Kako izračunati denarni tok nepremičnine za najem

Real nepremičninske naložbe vam lahko prinesejo dodaten tok dohodka, ki vam pomaga ustvariti bogastvo in še hitreje doseči svoje finančne cilje.

Eden najbolj priljubljenih načinov vlaganja v nepremičnine je lastništvo nepremičnine za najem.

Ne glede na to, ali ste novi vlagatelj, ki razmišlja o nepremičninah, ali se lastnik najema poskuša odločiti za vaš naslednji korak, mora vsak vlagatelj v nepremičnine imeti nekaj skupnih ciljev.

Če želite ugotoviti, ali je vlaganje v najem nepremičnin vreden vir pasivnega dohodka, morate upoštevati te cilje in pretehtati prednosti in slabosti v resničnem življenju.

Cilji za ustvarjanje pasivnega dohodka z nepremičninami za najem

Želite kar najbolje izkoristiti naložbe v najem nepremičnin?

Čeprav se vaši individualni cilji glede vlaganja v nepremičnine lahko razlikujejo od ciljev nekoga drugega, je tukaj nekaj skupnih premislekov, ki vam bodo pomagali doseči uspeh.

Razumeti definicijo pasivnega dohodka

Po definiciji je pasivni dohodek denar, ki ga zaslužite s podvigom, za katerega ni potrebno veliko časa ali truda.

Resnično pasivni dohodek vam omogoča, da vložite najmanj ur in dobite največ denarja.

Čeprav je vlaganje v najem nepremičnin donosno in prinaša vrsto koristi, lahko zahteva tudi nekaj časa, denarja in truda.

Z drugimi besedami, aktiven je. Če pa razumete stroške in imate na voljo nekaj teh virov, se vam lahko splača.

In čim dlje greš, manj si lahko praktičen, če se odločiš.

Naredite svoje raziskave

Pri vlaganju v nepremičnine ne bi smeli hoditi slepo. Preden kupite nepremičnino, morate narediti precej obsežne raziskave.

To lahko vključuje:

1. Raziščite lokalni stanovanjski trg
2. Branje o pravici do zasebnosti, diskriminatornih stanovanjih in zakonih o izselitvi

Zakoni o najemodajalcih in najemnikih se lahko razlikujejo od države do države, zato je ključnega pomena, da se izobražujete o politikah na vašem območju.

Kršitev enega od teh zakonov lahko povzroči, da bo vaš najemnik proti vam začel resne sodne postopke.

Obstaja veliko spletnih virov in tečajev, ki vas lahko poučijo o teh zakonih in vam pomagajo pri odločitvi, ali je vlaganje v nepremičnine za vas.

Kupujte ob pravem času

Izkušeni vlagatelji lahko v okviru svoje naložbene strategije vlagajo v nepremičnine, medtem ko nosijo dolg, a bi morali?

Če ste šele na začetku vlaganja in želite v nekaj pasivnih virih dohodka potopiti prst, boste morda želeli odplačati svoj dolg, preden vlagate v nepremičnino za najem.

Čeprav za najem nepremičnine za najem ni nujno, da ste popolnoma brez dolgov, je ta vrsta naložba ni dobra izbira, če ste obremenjeni s študentskim dolgom, zdravstvenimi računi ali obsežnimi krediti dolg s kartico.

Osredotočite se na poplačilo večjih dolgov in oblikovanje sklada za nujne primere, preden se potopite v naložbe v najem. Prizadevajte si tudi, da čim prej prihranite za polog.

Upoštevajte stroške

Če ste lastnik nepremičnine za najem, lahko pričakujete nekaj stroškov.

Pri ocenjevanju donosnosti naložbe (ROI) upoštevajte te podatke:

• Davek na nepremičnine: Letni davki na nepremičnine so dani, ne glede na to, ali živite na svojem posestvu ali ne. Za merjenje davčne stopnje nepremičnine lahko uporabite spletno mesto svojega okrajnega davčnega ocenjevalca ali spletna orodja.
• Zavarovanje najemodajalca: Ta vrsta zavarovanja vas varuje pred finančnimi izgubami s kritjem premoženja in odgovornosti. Čeprav to morda ni zakonsko zahtevano, je skoraj vedno dobro kupiti polico.
• HOA pristojbine: Odvisno od vrste nepremičnine, ki jo kupujete, ste morda odgovorni tudi za mesečne ali letne pristojbine za združenje lastnikov stanovanj.
• Vzdrževanje: Na vas je, da zagotovite, da je vaša nepremičnina v najemu. Ne pozabite upoštevati stroškov vzdrževanja in vzdrževanja vaših stroškov.
• Hipoteka: Če nepremičnine za najem ne kupujete neposredno, morate upoštevati stroške mesečnih hipotekarnih plačil in zagotoviti, da jih lahko preprosto upravljate. Pomaga vam lahko hipotekarni kalkulator.

Upoštevajte, da so hipotekarne zahteve za najem nepremičnin strožje od primarnih stanovanj.

Tako boste morali plačati vsaj 20-30% akontacije.

Faktor v času

Poleg denarja morate upoštevati tudi čas, ki ga morate vložiti.

Lastništvo najemne nepremičnine traja nekaj časa, od spoznavanja namigov in naložb v nepremičnine do upravljanja nepremičnine in obravnave najemnikov.

Eden od načinov, da sprostite nekaj časa in naredite naložbe v nepremičnine bolj pasivne, je uporaba platforme, kot je Roofstock.

Nepremičnine lahko kupite in upravljate sami ali pa kupite dom na ključ, ki je opremljen s certificiranim upravljanjem nepremičnine, kar vam omogoča, da izstopite iz vsakodnevnih upravnih nalog.

Naučite se izračunati denarni tok 

Če želite ugotoviti, kako donosna bo vaša naložba, morate izračunati svoj NOI ali čisti poslovni dobiček.

Letni čisti poslovni dohodek = letna zbrana najemnina - letni odhodki

Poznavanje denarnega toka nepremičnine vam lahko pomaga pri sprejemanju pomembnih odločitev, na primer o nakupu več nepremičnin ali ne, refinancirati hipotekoali pa ga izplačate.

Če vaš NOI ni tako visok, kot ste pričakovali, se lahko odločite tudi za prodajo nepremičnine.

Poleg preverjanja trenutnih naložb lahko izračunate tudi NOI za nepremičnino, ki vas zanima.

Če ste analizira najem nepremičnine za nakup, boste morali oceniti svoje prihodke in stroške najemnine.

Za konzervativno projekcijo predpostavimo, da je stopnja prostih delovnih mest 10%. Za oceno stroškov popravila morate upoštevati tudi starost in stanje nepremičnine.

Oglejte si primerljive nepremičnine na vašem območju in upoštevajte ponudbo in povpraševanje, da določite najemnine.

Obstaja več spletnih virov, ki vam pomagajo oceniti nepremičnino in oceniti njen potencialni dohodek od najemnine.

Izberite pravo lastnost

Eden največjih ključev do uspeha pri vlaganju v nepremičnine je izbira prave nepremičnine za nakup.

Če boste nepremičnino upravljali sami, je idealno, da izberete dom na svojem območju. V nasprotnem primeru lahko razširite iskanje.

Pri prebiranju nepremičnin morate upoštevati nekaj dodatnih dejavnikov:

1. Območje: Izberite dom v zaželeni soseski, katere vrednost nepremičnine narašča. Prav tako lahko upoštevate stopnjo kriminala, dostop do prevoza, trg dela, udobja in bližino šol.
2. Stanje doma: Popravila so odlična za obračanje in prodajo, vendar bi verjetno morali kupiti stanovanje za najem, ki je blizu vselitve, razen če ga lahko ugodno in hitro obnovite.
3. Cena: Čim dražji je dom, tem dražje bo vzdrževanje. Če še niste investitorji v najem, kupite skromen dom na dobrem območju in se raje odločite za sredino kot za najlepšo ali najbolj smetano hišo na ulici. In ne pozabite upoštevati davkov na nepremičnine.

Prednosti in slabosti vlaganja v najem nepremičnine

Vlaganje v nepremičnine za najem je lahko zelo koristno, vendar je treba upoštevati tudi nekatere pomanjkljivosti.

Tu je nekaj resničnih prednosti in slabosti vlaganja v najem nepremičnin za zaslužek pasivnega dohodka.

Prednosti

• Zahvala: Če premoženje izberete pametno, bi sčasoma postalo vse bolj dragoceno. To je otipljivo bogastvo, ki ga lahko izboljšate.
• Zaščita pred inflacijo: Vrednost nepremičnin se z inflacijo povečuje. Ko se vrednost vaše nepremičnine povečuje, se vaše hipotekarne obrestne mere ne povečujejo, kar omogoča povečanje denarnega toka.
• Davčne ugodnosti: IRS ne obdavčuje dohodka od samozaposlitve, najemnine pa so povezane z davčno priznanimi stroški.
• Dosleden denarni tok: Najemnine vam lahko zagotovijo stalen tok nekoliko pasivnega dohodka, še posebej, če imate dolgoročne najemnike.
• Pravičnost: Vsako plačilo najemnine vas naredi bogatejšega. Dobiš lastniški kapital, medtem ko ti najemniki v bistvu plačujejo hipoteko namesto tebe.
• Vzvod: Pri najemu nepremičnin lahko uporabite izposojen denar za lastništvo velikega premoženja in bogastvo, pri čemer morate vložiti le polog.

Slabosti

• Stane denar: Naložbe v najem nepremičnin stanejo vnaprej za hipotekarne in zapiralne stroške, nato pa za vzdrževanje, davke in zavarovanje.
• Likvidnost: Vlaganje v najem je dolgoročna naložba. Vsak mesec boste imeli dostop do denarnega toka, vendar ni zagotovila, da ga boste lahko hitro prodali, če boste morali likvidirati.
• Krivulja učenja: Preden lahko uspešno začnete vlagati v najemne nepremičnine, se morate seznaniti z zakoni najemodajalcev, lokalnim stanovanjskim trgom, upravljanjem nepremičnin in izračunom denarnega toka.
• Najemodajalčeve dajatve: Razen če uporabljate podjetje za upravljanje nepremičnin, ste na udaru, da se spopadate s težkimi najemniki, pobirate najemnino in vzdržujete nepremičnine.
• Ni res pasivno: Čeprav je vlaganje v najem koristno in lahko veliko nalog prenesete na ekipo za upravljanje premoženja, to ni najbolj pasivna oblika dohodka.

Kako izračunati denarni tok nepremičnine ali NOI

Z boljšim razumevanjem, kaj se dogaja uspešno vlaganje v nepremičnine ter prednosti in slabosti, tukaj je analiza dejanskega denarnega toka.

Spodnji povzetek je za naš prvi dom, hišo, ki smo jo leta 2012 preuredili v najemno hišo.

Vse upravljam prek enega samega Chase računa za preverjanje, ki mi omogoča prenos vseh podatkov iz prejšnjega leta v preglednico.

Če imate več lastnosti, bi bilo koristno uporabiti bolj izpopolnjeno orodje za sledenje stroškov. Priporočam orodja našega dolgoletnega partnerja Prijetno.

Tu so moje posebne številke od lani.

Analiza denarnega toka (znana tudi kot NOI)

Zbrana najemnina

• 2200,00 USD Januarska najemnina
• 2.200,00 USD Februarska najemnina
• 2.200,00 USD Najemnina za marec
• 2.200,00 USD aprilska najemnina
• 2.200,00 USD Majska najemnina
• 2.200,00 USD Junijska najemnina
• 2.200,00 USD Julijska najemnina
• 2.200,00 USD Avgustovska najemnina
• 2200,00 USD Septembrska najemnina
• 2.200,00 USD Najemnina oktobra
• 2.200,00 USD Novembrska najemnina
• 2.200,00 USD Decembrska najemnina

Skupno zbranih najemnin 26.400,00 USD s čekom

To je bilo naše najboljše leto zbrane najemnine. Mi lani nekoliko zvišal najemnino in lepo je videti celo leto zbirk po novi stopnji.

Blagoslovljeni smo z odličnim najemnikom, ki vsak mesec pravočasno plača s čekom. Za razliko od preteklega leta nismo imeli prekinitev zaradi večjih incidentov, ki so povzročili izgubo najemnine.

Plačani stroški

Ne glede na to, koliko najemnine zberete, je samo vaša nepremičnina za najem tako dober kot njegov dejanski denarni tok (po stroških).

Še vedno smo imeli hipoteko na nepremičnini, zato si boste lahko spodaj ogledali glavnico in obresti. Pristojbine za HOA so relativno visoke, ker gre za mestno hišo, pristojbine pa krijejo zunanje vzdrževanje in streho.

Naj vas spomnim, da smo to mestno hišo kupili/zgradili novo leta 2007 (bila je naš prvi dom), zato je bilo vzdrževanje v preteklosti zelo nizko.

Mi plačujemo lastne davke na nepremičnine neposredno ob koncu leta in shranite te prihranke v a varčevalni račun z visokimi obrestmi.

1. 10.108,44 USD Hipotekarna plačila za 12 mesecev
2. 6.891,72 davki na nepremičnine za leto 2019 (znižanje za 442 USD v primerjavi z letom 2018)
3. 2.520,00 HOA pristojbin za 12 mesecev (420 USD v primerjavi z letom 2018)
4. 865,00 Zavarovanje (polica stanovanja Statefarm)
5. 14,00 USD Božično darilo za najemnika
6. 0,00 Popravila in vzdrževanje!

Skupni plačani stroški 20.399,16 USD

Zgoraj lahko vidite eno od pomanjkljivosti lastništva nepremičnine za najem mestne hiše, saj je naš HOA zvišal pristojbino za 420 USD.

Poleg povečanja HOA so bili naši stroški nizki. Nekoliko so se znižale zavarovalne premije, padli so davki na nepremičnine in nismo imeli niti enega popravila.

Skupni denarni tok ali čisti poslovni dobiček = 6.000,84 USD

Zaradi rekordno zbranih najemnin in enega najnižjih let za rekordne stroške smo dosegli največji zabeleženi denarni tok v zgodovini nepremičnine. 6.000 USD denarnega toka!

Tu je naš denarni tok/čisti poslovni dobiček skozi leta:

• 2019: $6,000.84
• 2018: $4,318.35
• 2017: $5,929.24
• 2016: $1,933.72
• 2015: $3,158.47
• 2014: $2,104.44
• 2013: $4,256.41
• 2012: $(53.93)

Kaj je naslednje za najem nepremičnine?

Doslej nismo imeli nobenih škodljivih posledic krize COVID-19.

Pričakujem, da se bom naslednjič lotil dveh velikih stvari:

1. Podaljšanje najema. Najem našemu trenutnemu najemniku kmalu poteče. Zato bomo morali sestaviti novo pogodbo o podaljšanju najema. Najemnini bom verjetno dodal še dodatnih 25 USD (minimalno povečanje).
2. Odplačilo hipoteke. Pred kratkim smo odplačali hipoteko, kar bo močno vplivalo na naš prihodnji denarni tok.

V nasprotnem primeru bom še naprej vlagal nekaj dodatnega denarja PeerStreet, platformo za množično financiranje, o kateri lahko preberete več moj celoten pregled.

Iščete svojo prvo nepremičnino za najem?

Oglejte si našo Kako najti nepremičnine za najem vodnik oz začnite iskanje nepremičnine z našim partnerjem za najem nepremičnin na ključ Roofstock.

Ali imate nepremičnino za najem? Če je odgovor pritrdilen, kako je bilo vaše letos? Če ne, ali ste kdaj razmišljali o tem? Ali vam moji rezultati dajejo zaupanje ali pavzo?

Fotografija Isaac Smith na Unsplash

Če si želite ogledati klikanje prejšnjega leta

[/spojler]

O Philipu Taylorju, CPA

Philip Taylor, alias "PT", je CPA, bloger, podcaster, mož in oče treh otrok. PT je tudi ustanovitelj in izvršni direktor konference in sejma industrije osebnih financ, FinCon.

Delo s krajšim delovnim časom je ustvaril leta 2007, da bi delil svoje nasvete o denarju in bil odgovoren (medtem ko odplačilo več kot 75 tisoč dolarjev dolga) in spoznavanje drugih, ki so navdušeni nad prehodom na finančno področje neodvisnost.