Увек сам чуо да су некретнине пут до богатства. Вероватно имате и ви.
За многе Американце то значи ваше примарно пребивалиште. Купујете је, уплаћујете хипотеку, а та „принудна штедња“ плус повећање вредности имовине резултира капиталом који често чини велики проценат ваше нето вредности.
За друге то значи улагање у некретнине изван вашег дома. У неким случајевима то значи укључивање у послови удруживања некретнина.
Синдикција некретнина је начин на који су редовни инвеститори, попут мене, у могућности да се укључе у послове вредне више милиона долара.
Заправо, тако сам се укључио у куповину синдикалне заједнице од 98 станова у Аризони вредне 8,15 милиона долара са пројектованом интерном стопом поврата (ИРР) од 14-18%.
Кључно је разумети како синдикална дистрибуција функционише, како пронаћи синдикат којем се можете придружити и како их проверити како бисте добили солидан приход:
Преглед садржаја
- Шта је удруживање некретнина?
- Како су структурирани синдикати некретнина?
- По чему се синдикалне организације разликују од РЕИТ -ова?
- Да ли су синдикати некретнина пасивни?
- Како пронаћи синдикат некретнина?
- Како се цровдфундинг уклапа у слику?
Шта је удруживање некретнина?
Синдикат некретнина је када група Инвеститори уложите новац у трансакцију некретнина коју је саставио а Спонзор.
Најједноставнија аналогија је ако ви и неколико пријатеља желите да оперете веш. Перионице су скупе за покретање јер морате добити зграду, набавити сву опрему за чишћење итд. Међутим, њима се релативно лако управља у поређењу са другим предузећима.
Тако сте ви и неколицина пријатеља (инвеститори) скупили нешто новца, а други пријатељ (спонзор) нуди место. Спонзор добија плату за прање веша, као што би то учинио сваки оператер, а сви добијају део добити.
У трансакцији са некретнинама то је скоро исто. Инвеститори улажу новац у посао, а спонзор улаже у капитал, а често и део свог новца. Улагачи често доприносе од 80 до 95% укупног капитала, а спонзор преузима остатак.
Како су структурирани синдикати некретнина?
Они су структурирани као и већина других послова са некретнинама - обично као друштво са ограниченом одговорношћу (ЛЛЦ), али понекад и као ограничено партнерство (ЛП). У случају ЛП -а, спонзор је генерални партнер/менаџер, док су инвеститори ограничени партнери или пасивни инвеститори.
То значи да ће ваша организација имати оперативне уговоре (ЛЛЦ) или уговор о партнерству (ЛП) - ово ћете желети пажљиво прочитати јер описују како се дистрибуције исплаћују, како се успостављају права гласа, као и све накнаде које спонзор добија пре дистрибуције. Све важно биће забележено у једном од тих докумената.
Уговори о синдикату некретнина имају много различитих структура. На пример, укључен сам у синдикални уговор где је „дистрибутивни водопад“:
- Прво, чланови класе А (инвеститори) добијају 8% на наше доприносе (жељени принос);
- Затим, дистрибуирамо 70% преостале расположиве готовине;
- Тада чланови класе Б (спонзори) добијају 30% расположиве готовине.
Од расположиве готовине, инвеститори ће добити 8% на своја капитална улагања пре него што спонзори добију део остатка. Ово, и много више, наведено је у Оперативном споразуму.
У дистрибуцији постоје четири основна фактора за истраживање:
- Повратак капитала инвеститора - Како ће вам новац бити враћен. Често се инвеститорима прво враћају спонзори.
- Преферред Ретурн - Код дистрибуција, преферирани принос је износ који се прво плати инвеститорима. У горенаведеном случају, жељени принос је 8%.
- Дохват клаузуле -Ако је присутан, спонзор добија 100% расподјеле до клаузуле о надокнади прије ношења камата. У горенаведеном случају нема надокнађујуће клаузуле.
- “Ношена камата” - Након што је све речено и учињено, овако се профит дели између инвеститора и спонзора. У горњем случају, подела је 70/30.
Постоје и таксе, ево оних на које морате пазити (није исцрпна листа):
- Накнада за стицање - Ово је накнада која се плаћа за затварање прикупљања средстава и укључује проналажење посла, организацију и куповину имовине.
- Накнада за финансирање - Ако се ради о финансирању, ово је накнада за добијање кредита за куповину.
- Накнада за управљање - Оволико се спонзору плаћа за управљање имовином компаније.
- Накнада за управљање имовином - Оволико се спонзору плаћа за управљање имовином.
- Накнада за одлагање - Оволико се спонзору плаћа када се имовина прода.
То само обухвата неке широке потезе сваког посла - морате прегледати документе о претплати и друге правне документе да бисте добили потпуну слику. То је важно јер се све те накнаде збрајају, посебно када говорите о сумама новца потребним за вишемилионски посао са некретнинама.
По чему се синдикалне организације разликују од РЕИТ -ова?
Труст за улагање у некретнине (РЕИТ) је фонд који улаже у некретнине. Неким РЕИТ -овима се јавно тргује, другима (нпр Фундрисе) нису.
Ако погледате 10 најбољих улагања Вангуард Реал Естате Индек Фунд (ВГСЛКС), то је листа компанија којима се јавно тргује (осим #1, који је њихов властити фонд):
- Индексни фонд Вангуард Реал Естате ИИ (ВРТПКС) - Вангуардов институционални РЕИТ који има сличан скуп компанија
- Америцан Товер Цорп.
- Прологис Инц.
- Цровн Цастле Интернатионал Цорп.
- Екуиник Инц.
- Јавно складиште
- Дгитал Реалти Труст Инц.
- Симон Проперти Гроуп Инц.
- СБА Цоммуницатионс Цорп.
- Веллтовер Инц.
Ако истражујете те компаније, имате велики избор типова некретнина. Америцан Товер Цорп поседује бежичну и емитовану комуникациону инфраструктуру. Симон Проперти Гроуп поседује пословне некретнине и највећег оператера трговачких центара. Публиц Стораге је, наранчаста компанија за јавно складиштење.
То је диверзификација некретнина у једној трансакцији.
А ако погледате проценте засноване на врсти некретнине, то је углавном исто.
Видите? Од свега помало. Као инвеститор у некретнине, не можете победити једноставност.
Ево неколико кључних начина на које се синдикалне организације разликују од РЕИТ -ова:
Купујете једну некретнину. Уз РЕИТ, можда ћете улагати у различите некретнине. Са синдикатом некретнина, обично купујете само једну. Можда је велики, попут стамбеног комплекса, али је и даље једно имање.
Морате бити акредитовани инвеститор за продају некретнина. Синдикција некретнина је заиста приватни пласман (приватна продаја акција у ЛЛЦ/ЛП -у које ће држати имовину), а то значи да морате бити акредитованог инвеститора да учествују. РЕИТ се јавно тргује и нема таква ограничења.
Много већи минимални износи улагања. Спонзори не желе много инвеститора. У ствари, да би остали усклађени, морају држати мали број. То значи да ће минимална улагања често бити 25.000 УСД или већа. Ако желите да прикупите 2,5 милиона долара, чак и са 25.000 долара биће вам потребно стотину инвеститора. То је превише. Можете купити део Вангуардовог ЕТФ -а за некретнине (ВНК) за мање од сто долара.
То је приватна нејавна трансакција. Када улажете, често морате да издржите до краја. Ако желите да ликвидирате своју позицију, мораћете да проверите свој Оперативни уговор да видите како се то ради. Није тако једноставно као притиснути „Продај/откупи“ своје акције у РЕИТ -у. С тим у вези, ваш капитал је закључан и неликвиднији него код фонда.
Ако ствари крену на југ, сами сте. Као и сваки договор, синдикати се заснивају на поверењу. Ако ваш спонзор жели да превари вас и друге инвеститоре, надувавањем трошкова (и џеповањем или избегавајући обављање својих дужности, не можете много учинити ако нисте тамо свакодневно основа. Мање је вероватно да ће се то догодити са компанијама којима се јавно тргује у РЕИТ -у.
Можете добити боље приносе, али ћете дефинитивно имати веће накнаде. Вангуардов РЕИТ ЕТФ (ВНК) наплаћује само 0,12%, што је безначајно јер су они тако велики фонд. Вероватно ћете платити више у било којој синдикацији једноставно зато што немате економију обима. Упркос томе, Вангуардов РЕИТ ЕТФ има повратак од ~ 8,5% од 2004. године - надамо се да можете боље.
Да ли су синдикати некретнина пасивни?
Пасивни приход је дивно.
Нажалост, чини се да су синдикати некретнина пасивни, али заправо нису. Као инвеститор, не морате да управљате имовином, али не можете да седнете као што бисте радили са РЕИТ -ом. Морате анализирати прилику, обавити дужну пажњу и доносити одлуке.
Пошто ће се много ваших јаја налазити у тој једној корпи, мораћете и да прегледате финансијске извештаје, попут биланса успеха и биланса стања, како бисте били сигурни да све и даље ради у оквиру пројекције. Морате то учинити јер не можете бити сигурни да је то неко други.
Дакле, пасивно је у смислу да не морате пронаћи изнајмљиваче, наплаћивати кирију, исељавати изнајмљиваче који не плаћају... али није потпуно пасивно.
Како пронаћи синдикат некретнина?
Проналажење људи којима су потребна средства за обављање послова са некретнинама није тешко - увек ће постојати послови са некретнинама и оператери којима је потребно финансирање, али га не могу добити за свој посао. Могуће је да имају ограничену евиденцију, немају колатерал, посао је премали за банку или друге факторе ризика.
Најлакши начин је да радите са платформом за групно финансирање, више о томе у наставку, али ако желите да их избегнете... само се морате упознати са другим инвеститорима или операторима у некретнине. Научио сам о два синдиката у која сам укључен од уста до уста. Када почнете да улажете, почињете да разговарате са колегама инвеститорима о томе како су структурирани послови, шта је типично и како проверити услове. Такође ће вам почети доносити договоре како бисте добили друго мишљење и тако ћете сазнати за њих.
Нисам имао практично искуство у улагању у некретнине пре него што сам се упустио у ова два синдиката некретнина, али разумео сам улагање. Знао сам да ће интерна стопа приноса морати да буде подстакнута ризичнијим релативно неликвидним послом (у поређењу са берзом).
Како се цровдфундинг уклапа у слику?
Платформе за групно финансирање олакшавају проналажење уговора о синдикацији. Ако платформа нуди улагање у појединачне некретнине, заиста гледате уговор о синдикацији.
Као што је случај са било којим приватним улагањем, највећи изазов је проток послова. Да бисте пронашли добре понуде, морате видети много послова, анализирати их и улагати само у оне који испуњавају ваше критеријуме. Ако не видите много договора, можда ћете бити у искушењу због слабијих послова, слабијих оператера и других негативних питања само да бисте их инвестирали.
Сајтови за некретнине који се финансирају из више фондова делују као магнет за договоре. Ако сте спонзор, а немате спреман фонд инвеститора, може бити тешко пронаћи инвеститоре. Тако да веб локације делују као магнет за спонзоре и инвеститоре, чинећи свима лакши живот док узимају мали део (проценат када је посао закључен плус проценат дистрибуције).
Пре групног финансирања било је теже пронаћи синдикалне уговоре. Морали сте већ познавати инвеститоре у некретнине, претраживати интернетске форуме или друге групе, а морали сте и сами обавити дубинску анализу без филтера.
Једну ствар ћете врло брзо научити ако одлучите да инвестирате ван берзе, морате филтрирати кроз много лоших улагања. Уз цровдфундинг, у најмању руку имате груби филтер који се ослобађа заиста лоших послова пре него што их и видите. (и ја бих тврдио да квар РеалтиСхарес показује да је тешко то учинити у великој мери)
Ако сте акредитовани инвеститор који жели да пронађе појединачну некретнину, проверио бих понуде РеалтиМогул и ЕкуитиМултипле.
Ако нисте или више волите фондовима за некретнине који су финансирани мноштвом средстава, Погледај Реалти Могул или Фундрисе. Са средствима, не морате бити акредитовани инвеститор. Са средствима, чак ни не морате да радите дубинску анализу појединачних послова. Можете улагати у њихова средства, која често имају врло специфичне критеријуме улагања, и једноставно прикупљати расподеле. Предност фонда је у томе што добијате диверзификацију на многим имањима, уместо да будете подложни богатству једне.
Јесте ли размишљали о удруживању некретнина?