Kako kupiti drugo stanovanje, ki se plača zase

Nedavni podatki iz Ameriški popisni urad kaže, da se je prodaja stanovanj junija 2020 v primerjavi s prejšnjim mesecem povečala za več kot 17%, v primerjavi s prejšnjim letom pa za več kot 13%. Tisti, ki imajo sredstva za nakup drugega stanovanja, je pametno, da prevzamejo hipotekarni dolg (ali reorganizirajo svoj trenutni dolg) v današnjem okolju z nizkimi obrestmi.

Z nizke 30-letne hipotekarne obrestne mere, lastništvo nepremičnine za najem, ki se "poplača sama" z mesečnimi prihodki od najemnin, je še posebej donosno z bistveno nižjim plačilom hipoteke. Če vas zanima nakup drugega stanovanja in oddajanje v najem, nadaljujte z branjem, če želite izvedeti o glavnih vprašanjih, ki bi se jih morali zavedati, o skritih stroških, da postanete najemodajalec, in še več.

Pomembni dejavniki pri nakupu kratkotrajne najemnine

Vprašanja pri nakupu stanovanja za najem se močno razlikujejo glede na to, kje nameravate kupiti. Konec koncev bo morda potreben nakup smučarske koče na območju s sezonskim turizmom in zanimivostmi drugačni premisleki kot nakup stanovanja v velikem metropolitanskem območju, kjer turisti obiščejo vse celo leto.

Nekaj ​​dejavnikov pa bi moral upoštevati vsak potencialni najemodajalec, ne glede na lokacijo. Tu je nekaj najpomembnejših premislekov:

• Lokacija. Potrošniki najemajo počitniške hiše skoraj povsod, vendar se boste morali prepričati, da iščete domove na območju, kjer so kratkoročne najemnine priljubljene in uspešne. Lahko naredite nekaj osnovnih raziskav AirDNA.co, podatkovne in analitične storitve za kratkoročni najem ali preverite konkurenčne najemnine na območju, ki ga razmišljate.
• Pristojbine za upravljanje premoženja. Če nameravate za upravljanje kratkoročne najemnine uporabljati družbo za upravljanje nepremičnin, namesto da bi jo upravljali sami, bi morali izvedeti, koliko drugi lastniki plačujejo za upravljanje. Primerjajte tudi pristojbine za kotiranje svojega drugega doma s platformo, kot sta Airbnb ali VRBO.
• Davki. Davki na nepremičnine so lahko višji za druge domove, saj ne izpolnjujete pogojev za oprostitev domačije. To pomeni višje fiksne stroške vsak mesec, kar bi lahko otežilo kritje vaše hipoteke z dohodki od najemnin.
• Tekmovanje. Preverite, ali je območje najema, ki ga razmišljate, polno konkurenčnih najemov, ki jih nikoli ni. Te podatke lahko najdete na VRBO ali Airbnb tako, da si ogledate različne najeme in preverite njihove koledarje rezervacij.
• Morebitne najemnine. Na spletnih mestih za najem si oglejte, koliko bi lahko zaračunali za svoj drugi dom nočno, tedensko ali mesečno.

5 korakov za najem vašega drugega doma

Preden kupite drugo stanovanje, si vzemite čas za izvajanje različnih scenarijev z uporabo realnih številk, ki temeljijo na najemnem trgu, na katerega ciljate. Od tod vas lahko naslednji koraki vodijo skozi pripravo vaše nepremičnine za trg kratkoročnih najemov.

1. Raziščite trg

Najprej boste želeli imeti splošno razumevanje najemniškega trga, na katerega vstopate. Koliko znaša povprečna kratkoročna najemnina za vsako noč ali vsak teden? Kakšna je povprečna stopnja prostih delovnih mest za najemnine na letni ravni?

Raziščite svoj lokalni najemniški trg, povprečno ceno najemnin na vašem območju, različne funkcije, ki jih ponujajo konkurenčne najemnine, in drugo.

Čas za akcijo: Z uporabo raziščite te številke AirDNA.co. Samo vnesite poštno številko ali mesto in ugotovili boste povprečno nočno ceno, stopnjo zasedenosti, prihodek in drugo. Čeprav nekatere funkcije spletnega mesta zahtevajo mesečno naročnino, lahko brezplačno izveste osnovne podatke o vašem najemnem trgu.

2. Spoznajte svoje številke

Preden najamete svoj drugi dom, morate poznati niz realnih števil, vključno z naslednjim:

• Povprečna nočna cena
• Povprečna zasedenost
• Fiksni stroški, kot so plačilo hipoteke, davki in zavarovanje za najem
• Pristojbine za upravljanje nepremičnine in stroški čiščenja med najemniki
• Dodatni fiksni stroški za stvari, kot so odvoz smeti, dostop do interneta in kabelska televizija
• Stroški trženja vašega prostora na platformi, kot sta VRBO ali Airbnb, kar je lahko pavšalna pristojbina ali 3% vaše najemnine, odvisno od platforme

S temi številkami boste ugotovili povprečne mesečne stroške poslovanja vašega drugega doma in potencialni dohodek, ki bi ga lahko prinesli. Če teh številk ne zaženete najprej, se znajdete v situaciji, ko se vaš kratkoročni najem ne plačati zase in tam, kjer morate vsak mesec dopolnjevati operativne stroške.

Čas za akcijo: Zberite vse stroške, povezane z upravljanjem vaše kratkoročne najemnine, in nato zberite vse mesečne in letne številke, ki jih lahko načrtujete.

3. Kupite pravo zavarovanje

Če nameravate svoj drugi dom uporabiti kot kratkoročno najemnino, boste morali kupiti zavarovanje za najem počitnic. Ta vrsta zavarovanja lastnikov stanovanj se razlikuje od vrste, ki bi jo kupili za svoje primarno prebivališče. To je celo edinstveno iz zavarovanja najemodajalca, saj morate imeti zavarovanje za svoj drugi dom in njegovo vsebino.

Nekatere politike najema počitnic vam omogočajo plačilo za uporabo in zagotavljajo prednosti zavarovanja lastnikov stanovanj (na primer pokritost premoženja, odgovornost in drugo) ter posebno zaščito, ko je vaša nepremičnina oddana tretjini zabava.

Čas za akcijo: Nakupujte po zavarovalnem načrtu za lastnike stanovanj, ki je posebej namenjen počitniškim najemom. Oglejte si naše najboljše izbire za najboljše zavarovalnice lastnikov stanovanj tam zunaj.

4. Ustvarite načrt upravljanja nepremičnine

Če živite v bližini svojega drugega doma, ga boste morda želeli upravljati sami. S to možnostjo ni nič narobe, vendar bi morali načrtovati prejemanje klicev in reševanje težav ob vseh urah dneva.

Mnogi lastniki kratkoročnih najemov plačujejo družbi za upravljanje nepremičnin, da komunicirajo s svojimi najemniki, upravljajo vsako obdobje najema in obravnavajo vsa pojavna vprašanja. Upravitelji nepremičnin lahko med vsakim najemom tudi uredijo čiščenje in pomagajo pri trženju vaše nepremičnine.

Čas za akcijo: Ustvarite načrt upravljanja nepremičnine in upoštevajte vse stroške. Večina upravnikov nepremičnin stalno zaračunava 25% do 30% stroškov najema, zato ne morete prezreti te komponente lastništva kratkoročnega najema.

5. Tržite svoj prostor

Poskrbite, da svoj prostor ustrezno tržite, kar običajno pomeni plačilo za profesionalne fotografije in ustvarjanje natančnega, vabljivega seznama na izbranih platformah. Vaš upravitelj nepremičnine vam lahko pomaga ustvariti trženjski načrt za najem počitnic, vendar lahko to komponento stranskega podjetja naredite sami, če se razumete v tehnologijo in medije.

Čas za akcijo: Najemite fotografa, ki bo posnel profesionalne fotografije vašega izposoje in izdelal opis in seznam najema.

Tveganja pri nakupu kratkotrajne najemnine

Postati najemodajalec ni za ljudi s slabim srcem. Obstaja veliko stvari, ki bi lahko šle narobe, vendar so glavna tveganja za načrtovanje:

• Vladne ovire. Na destinacijah od New Yorka do Barcelone so vladni uradniki zatirali kratkoročne najemnine in poskušali omejiti njihovo sposobnost poslovanja. Nova pravila bi lahko vodila dražje, težje ali celo nemogoče vodenje vašega podjetja.
• Vaš dom se lahko nepopravljivo poškoduje. Če berete oglasne deske Airbnb in druge forume najemodajalcev, boste našli neskončno ponudbo zgodbe o najemu nočnih mor o hišah, ki jih razbijejo, in najemninah, ki trajajo na tisoče dolarjev poškodbe.
• Zlom stanovanjskega trga. Če se stanovanjski trg spet zruši, kot se je zgodil leta 2008, se vam bo morda zdelo, da ste dolžni več, kot je vreden vaš drugi dom, v času, ko je vse težje najti najemnike.
• Zanašanje na turizem. Kot smo videli med pandemijo, lahko okoliščine, na katere nimamo vpliva, potovanja in turizem močno zaustavijo. Ker se kratkoročne najemnine običajno opirajo na turizem, lahko zmanjšanje potovanj hitro vpliva na uspešnost vašega podjetja.
• Visoki stalni stroški in pristojbine. Višji davki na nepremičnine, pristojbine za upravljanje nepremičnine, stroški čiščenja in stroški vzdrževanja lahko dolgoročno povzročijo, da je kratkoročna najemnina draga. Če ne upoštevate vseh stroškov in pristojbin, bi lahko izgubili denar na svoji počitniški hiši, namesto da bi nepremičnina "plačala sama".

Spodnja črta

Kratkoročna najemnina je lahko izvedljiva poslovna priložnost, odvisno od tega, kje želite kupiti, in posebnosti lokalnega trga najema. Preden naredite skok, pa morate upoštevati veliko dejavnikov.

Preden vlagate na stotine tisoč dolarjev, premislite o vseh možnih stroških in tveganjih. Za premišljeno odločitev boste želeli zagotoviti, da ste opravili obsežno raziskavo in izvedli številke za vse možne scenarije.