Како зарађујем више од 250.000 долара годишње од улагања у некретнине

Следи гостујући пост од мог пријатеља Ерица Моормана, који је убио улагања у некретнине у малим градовима.

Дуго година сам стални инвеститор у некретнине. Почео сам са мешавином очајних потреба (магистериј, без посла и без новца) и обећањем о огромном профиту без искуства или почетног новца.

Никада нисам похађао курс некретнина и нисам имао појма како то поправити било шта. Нисам ни имао нити сам знао како инвестирати са 1000 долара! Једина предност коју сам имао био је отац који је био невероватан ментор, суштински предузетник.

Наравно, сада постоје много лакши начини за почетак улагање у некретнине. Мреже за улагање у некретнине попут Фундрисе омогућавају вам да уложите малу количину новца како бисте били изложени улагањима у некретнине широм земље. Улагање у некретнине на мрежи сада је врхунски начин да зарадите новац на некретнинама и изградите дугорочно, пасивно богатство.

Али кад чујете да можете купити куће без новца, верујте. Данас желим да поделим четири најбоља начина на којима можете зарадити новац на некретнинама, са позитивним и негативним странама сваког.

4 начина да зарадите новац улагањем у некретнине

1. Интернет локације за улагање у некретнине
2. Закуп са могућношћу куповине
3. Опција својина
4. Продаја на велико

Пре него што почнем, дозволите ми да кажем да ћу само дати изузетно основно објашњење ових идеја.

Могао бих лако да напишем књигу о сваком појединачно, али ево голих костију за улагање без новца и кредита. Ево још једног одличног читања од Јеффа на најбоље краткорочне инвестиције напољу, па проверите и то!

1. Интернет локације за улагање у некретнине

Мреже за онлине улагање промениле су игру последњих година. Помоћу ових веб локација можете поседовати делимичне акције пројеката некретнина. То значи да можете бити изложени некретнинама, али не морате да износите огромне износе капитала или да се бавите закупцима. Ово је строго стратегија пасивног дохотка.

Фундрисе је мој најбољи избор у овој категорији јер можете почети са врло мало новца и не морате бити акредитовани инвеститор. За друге веб локације морате потврдити да имате нето вредност изнад одређене суме или да зарадите одређену количину новца годишње.

Ево везе до нашег целог Фундрисе Ревиев.

Како то ради

Са Фундрисе -ом можете почети са само 500 долара. Отворите налог и бирате између бројних опција портфолија. Фундрисе наплаћује накнаду за управљање од око 1% годишње, што је прилично ниско у поређењу са другим опцијама, а годишњи принос за 2019. износио је 9,47%.

Шта добијате

Улажући на овај начин, добијате гомилу слободе и добијате изложеност класи имовине некретнина са врло мало новца или труда.

Шта ризикујете

Не морате заиста да користите локалну стручност коју можда имате, а не морате ни да сте поносни због посете пројекту некретнина који у потпуности поседујете, побољшавате и лако видите. За неке људе то је велики потез за улагање на старомодан начин!

2. Закуп са могућношћу куповине

Други начин ја зарадите новац на некретнинама коју желим да вам објасним је стицање имовине користећи „Закуп са опцијом куповине.”

Како то ради

Овде изнајмљујете некретнину од продавца за одређени износ новца сваког месеца, са ексклузивним правом да купите некретнину у одређеном временском оквиру.

Нема затварања на почетку ове трансакције, већ само уговор у којем се наводи споразум.

Сада када имате уговор са продавцем, пронашли сте „купца закупца“ који ће се уселити у некретнину. Потписујете уговор о закупу са опцијом куповине са њима, па имате и могућност закупа сендвича.

Ваш купац закупац ће вам дати неповратни депозит за своје ексклузивно право на куповину имовине по одређеној цени на одређено време и плаћаће вам месечни закуп док живе у имању.

Као напомену, никада ништа не потписујем нити обављам било какве трансакције са некретнинама, а да мој адвокат не прегледа документе. Вреди додатни новац, веруј ми. Више ћемо говорити о важности адвоката у другом посту.

Као што сам рекао, постоји много више тога што је потребно за састављање трансакције опције закупа, али то у основи функционише. Ова врста трансакције има неколико позитивних и негативних страна. Одвојимо минут да погледамо неколико. Прво, погледајмо позитивно.

Шта добијате

Стекли сте некретнину без новца и зарадили од купца станара са његовим неповратним депозитом, као и њихову месечну уплату (увек бисте требали зарађивати на месечном распону између вашег купца и продавца.)

Про врх: Имам правило да најмање 200 УСД позитивног новчаног тока месечно по некретнини. Имам неких чак 600 долара, али по правилу волим да имам најмање 200 долара по кући сваког месеца. У теорији, ваш купац закупац ће у једном тренутку отићи у банку и уновчити вас, а ви ћете зарадити велики део новца када то уради!

Шта ризикујете

Ово је стварност и нешто што нећете чути на већини семинара о улагању у некретнине, где појединац који говори покушава да вам прода свој програм.

Деведесет посто времена ваши закупци су купци кредита за Б&Ц. Привлачи их ваш програм „Изнајмљивање за сопствене“ јер им ниједна банка НИКАДА не би позајмила новац.

У овој економији и на тржишту, ти купци су свуда.

Реалност је таква да их је мало (само њих) 10% по мом искуству) заправо очистити њихов кредит и на крају купити кућу. Такође, имат ћете огроман број који ћете бити присиљени иселити који ће растргати имовину. Ово не говорим да бих вас уплашио, већ да вас припремим ако је ово возило за некретнине за које сте одлучили да се бавите.

Ако то учините, побрините се да добијете огроман депозит за покриће изгубљене закупнине, адвокатских такси и штете нанете имовини.

Да ли је вредно тога?

Да ли се може зарадити новац са опцијама закупа? Да.

Ако пронађете правог купца закупца, без обзира да ли он/она купује кућу, зарадићете на опционом депозиту и месечној кирији. Ако нисте приморани да иселите ову особу, а она/она не подере кућу кад она оде, сматрајте се срећним.

Да ли је улагање у некретнине лако са опцијама закупа? Не долази у обзир. Имао сам више главобоља од опција закупа од било које друге врсте трансакције.

С једне стране, имате продавца који виче на вас да продате њихову кућу и извучете зајам са њиховог имена; без обзира на то колико дуго имате времена за то. С друге стране, имате купца кредита на акредитиву који је далеко мање него мотивисан да уради оно што му је потребно за финансирање куће.

Ако се упуштате у ову врсту трансакције, МОРАТЕ имати дебелу кожу и бити спремни рјешавати тужбе, главобоље и ни близу профита који су вам обећали „гуруи“.

У овом тренутку имам преко двадесет опција закупа. И даље их тражим, али сам веома опрезан и полу-оклевам да тражим више. Главни разлог? Лакше је зарадити новац на некретнинама и показаћу вам не само шта је то, већ и како то учинити... прави начин.

3. Опција својина

Трећи начин да зарадите новац улажући у некретнине без новца или кредита је „Опција“ за некретнину.

Како то ради

Ова врста трансакције је слична опцији закупа, али се и веома разликује. Сматрајте то рођаком опције закупа, који је много топлији и забавнији.

Ево једноставне разлике између њих две:

• Опција закупа: продавац је пристао да узме месечну уплату за одређено време, са постављеном купопродајном ценом која ће доћи у неком тренутку у будућности. Не прихватам мање од 5 година за ове трансакције и покушавам да добијем десет година.
• Могућност куповине: продавац не прихвата месечне уплате. Они су вам једноставно дали ексклузивно право да купите некретнину по одређеној цени у одређеном временском периоду.

Зашто би продавац изабрао једно изнад другог?

Погледајмо неколико околности и разлога који могу да убеде продавца да се одлучи на овај или онај начин.

• Уз опцију, продавац може наставити да живи у кући. У исто време, он/она ће наставити да врши месечну уплату и водиће рачуна о свом одржавању и поправкама. Продавац можда неће желети да прихвати месечне уплате, са идејом да неко други живи у њиховој кући. Иако су можда мотивисани за продају, помисао на то да ће неко други вечерати и ходати голи тамо где су одгајали своју децу може бити превише за њих.
• Можда немају довољно времена за опцију закупа. Ако продавац касни са плаћањем десет месеци, а оврха куца на врата, а ви (инвеститор) не желите да бисте извршили та плаћања, али у кући још увек постоји ТОН капитала, опција је можда ваш једини избор, осим плаћања готовином.
• Са директном „опцијом“ продавац нема шта да изгуби. Имате одређено време за куповину њихове куће, што ћете учинити само ако и када нађете купца по вишој цени него што имате опцију. У овој врсти трансакције ваша циљна публика није купац Б/Ц кредита, већ појединац са готовином или могућношћу одласка у банку и добијања кредита.

Зашто бисте требали (или не бисте требали) улагати

Позитивни за вас инвеститора су следећи: Не радите са купцима закупаца, поправке су остале купци закупаца, љути продавци, деложације, тужбе, месечне уплате без купца закупца …… листа се наставља и на.

Негативно је то што уопште не зарађујете новац ако успешно не пронађете квалификованог купца у року предвиђеном у вашој Опцији за куповину. Продавац има користи јер не плаћа провизију за некретнине и има привилегију да живи у кући док је покушавате продати.

4. Продаја на велико

Четврти начин зараде у некретнинама заправо може захтевати од инвеститора да има готовине, иако то није потребно.

Ова техника је далеко најбољи и најлакши начин за нове, неискусне инвеститоре да "брзо" зараде у некретнинама. У ствари, ово је далеко најбољи и најлакши начин за ветеране и искусне инвеститоре да „брзо“ зараде на некретнинама.

Велепродаја је уметност, и ту реч користим намерно, да бих могао прецизно да проценим потенцијалну вредност имовине и купити га тако ниско, можете га брзо продати за готовину другом рехабилитору или крајњем кориснику који ће то направити њихов кућа из снова, без икаквог поправљања ствари, без обзира колико добро или лоше стање имовине.

Можда ћете рећи да ми за ову стратегију не треба готовина. Могу једноставно да продам некретнину по велепродајној цени, а затим да је продам рехабилитору или крајњем кориснику. Потпуно сте у праву, али ретко је натерати власника да прихвати велепродајну цену.

Власницима ћете дати 100 велепродајних понуда пре него што једна буде прихваћена.

Тамо где ћете имати много више среће је куповина оврха од банака.

Иако ће већину ваших почетних понуда банке одбити, оне то јесу много већа је вероватноћа да ће прихватити велепродајну понуду. Такође вам никада неће дозволити да одаберете некретнину. Они прихватају само готовину и чак ће захтевати да имате доказ о средствима пре него што уопште погледају вашу понуду.

Који је најбољи начин да зарадите новац на некретнинама?

Ако не можете да добијете желудац, не слушајте неколико пута дневно и одржавајте сталну датотеку за праћење са свима на велико дајете понуде, зарадићете више новца на некретнинама од већине „кућних пераја“ које видите ТВ.

Новац се може зарадити у некретнинама на неколико различитих начина. Никада нећу тврдити да одређена техника није вредна вашег времена. Сви раде, неки су само бољи од других.

Најпаметнији и најбољи инвеститори не фокусирају своје време само на изнајмљивање или рехабилитацију, а никада не замахују чекићем нити сами раде рехабилитацију.

Најбољи и најуспешнији инвеститори у некретнине су они који се фокусирају на то да буду трансакциони инжењери и постајући мајстори преговарања, односа са другим инвеститорима и прихватајући чињеницу да је прави новац произведено у гурање папира, а не забијање ексера.

Како напредујете у каријери улагања у некретнине, увек ћете желети сталан портфолио различитих врста трансакција које се одвијају у исто време. Неки инвеститори се фокусирају на једну одређену стратегију и зарађују много новца.

Међутим, радије бих имао знање да прихватим било који посао који ми се нађе и претвори га у готовину. Стално имам стални ток велепродаја, опција закупа, рехабилитације, новоградње и свега осталог што могу да дохватим.

Као што је раније речено; све ове стратегије (и многе друге које нисам споменуо у овом чланку) имају своје место и могу зарадите новац брзо. Међутим, за новог инвеститора, који је спреман да заради милионе долара које су обећали „гуруи“, фокус на опције и велепродаје.

Суштина

Имати готовину није потребно да бисте зарадили улагањем у некретнине, али то олакшава процес.

Како напредујете у каријери, желећете да пронађете начин да стекнете нешто готовине, било од приватних зајмодаваца новца или банака.

Трансакције су чистије и са искуством, повећаће се ваше самопоуздање да правилно водите посао и новац у опасности. Али за сада направите неред са што је могуће мање ризика и верујте да постоји провера на крају тунела.

За мене је први чек који сам зарадио био мали, али ми је дао самопоуздање да наставим даље. Било је лепо видети веће чекове који су то следили. Обећавам, није било лако доћи до њих, али уз одговарајућу обуку, напоран рад и мало среће, на овим чековима лако може бити ваше име.

Дозволите ми да вам покажем како до тамо.