и разлика је у томе што циља вишепородичне стамбене зграде, а не пословне некретнине, и дистрибуира се квартално.

Брз процес регистрације

Процес регистрације је био брз. Морате попунити кратак профил инвеститора, који почиње постављањем ваше нето вредности и вашег прихода за ову и две претходне године. Ово служи за утврђивање да ли сте акредитовани инвеститор (нето вредност већа од 1 мил. УСД искључујући примарно пребивалиште или приход од најмање 200.000 УСД за ову годину и две претходне, 300.000 УСД ако сте у браку).

Затим се прелази на шест питања о ризику, попут ваше толеранције на ризик, периода држања и искуства улагања. Све прилично стандардно. Након процеса регистрације, они ће вас позвати (или их можете назвати, послати е -поруку са бројем за позив) како би потврдили ваше податке.

Док то не учините, једине могућности које ћете видети су МогулРЕИТс.

Прегледајте отворене, финансиране и затворене могућности

Након брзог телефонског позива који је потврдио мој акредитовани статус, мој налог је могао да види све њихове понуде.

Прво сам прегледао њихову прошлу понуду. Оно што је лепо на њиховој страници „прошла улагања“ је то што су завршили и финансирали. Завршено значи 100% завршено, док финансирано значи да се финансира и исплаћује. То је добра разлика.

Претходне понуде укључивале су све врсте некретнина (канцеларијске, вишепородичне, самосталне, индустријске, итд.) посуте широм земље (ИЛ, ГА, АЗ, ЦА, НЦ, ТКС) врстама улагања како капитала, тако и дуг. Такође су довољно храбри да покажу стварну ИРР (интерну стопу поврата), нешто што знате јер је завршено. Често су били виши од ИРР циља, што је леп бонус.

У време писања овог чланка било је пет отворених инвестиционих могућности, од којих су три биле 1031 подобне.

Шта значи 1031 подобан? Одељак 1031 је део пореског закона који каже да можете одложити капиталну добит ако размените некретнине сличне врсте. Уз РеалтиМогул, ове некретнине се (пасивно) држе у Делаваре Статутори Трустс -у, а ако сте продали постојећу имовину која испуњава 1031 услове, овај летњи час је доступан за потпуно размену 1031. Постојећи 1031 инвеститор може имати већи минимум од улагача у готовини.

Структура накнаде РеалтиМогул

Структура накнаде зависи од врсте посла и јасно су наведене у таксама на картици Финансије сваког посла.

За директна улагања у капитал, они наводе све накнаде исплаћене свим укљученим субјектима.

Када сам прегледао уговор којим би се купила стамбена зграда, постојале су једнократне накнаде од 2% за предузеће за некретнине и 4% за брокера-дилера. Затим постоје понављајуће накнаде од 4% бруто прихода друштву за управљање имовином и 1% РеалтиМогул -у као такса за управљање и администрацију. Морате да проверите листу накнада јер нису све врсте послова структуриране на исти начин, неке имају више накнада, а неке мање.

За РЕИТ -ове, накнаде су наведене у циркулару понуде и потребно је мало копати. Менаџеру се плаћа накнада за управљање имовином од 1%.

Предности и недостаци РеалтиМогул -а

Највећи професионалац за РеалтиМогул је то што имају опције и за акредитоване и за неакредитоване инвеститоре. МогулРЕИТ су солидна понуда са јасном диференцијацијом (комерцијалне некретнине или вишепородичне) и пристојном стопом и учесталошћу дистрибуције. Морате копати мало дубље у накнаде јер су скупље од осталих РЕИТ -ова, али то је другачији производ (Вангуардов РЕИТ само улаже у компаније за некретнине са којима се јавно тргује, не проналази, не проверава и координира финансирање појединачних пројеката).

Постоји велики број директних улагања и могућност да искористите предности одељка 1031 значи да можете бити порески ефикаснији у својим улагањима. Минимуми за ове директне понуде већи су од неких других платформи (од пет доступних понуда, минимум износио је 25.000 УСД), али су сви други аспекти послова били слични (време чекања, пројектоване ИРР и повраћај готовине, итд).

Ово није недостатак платформе, већ за врсту улагања - неликвидно је. Када улажете у некретнину, не можете продати свој део на секундарном тржишту. Помоћу МогулРЕИТ -а можете откупити своје акције, али то је ограничено. Овако је са стварним улагањем у некретнине, па не би требало чудити, а већина РЕИТ -ова имају ограничења у трговању (нису намењена трговању, па вас ограничавају на куповину и откупљења).

Свиђа ми се како су поделили стварну ИРР на претходним пословима, али не приказују ниједан документ о понуди. Можете прегледати документе финансираних уговора, што може бити забавно ако о њима читате у вестима и знатижељни сте како су објављени, али када се затворе, затворени су. Осећао сам се као да сам варао када сам прочитао понуду за хотел Хард Роцк и могао сам да видим све погодности које су нудили, иако се пре неког времена затворио.

Међутим, сви знамо да улагање у некретнине није без ризика. Средином априла 2018. године, хотел Хард Роцк објавио је да јесте гашење хотел Хард Роцк у Палм Спрингсу. Дакле... погодности су лепе, али не и ако се хотел угаси. 🙂

У сваком случају, погледајте ако сте заинтересовани и слободно се пријавите.

Региструјте се бесплатно за РеалтиМогул