Množično financiranje dolžniških ali lastniških nepremičnin

instagram viewer

"Crowdfunding" se nanaša na zbiranje denarja javnih vlagateljev - "množice" - prek spletnih platform. Pred množičnim financiranjem so lastniki podjetij denar zbirali prek prijateljev, zaprosili za bančno posojilo ali odšli v zasebno kapitalsko podjetje.

Množično financiranje ponuja nov vir financiranja za podjetja in novo vstopno točko za posamezne vlagatelje. Ni vam več treba imeti dovolj sredstev, da sami financirate celoten nepremičninski posel – namesto tega se pridružite drugi podobno misleči vlagatelji, »množica«, da bi dobili dostop do poslov, ki so bili včasih na voljo samo super-bogat.

Množično financiranje nepremičnin je postalo priljubljeno tako pri ponudnikih kot pri vlagateljih, veliko podjetij pa je specializirani za različna področja nepremičninskih platform, s široko paleto funkcij, edinstvenih za njihovo ponudbo. Naša najljubša storitev množičnega financiranja je CrowdStreet, ki je podjetje za komercialne nepremičnine, ki omogoča neposreden dostop do določenih naložbenih priložnosti v nepremičnine, in kar je najpomembneje- vse provizije so na strani sponzorjev, ne pa investitorja.

Začnite uporabljati Crowdstreet

Večina platform za množično financiranje nepremičnin omogoča vlagateljem, da izberejo eno od obeh dolg oz pravičnost naložbe (vsekakor lahko v svoj portfelj vključite kombinacijo obeh). Tu so razlike, ki vam bodo pomagale ugotoviti, kateri – dolg ali lastniški kapital – najbolj ustreza vašim naložbenim ciljem in toleranci tveganja. (Najdete lahko podrobno primerjava platform za množično financiranje nepremičnin tukaj.)

Kaj so dolžniške naložbe v nepremičnine?

Ko vlagate v dolžniške instrumente, delujete kot posojilodajalec lastniku nepremičnine ali sponzorju posla. Odvisno od strukture – ki se razlikuje glede na platformo za množično financiranje nepremičnin – je posojilo zavarovano z: (1) lastnino ali (2) zadolžnico, ki jo podpira LLC, ki ima nepremičnino.

Prednosti dolžniških naložb

Prvi za plačilo — Kot dolžniški vlagatelj je vaša naložba zavarovana s samo nepremičnino ali z zadolžnico v lasti LLC. V obeh primerih ste na prvem mestu upnikov, ki bodo prejeli plačilo, če bi posojilo zapadlo v zamudo. Postopek privzetega posojila se razlikuje glede na platformo, zato morate opraviti potrebno skrbnost. Včasih morajo vlagatelji plačati nekatere stroške izvršbe, če nepremičninskega posojila ni mogoče plačati in je nepremičnina zasežena.

Krajše obdobje zadrževanja — Dolžniške naložbe imajo vnaprej določen datum izplačila, običajno med 6 in 24 meseci.

Redne mesečne ali četrtletne distribucije — Kot je značilno za posojila, obstaja redni razpored odplačevanja obresti in glavnice mesečno (včasih četrtletno namesto mesečno). Veste, kaj in kdaj prejmete plačilo.

Slabosti dolžniških naložb

Pristojbine — Provizije so običajno višje pri dolžniških naložbah kot pri naložbah v lastniški kapital.

Vrnitve so omejene — Pri dolžniških naložbah ste hipotekarni imetnik posojila, zavarovanega z določeno nepremičnino. Vaš donos je omejen na obresti na denar, ki ste ga posodili posojilojemalcu – ne sodelujete v nobenem dobičku, ustvarjenem pri poslu.

Brez davčnih ugodnosti — Ena od prednosti vlaganja v nepremičnine je, da lahko lastniki nepremičnin odbijejo amortizacijo. Kot vlagatelj dolga posojate denar lastniku nepremičnine, ne lastniku samemu, zato ne morete odšteti amortizacije nepremičnine.

Kaj so naložbe v lastniške nepremičnine?

Z vlaganjem v lastniške nepremičnine dobite sorazmeren delež lastniškega kapitala v določeni nepremičnini oz. portfelja nepremičnin in delež v dobičku, ko se nepremičnina razvija in prodaja ali upravlja za najem dohodek.

Prednosti lastniških naložb

Dostop do ponudb, ki prej niso bile na voljo — Zahvaljujoč enostavnosti, učinkovitosti in razširljivosti spletnih platform (kjer je mogoče vse ustrezne dokumente objaviti na spletu, je mogoče posle razdeliti na nizke minimalne naložbene deleže, sredstva pa se lahko elektronsko pretakajo naprej in nazaj), delniški posli, ki prej niso bili na voljo posameznim vlagateljem, so zdaj le miška klikov stran.

Potencial za višje donose — Kot vlagatelj v lastniški kapital kupujete deleže v podjetju, ne le posojate denar za financiranje posla. Kot tak ste upravičeni do deleža čistega dobička.

Nižje pristojbine — Na splošno imajo posle z lastniškim kapitalom nižje naložbene provizije kot dolg.

Morebitne davčne ugodnosti, prenesene na vlagatelje — Kot vlagatelj lastniškega kapitala imate v lasti del nepremičnine in glede na platformo ste morda upravičeni do odbitkov stroškov amortizacije za zmanjšanje davkov na vaš zaslužek.

Večje zadovoljstvo vlagateljev — Vlaganje v posebne posle, ki jih je mogoče zelo temeljito preveriti z ogledom ustreznih dokumentov na spletu, lahko zagotovi večji občutek nadzora in zadovoljstva kot nakup delnic v velikih podjetje.

Slabosti lastniških naložb

Nevarnost neuspeha — Naložbe v lastniški kapital imajo večje tveganje kot dolžniške naložbe. Sponzorji poslov morda nimajo izkušenj in napotkov izkušenih nepremičninskih strokovnjakov. Financiranje nepremičninskega podviga je le prvi korak. Brez ustreznega poslovnega načrta in podporne strukture lahko tudi zelo obetavne priložnosti propadejo.

Dolgoročna naložba — Čeprav je izplačilo običajno višje, se naložbe v lastniški kapital uresničijo dlje kot dolžniške naložbe. Vezanje vaših naložbenih dolarjev v dolgoročne naložbe je oportunitetni strošek, ki ga je treba pretehtati glede na pričakovani donos in njegovo verjetnost.

Nezavarovano — Naložbe v lastniški kapital imajo večje tveganje, deloma zato, ker vaša naložba velja za nezanesljivo. Niste prvi v vrsti, ki bo prejel povračilo vaše naložbe, če bi bil posel slab. Ste lastnik nepremičnine, ki je najverjetneje zavarovana s posojili, ki se najprej vrnejo, če pride do neplačila.

Tukaj je grafikon, ki povzema ključne razlike med naložbami v lastniške in dolžniške nepremičnine v množično financiranje:

dolg Pravičnost
Vrsta naložbe Posojilodajalec lastniku nepremičnine Lastnik nepremičnine (delničar)
Vrnitev Obresti (fiksno) Delež čistega dobička (razlikuje se)
Potencial povratka Omejitev, omejena na obrestno mero posojila Neomejeno, lahko je dvomestno
Tveganje Nižje višje
Zavarovano z Vračilo posojila je bodisi (1) zavarovano s premoženjem ali (2) nezavarovana zadolžnica Nezavarovano-Imate vrednost nepremičnine po dolgu
Privzeta starost 1. prejmete izplačilo, vendar boste morda morali plačati nekaj stroškov zaplembe, če posojila zapadejo v zamudo 2. za prejem izplačila
Distribucije Da, mesečna ali četrtletna izplačila obresti Različno, včasih se plačajo četrtletne distribucije
Pristojbine Običajno 2% + možna provizija za izdajo posojila Običajno 1%–2%, brez vnaprejšnjih stroškov ali storitev
Obdobje zadrževanja Razlikuje se: 6–24 mesecev Razlikuje se: 1-10 let
Davčne ugodnosti št Da, vlagatelji lahko običajno vzamejo amortizacijski odbitek, ne da bi bili neposredno lastnik nepremičnine

Če so na voljo bodisi dolžniški bodisi lastniški posli prek množičnega financiranja, obstajata dve dodatni tveganji, ki jih je treba razumeti:

Možna goljufija — Ista lastnost — spletna razširljivost —, zaradi katere je množično financiranje nepremičnin na voljo malim vlagateljem, je tudi odprto za goljufije. Zato je večina teh naložb na voljo samo pooblaščenim vlagateljem, ki znajo opraviti skrbnost in imajo kapital, da tvegajo celotno naložbo.

Možne kršitve varnosti — Vdiranje vodilnih trgovcev na drobno in podjetij, ki hranijo vaše osebne podatke, postaja vse bolj običajno. Tudi z najsodobnejšimi varnostnimi zidovi so mesta za množično financiranje odprta za tveganje vdorov.

Dolg ali lastniški kapital? Ključni igralci so…

Vsaka od platform za množično financiranje nepremičnin je nekoliko drugačna in običajno poskrbi za določeno nišo, vendar so vse konceptualno enako – zagotavljanje spletne tehnološke platforme, ki omogoča usklajevanje med nepremičninskimi operaterji, ki si želijo zbiranje kapitala in pooblaščenih vlagateljev, ki želijo neposredno vlagati v posebne nepremičninske projekte denarna posojila.

Večina spletnih mest za množično financiranje ima minimalno naložbo 5000 $ in morate biti pooblaščeni vlagatelj. med temi, Nepremičninski Mogul vključuje stanovanjske in poslovne naložbe v lastniški kapital. RealCrowd ponuja komercialne posle, tako lastniške kot dolžniške. Patch of Land specializirano za dolgovne projekte, tako komercialne kot stanovanjske.

Za večjo minimalno naložbo lahko izberete med komercialnimi dolžniškimi in lastniškimi naložbami CrowdStreet z 10.000 $ in LendingHome ponuja naložbe v stanovanjski dolg z minimalno naložbo 50.000 $.

RoofstockEdinstvena ponudba ponuja vlagateljem možnost nakupa določene stanovanjske nepremičnine za najem z obstoječimi najemniki — očitno se vstopne cene razlikujejo, saj osebno kupujete celoto lastnine.

Spodnja črta

Vse naložbe so povezane s tveganjem, nepremičnine pa imajo drugačna tveganja kot naložbe v delnice. Dolžniški instrumenti ponujajo manjše tveganje kot lastniške naložbe. Vaši naložbeni cilji lahko dajejo prednost naložbam v lastniški kapital, če iščete osupljivo rast ali potencial dobička. Nasprotno pa se lahko osredotočite na dolžniške naložbe, če imate raje stalen dohodek in manjše tveganje.

Res je, da prilagodite svoja naložbena dejanja tako, da se ujemajo z vašimi cilji in toleranco do tveganja – in opravite skrbni pregled na vsaki platformi za množično financiranje in posebnem poslu.

click fraud protection