Kdaj refinancirati hipoteko

Ker se hipotekarne obrestne mere gibljejo na rekordno nizkih ravneh, še nikoli ni bil boljši čas za refinanciranje kot zdaj. Prav tako nikoli ni bilo več možnosti, kje in kdaj refinancirati hipoteko. Po vsej državi deluje na stotine hipotekarnih posojilodajalcev, večina pa svoje storitve ponuja na spletu.

Veliko število hipotekarnih posojilodajalcev je popolna zmaga za vas kot lastnika stanovanja. Če želite refinancirati, boste imeli na izbiro na desetine možnosti posojila. To vam bo dalo priložnost, da izberete posojilodajalca z najboljšo kombinacijo nizke obrestne mere, nizkih stroškov zapiranja in hitre in učinkovite storitve.

Današnje trenutne hipotekarne obrestne mere 

Kako primerjati hipotekarne stopnje

Na videz je primerjava hipotekarne stopnje preprost postopek. Vse, kar morate storiti, je, da greste na splet in pogledate, kakšne obrestne mere ponujajo posojilodajalci.

Dovolj enostavno, kajne?

No, morda ne bo precej tako preprosto. Da bi bili čim bolj konkurenčni, hipotekarni posojilodajalci oglašujejo najnižje obrestne mere, ki jih bodo zaračunali najbolj kvalificiranim posojilojemalcem.

Žal to morda niste vi. Najbolj kvalificirani se nanaša na posojilojemalce z odlično kreditno sposobnostjo, zelo nizko razmerja med dolgom in dohodkom, ter najemanje večjih posojil, ki ne presegajo 80 % vrednosti njihovih stanovanj.

Če odstopate od katerega koli od zgornjih meril – celo nekoliko – morda ne boste kvalificirani za najboljše oglaševane cene.

Če ne, to ni velik problem. To preprosto pomeni, da boste morda morali kopati nekoliko globlje pri pridobivanju hipotekarne ponudbe.

Na primer, namesto da bi samo sprejeli objavljene obrestne mere po nominalni vrednosti, boste morda morali izpolniti nekakšno predhodno vlogo. To bo vključevalo navedbo zneska posojila, ki ga nameravate izposoditi, vrednosti vašega doma, vašega ocenjenega razpona kreditne ocene, vašega dohodka in nestanovanjskih dolgov.

Vloga lahko tudi vpraša, ali ste v zadnjih sedmih letih vložili zahtevo za stečaj ali izvršbo, če imate neporavnane sodbe ali davčne zastavne pravice ali če morate plačati preživnino ali otroka podporo.

Čeprav se zahtevane informacije lahko zdijo invazivne, več kot jih zagotovite, natančnejša bo vaša ponudba za posojilo.

To je tudi čas, da razumete, da obstaja razlika med pridobitvijo ponudbe za posojilo in pridobitvijo predhodne odobritve.

Če iščete le ocene obrestnih mer, boste potrebovali le ponudbo posojila. Vendar ne boste potrebovali predhodne odobritve, dokler se ne odločite za posojilodajalca. Posojilodajalca lahko izberete glede na najboljšo obrestno mero in stroške zapiranja za vaše finance profil, nato vložite vlogo za predhodno odobritev ali celo pojdite neposredno na popolno hipoteko aplikacijo.

Z današnjim poudarkom na spletnih aplikacijah pridobivanje ponudb za cene in izpolnjevanje prijave še nikoli ni bilo lažje.

Kje primerjam hipotekarne stopnje?

Eden najboljših načinov za primerjavo hipotekarne stopnje je uporaba spletnega mesta za zbiranje hipotek. Primeri vključujejo LendingTree. Toda ta spletna mesta vam bodo ponudila le pogled na "veliko nadmorsko višino" tega, kar je na voljo. Če želite natančnejše ponudbe, jih lahko dobite na spletnih mestih neposrednih posojilodajalcev.

Priporočeni primeri vključujejo naslednje:

Pospešite posojila

Pospešite posojila je hitro zrasel in postal največji ameriški izdajatelj hipotekarnih posojil. Čeprav Quicken Loans obstaja že nekaj časa, so morda najbolj znani po svojem spletnem portalu Rocket Mortgage. Obe podjetji sta eno in isto.

Zagotavljajo vse vrste hipotek, vključno s konvencionalnimi posojili, posojili Jumbo, FHA in VA. Financiranje je na voljo tako za nakupe kot za refinanciranje ter tako s fiksno obrestno mero kot s hipotekami z nastavljivo obrestno mero (ARM).

Celotno vlogo za posojilo je mogoče izpolniti na spletu. Postopek prijave pospešuje dejstvo, da lahko podjetje pogosto takoj preveri zaposlitev in prihodke pri večjih delodajalcih.

Glavna pomanjkljivost posojil Quicken Loans je, da ne ponujajo sekundarnega financiranja, kot so posojila za stanovanjski lastniški kapital ali kreditne linije (HELOC).

bolje

bolje je začel delovati leta 2014 in je še en popolnoma spletni hipotekarni posojilodajalec. Podobno kot posojila Quicken, ponujajo tudi običajne, Jumbo in FHA (vendar ne VA) hipoteke. Ta posojila so na voljo tako s fiksno obrestno mero kot z ARM. In spet, tako kot Quicken, ne ponujajo sekundarnega financiranja.

Toda tisto, kar se Better razlikuje od Quicken Loans, je, da lahko ponudijo financiranje od katerega koli od 17 najboljših ponudnikov hipotek v državi. Kljub temu je Better odobren prodajalec/serviser Fannie Mae, kar pomeni, da bo Better servisiral vaše posojilo, čeprav ga financira drug posojilodajalec. (Vendar, kot je običajno pri hipotekah, se lahko vaše posojilo v prihodnosti prenese na druge serviserje.)

Ko se prijavite na spletni strani, lahko prejmete pismo predhodne odobritve že v 24 urah.

Better trenutno posoja v 46 od 50 držav. Trenutno ne posojajo na Havajih, v Massachusettsu, New Hampshiru ali Nevadi.

ceh

Guild je eden izmed bolje uveljavljenih spletnih posojilodajalcev, ki je začel delovati že leta 1960. Podjetje s sedežem v San Diegu zagotavlja običajna posojila, posojila Jumbo, FHA, VA in celo USDA (za podeželske nepremičnine). Na voljo so tako fiksne cene kot ARM. In podobno kot drugi posojilodajalci na tem seznamu, ne ponujajo sekundarnega financiranja.

Čeprav Guild deluje kot spletni hipotekarni posojilodajalec, imajo maloprodajne podružnice v 31 državah. Ena od glavnih prednosti sodelovanja z Guildom je njihova 17-dnevna garancija za zaključek. Če izpolnjujete pogoje za program, plačajo 500 USD za vaše stroške zapiranja, če je vaše zaprtje odloženo zaradi težav s posojilodajalcem.

Ena pomanjkljivost Guilda je, da na spletnem mestu ne zagotavljajo obrestnih mer. Za njihovo pridobitev se boste morali obrniti na posojilodajalca. Služba za stranke za nova posojila je na voljo od ponedeljka do petka, od 8.00 do 17.00 po pacifiškem času.

Suntrust

Suntrust zagotavlja hipoteke prek banke SunTrust Bank, ki trenutno spreminja svoje ime v Truist. Sprememba imena je posledica združitve med SunTrust in BB&T, kar podjetju daje prednost, da ima podružnice v 17 državah.

SunTrust ponuja vse vrste hipotek, vključno s klasičnimi posojili, posojili Jumbo, FHA, VA in USDA. Na voljo so tako v fiksni tarifi kot v ARM. Toda ena prednost, ki jo ima SunTrust, je, da zagotavljajo sekundarno financiranje, vključno s posojili za stanovanjski lastniški kapital in kreditnimi linijami za lastniški kapital. Dajo celo posojila za gradnjo in obnovo.

Še ena prednost je, da SunTrust kot banka ponuja storitve osebnega in poslovnega bančništva, pa tudi kreditne kartice, posojila, upravljanje premoženja ter naložbene in upokojitvene storitve.

SunTrust je na voljo za posojanje v vseh državah, razen na Aljaski, Arizoni in Havajih. Hipotekarne obrestne mere so trenutno objavljene na spletnih mestih za banke SunTrust in BB&T.

Kakšne so vrste hipotek?

Obstajajo štiri osnovne vrste hipoteke:

Konvencionalna

To so hipoteke, ki jih financirata Fannie Mae in Freddie Mac, ki sta vladni agenciji, ustanovljeni za zagotavljanje hipotekarnih sredstev.

Običajne hipoteke na splošno zahtevajo vsaj pošten kredit, z minimalno kreditno oceno 620. Čeprav ponujajo hipoteke s samo 3-odstotnimi predplačili, boste morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI) če plačate akontacijo manj kot 20 %.

Čeprav se običajne hipoteke lahko uporabljajo za lastniške hiše, so na voljo tudi za druge hiše in celo naložbene nepremičnine.

Najvišji zneski posojila za običajne hipoteke so naslednji:

Jumbo

To so posojila, ki jih izdajajo banke in druge finančne institucije, razen Fannie Mae in Freddie Mac. Včasih se imenujejo "neustrezni", ker zanje ne veljajo smernice agencije. Namesto tega te smernice določi posojilodajalec, ki daje posojilo.

V bistvu so hipoteke Jumbo na voljo v zneskih, ki presegajo tiste, ki jih zagotavljata Fannie Mae in Freddie Mac. Zneski posojila lahko celo presežejo milijon dolarjev.

Ker gre za večje zneske posojila, se štejejo tudi za večje tveganje. To pomeni, da boste potrebovali dobro ali odlično kreditno posojilo in večje predplačilo (ali lastniški kapital pri refinanciranju), kot bo potrebno za druge vrste posojil. Običajno so na voljo za lastniške hiše in počitniške hiše, pogosto pa tudi za naložbene nepremičnine.

FHA

To so hipoteke, ki so zavarovane pri Zvezni stanovanjski agenciji (FHA). FHA dejansko ne daje posojil – preprosto jih zavaruje pred neplačilom. To spodbuja posojilodajalce, da dajejo posojila posojilojemalcem, ki morda ne izpolnjujejo pogojev za konvencionalno financiranje.

Za posojila FHA veljajo običajne omejitve posojil. Običajno zahtevajo minimalno polog v višini 3,5 % nakupne cene (ali lastniški kapital za refinanciranje). Toda prednost FHA je v tem, da so ponavadi bolj prilagodljivi tako pri kreditih kot pri prihodkih.

Pomanjkljivost je, da so na voljo samo za lastniške nepremičnine, ne pa tudi za druge ali naložbene nepremičnine. Prav tako ni enakovrednega Jumbo posojila za hipoteke FHA.

VA

Podobno kot posojila FHA so hipoteke VA zavarovane s strani uprave za veterane, vendar jih agencija ne financira. Posojila VA so namenjena izključno aktivnim pripadnikom ameriške vojske in ustreznim veteranom. Zagotavljajo 100-odstotno financiranje stanovanj, v katerih bivajo lastniki.

Medtem ko so posojila VA na splošno na voljo do običajnih omejitev posojila, je mogoče dobiti posojilo VA Jumbo. Če to storite, boste morali plačati polog v višini 25 % zneska, za katerega posojilo presega običajne omejitve posojila.

Kako dobim hipoteko?

Ker večina hipotekarnih posojilodajalcev zdaj deluje delno ali v celoti na spletu, lahko postopek začnete tako, da obiščete posojilodajalčevo spletno mesto. Ko ste tam, lahko dobite ponudbe za posojilo, zaprosite za predhodno odobritev ali celo vložite popolno vlogo.

Spletni postopek predhodne odobritve je lahko preprost, vendar boste morali biti pripravljeni zagotoviti dokumentacijo, ki podpira informacije, ki jih zahtevate v svoji prijavi.

To bo vključevalo dokumentacijo o dohodku, kot so nedavne plačilne liste, W-2 in celo davčne napovedi, če ste samozaposleni ali imate najemnino. Za sredstva predplačila boste morda morali predložiti tudi kopije nedavnih bančnih izpiskov. Več dokumentacije kot lahko zagotovite vnaprej, hitrejši bodo postopki predhodne odobritve in celotne prijave.

Zavedati se morate, da bo znesek sredstev, ki ga boste morali preveriti pri posojilodajalcu, zadostoval za kritje vseh stroškov zapiranja, povezanih s posojilom. Posojilodajalec vam bo zagotovil oceno sredstev, potrebnih za zaprtje, vključno z zaključni stroški in vse zahtevane deponirane pravice.

Kakšni so stroški zapiranja pri refinanciranju? Običajno se gibljejo med 2 % in 4 % zneska novega posojila. Vendar pa se stroški lahko dodajo novemu znesku posojila ali pa jih pokrije posojilodajalec prek tako imenovanega posojilodajalec plača zaključne stroške. To je dogovor, pri katerem vam bo posojilodajalec zaračunal nekoliko višjo obrestno mero za kritje vseh potrebnih stroškov zapiranja.