Prednosti in slabosti povratne hipoteke

instagram viewer

Povratne hipoteke so v zadnjih nekaj letih postale vse bolj priljubljene zaradi kombinacije dejavnikov. Poleg naraščajočih vrednosti nepremičnin in višjih življenjskih stroškov si milijoni starejših s stalnimi dohodki želijo ostati v svojih domovih.

Na desetine posojilodajalcev sodeluje v programih povratnih hipotekarnih posojil, ki se pogosto oglašujejo na televiziji, radiu in na spletu. Toda kaj je obratna hipoteka, kako deluje obratna hipoteka in ali je obratna hipoteka prava za vas?

Kazalo
  1. Kaj je povratna hipoteka in kako deluje?
    1. Zahteve posojilojemalca
    2. Lastninske zahteve
    3. Starostne zahteve
    4. Porazdelitev izkupička
  2. Prednosti povratne hipoteke
    1. Povratne hipoteke odpravite vaše mesečno plačilo glavnice in obresti
    2. Povratne hipoteke lahko zagotovijo dodaten denar ali dodaten dohodek
    3. Za povratne umike hipotekarnega kapitala ni davčnih posledic
    4. Morda je to najboljši način za bivanje v vaši hiši
    5. Ne boste izgubili svojega doma, če bo vrednost padla
  3. Pomanjkljivosti povratne hipoteke
    1. Zmanjšanje lastniškega kapitala vašega doma
    2. Znesek posojila je omejen z vašim domačim kapitalom
    3. Povratne hipoteke imajo visoke stroške zapiranja
    4. Še vedno morate plačati davke na nepremičnine, popravila zavarovanj in vzdrževanje
    5. Povratne hipoteke imajo zahtevano starost
  4. Ali bi morali vzeti povratno hipoteko?

Kaj je povratna hipoteka in kako deluje?

Povratna hipoteka je poseben program, ki ga ponuja Zvezna stanovanjska uprava (FHA). Tehnični izraz za obratno hipoteko je Hipoteke za konverzijo lastniškega kapitala ali na kratko HECM. Zasnovani so tako, da starejšim lastnikom stanovanj pomagajo pri dostopu do lastniškega kapitala v svojih domovih, ne da bi ustvarili ustrezno mesečno plačilo.

Izraz »povratno« se nanaša na samo plačilo. Namesto mesečnih plačil posojila lahko posojilojemalec prejema mesečna plačila od posojilodajalca. To omogoča starejšim lastnikom stanovanj dostop do lastniškega kapitala v svojih domovih, ne da bi prevzeli tradicionalno hipoteko in pogoje za njeno odplačilo.

Zahteve posojilojemalca

Če želite izpolniti pogoje za povratno hipoteko, morate izpolniti nekatere zelo specifične programske zahteve:

Morate biti stari vsaj 62 let.

Dom, v katerem bo zavarovana povratna hipoteka, bo kot vaše glavno prebivališče v lasti.

V domu morate imeti veliko lastniškega kapitala; več lastniškega kapitala imate, več denarja boste lahko dostopali.

Ne morete biti v zamudi z dolgovi do zvezne vlade.

Ko vzamete posojilo, morate biti v celoti sposobni upravljati plačila davkov na nepremičnine, zavarovanja, komunalnih storitev ter popravil in vzdrževanja.

Od svetovalca, ki ga je odobril FHA, boste morali sodelovati na seji obveščanja potrošnikov.

Lastninske zahteve

Nepremičnina mora biti samostojna hiša od 1 do 4 družine ali kondominij, ki ga je odobrila FHA, ali izdelan dom. Najvišje zneske posojil določi in posodablja Zvezna agencija za stanovanjsko financiranje (FHFA). Za leto 2021 se lahko največ giblje med 548.250 in 822.375 $. Natančen znesek bo odvisen od okrožja, v katerem se dom nahaja, in od števila bivalnih enot, ki jih vključuje.

Toda koliko natančno si lahko izposodite, bo odvisno tudi od kombinacije lastniškega kapitala, ki ga imate v vašem domu, in vaše starosti v času vloge.

Vaš lastniški kapital je določen z ocenjeno vrednostjo hiše, zmanjšano za morebitne obstoječe dolgove do njega.

Starostne zahteve

FHA ne objavlja posebnih odstotkov lastniškega kapitala, povezanih s starostjo, za zneske posojil. Toda starejši kot ste, višji je odstotek lastniškega kapitala, do katerega lahko dostopate od doma. Na primer, morda boste imeli dostop do 50 % lastniškega kapitala v vašem domu pri 62 letih, do 80 % pa je morda na voljo, če ste stari 80 let ali več.

Porazdelitev izkupička

Ko bo odobrena povratna hipoteka, boste imeli možnost vzpostaviti kreditno linijo, do katere lahko po potrebi dostopate, ali prejemate redna mesečna mesečna plačila.

Mesečna plačila so lahko za določen čas ali v enakih mesečnih plačilih. Vsaj en posojilojemalec mora še naprej živeti v domu kot glavnem prebivališču.

Prednosti povratne hipoteke

Povratne hipoteke odpravite vaše mesečno plačilo glavnice in obresti

Še enkrat, to je osnovni koncept povratne hipoteke. Namesto mesečnih plačil posojilodajalcu, posojilojemalec prejme mesečna plačila (ali dostop do kreditne linije za dom) za določen čas.

Še vedno boste odgovorni za plačilo drugih stroškov, povezanih z vzdrževanjem in vzdrževanjem vašega doma. Vendar ne boste odgovorni za plačilo mesečne glavnice in obresti posojilodajalcu, kot bi bili, če bi opravili tradicionalno refinanciranje.

Če imate trenutno plačila glavnice in obresti za vašo obstoječo prvo hipoteko, odvzemite nazaj hipoteka lahko to plačilo izgine, če znesek obrnjene hipoteke presega stanje vašega trenutnega hipoteka.

Povratne hipoteke lahko zagotovijo dodaten denar ali dodaten dohodek

Eden od glavnih razlogov, zakaj starejši lastniki stanovanj izberejo povratne hipoteke, je dostop do lastniškega kapitala v nepremičnini. Pomanjkljivost tradicionalnega hipotekarnega refinanciranja je ustvarjanje novega in višjega mesečnega plačila. To ne bo veljalo za obratno hipoteko.

Do iztržkov posojila lahko dostopate prek lastniške kreditne linije in imate pripravljena in na voljo sredstva, kadar koli jih potrebujete.

Lahko pa se odločite, da boste izkupiček vzeli v obliki mesečnih plačil. Na ta način boste ustvarili dodaten dohodek iz svojega doma.

Ta dodatni dohodek starejšim pogosto omogoča, da še naprej živijo v svojih domovih, tudi če mesečni dohodek ne pokriva v celoti življenjskih stroškov.

Za povratne umike hipotekarnega kapitala ni davčnih posledic

Denar iz povratne hipoteke lahko postane vir neobdavčenega dohodka. Ker so prihodki iz posojila predujem lastniškega kapitala, se ne štejejo za dohodek in zato niso obdavčljivi.

To je za razliko od drugih strategij za ustvarjanje dohodka ali dostop do gotovine. Na primer, če prodajate delnice na obdavčljivem računu, boste morali plačati davek na vse kapitalske dobičke.

Podobno, če vzamete razdelitve iz davčno zaščitenega pokojninskega načrta, so te razdelitve morda obdavčljive kot običajni dohodek. Dvig velike vsote bi vas lahko celo postavil v višji davčni razred.

Povratna hipoteka zagotavlja enak denar, ne da bi se izkupiček zmanjšal za davke.

Morda je to najboljši način za bivanje v vaši hiši

Če imate fiksni dohodek kot mnogi starejši, morda ne bo dohajal življenjskih stroškov. Dodaten dohodek od povratne hipoteke vam lahko omogoči, da ostanete v vašem domu, tudi s stalnim dohodkom.

Ne boste izgubili svojega doma, če bo vrednost padla

Z obratno hipoteko ni nevarnosti, da bi izgubili svoj dom, če vrednost nepremičnine pade pod hipotekarni saldo. V hiši lahko še naprej živite do konca življenja.

Posojilodajalec vas tudi ne more prisiliti v predčasno odplačilo posojila.

Morda boste celo lahko refinancirali obstoječo obratno hipoteko. Če se vrednost nepremičnine znatno poveča, boste imeli dostop do višjega odstotka lastniškega kapitala v domu.

Drugi scenariji, pri katerih bi se lahko kvalificirali za povratno refinanciranje hipoteke: znatno se znižajo obrestne mere; poveča se najvišji dovoljeni znesek hipoteke; želite hipoteko z nastavljivo obrestno mero pretvoriti v fiksno ali; če morate zamenjati posojilojemalca pri posojilu.

Pomanjkljivosti povratne hipoteke

Zmanjšanje lastniškega kapitala vašega doma

Povratna hipoteka vam omogoča dostop do lastniškega kapitala v vašem domu, podobno kot tradicionalno refinanciranje hipoteke. Slaba stran je, da boste v prihodnosti imeli manj lastniškega kapitala, če ga boste potrebovali za druge namene.

Recimo, da se pozneje odločite preseliti v drug dom. Zmanjšana količina lastniškega kapitala pomeni manj možnosti za selitev v nov dom ali drugo lokacijo.

Znesek posojila je omejen z vašim domačim kapitalom

Lastniški kapital, ki ga imate v vašem domu, je pomemben dejavnik pri določanju, koliko si lahko izposodite. Nezadostni lastniški kapital bo pomenil manj prihodkov ali celo zavrnitev posojila.

Recimo, da ste stari 62 let, vaš dom je vreden 400.000 $, vaša trenutna hipoteka pa je 250.000 $. Z najvišjim zneskom posojila 200.000 $ ne boste mogli dokončati refinanciranja. V tej situaciji stanje vaše trenutne hipoteke presega najvišji dovoljeni znesek povratne hipoteke pri starosti 62 let.

V naslednjem primeru je izkupiček povratne hipoteke morda nezadosten, čeprav morda izpolnjujete pogoje.

Recimo, da dolgujete 150.000 $ za svoj dom v vrednosti 400.000 $. Izposodite si lahko 50% ali 200.000 $. Toda neto izkupiček bo le 50.000 $ (200.000 $ minus 150.000 $ za odplačilo obstoječe hipoteke).

Glede na namen povratne hipoteke 50.000 $ morda ne bo dovolj.

Povratne hipoteke imajo visoke stroške zapiranja

Vsakič, ko vzamete novo prvo hipoteko za svoj dom, boste imeli stroške zapiranja. Ti stroški zapiranja bodo zmanjšali prihodke, ki jih boste prejeli od novega posojila. Toda zaradi edinstvene narave povratnih hipotek so ti stroški zapiranja višji kot pri tradicionalnih refinanciranju.

Stroški zapiranja pri tradicionalnem refinanciranju hipoteke se gibljejo med 2 % in 3 % zneska posojila. Stroški zapiranja povratne hipoteke zlahka presežejo 4%, začenši s premijo hipotekarnega zavarovanja FHA ali MIP. MIP je pristojbina, ki jo boste plačali FHA za zavarovanje posojilodajalcu za dajanje posojila.

Plačati boste morali vnaprejšnja provizija v višini 2 % zneska nove hipoteke. Poleg tega obstaja tudi letni MIP, ki je enak 0,50 % neporavnanega stanja posojila. Če je znesek vašega posojila 200.000 $, bo letna premija 1.000 $ (200.000 $ X 0,50 %). V tem scenariju stroškom posojila doda približno 83 USD na mesec, kar zmanjša vaš mesečni dohodek iz posojila.

Obstaja tudi pristojbina za izvor. Posojilodajalci lahko zaračunajo največ 2.500 $ ali 2 % od prvih 200.000 $ vrednosti doma, plus 1 % vrednosti nad 200.000 $. To pomeni, da lahko posojilodajalec zaračuna kar 4.000 USD (2%) zneska posojila v višini 200.000 USD.

Strankam, ki sodelujejo pri izdaji posojila, se plačajo dodatne provizije. Ti vključujejo pristojbine za naslov, cenitve, evidentiranje in ankete, če naštejemo le nekaj.

Še vedno morate plačati davke na nepremičnine, popravila zavarovanj in vzdrževanje

Čeprav za povratno hipoteko ni mesečnih plačil, morate še vedno pokriti druge stroške lastništva stanovanj. To vključuje davke na nepremičnine, zavarovanje lastnikov stanovanj, komunalne storitve in stroške popravila in vzdrževanja nepremičnine.

Čeprav imate povratno hipoteko, je možno, da izgubite dom zaradi neplačila davkov na nepremičnine.

Povratne hipoteke imajo zahtevano starost

Povratne hipoteke so na voljo samo upravičenim lastnikom stanovanj, starim 62 let ali več. Če še niste dopolnili te starosti, povratna hipoteka ni možnost.

Tudi če izpolnjujete pogoje, bo znesek, ki si ga lahko izposodite, odvisen od vaše starosti v času prijave. Mlajši kot ste, nižji je odstotek lastniškega kapitala, ki si ga boste lahko izposodili proti domu.

Zaradi tega so povratne hipoteke običajno najboljše za posojilojemalce v 70-ih ali 80-ih letih. Pri tej starosti lahko dostopate do več lastniškega kapitala, zaradi česar je večja verjetnost, da bo posojilo zadostilo vašim finančnim potrebam.

Ali bi morali vzeti povratno hipoteko?

Povratna hipoteka je zapletena zaradi številnih določb, ki jih morate poznati, preden se prijavite.

Začeti morate z oceno, kaj pričakujete, da bo obratna hipoteka naredila za vas. Ali bo to predvsem za dostop do gotovine v vašem domu ali za zagotavljanje stalnega toka prihodkov? Ali imate v obeh primerih dovolj lastniškega kapitala v domu, da izpolnite to potrebo?

Upoštevati morate tudi dolgoročne posledice. Na primer, morda se boste v prihodnosti želeli preseliti, morda živeti bližje svojim otrokom. V tem primeru lahko povratna hipoteka zmanjša vaš domači kapital dovolj, da postane poteza nepraktična.

Preden vzamete povratno hipoteko, se prepričajte, da ste seznanjeni z vsem, kar je vpleteno. In ko ste že, bi morali resno razmisliti o razpravi o predlogu z odvetnikom, CPA ali finančnim načrtovalcem. Ker se ukvarjajo z obratnimi hipotekami, vam bodo morda lahko svetovali o najboljši poti.

click fraud protection