Če še nikoli niste zaprosili za hipoteko, boste morda presenečeni, ko boste izvedeli, da je to bolj zapleten postopek kot na primer prijava za kreditno kartico ali celo avtomobilsko posojilo. Od prijave do zaprtja lahko postopek traja 30 dni ali več.
Zato je tako pomembno, da vam odobrijo stanovanjsko posojilo, še posebej, če želite kupiti nov dom. Ta odobritev – splošno znana kot a predhodna odobritev – bo močno izboljšalo možnosti, da dobite dom, ki ga želite, ko ga želite. Pravzaprav mnogi nepremičninski agenti in prodajalci stanovanj sploh ne bodo upoštevali pogodbene ponudbe brez predhodnega pisma o odobritvi.
Preden date svoj dom na trg, se prepričajte, da lahko kupite novega.
Če prejmete predhodno odobritev v postopku, vam bo pot do nakupa sanjskega doma lažja in lažja. Za začetek izberite svojo državo!
Začnite še danes!Predhodna odobritev vs. Predkvalifikacija
To je področje, ki povzroča nekaj zmede za prosilce za stanovanjsko posojilo, zlasti za tiste, ki želijo kupiti dom. Predhodna odobritev in predkvalifikacija se včasih uporabljata zamenljivo, kar lahko povzroči, da potrošnik verjame, da sta le dve imeni za isti postopek. ni.
Predkvalifikacija
Predkvalifikacija je, kjer stopite v stik s hipotekarnim posojilodajalcem ali posredujete informacije na njihovi spletni strani, večinoma kot način za pridobitev ponudbe za posojilo. Zagotovili boste splošne informacije, vključno s svojim dohodkom, ocenjeno kreditno oceno, dolgovi in trenutnim plačilom stanovanja. Navedli boste tudi zahtevani znesek posojila. Če je predkvalifikacija nakup, boste morali navesti tudi nakupno ceno stanovanja in znesek vašega pričakovanega predplačila.
Na podlagi teh informacij bo posojilodajalec ugotovil, ali ste kvalificirani za znesek posojila, ki ga zahtevate.
Vendar pa predkvalifikacija ni zavezujoča za posojilodajalca!
Bolj kot karkoli drugega je predkvalifikacija preprosto povzeta ocena zneska posojila lahko izpolnjujejo pogoje, in približno ceno, ki jo lahko pričakujete, da boste plačali.
Ker pa posojilodajalec ni preveril nobenih informacij, ki jih posredujete, predkvalifikacija v celoti temelji na vaših izjavah. Nikoli se ne sme razlagati kot jamstvo za končno odobritev posojilodajalca. Zaradi tega nepremičninski agenti in prodajalci nepremičnin ne sprejemajo dobro pisem o predkvalifikaciji.
Predhodna odobritev
Predhodna odobritev deluje na enak način kot predkvalifikacija, le da predstavlja posojilodajalčevo odobritev zneska posojila, za katerega se prijavljate.
Med postopkom prijave za predhodno odobritev boste navedli podobne informacije kot za predkvalifikacijo. Vendar boste morali predložiti dokumentacijo v zvezi z vašo zaposlitvijo, dohodkom, premoženjem in celo nekaterimi dolgovi.
Posojilodajalec bo nato uradno pregledal vašo vlogo in spremljajočo dokumentacijo ter izdal predhodno odobritev. Odobritev bo odvisna od izbire nepremičnine za nakup, prodajne pogodbe o njej in morebitnih običajnih zaključnih pogojev.
V bistvu predhodna odobritev pomeni, da vam je posojilodajalec odobril zahtevano posojilo na podlagi vaših podatkov o zaposlitvi, dohodku in premoženju. Potegnili bodo tudi celotno kreditno poročilo in kreditno oceno. Nekateri posojilodajalci vam bodo celo omogočili, da zaklenete obrestno mero za določeno število dni, medtem ko iščete dom. Če gre za refinanciranje, lahko zaprete kmalu po izdaji predhodne odobritve.
Formalna narava predhodne odobritve je razlog, zakaj so pisma o predhodni odobritvi toplo dobrodošli tako pri nepremičninskih agentih kot pri prodajalcih nepremičnin.
S predhodno odobritvijo hipoteke se lahko približate svojemu sanjskemu domu.
Ugotovite, koliko hiše si lahko izposodite, preden začnete iskati. Kliknite spodaj za pogovor s strokovnjakom za hipoteke.
ZačetiKako pridobiti predhodno odobritev stanovanjskega posojila
Pridobitev vnaprejšnje odobritve stanovanjskega posojila se začne z izbiro posojilodajalca. Čeprav ste šele v fazi predhodne odobritve, se boste zagotovo želeli prijaviti pri podjetju, pri katerem je zelo verjetno, da boste dobili končno posojilo. To je zato, ker ko imate predhodno odobritev, se postopek nakupa ali refinanciranja stanovanja zelo hitro premakne. V idealnem primeru bi želeli dobiti predhodno odobritev, izbrati dom (ali refinancirati svoj trenutni dom) čim prej.
Kje dobiti predhodno odobritev stanovanjskega posojila
Štirje najboljši viri stanovanjskih posojil v panogi so Quicken Loans, Rocket Mortgage, Veterans United in Credible – vendar vsak iz drugega razloga.
Pospešite posojila je največji hipotekarni posojilodajalec v državi in ponuja večino vrst posojil. Vendar se posojila Quicken dajejo predvsem prek Raketna hipoteka. To je spletna različica Quicken Loans, čeprav gre za isto podjetje.
Rocket Mortgage je dobro znana po hitrih odobritvah in popolnoma spletnem postopku, kjer lahko naložite vso potrebno dokumentacijo za pospešitev postopka. Še več, pogosto lahko pridobijo potrdilo o zaposlitvi in premoženju neposredno pri delodajalcih in institucijah, kar zmanjša vašo potrebo po predložitvi kakršnih koli dokumentov.
Združeni veterani je vodilni hipotekarni posojilodajalec VA v državi, ki zagotavlja več posojil VA kot katero koli drugo podjetje. To je predvsem zato, ker je izjemno veteranom prijazno podjetje. Zaposlujejo nekdanje višje člane vsake veje ameriške vojske v svetovalnih funkcijah poskrbite, da bodo njihovi posojilni programi zagotovili najboljši izdelek za veterane in aktivno vojsko osebje.
Če kupujete dom, lahko sodelujete tudi z Veterans United Realty, ki je mreža nepremičninskih agentov, ki so specializirani za delo z veterani. Dobro so seznanjeni z niansami postopka hipoteke VA.
Credible je dober vir za stanovanjsko posojilo, če večinoma kupujete pri posojilodajalcu. To je zato, ker je Credible spletna tržnica stanovanjskih posojil, kjer vam bo ena sama aplikacija zagotovila ponudbe več posojilodajalcev. Izberete lahko program in posojilodajalca, ki vam najbolj ustrezata, in nato vložite vlogo neposredno pri tem posojilodajalcu. To vam bo prihranilo čas in trud pri nakupovanju posojilodajalcev na posameznih spletnih mestih.
Postopek odobritve/predhodne odobritve stanovanjskega posojila
Med postopkom odobritve ali predhodne odobritve stanovanjskega posojila bo posojilodajalec pogledal štiri osebne finančne kategorije: zaposlitev, dohodek, kredit in premoženje.
Zaposlitev
Kaj bo posojilodajalec iskal:
Posojilodajalec bo poskušal preveriti vsaj dveletno zgodovino zaposlitve, čeprav bodo izjeme za nedavne diplomante za odpuščene pripadnike vojske. Čeprav bi morala biti zaposlitev neprekinjena, bodo posojilodajalci sprejeli spremembo službe, dokler dohodek ostane enak ali se povečuje. Od primera do primera so sprejemljiva tudi kratka obdobja brezposelnosti.
Enako velja, če ste samozaposleni. Poslovati boste morali najmanj dve leti, z zgodovino stabilnega ali naraščajočega zaslužka.
Katero dokumentacijo boste morda morali predložiti:
Posojilodajalec bo vašemu delodajalcu običajno poslal tisto, kar je znano kot a preverjanje zaposlitve zahtevajte ali opravite ustno preverjanje neposredno od svojega delodajalca. Zahtevali bodo vaš datum zaposlitve, vaš položaj, vašo raven dohodka in verjetnost nadaljnje zaposlitve.
Če ste samozaposleni, lahko posojilodajalec od vašega CPA ali davčnega pripravljavca zahteva poslovno dovoljenje ali pismo, ki potrjuje, da ste v poslu najmanj dve leti. Če ste samozaposleni manj kot dve leti, posojilodajalec morda ne bo sprejel vašega dohodka. Izjema je lahko, če ste v podjetju več kot eno leto in ste v istem podjetju, v katerem ste bili, ko ste opravljali službo.
dohodek
Kaj bo posojilodajalec iskal:
Posojilodajalec bo poiskal vašo preverljivo raven dohodka, stabilnost dohodka in nato ugotovil, ali prihodek bo zadostoval za kritje zahtevanega posojila, pa tudi morebitnih drugih ponavljajočih se dolgov imeti.
Zadostnost dohodka določa vaš razmerje med dolgom in dohodkom, splošno znano kot DTI. Osnovna dovoljena razmerja DTI so 28/36 – znesek plačila za novo stanovanje ne sme presegati 28 % vašega stabilnega mesečnega dohodka, medtem ko višina vašega novega stanovanjskega plačila plus drugi ponavljajoči se dolgovi ne smejo presegati 36 %.
Kljub temu bodo posojilodajalci pogosto presegli ta razmerja, če imate močne kompenzacijske dejavnike. Ti vključujejo odličen kredit, predplačilo v višini najmanj 20 %, dodaten dohodek, ki ni porabljen za izpolnjevanje pogojev za posojilo, ali velik znesek sredstev po zaprtju.
Vaše novo stanovanjsko plačilo bo sestavljeno iz glavnice in obresti novega posojila ter mesečnih sredstev za davke na nepremičnine, zavarovanje lastnikov stanovanj, zasebno hipotekarno zavarovanje (če je potrebno) in članarine združenja lastnikov stanovanj (če je potrebno).
Drugi ponavljajoči se dolgovi bodo vključevali mesečna plačila za kreditne kartice, avtomobilska posojila, študentska posojila in preživnino za otroke ali preživnino.
Katero dokumentacijo boste morda morali predložiti:
Najpogostejša dokumentacija, ki se zahteva za dohodek, vključuje vaš najnovejši plačilni list, W-2 za pretekli enega ali dva let in v celoti izpolnjene davčne napovedi, če imate neplačni dohodek, kot so provizije, bonusi ali najem nepremičnin dohodek.
Če ste samozaposleni, pričakujte, da boste predložili v celoti izpolnjene obračune dohodnine za zadnji dve leti. Če ste v novem letu več kot tri mesece, lahko posojilodajalec zahteva izkaz poslovnega izida za obdobje do datuma, čeprav je to v zadnjih letih postalo redko.
Kredit
Kaj bo posojilodajalec iskal:
Posojilodajalec bo želel vedeti, da imate sprejemljiv kredit. To na splošno določa vaša kreditna ocena. Pri običajnih hipotekah boste morali imeti minimalno kreditno oceno 620. Vendar hipoteke FHA sprejemajo kreditne ocene do 580. Če zaprosite za jumbo hipoteko (običajno a znesek posojila, ki presega 548.250 $), najnižja bonitetna ocena bo vsaj 680 in je lahko veliko višja.
Na primer z običajno hipoteko myFICO.com Kalkulator prihrankov posojila prikazuje razliko v stopnji, ki jo boste plačali glede na različne kreditne ocene.
Upoštevajte, da z bonitetno oceno 760 ali več, je obrestna mera 2,571 %, vendar gre celo do 4,16 %, pri kreditni oceni pod 640. To lahko spremeni vaše mesečno plačilo v višini 220 USD. To je močan razlog za to, da naredite vse, kar je mogoče izboljšati svojo kreditno oceno preden zaprosite za stanovanjsko posojilo.
Vendar morate vedeti, da samo kreditna ocena ni edina osnova za določitev odobritve posojila. Posojilodajalci gledajo tudi na kreditno kakovost, ki vključuje velike slabše vnose v kreditnem poročilu, kot sta stečaj in izvršba.
Če imate stečaj, boste na splošno morali vsaj počakati 2 do 4 leta po odpustu zaprositi za posojilo. Zaplemba zahteva najmanj sedem let. Vendar se čakalne dobe skrajšajo, če je kateri koli dogodek posledica olajševalnih okoliščin, čeprav se lahko uporabljajo dodatne omejitve zadolževanja.
Katero dokumentacijo boste morda morali predložiti:
Ko v aplikaciji navedete svoje ime, naslov in številko socialnega zavarovanja, bo posojilodajalec uporabil te podatke za izdajo kreditnega poročila o vas in vseh drugih posojilojemalcih, ki zaprosijo za posojilo. Kreditnega poročila vam ni in ne bi smelo biti treba predložiti sami.
Posojilodajalec lahko zahteva dodatne informacije, če obstajajo pomisleki glede vašega kredita. Pričakujte na primer, da boste zagotovili popolno razlago za pomembne slabšalne informacije, kot so stečaj, zaseg, velike odpise ali zamude pri plačilih 60 dni ali več. Posojilodajalec lahko zahteva tudi dokumentacijo, ki podpira vašo razlago.
Zahtevo za pojasnilo in dokumentacijo jemljite resno. Če posojilodajalec to zahteva, išče utemeljitev, da odobri vaše posojilo - ne pa da vas zavrne.
Sredstva
Kaj bo posojilodajalec iskal:
Posojilodajalec morda ne bo zahteval dokazila o premoženju, če izvajate refinanciranje, razen če bodo potrebna sredstva za zapiranje posojila.
Pri nakupih novih stanovanj bo posojilodajalec želel vedeti, da imate dovolj sredstev za plačilo predplačila, pa tudi za kritje vseh potrebnih stroškov zapiranja in depozitov.
Če nekaj sredstev za zapiranje prihaja iz darila družinskega člana ali prijatelja, s katerim imate družinski tip razmerju, bo posojilodajalec zahteval darilno pismo od darovalca, pa tudi preverjanje premoženja, iz katerega se darilo financira bo prišel. Posojilodajalec bo zahteval tudi dokazilo o prenosu darilnih sredstev od darovalca na vaš račun.
V primeru stroškov zaprtja in depozitov bo posojilodajalec dovolil, da jih plača bodisi prodajalec bodisi s premijo cene od posojilodajalca (zaračunali vam bodo nekoliko višjo obrestno mero, da bo posojilodajalec pokril zaključno stroški).
Prodajalec bo lahko plačal zaključne stroške, če je to običajno na vašem tržnem območju in če ne presegajo 6 % zneska novega posojila.
Katero dokumentacijo boste morda potrebovali:
Svoje premoženje najlažje preverite tako, da zagotovite dva zadnja mesečna izpiska za bančne račune, investicijski računi ali računi za upokojitev, ki jih nameravate uporabiti za kritje predplačila in/ali stroškov zapiranja in založbe. Če je bolj priročno, lahko posojilodajalec finančni instituciji pošlje tudi a zahteva za preverjanje premoženja, ki ga bodo izpolnili zaposleni v tej ustanovi, in ga vrnili posojilodajalcu.
Ko izberete nepremičnino
Če kupujete dom, lahko začnete s ponudbami takoj, ko prejmete pismo o predhodni odobritvi, ki ga izda posojilodajalec. Ko najdete nepremičnino,
posojilodajalcu boste morali predložiti v celoti izpolnjeno prodajno pogodbo za dom, v kateri so podrobno navedeni vsi pogoji in nepredvideni pogoji prodaje.
Posojilodajalec lahko zahteva tudi, da predložite dokazilo o kakršnem koli depozitu, ki ste ga dali na dom, še posebej, če znaša več kot 500 ali 1000 $.
Pogosta vprašanja
Kolikšen je minimalni dohodek, da se kvalificirate za stanovanjsko posojilo?
Za izpolnjevanje pogojev za stanovanjsko posojilo ni določene zahteve za minimalni dohodek. Kot je razloženo zgoraj, bo posojilodajalec najbolj zaskrbljen zaradi zmožnosti vašega dohodka, da bi podprl znesek posojila, ki ga zahtevate, pa tudi za ponavljajoče se nestanovanjske dolgove.
Kako lahko hitro dobim odobritev stanovanjskega posojila?
Najhitrejša odobritev bodo prišla s strani spletnih posojilodajalcev. Postopek lahko pospešite tako, da zagotovite popolne informacije in vnaprej pripravite vso potrebno dokazno dokumentacijo. To bo vključevalo kopije vaših najnovejših plačilnih listov, W-2 za zadnji dve leti, kopije bančnih izpiskov za nakup ter pojasnila in spremljajočo dokumentacijo za večje kreditne težave. S celotno dokumentacijo in popolno vlogo bi moral posojilodajalec biti sposoben predložiti pismo o predhodni odobritvi v dveh ali treh dneh.
Kako pridobite odobritev posojila za prvo stanovanjsko posojilo?
To so posebne vrste posojil, namenjene tistim, ki v preteklosti nikoli niso imeli stanovanja ali ga – bolj tipično – niso imeli v zadnjih treh letih. V večini primerov bo vaš dohodek moral biti pod srednjim dohodkom za vašo geografsko lokacijo ali znotraj določenega odstotka te številke.
Na splošno boste morali imeti vsaj povprečen kredit in dohodek, da podprete zahtevani znesek posojila. Če izpolnjujete pogoje, boste upravičeni do posojila v višini 97 % kupnine. To pomeni, da boste potrebovali predplačilo v višini samo 3 % namesto tradicionalnega najmanj 3,5 % za posojila FHA ali 5 % za običajne hipoteke.
Če ste upravičeni veteran, se boste lahko kvalificirali za 100-odstotno financiranje (0-odstotno predplačilo). Ker je to standard za posojila VA, vam ne bo treba izpolnjevati pogojev za posojilo prvega kupca stanovanja.