Veliko ljudi zasluži z vlaganjem v nepremičnine.
Obstajata pa resnična in televizijska različica.
Zaljubil sem se v TV različico.
Na podlagi malo več kot knjige samooklicane nepremičninske superzvezde sem planil naprej in kupil svojo prvo nepremičninsko naložbeno nepremičnino.
To je bil popoln neuspeh.
Iz tega neuspeha sem se naučil sedem lekcij, zdaj pa jih bom delil z vami.
1. Če se sliši prelepo, da bi bilo res, je verjetno - in res je bilo!
Ste že slišali za fanta po imenu Carlton Sheets? Bil je eden tistih gurujev, kako se obogatiti z nepremičninami, ne da bi v resnici naredil karkoli iz osemdesetih in devetdesetih let.
Ne bi bil presenečen, če o njem ne veste ničesar - v zadnjem času ga ni veliko. Imel je vrsto prepričljivih televizijskih reklam, plačal pa je tudi tečaje in knjige za naložbe v nepremičnine in bil kar nekaj let precej uspešen.
Tast mi je kupil eno od svojih knjig in po branju sem bil zasvojen. Nameraval sem postati nepremičninski milijonar. Pazi Donald Trump, Jeff Rose vam je na repu in vas bo čez nekaj let prehitel na hitrem pasu!
Vsaj v to sem se prepričal sam.
2. Ostanite pri tem, kar poznate in imate radi
Razen knjige Carlton Sheets je bil vsota mojega zbranega znanja o naložbah v nepremičnine nič. Nikoli nisem dejansko vlagal v nepremičnine, vsaj ne poleg svojega doma.
Če pa ste kdaj videli eno od tistih bleščečih televizijskih reklam o tem, kako obogateti, morate priznati, da so precej prepričljivi. Sem pozitiven, energičen fant in mislil sem, da če bi kdo uspel uresničiti ta načrt, bi to bil jaz.
Toda pri mojem razmišljanju je bil en problem: vlaganje v nepremičnine ni ravno moja stvar. In to pomeni vse!
Finančno načrtovanje je in vsega sem končal. To je morda največja lekcija, ki sem se je naučil iz neuspeha pri vlaganju v nepremičnine. Vedno se držite tistega, kar poznate in imate radi, druge stvari pa prepustite drugim ljudem.
3. Resnične pogodbe je težje najti, kot si kdajkoli predstavljate
S tastom sva se odločila, da greva skupaj v to naložbo v nepremičnine. Bil sem prekaljen denar in moj tast je uspešen mojster. To je bil popoln tandem za vlaganje v nepremičnine.
Preučeval sem Carltonovo knjigo in poznal »formulo« za nakup zmagovalne naložbene nepremičnine - nakup nepremičnine od katerih lahko upravičeno pričakujete, da boste prejeli mesečni dohodek od najemnine v višini najmanj 1% nakupa cena.
Našli smo takšno nepremičnino. Izklicna cena je bila 120.000 USD, tržni podatki pa kažejo, da bi jo lahko najeli za 1.200 USD na mesec. Točno 1%! Bili smo na poti.
Toda TV -reklamne formule in resničnost se ne mešata. Nepremičnino smo kupili z varščino v višini 500 USD. Nato sem se o poslu pogovarjal s svojim CPA -jem, ki je bil nepremičninski vlagatelj z več kot ducat nepremičnin. Hitro mi je rekel, da smo premoženje preplačali.
To je bil neposreden udarec v želodec - pa tudi v moj ego. Ker smo nepremičnino pravkar zaprli, je priporočil, da se iz nje vseeno izvlečemo. S sodelovanjem našega nepremičninskega posrednika smo lahko dejansko razveljavili posel.
Za prijatelja iz CPA pa sem se naučil še nekaj. Iskanje ugodnih nepremičnin za naložbe sploh ni enostavno. Ker vsak drugi nepremičninski vlagatelj išče ugodne ponudbe, jih nikoli ne najdete na običajnih mestih.
Več o tem v lekciji 6 spodaj.
4. Nikoli ne preplačujte nepremičnine
Ta je ogromen. Za nepremičnino morate plačati veliko manj, kot je njena prava tržna vrednost.
Ne samo, da bo to prineslo dobiček od prodaje, ampak vam bo tudi zagotovilo nekaj zaščite v primeru, da ima nepremičnina draga in nepričakovana popravila.
5. Denarni tok je vse - in bolje ga je izračunati prvič
Pozabite na pravilo 1%, mesečna najemnina bi morala biti dejansko precej višja. Moj prijatelj CPA me je o tem obvestil, potem ko smo zaprli nepremičnino, takrat pa sem ga res vprašal.
Denarni tok je prav tako ključnega pomena za uspeh vsake naložbe v nepremičnine.
Najemnina mora zadostovati ne le za kritje mesečnih stroškov financiranja, davkov na nepremičnine, zavarovanj in najemodajalec plačuje komunalne storitve, vendar mora zagotoviti tudi dobiček in nadomestilo za nekatere od teh nepričakovanih stroški. Stroški, kot je nova streha ali peč.
Toda kdo je pomislil? Vsekakor ne jaz, ko sem bil še v svoji "strokovni fazi".
6. Iščete ponudbe na vseh napačnih mestih
Ko iščete naložbene nepremičnine, ne boste našli resnično dobrih ponudb v časopisnih oglasih (kjer sem našel svoj »posel«) ali celo v lokalni storitvi za več oglasov. Bolj verjetno je, da boste zmagovalno nepremičnino našli prek ustnih in drugih zalednih kanalov. Pogosto gre za iskanje prodaje nepremičnin v stiski, preden pridejo na trg.
Težava je v tem, da so naložbe v nepremičnine zelo konkurenčne. Nikoli niste edini, ki išče naslednji pomemben posel. Zato se hitro poberejo vsa običajna mesta, na katerih bi lahko našli nepremičnine, le malo jih je.
Uspešno vlaganje v nepremičnine zahteva veliko potrpljenja in vlaganja časa. Veliko morate kopati in spoznati veliko ljudi, da bi našli posel, ki mu bo uspel.
7. Nikoli ne dovolite, da pohlep nadzoruje vaša dejanja
Toliko ljudi je obogatelo vlaganje v nepremičnine težko je prezreti priložnost, čeprav o njej ne veš nič. Imenuje se pohlep, zaradi kombinacije velikega dobička in prikritih televizijskih reklam pa je lahko preveč dobro, da bi ga zanemarjali.
Toda to nikoli ni odločitev, ki temelji na finančni realnosti ali celo na razumni oceni lastnih sposobnosti. Temelji izključno na pohlepu. Vidite, da se zasluži velik denar, in želite vstopiti. Toda želja in zmožnost to uresničiti sta dve zelo različni stvari.
Od zdaj se bom držal tega, kar vem, in obljubo takojšnjega bogastva prepustil ljudem, ki o tem pišejo knjige.
To je moja zgodba. Ste kdaj padli v tisto, kar se je izkazalo za shemo zaslužka? Delite in se počutite bolje glede lastne nesreče in opekline.
Ta objava se je prvotno pojavila na Forbes.com.