Wko smo bili v procesu gradimo naš sanjski dom, precej pričakujemo, da bomo presegli proračun. Ker smo to vedeli, smo poskušali čim bolj zmanjšati stroške. Edini strošek, ki smo se mu morali izogniti, je PMI (Private Mortgage Insurance). Pred kratkim sem imel vprašanje bralca, ki se nanaša tudi na PMI: Joe A. želi vedeti:
Hipoteko imam 2 leti in se želim znebiti PMI. Posojilodajalec mi je rekel, da moram opraviti hišno cenitev, da dokažem, da imam vsaj 80% lastniškega kapitala. No, dobil sem oceno in nato posojilo plačal do 80% vrednosti svojega doma. Potem pa mi je posojilodajalec poslal pismo, v katerem je rekel, da potrebujem posojilo v vrednosti 75%! Zdaj me skrbi, da bom posojilo odplačal do 75%, vendar bodo imeli le še en izgovor, da mi ne odstranijo PMI. Kaj naj naredim?
Preden vam povem najboljše načine, kako se znebiti PMI, naredimo korak nazaj in se prepričajte, da veste, kaj je to.
Kaj je zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI)?
Zasebno hipotekarno zavarovanje ali PMI je izdelek, ki ščiti posojilodajalca, če ne plačate stanovanjskega posojila in ga prisilijo v plačilo. To je naravnost dražljiv strošek, saj je tako, kot da bi morali vsak mesec plačevati zdravstveno zavarovanje svojega soseda - to vam niti najmanj ne koristi.
Kljub temu posojilodajalci običajno zahtevajo plačilo PMI, ko si izposodite več kot 80% vrednosti stanovanja. Z drugimi besedami, če je vaš polog manjši od 20%, so bolj ogroženi in zahtevajo, da jim pomagate ublažiti to tveganje.
Plačevanje PMI vam omogoča, da dobite hipoteko, če ne morete znižati 20%, vendar je to tudi dodaten mesečni strošek. Zato se Joe in številni lastniki stanovanj trudijo, da bi se znebili mesečnih plačil PMI, da bi lahko obdržali več denarja zase.Koliko stane zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI)?
Stroški PMI se razlikujejo glede na različne dejavnike, na primer znesek in rok trajanja hipoteke. Lahko pa je v bližini 0,5% do 1,5% hipotekarnega zneska na leto. Na primer, če imate hipoteko v višini 150.000 USD, bi lahko vaša premija PMI stala približno 65 USD na mesec. Lahko preverite letni izpisek hipotekarnega depozita ali se obrnite na posojilodajalca, da ugotovite, koliko plačujete za PMI.
5 načinov, kako se znebiti zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI)
Obstaja 5 načinov, kako se izogniti PMI ali se jih znebiti:
- Naredite 20% akontacije: Najboljši način, da se prepričate, da vam nikoli ne bo treba plačati PMI, je, da se temu popolnoma izognete tako, da za svoj dom vplačate najmanj 20%. To pomeni, da boste med nadaljevanjem varčevanja morda morali odložiti nakup stanovanja.
- Samodejni preklic glede na prvotno odkupno ceno vašega doma: Za običajno hipoteko, ki ste jo najeli 29. julija 1999 ali pozneje, morate PMI samodejno preklicati, ko imate v svojem domu 22% lastniškega kapitala. Ko poravnate hipotekarni znesek do 78% prvotne vrednosti vašega premoženja, zvezni zakon od posojilodajalca zahteva, da prekliče vaš PMI. To pravilo pa velja le, če so vaša hipotekarna plačila tekoča celo leto ali če v zadnjih 2 letih ne zamujajo več kot 60 dni in nimate zastavnih pravic na nepremičnini. Poleg tega lahko posojilodajalec zahteva dokaze, da vrednost vašega doma ni padla pod prvotno vrednostjo. Prav tako lahko zahtevajo, da nimate druge hipoteke ali kreditne linije za lastniški kapital. Za hipoteko, ki ste jo podpisali pred 29. julijem 1999, se morate obrniti na svojega posojilodajalca in zahtevati, da odstrani PMI, ko dosežete 20 -odstotni lastniški kapital. Različne države imajo lahko zakone, ki vplivajo na preklic PMI za starejšo hipoteko, zato se za več informacij obrnite na svojega posojilodajalca.
- Zahtevajte preklic na podlagi prvotne nakupne cene vašega doma: Če hipotekarni znesek odplačujete na 80% ali manj od prvotne cene - ali ocenjene vrednosti v času prodaje, kar je manj - lahko od posojilodajalca zahtevate odstranitev PMI. Ta zahteva posojilodajalca ne prisili, da jo odstrani, vendar zanjo veljajo predpisi zvezne in državne zakonodaje. Ponovno lahko zahtevajo dokaze, da vrednost vašega doma ni nižja od prvotne vrednosti.
- Zahtevajte preklic glede na trenutno vrednost vašega doma: Če hipoteko odplačujete do 75% ali manj od trenutne vrednosti vašega doma (kot jo določi pooblaščeni ocenjevalec stanovanj), lahko od posojilodajalca zahtevate odstranitev PMI.
- Središčna prekinitev: PMI je treba preklicati, ko vaša hipoteka doseže sredino termina. Na primer, za 30-letno posojilo s 360 mesečnimi plačili je sredina po opravljenem 180. plačilu. Ta preklic velja le, če so vaša hipotekarna plačila tekoča.
Torej, če se vrnem k Joejevemu vprašanju, predvidevam, da mu je posojilodajalec najprej dal navodila na podlagi zgornje številke 3. Želeli so ugotoviti, ali ima Joe posojilo v vrednosti najmanj 80% prvotne vrednosti svojega doma. Ker se je nepremičninski trg v zadnjih nekaj letih zmanjšal, je verjetno, da se je Joejeva vrednost doma znižala, odkar ga je kupil pred dvema letoma. Verjetno mu je zato posojilodajalec dal nova navodila, ki temeljijo na zgornji številki 4 in zahtevajo, da znaša njegovo stanje posojila 75% njegove trenutne vrednosti stanovanja.
Imate pravice po zakonu o zaščiti lastnikov stanovanj
Kot lastnik stanovanja je Joe zajet v zveznih zakonskih določbah PMI Zakon o zaščiti lastnikov stanovanj iz leta 1998. Če posojilo plača do 75% in njegov posojilodajalec ne upošteva pravil za odpoved PMI, se lahko Joe pritoži pri Zvezni trgovinski komisiji (FTC) na ftc.gov.