Največja naložba, ki jo bo večina naredila v življenju, je njihovo osebno prebivališče. Nakup hiše je za mnoge obred finančnega prehoda. To pomeni prekiniti vezi plačevanja najemnine nekomu drugemu in plačati sebe z lastnim lastniškim kapitalom.
Kaj pa nakup drugega doma - recimo počitniškega? Je to dobra naložba?
Tako kot pri mnogih drugih finančnih odločitvah je tudi to odvisno od vaših osebnih želja, dolgoročnih ciljev in trenutnega finančnega stanja. Tukaj je pet stvari, ki jih morate upoštevati, preden kupite drugo hišo... in alternativo, če se odločite, da to ni za vas.
#1: Lokacija
»Lokacija, lokacija, lokacija« je vedno ključni dejavnik pri nepremičninah. Hiše fizično ne morete premakniti na boljšo lokacijo, če se slabo odločite!
Če kupujete nepremičnino, kjer nameravate vsako leto dopustovati, boste prepričani, da je lokacija tista, v kateri boste uživali leta - ne le nekaj letnih časov. In poskrbite, da boste upoštevali vse o izbrani lokaciji.
Ali vam je všeč mir in tišina gorske koče, tudi če vas zaradi nepričakovane zimske nevihte v dodatnih dneh zasneži? Ali pa imate raje stanovanje na plaži, tudi če v tednu, ko se odločite vzeti svojo družino, neposlušni najstniki zasedejo enoto poleg vaše? Ali pa morda letovišče v Nikaragvi ustreza vašemu slogu - dokler ne ugotovite, da ne najdete potrebnega zaloge ali kompetentno angleško govorečo pomoč pri vzdrževanju nepremičnine zaradi oddaljenosti lokacija?
Prav tako boste želeli razumeti zgodovino in načrtovano prihodnost za določeno nepremičnino in splošno območje, da ugotovite razumno oceno potenciala cenitve nepremičnine. Povežite se z lokalnim nepremičninskim posrednikom, da boste razumeli te dejavnike in še več, vključno z možnimi predlogi za določitev območja, ki bi lahko negativno ali pozitivno vplivali na prihodnjo vrednost nepremičnine.
Počitniške hiše se običajno nahajajo na zaželenih mestih, kamor ljudje želijo obiskati. Ta področja pogosto doživijo cenjenje na trgu samo zaradi svoje zaželenosti. Vendar morate biti previdni. Vrednosti nepremičnin se lahko zelo razlikujejo tudi na teh na videz izoliranih mestih. Sezona uničujočih orkanov, ki prizadenejo isto mesto na plaži, lahko naredi toliko škode, da bo lokalno gospodarstvo trajalo desetletje ali več.
Vaše izbire so skoraj neomejene. Koča na obali v zalivu. Samotno jezero, obdano s kilometri pohodniških poti. Mestno stanovanje v bližini nakupovanja svetovnega razreda. Gorska koča z divjadjo za lov. Posestvo na plaži s soncem in zabavo za družino. Apartma na smučišču. Hiša na enem od karibskih otokov. Ali celo apartma v priljubljeni turistični destinaciji, kot sta Orlando ali Vegas. Ne glede na vaš cilj, razmislite o najemu za nekaj sezon na tem območju, da boste tam dolgoročno zadovoljni.
#2: Stroški
Si lahko privoščite drugi dom? Tudi če lahko, ali ste pripravljeni žrtvovati druge stvari, ki bi si jih sicer privoščili, če ne kupite drugega doma?
Nepremičnine so dolgoročna naložbena izbira. Upoštevati je treba visoke transakcijske stroške nakupa in prodaje. In po naravi naložbe v nepremičnine niso likvidna sredstva. Za prodajo je potreben čas. Danes se ne morete odločiti, da želite prodati in imeti denar na svojem bančnem računu naslednji teden ali celo naslednji mesec.
Zato morate natančno oceniti kupnino, ki si jo lahko udobno privoščite. In morate skrbno izračunati skupne stroške. Seveda imate običajne stroške vzdrževanja doma. Obraba je neizogibna. In aparati se pokvarijo. Poleg tega imate mesečne komunalne storitve, letne davke na nepremičnine, HOA ali stroške stanovanja in zavarovalno kritje, če naštejete največje stroške.
Počitniške hiše ali drugi domovi imajo lahko dodatne stroške. Obstajajo pristojbine za upravljanje premoženja, zavarovanje odgovornosti in pristojbine za dejavnosti. Če najemate stanovalce, so občasni stroški čiščenja. Če ima vaš novi kraj bazen, so potrebni stroški prezimovanja in drugi stroški vzdrževanja. Ne pozabite na zavarovanje pred poplavami ali orkani in sistem za nadzor varnosti. Prav tako lahko načrtujete počitnice v nepremičnini ali jo redno preverjate. Zato morate do tja in nazaj proračunati potne stroške.
Imam prijatelje s počitniškim domom na Sv. Janezu na Deviških otokih. Presenetljivo je, a priti do njega je tudi zelo drago. In ker je otok, vsi potrošni material prispejo z ladjo. Torej so živila in plin izjemno dragi, medtem ko ste tam. Vendar pa ti stroški ob pravilnem načrtovanju ne bodo presenečenje.
Ne pozabite, da so nepremičnine dolgoročna naložba. Želite se počutiti varno, da si lahko privoščite lastništvo več kot nekaj let. Če ste zakonski par z dvema dohodkoma, ki načrtuje, da bo eden od staršev ostal doma, ko boste imeli otroke, si prepričajte, da si lahko z enim dohodkom privoščite drugi dom.
#3: Hipoteka
Ob predpostavki, da nimate dovolj denarja za nakup drugega doma, boste morali dobiti hipoteko.
Če želite preveriti, ali izpolnjujete pogoje, morate poznati razmerje med dolgom in dohodkom ali DTI. To je koliko dolgujete glede na to, koliko zaslužite. Večina posojilodajalcev ne želi, da skupni dolg kupca presega 36% njihovega dohodka.
Evo, kako dobro oceniti, ali vas bo drugi dom presegel mejo ali ne. Dodajte svoje trenutno hipotekarno plačilo in pričakovano drugo hipotekarno plačilo, nato pa to število delite z mesečnim dohodkom pred davki. Ne vključujte zneska v svoje mesečno plačilo, ki plačuje davke in zavarovanje, če so to upoštevani.
Recimo, da je vaše trenutno hipotekarno plačilo 1500 USD. Vaše drugo hipotekarno plačilo za dom bi vam dalo dodatno hipotekarno plačilo v višini 1.300 USD. In vaš letni dohodek je 90.000 dolarjev. Vaš DTI bi bil 37%. To bi bilo za večino posojilodajalcev malo previsoko.
Prav tako boste morali prihraniti višji polog za drugi dom. Ni neobičajno, da posojilodajalci zahtevajo polog v višini med 25% in 40% pri posojilih za drugo stanovanje ali počitniško nepremičnino. Preden začnete iskati določen cenovni razred nepremičnine, se prepričajte, da ste realno prihranili dovolj za polog.
Obstajata še dva hipotekarna vidika. Za pridobitev druge hipoteke boste verjetno potrebovali kreditno oceno, ki je višja od povprečja. 725 je običajno minimalni kreditni rezultat, ki ga bodo upoštevali posojilodajalci. Obrestne mere za druga stanovanjska posojila so običajno nekoliko višje od obrestnih mer za primarna stanovanja. Mogoče se razlika med 3,5% in 4,5% ne zdi velika. Toda v času 30-letne hipoteke je lahko ta razlika več sto tisoč dolarjev.
#4: Življenjski slog
Eden od glavnih razlogov, zakaj ljudje razmišljajo o nakupu počitniške hiše, je, da se svobodno odpravijo v kraj, kjer uživajo, kadar koli želijo. Ne potrebujete rezervacij. Ti imaš ključ. Lahko pakirate svetlobo, ker imate v nastanitvi dodatna oblačila. In shramba tam je že založena. Zavedate se, da vam bo lokacija in nastanitev všeč, ker ste osebno izbrali oboje!
Dolgoročno razmišljanje vam lahko pomaga pri še boljši izbiri. Mnogi se nameravajo upokojiti v svojem drugem domu. Če je to vaš načrt, odpre povsem nov nabor parametrov, ki jih je treba upoštevati. In odločitve, ki jih je treba sprejeti.
Poskrbeti boste morali za postavitev in lokacijo doma ustrezajo vašim upokojitvenim potrebam. Štirinadstropna mestna hiša ima lahko preveč stopnic, ko ste stari 65 let. Ta oddaljeni dom v Nikaragvi morda nima dostopa do kakovosti nujne zdravstvene oskrbe, ki jo boste morda potrebovali v svojih zlatih letih.
#5: Potencial prihodkov od najema
Nekatere ali v nekaterih primerih vse stroške lastništva drugega doma lahko poravnate tako, da ga oddate v najem. To lahko storite za kratkoročna bivanja, če se vaša nepremičnina nahaja tam, kjer bi radi obiskovalci. Ali pa ga najemite za daljši čas, če ste nepremičnino kupili kot svoj dom upokojencev, vendar se še niste upokojili.
Vaša počitniška hiša bo verjetno kraj, ki bi ga radi obiskali tudi drugi. Tako lahko za najem zaračunate premijske cene. Ne pozabite pa, da je stroški nakupa in vzdrževanja počitniške nepremičnine za najem je običajno več kot pri a redno najem nepremičnine. Obstaja tudi izven sezone, v kateri boste imeli veliko prostih delovnih mest (in nižji dohodek od najemnine, če ga sploh lahko najamete).
Pametno je najeti uglednega nepremičninskega agenta ali upravitelja nepremičnin, ki bo pregledal in postavil najemnike ter upravljal finančne zadeve. Če iščete najem nepremičnine za najem in potrebujete pomoč pri raziskovanju trga, lahko uporabite brezplačno storitev, na primer HomeLightnajti nepremičninskega posrednika na vašem območju, ki vam lahko pomaga najti najboljšo ponudbo za vas.
Ali obstaja alternativa?
Če ste se odločili, da lastništvo drugega doma morda ni za vas - če pa vas zanima ideja pri vlaganju v nepremičnine obstaja več odličnih spletnih platform, ki ponujajo edinstvene načine za to trgu. Investitor Junkie redno pregleduje najbolj priljubljene platforme za množično financiranje nepremičnin. Naše najljubše platforme so Zbiranje sredstev in Realty Mogul.
Zaključek
Skratka, nakup drugega ali počitniškega doma je velika odločitev. Kot vsaka druga naložba v nepremičnine morajo številke delovati in morate opraviti ustrezno skrbnost. Idealne hiše za poletne počitnice - tiste, ki so na popolni razdalji od udobja, prave velikosti in v dobrih soseskah - so lahko zelo iskane. Zato bo verjetno potreben čas in potrpljenje, da ga kupite po pravi ceni.