4 vrste primarnih hipotek

Razprave o hipotekah se običajno osredotočajo na posojila kot eno vrsto. Toda nič ne more biti dlje od resnice. Ne samo, da obstajajo različne vrste hipotekarnih posojil, obstajajo tudi različni hipotekarni programi, da ne omenjam hipotekarni posojilodajalci.

Razpravljali bomo o različnih vrstah hipotekarnih posojil in o različnih programih, ki jih ponujajo. Vendar je to splošna razprava o najbolj priljubljenih vrstah, saj obstaja več manj priljubljenih vrst posojil in celo izdajateljev.

Različne vrste hipotekarnih programov

Na voljo so štirje primarni hipotekarni programi:

Konvencionalna

Na splošno velja, da se običajne hipoteke nanašajo na posojila, ki jih financirata Zvezno nacionalno hipotekarno združenje (Fannie Mae) in Zvezna hipotekarna korporacija za stanovanjska posojila (Freddie Mac). Običajno jih ustvarijo banke, kreditne zadruge, hipotekarne banke, hipotekarna podjetja in drugi posojilodajalci, nato pa jih prodajo eni od dveh glavnih hipotekarnih agencij.

Za ta posojila je značilno tudi tisto, kar je znano kot njihova

skladni kreditni limiti. To pomeni, da obstaja omejitev zneska, ki ga je mogoče izposoditi v okviru običajnega programa. Ta meja je na splošno 548.250 $ za leto 2021. Vendar pa so običajna posojila lahko višja za dvo- do štiridružinske hiše in tudi za nepremičnine, ki se nahajajo na območjih, ki so označena kot visoka. (To so dražji stanovanjski trgi, ki se običajno nahajajo na vzhodni in zahodni obali, vključno z New Yorkom, Bostonom, Washingtonom DC, San Franciscem in Los Angelesom.)

Običajne hipoteke se od posojil FHA in VA razlikujejo tudi po zahtevi po hipotekarnem zavarovanju. Običajno se imenuje kot zasebno hipotekarno zavarovanje, ali PMI, je vrsta zavarovalnega kritja, ki hipotekarnemu posojilodajalcu plača del stanja posojila, če posojilo ne izplačate.

Nekatere glavne značilnosti običajnih hipotek vključujejo naslednje:

• Najnižje predplačilo je 5 %, vendar ponujajo posojila s samo 3 % nižjo za kupce stanovanj, ki prvič kupujejo stanovanje, pa tudi za gospodinjstva z nizkimi in zmernimi dohodki.
• Za razliko od hipotek FHA in VA se PMI plača samo mesečno kot del plačila posojila. Ni potrebnih vnaprejšnjih stroškov hipotekarnega zavarovanja.
• Najnižja kreditna ocena za običajna posojila je 620, vendar boste dobili boljšo obrestno mero, višja kot je vaša kreditna ocena.
• Konvencionalna posojila se lahko uporabijo za nakup drugih stanovanj in naložbenih nepremičnin poleg primarnih stanovanj.
• Posojila so na voljo tako s fiksno obrestno mero kot v ARM.

FHA

Posojila FHA delujejo podobno kot običajna posojila, vendar so parametri bolj osnovni. Na primer, zahteva za minimalno predplačilo je 3,50 % celo za prvi kupci stanovanj.

Toda dve glavni značilnosti posojil FHA, tisti, ki jih najbolj razlikujeta od običajnih hipotek, sta:

Zavarovanje hipoteke. PMI pri posojilih FHA se običajno imenuje premija hipotekarnega zavarovanja ali preprosto MIP. Beseda zasebno ne velja, ker hipotekarno zavarovanje zagotavlja vlada ZDA prek Zvezne stanovanjske uprave.

Hipotekarno zavarovanje se zbira na dva načina. Podobno kot pri običajnih posojilih je k vašemu stanovanjskemu plačilu dodana mesečna premija. Obstaja pa tudi vnaprejšnja premija hipotekarnega zavarovanja (UFMIP), ki je dodana vašemu posojilu, čeprav jo je mogoče plačati iz žepa ob zaprtju posojila.

Kreditni premisleki. Verjetno ni večjega razloga za priljubljenost hipotek FHA kot dejstvo, da so s kreditnimi standardi bolj sproščeni. Na primer, medtem ko običajna posojila zahtevajo minimalno kreditno oceno 620, bodo posojila FHA sprejela oceno tako nizko kot 580. Vendar se bodo znižali na 500 z vsaj 10-odstotnim pologom. To je vsekakor program posojila, ki ga morate upoštevati, če imate poštene ali slabe kredite.

Druge značilnosti posojil FHA, ki jih je treba upoštevati, vključujejo:

• Čeprav je minimalno predplačilo 3,5 %, se posojila FHA običajno uporabljajo v povezavi s programi pomoči za predplačilo, ki kupcem omogočajo nakup stanovanj brez predplačila.
• Medtem ko je FHA bolj prilagojena nižjim kreditnim ocenam, se program ne sme obravnavati kot drugorazredna hipoteka. Posojila ne boste mogli dobiti, če ste šest mesecev v stečaju ali če imate nedavni vzorec znatnih zamud pri plačilih.
• Posojila FHA so na voljo samo za primarna stanovanja, v katerih bivajo lastniki. Ni jih mogoče uporabiti za financiranje naložbenih nepremičnin ali drugih stanovanj.
• Posojila so na voljo tako s fiksno obrestno mero kot v ARM.

Posojila VA

VA posojila imajo veliko več skupnega s posojili FHA kot s klasičnimi posojili. To je zato, ker imajo posojila VA, podobno kot posojila FHA, hipotekarno zavarovanje, ki ga zagotavlja vladna agencija (uprava za veterane). Hipotekarno zavarovanje se zaračunava kot enkratna vnaprejšnja provizija, brez mesečne premije k vašemu stanovanjskemu plačilu.

Posojila zagotavljajo sodelujoči posojilodajalci, ki lahko vključujejo banke, kreditne zadruge in druge hipotekarne posojilodajalce. Na voljo so samo ustreznim veteranom in trenutnim pripadnikom ameriške vojske.

Vendar pa je velika prednost posojil VA ta, da zagotavljajo 100-odstotno financiranje. To pomeni, da lahko upravičeni veteran kupi dom brez denarja. Medtem ko se premija hipotekarnega zavarovanja zaračuna vnaprej, se doda znesku posojila, tako da ni vnaprejšnjih stroškov.

Določba o 100-odstotnem posojilu velja za skladen limit posojila. Toda posojila VA so na voljo tudi za nepremičnine z višjimi cenami, če je potrebno. Vendar pa bo moral posojilojemalec predložiti predplačilo v višini 25 % zneska, da posojilo presega ustrezno omejitev posojila.

Na primer, če posojilo preseže mejo za 100.000 $, bo posojilojemalec upravičen do 100 % financiranja do $ 548.250, vendar mora plačati 25.000 $ - 25 % - za presežek zneska.

Osnovne značilnosti posojil VA vključujejo naslednje:

• Posojila so na voljo samo primernim sedanjim in nekdanjim pripadnikom ameriške vojske in njihovim družinam.
• Čeprav obstaja vnaprejšnja premija hipotekarnega zavarovanja za posojila, ni potrebno mesečno plačilo premije.
• Posojila so na voljo za financiranje samo za osnovna stanovanja, v katerih bivajo lastniki. Podobno kot posojila FHA, niso na voljo za naložbene nepremičnine ali druge domove.
• VA nima določene minimalne kreditne ocene, vendar se pričakuje, da bodo posojilojemalci dokazali odgovorno upravljanje kreditov.

Jumbo posojila

Kot pove že ime, so Jumbo posojila večja posojila, ki presegajo ustrezne omejitve posojil. Kot taki se običajno uporabljajo za nakup ali refinanciranje nepremičnin z višjimi cenami. Zneski posojila lahko dosežejo več milijonov dolarjev.

Jumbo posojila imajo več skupnega s konvencionalnimi posojili kot s posojili FHA in VA. Toda za razliko od običajnih posojil, ki jih financirata Fannie Mae in Freddie Mac, Jumbo posojila zagotavljajo neodvisni posojilodajalci, kot so banke. Ker so, so smernice za posojila manj standardizirane kot pri drugih posojilnih programih. Na splošno imajo strožje zahteve za posojila.

Osnovne značilnosti Jumbo posojil vključujejo naslednje:

• Zneski posojila se lahko gibljejo od tik nad ustrezno mejo posojila do nekaj milijonov dolarjev.
• Posojila so lahko na voljo za druge hiše in naložbene nepremičnine, vendar jih lahko posojilodajalec omeji le na primarna stanovanja, v katerih bivajo lastniki.
• Na splošno potrebujejo dobro ali odlično kreditno sposobnost, da se kvalificirajo. Najmanjši kreditni rezultati so lahko od 650 do več kot 700.
• Običajna zahteva za predplačilo je najmanj 20 %. In lahko pričakujete, da se bo ta odstotek povečal z višjimi zneski posojila.
• Ker gre za večje zneske posojil, so obrestne mere za hipoteke Jumbo običajno višje kot pri drugih vrstah posojil.

Fiksna obrestna mera vs. Hipoteke z nastavljivo obrestno mero (ARM)

Fiksna obrestna mera in ARM sta dve primarni vrsti hipotekarnih posojil, ki se ponujajo v okviru štirih glavnih hipotekarnih programov (konvencionalni, FHA, VA in Jumbo). Čeprav jih obe ponujata FHA in VA, se večina posojilojemalcev, ki izberejo enega od teh posojilnih programov, odločijo za posojilo s fiksno obrestno mero.

Vendar pa enako ne velja tako za običajna kot za Jumbo posojila. Posojila ARM so nekoliko bolj priljubljena pri vsaki od teh vrst posojil. To še posebej velja za posojila Jumbo, ki skrbijo za posojilojemalce z višjimi dohodki, ki so pogosto zainteresirani za čim nižjo obrestno mero.

Na splošno pa so posojila ARM v teh dneh precej redka. Po informacijah, ki jih je leta 2020 objavil Bankrate, ARM predstavljajo manj kot 3 % hipotek, danih v letu 2020. To je posledica nedavnega pojava, ko so posojila ARM le nekoliko nižja od fiksnih obrestnih mer. Poleg tega je pri rekordno nizkih fiksnih obrestnih merah smiselno, da večina posojilojemalcev zaklene te obrestne mere, namesto da bi tvegala še vedno nižje obrestne mere z ARM.

Posojilo s fiksno obrestno mero je točno to, kar nakazuje ime. Tako obrestna mera kot mesečno plačilo sta fiksni za celotno življenjsko dobo posojila. Pogoji posojila se gibljejo od 10 do 30 let.

Ob koncu obdobja posojila bo glavnica posojila v celoti odplačana. To bo res tako v primeru posojila s fiksno obrestno mero in ARM.

Roke

ARM ponujajo fiksno obrestno mero za določen čas. Tipični začetni roki so tri leta, pet let, sedem let in 10 let. Po začetnem obdobju s fiksno obrestno mero bo posojilo postalo enoletno nastavljivo, obrestna mera pa se bo spreminjala skoraj vsako leto.

Obrestne mere za ARM temeljijo na skupnem indeksu, kot je enoletna zakladnica ZDA ali šestmesečni LIBOR. Posojilodajalec bo nato indeksu dodal maržo (odstotne točke), da bi ustvaril obrestno mero, na kateri bodo temeljile prihodnje spremembe obrestne mere.

Na primer, če je donos enoletnih zakladnih menic ZDA v času prilagoditve 1,00 %, marža pa 1,50 %, se bo vaša obrestna mera ponastavila na 2,5 %. Ta stopnja bo dobra za eno leto in bo ponovno prilagojena z uporabo iste formule kot datum naslednje prilagoditve.

Omejitve obrestnih mer ARM

Na srečo imajo ARM omejitve obrestnih mer, ki omejujejo, kako visoka lahko obrestna mera doseže posamezno prilagoditev ali celo v času trajanja posojila.

Običajna struktura pokrova je 5/2/5. Vsaka številka predstavlja največji odstotek, za katerega se lahko popolnoma indeksirana stopnja (indeks plus marža) prilagodi v času prilagoditve.

Prva številka pomeni, da se obrestna mera ne more povečati za več kot 5 % nad vašo prvotno obrestno mero za začetno spremembo obrestne mere. Če je vaša prvotna obrestna mera 2,50 %, je največ, na kar jo lahko posojilodajalec poveča, 7,50 %.

Druga številka (2 ali 2 %) je največ, kar se stopnja lahko spremeni pri nadaljnjih prilagoditvah. Če je vaša začetna obrestna mera 2,50 % in se ob prvi prilagoditvi poveča na 3,50 %, nato pa pri drugi prilagoditvi poskoči na 7,5 %, je najvišja stopnja, ki jo boste plačali, 5,50 %. To je stopnja 3,50 % plus 2 %.

Tretja številka v zaporedju predstavlja največ, kar se obrestna mera lahko poveča v času trajanja posojila. V zgornjem primeru je to 5%. To pomeni, da če je vaša začetna obrestna mera 2,50 %, je najvišja obrestna mera, ki jo lahko zaračunate v času trajanja posojila, 7,50 %, ne glede na to, kako visoke so obrestne mere.

Če vas zanima prevzem ARM, se prepričajte, da se seznanite z omejitvami obrestnih mer, povezanih s posojilom. Posojilodajalec vam mora to razkriti ob prijavi, vendar bo vključeno tudi v zaključne dokumente. Preden podpišete kakršno koli dokumentacijo, bodite smiselni, da zahtevate dokumente, ki izrecno označujejo ureditev pokrova na vašem ARM. Ko se posojilo zapre, strukture zgornje meje ni mogoče spremeniti.

Kdaj bi morali uporabiti hipoteko s fiksno obrestno mero pred drugimi vrstami?

Posojila s fiksno obrestno mero so običajno boljša izbira, če nameravate ostati doma več let. Če pričakujete, da bo trenutni dom vaš »za vedno dom« ali pričakujete, da boste tam vsaj 10 let, je hipoteka s fiksno obrestno mero običajno najboljša možnost. Zagotovil bo zaščito obrestne mere in plačil ne glede na to, kaj se dogaja z obrestnimi merami. In če se obrestne mere znižajo po tem, ko vzamete posojilo, lahko vedno refinancirate, da izkoristite nižjo obrestno mero.

Hipoteka s fiksno obrestno mero je prav tako zelo priporočljiva, če želite zmanjšati tveganje lastništva stanovanja. Inherentna pomanjkljivost ARM je, da se lahko stopnje dvignejo, morda dovolj, da ogrozijo vašo sposobnost, da ostanete doma. Če vas to skrbi, izberite hipoteko s fiksno obrestno mero.

Podobno so hipoteke s fiksno obrestno mero na splošno boljša izbira za kupce stanovanj, ki prvič kupujejo stanovanje. Zagotavljajo večjo predvidljivost in odpravljajo morebitni šok obrestne mere, ki prihaja z ARM.

Glede na to, da so obrestne mere trenutno na zgodovinsko najnižji ravni, je smiselno, da zdaj zaklenete fiksno obrestno mero. Čeprav je vedno možno, da bodo obrestne mere v prihodnosti še nižje, je to komaj zagotovljeno. In kadar koli je karkoli na zgodovinsko nizki ravni, je verjetnost nadaljnjega upada veliko manjša.

Kdaj uporabiti ROKO?

ARM je najbolje uporabiti, če pričakujete, da boste v vašem domu ostali ne dlje kot obdobje posojila s fiksno obrestno mero. Na primer, če pričakujete, da boste živeli v domu naslednjih pet let, vam bo morda všeč 5-letni ARM. Verjetno se boste odselili iz doma, preden bo prišlo do prve prilagoditve obrestnih mer.

Seveda je največji razlog za to, da sploh vzamete ARM, prednost obrestne mere. Na primer, če je ARM imela obrestno mero za polni dve odstotni točki pod obrestno mero posojila s fiksno obrestno mero, bi lahko prihranki v prvih letih upravičili tveganje prilagoditve obrestne mere.

Na žalost razpon obrestne mere med ARM in hipotekami s fiksno obrestno mero ni niti približno tako visok. To v veliki meri pojasnjuje, zakaj ARM zdaj predstavljajo zelo majhen odstotek vseh prevzetih hipotek.

Kje dobiti pravo vrsto hipoteke

Obstaja veliko institucij, kjer lahko dobite hipoteko, bodisi konvencionalno, FHA, VA ali Jumbo. Če pa nimate priljubljene banke ali kreditne unije, so veliki nacionalni hipotekarni posojilodajalci odlična izbira.

Raketna hipoteka je spletni obraz Quicken Loans, največjega hipotekarnega posojilodajalca v državi. Ponujajo vse vrste hipotekarnih posojil, vendar delujejo v celoti na spletu, kar poenostavlja in pospešuje postopek prijave.

loanDepot je tudi posojilodajalec po vsej državi, ki ponuja običajna posojila, posojila Jumbo, FHA in VA. Podobno kot pri Rocket Mortgage ponujajo celotno spletno aplikacijo za pospešitev postopka vloge za posojilo.

Združeni veterani je najboljša izbira za veterane in aktivno vojaško osebje, ki iščejo hipoteke VA. Kot največji hipotekarni posojilodajalec VA v državi so specializirani za vrsto posojila in celo ponujajo mrežo nepremičninskih agentov, ki so prijazni do VA, ki vam pomagajo najti dom in krmariti po postopku zapiranja.

Verodostojno je spletna hipotekarna tržnica, ki ponuja priložnost, da dobite ponudbe obrestnih mer od več posojilodajalcev. V nekaj minutah boste izpolnili kratko spletno prijavo in prejeli več ponudb, med katerimi lahko izbirate. To bo odpravilo potrebo po pridobivanju ponudb posameznih posojilodajalcev enega za drugim.