Када берза послује добро, не говори превише људи о улагању у некретнине.
Има смисла - берза је лакша.
Купујете неке акције, неке акције продајете и бележите добитке и губитке по повратку. Још је лакше ако се придржавате а портфељ три фонда или уложите у пензијски рачун - много мање папирологије!
Некретнине су мало зезнутије. Куповина и продаја имовине захтевају посреднике и потребно је више од неколико секунди за трговање акцијама.
Шта ако сте превише уложили на берзу или једноставно желите другу класу имовине? Шта ако мислите да је тржиште прецењено и желите заштиту? А ако не живица, само још једна опција?
Некретнине су а одлична алтернативна инвестиција која није чудна (попут гробних парцела, које су и технички некретнине!).
Али улазак у физичку имовину може бити изазов и веома застрашујући. Чак и ако одете ФХА рута и смањила само 3%, још увек је релативно велики капитални издатак за почетак. А ту је и доста журбе и рада на ногама, поврх улагања капитала.
Али постоје начини да уђете пред врата без великих новчаних улагања.
Хајде да погледамо.
Преглед садржаја
- Велепродаја некретнина
- Так Лиенс
- Цровдфундед Реал Естате
- Инвестициони фондови за некретнине (РЕИТ)
- Зајмови за тврди новац
Велепродаја некретнина
Први пут сам сазнао за велепродају некретнина од Алек Мартинез на подцасту Опт Оут Лифе. Подцаст је фасцинантно слушање његове кратке каријере, али Алек Мартинез је почео своју велепродају. Тада добијате некретнину по уговору, а затим продајете права другом инвеститору, који одатле преузима. Инвеститор врши реновирање, а затим га продаје или изнајмљује за новчани ток. Плаћате за уговор. Његов први велепродајни уговор зарадио је 22.000 долара за око 8 сати рада.
Осам сати је помало варљиво јер се улаже много више посла. Много је времена потрошено на тражење некретнина, умрежавање са инвеститорима, проналажење некретнина које не функционишу, преговарање о уговорима који не функционишу итд. Дакле, постоји мало режијских трошкова који се не морају узети у обзир, али нема много финансијских трошкова.
Финансијски издаци били би у озбиљном новцу који је потребан за уговор. Када потпишете, пристајете на куповину имовине на неки будући датум. То понекад можете избећи ако осигурате инвеститора у року од неколико дана, али то је специфично за државу. Вероватно желите да инвеститори буду поређани и да знате шта им треба у договору.
(ово се понекад назива и пасање птица са некретнина, или да сте пас птица са некретнина - овај пост на БиггерПоцкетс -у улази у више детаља)
Права привлачност овога је као степеница. Можете много научити о послу са некретнинама ако постанете велетрговац или пас птица. Уклањате велики део посла који је укључен у проналажење послова, па ће инвеститори вероватно покушати да вам помогну да сазнате више о послу. Што сте бољи у процени трошкова реновирања, то сте бољи за инвеститора. Ако желите ово да урадите, заиста вам предлажем да уложите неких сат времена да слушате тај подцаст јер Нате и Дана (домаћини) су такође инвеститори у некретнине (донекле) и траже добро питања.
Так Лиенс
Као што је Бен Франклин једном рекао, „... али на овом свету ништа се не може рећи сигурно, осим смрти и пореза.“
За некретнине постоји једна сигурност - порез на имовину. Неке државе немају порез на приход, неке државе немају порез на промет, али ја не познајем ниједну државу без пореза на имовину.
А када људи не плате порез на имовину, државна или окружна влада ставља порезно заложно право на имовину. Затим, како то владе обично раде, лицитира се заложно право јер му је потребан приход од пореза. Особи која купи заложно право загарантована је камата, на основу локалних и државних закона, на ту инвестицију.
Ако власник имовине не плати у предвиђеном року, власник пореског заложног права може да преузме имовину и стоји испред свих, укључујући хипотеке. У многим случајевима банке ће отплатити заложно право јер не желе изгубити кућу.
Отишао сам у а пореско заложно право једном на аукцији и то је била прилично лежерна ствар. Само гомила људи се шета око предњих степеница окружне суднице. Већина је телефоном разговарала са својим инвеститорима, али то је био прилично необавезан процес надметања, мање узбудљив од једне од оних инсценираних аукција складишних простора које видите на ТВ -у.
Покрио сам улагање у пореска заложна права раније, када говорите о краткорочним улагањима са ниским ризиком, ако желите да прочитате више.
Цровдфундед Реал Естате
Некретнине које се финансирају из више фондова релативно су нова опција доступна Законом о ЈОБС -у. Закон о ЈОБС -у, који значи Јумпстарт Оур Бусинесс Стартупс Ацт, омогућава компанијама да прикупљају средства путем цровдфундинга. У случају некретнина, то значи да компанија може прикупити средства за договор путем платформи које финансира мноштво и појединачних инвеститора попут вас и мене. Још увек се морају придржавати неких правила, попут броја акционара, али то повећава број људи који се могу укључити и како их се може тражити.
Ако сте акредитовани инвеститор, можете улагати у појединачне некретнине. Ови често имају минимум већи од 1.000 УСД, али многи су доступни ако можете положити најмање 5.000 УСД по договору. Делим а листа најбољих платформи за некретнине које финансира мноштво људи.
Ако нисте акредитовани инвеститор, можете уложити у „еРЕИТ“ који бира појединачне некретнине за улагање. Овде је листа најбољих ЦРЕ платформи за неакредитоване инвеститоре, од којих су ми најдражи Фундрисе и стРЕИТвисе (цео преглед овде). Више о ова два у наставку када говорим о РЕИТ -овима.
Инвестициони фондови за некретнине (РЕИТ)
Ово је вероватно најдосаднији начин улагања у некретнине. 🙂
То је улагање у РЕИТ или РЕИТ фонд, попут Вангуард РЕИТ -а (ВГСЛКС). Улажете у компаније које улажу у некретнине. Многи РЕИТ -ови улажу у јавна складишта или пословне некретнине, попут корпоративних паркова, тако да је ваша инвестиција концентрисана у одређену класу имовине.
Такође се можете обратити неким приватним РЕИТ -овима доступним на платформама попут Фундрисе и стРЕИТвисе. Они нуде мало више разноликости у класи некретнина.
На пример, на стРЕИТвисе можете уложити у пословне некретнине са само 5.000 УСД минимума. Имају транспарентну структуру накнада и од почетка исплаћују дивиденде од 8-9%. Њихова понуда је веома усредсређена и знате тачно у шта се упуштате. Ово је доступно свим инвеститорима.
Зајмови за тврди новац
Зајам у новцу је зајам који дајете инвеститору у некретнине са комадом имовине као залогом. Структурирано је као белешка, што значи да је инвеститор у ствари зајмопримац и да нисте „уложени“ у имовину сами по себи. Ви и зајмопримац се слажете са условима кредита (каматна стопа, дужина записа, плаћања итд.).
Ово сам учинио само једном, са неким кога познајем и коме верујем, и до сада је то добро функционисало. Каматне стопе су обично 11-12% (веће ако је ризичније, ниже је сигурније), али нисам најбоља особа коју треба питати када је у питању провера понуда и њихово проналажење. Желим да укључим ову опцију јер је доступна.
Запамтите, не улажете у имовину, позајмљујете новац инвеститору који ће вам платити фиксну стопу приноса. То је, међутим, излагање некретнинама.
Једном када добијете неколико ових понуда под свој појас, можда ћете имати довољно да почнете да се бавите послови удруживања некретнина. Ту сте део групе која улаже. Постоје већи капитални захтеви, не тако ниски као сајтови за групно финансирање, али постоје привлачнији послови.