Najemodajalci, ne pozabite ponovno ujeti amortizacije

"Zberite svoje zaklade v nebesih, kjer ni amortizacije." - neznano

Ko sem prvič kupil hišo, sem imel tako veličastno idejo, da bom plavut.

To je bilo dolgo, preden so vas televizijski kanali, kot je HGTV, prepričali, da ste lahko nepremičninski mogotec.

imel sem vlekel vase kupil tečaj na vlaganje v nepremičnine avtorja Russa Whitneyja, zlahka pa bi bilo težko zaslužiti nepremičnine.

V dobrem delu mesta sem našel zaseg VA, dal ponudbo, dobil posojilo in voila (no, z nekaj več korake od tega), imel sem hišo, ki je bila nekoliko podcenjena, potrebovala sem nekaj popravkov in bi bila pripravljena iti. Izkoriščal sem nelikviden in neučinkovit trg in nameraval sem nepremičnino označiti, jo prodati in se smejati vse do banke.

Žal, to deluje samo v info reklamah. Nepremičnina je na trgu sedela štiri mesece. Odpravljal sem se na pravno fakulteto, ki je bila v drugi državi, in zagotovo nisem potreboval hipoteke, da bi jo poskušal šteti za študenta zlomljene pravne šole.

Tako sem vprašal svojega nepremičninskega posrednika, če ga lahko odda v najem. Na srečo je bila hiša v vojaškem mestu, najemnike pa je bilo enostavno najti, zato jo je, ko jo je dala v najem, hitro najela. Minilo je leto dni, ko je prišel ček najemnine za kritje hipotekarnega plačila.

Poravnal sem svoje davke in me je prijetno presenetilo, ko sem ugotovil, da bi lahko z amortizacijo zmanjšal dohodek. Nižji davki FTW!

Ali sem omenil, da nisem vedel, kaj za vraga počnem, ko sem prišel v to najemno nepremičnino? Vse, kar sem takrat vedel o nepremičninah, sem se naučil od Russa Whitneyja. Lahko uganite vsoto mojega nepremičninskega znanja.

Amortizacija in nepremičnine

Dovolite mi, da razložim ta koncept amortizacije. Amortizacija je misel, da bodo sčasoma predmeti, ki jih kupite, dosegli konec svoje življenjske dobe.

Ker ob prijavi davkov teh postavk ne morete takoj odšteti - z drugimi besedami, ne morete takoj zmanjšati svojega dohodka glede na znesek, ki ste ga plačali za izdelek (navsezadnje od tega dobivate vrednost) - davčna uprava upošteva pričakovano življenjsko dobo element. Omogoča vam, da svoj dohodek zmanjšate za znesek pričakovane življenjske dobe, ki je pretekla za ta objekt v zadnjem letu.

To velja samo za predmete, ki jih kupite za ustvarjanje poslovnega dohodka: pisarniško pohištvo, programska oprema, zgradbe in podobno. Na žalost ne deluje za 183 -palčni televizor z ravnim zaslonom v vaši moški jami.

Za stanovanjske nepremičnine - stavbo in ne zemljišča - je pričakovana življenjska doba 27,5 let. Zemljišče se nikoli ne amortizira, ker ga ni mogoče porabiti (razen rudnikov, kamnolomov in podobnega premoženja, vendar to presega področje uporabe tega članka).

To pomeni, da za vsako leto, ko imate nepremičnino v najemu, dobite 1/27,5 odstotka vaše osnove v nepremičnini kot odbitek od dohodka na tej nepremičnini.

Amortizacija vam na splošno omogoča pozitiven denarni tok za nepremičnino, hkrati pa poročate o davčni izgubi. Tukaj je primer.

Primer enostavne amortizacije nepremičnin

1. januarja kupim najemnino za 100.000 dolarjev. Zemljišče je vredno 20.000 dolarjev, hiša pa 80.000 dolarjev. Nato ga dam v najem. Ko vložim davke za tisto leto, lahko vzamem 1/27,5 X 80.000 USD kot strošek amortizacije, pri čemer se mi obdavčljivi dohodek od te nepremičnine zmanjša za 2.909,09 USD.

Če sem hišo najel za 500 USD na mesec in nisem imel drugih stroškov (ja, to je PRIMER... zavedam se tega se v resničnem življenju ne zgodi), bi imel 6000 USD dohodka, vendar moram plačati samo 3090,91 USD davka zaradi amortizacijo.

To lahko počnem 27,5 let, dokler nepremičnine popolnoma ne amortiziram. To ne pomeni, da je hiša ničvredna, preprosto v očeh davčne uprave je.

Nazaj k zgodbi.

Odločil sem se, da bom svojo izobraževalno bedo povečal tako, da bom svojemu izobraževanju dodal še MBA, pri čemer bom sidrišču Sallie Mae pripisal stroške študentskega posojila v višini enega leta. Poleg tega so se naši najemniki preselili na drugo delovno mesto, naš upravitelj nepremičnine (do takrat sem se že poročil) pa je ocenil, da bo trajalo kakšen mesec ali dva, da bi dobili drugega najemnika.

Z ženo nisva rada gledala v cev vseh hipotekarnih plačil, ki jim ne ustreza najemnina, zato smo upravitelja nepremičnine skupaj z nepremičnino vprašali, ali ga lahko hitro proda. Lahko bi! Lahko bi ga prodala za malo več, kot smo zanj plačali. Donald Trump, prihajam! V davčni napovedi tega leta sem pričakoval malo davka na dobiček, vendar sem bil šokiran, ko sem videl, da je ta veliko večji davčni udarec za davke tega leta. Kaj se je zgodilo?

Prevzem amortizacije - IRS daje in odvzema

Če bi lahko amortizirali premoženje, ga odštejte, nato pa prodajte svoje premoženje in vzemite le kapitalski dobiček, kot da nikoli ne bi če bi amortizirali nepremičnino, bi se dvakrat potopili, kar bi bilo za vas odlično, vendar bi pomenilo manj prihodkov za davčno davčno službo - nekaj, kar bo redko zgodi. Da se to ne bi zgodilo, IRS uporablja metodo, imenovano ponovno ujetje amortizacije, da od vas dobi svoj kilogram mesa.

Stopnja obnove amortizacije

Velik "problem" pri ponovnem zajemu amortizacije, ki se ga večina investitorjev v nepremičnine ne zaveda, je, da je obdavčen na običajen način stopnje dohodnine, največ 25% plus 3,8% neto davek od dobička od naložb, če je primerno, ne po stopnjah kapitalskih dobičkov. Če ste na nizki stopnji davkov, to ni velika stvar in bi lahko bila celo korist, če pa imate višjo stopnjo, je to močno povečanje.

Primer ponovnega zajema amortizacije

Naredimo primer, če predpostavimo, da imate 28% navadno stopnjo davka na dohodek in 20% stopnjo dolgoročnega kapitalskega dobička (stopnja 2013). 1. januarja 2008 ste kupili najemninsko hišo za 100.000 dolarjev. Hiša je stala 80.000 dolarjev, zemljišče pa 20.000 dolarjev. Po podatkih IRS je vaša letna amortizacija 2.909,09 USD (80.000 USD / 27,5 USD). Najemno hišo prodate 31. decembra 2013 za 125.000 USD (pojdite!). Vaša osnova na nepremičnini v času, ko ste jo prodali, je 85.454,55 USD. Tako je vaš dobiček naslednji:

1. Unovčenje amortizacije (25% davčna stopnja): $17,454.55. Od tega zneska ste dolžni 4.363,64 USD davka (25% X 17.454,55 USD).
2. Dolgoročni kapitalski dobiček (20% davčna stopnja): $25,000. Od tega zneska ste dolžni 5000 USD davka (20% X 25.000 USD).
3. Skupni dolgovani davek: $9,363.64

Mnogi vlagatelji v nepremičnine pozabijo na tistih dodatnih 3663,64 USD, ki bi jih dolgovali IRS, dokler jih pripravljalec davkov (ali IRS) ne spomni na ta dodatni sveženj veselja v davčnem obračunu.

Ponovno odvzem amortizacije se sproži šele ob prodaji nepremičnine. Če nepremičnine nikoli ne prodate in jo posredujete svojim dedičem, dobijo stopnjo poštene tržne vrednosti v času, ko olupite česen, in amortizacija izgine. To je edini čas, ko davčna uprava ne zapadne v plačilo.

Morda si misliš pri sebi, "Sam, enostavno ne bom vzel amortizacije. Tako se izognem ponovnemu ujetju amortizacije!”

Čeprav je to v teoriji lahko dobro, v praksi ni dobro. IRS pravi, da lahko zahtevajo povračilo amortizacije za katero koli dovoljeno amortizacijo, ne glede na to, ali ste vzeli amortizacijo ali ne.

Če torej ne vzamete amortizacije, boste morali še vedno plačati davek na prikritje amortizacije. Morda boste imeli koristi tudi od amortizacije, če boste morali plačati za ponovno ujetje amortizacije.

Napredne strategije za obvladovanje amortizacije

Pri najemu nepremičnin obstaja veliko strategij, ki lahko vplivajo na dogajanje, na primer časovni razpored dohodka, izmenjave po oddelkih 1031, načrtovanje nepremičnin in celo načrtovanje IRA po lastni presoji.

Če se res želite poglobiti v strategije, je verjetno vredno nekaj ur časa finančnega načrtovalca ali CPA, da se prepričate, da imate načrt napada naravnost, preden začnete. Karkoli delate, ne porabite vsega svojega dobička, ko prodate svojo nepremičnino za najem. Ne pozabite, davkar pride!

Če želite prebrati več o tej temi, si oglejte publikacijo IRS 544, "Prodaja in drugo razpolaganje s sredstvi"(Domovi se štejejo za last 126. razdelka) in objava IRS 527,"Stanovanjska nepremičnina za najem.”

Imate kakšna razmišljanja ali vprašanja o ponovnem zajemu amortizacije? Če je tako, jih pustite v spodnjih komentarjih.