Ko so davki tema, davki na nepremičnine skoraj nikoli niso v središču pozornosti. To je v veliki meri zato, ker ne vplivajo na veliko večino ljudi, vsaj ne na zvezne davke na nepremičnine.
Del razloga, zakaj večino Američanov ne skrbijo davki na nepremičnine, ker je zvezni prag za obdavčljivo nepremičnino 11,7 milijona dolarjev. Ker ima malo Američanov takšno bogastvo, se davki na nepremičnine ne upoštevajo.
Toda kot bomo videli, so razmere na državni ravni zelo različne. Več držav uvaja davke na nepremičnine za posestva v vrednosti le 1 milijon dolarjev.
To sprejme veliko več ljudi! V resnici potencialno milijone. Obstajajo več kot 8 milijonov gospodinjstev milijonarjev v ZDA (z nekaj ocenami kar 18 milijonov!), zato je število ljudi, na katere bi lahko vplivali davki na nepremičnine na državni ravni, večje, kot se na splošno predvideva.
Kazalo
- Kaj je nepremičnina za namene davka na nepremičnine?
- Davek na nepremičnine vs. Davek na dediščino
- Koliko nepremičnin je obdavčljivih?
- Koliko stanejo davki na nepremičnine?
- Kako zmanjšati davke na nepremičnine
- Poiščite strokovno pomoč
- Vzpostavite zaupanje
- Preklicno vs. Nepreklicno zaupanje
- Zagotavljanje davka na nepremičnine z življenjskim zavarovanjem
- Spodnja črta
Kaj je nepremičnina za namene davka na nepremičnine?
Čeprav je nepremičnino preprosto zamisliti kot denar, se dejansko razteza na skoraj vse, kar je vredno. In če začnete seštevati vse, kar imate v lasti, kar koli vredi, boste verjetno ugotovili, da je vaše posestvo precej večje, kot si morda mislite.
Tu je seznam premoženja, ki je običajno vključeno v nepremičnino:
- Gotovina pri roki
- bančni računi
- Posredniški računi
- Računi za upokojence (načrti 401 (k)/403 (b)/457/TSP, pa tudi tradicionalni, Roth, SEP in SIMPLE IRA))
- Nepremičnine (vključno z vašim primarnim prebivališčem, kot tudi drugo stanovanje in naložbeno nepremičnino)
- Poslovni interesi
- Odloženo nadomestilo
- Delniške opcije
- Terjatve za posojila (kot osebna posojila)
- Intelektualna lastnina
- Avtomobili
- Vozila za rekreacijo
V vašo nepremičnino je vključenih tudi več kategorij premoženja, ki jih javnost običajno ne obravnava kot premoženje.
Tej vključujejo:
- Izkupiček iz polic življenjskega zavarovanja
- Določene rente ali njihov del
- Osebna lastnina, na primer gospodinjsko pohištvo, gospodinjski aparati, oprema za zabavo in rekreacijo ter nakit in druge dragocenosti
- Umetnine in zbirateljski predmeti, vključno z numizmatičnimi kovanci
V nekaterih primerih lahko vrednost katerega koli od teh sredstev - zlasti izkupička življenjskega zavarovanja - vašo nepremičnino postavi v obdavčljiv status.
Nasprotno pa bodo obveznosti zmanjšale vrednost vaše nepremičnine. Neodplačani znesek hipotekarnih posojil, posojil za študente, drugih obrokov, kreditnih kartic in poslovnih posojil bo na primer zmanjšal neto vrednost vašega premoženja.
Če še nikoli niste izračunali svoje neto vrednosti tukaj je hitra rešitev.
Davek na nepremičnine vs. Davek na dediščino
Medtem ko je davek na nepremičnine davek na vrednost vaše nepremičnine ob smrti, je na znesek, ki so ga prejeli upravičenci do vaše nepremičnine, davek na dediščino.
Podobno kot pri davku na nepremičnine denar in premoženje, podedovano od zakonca, niso obdavčljivi za namene obdavčitve dediščine. Poleg tega potomci - na primer otroci in vnuki - na splošno ne plačujejo davka na dediščino (izjema sta Nebraska in Pensilvanija).
Davek na dediščino bodo obdavčeni drugi upravičenci, na primer bratje in sestre, nečakinje, nečaki, sestrične in prijatelji.
Na srečo ima med državami, ki uvajajo davke, povezane s smrtjo, le Maryland davek na dediščino in davek na nepremičnine. Vse druge države imajo eno ali drugo (ali nobeno), ne pa obojega.
Koliko nepremičnin je obdavčljivih?
Res je, da se večini Američanov ne bo treba ukvarjati z davki na nepremičnine, vsaj ne na zvezni ravni. To je zato, ker veljavna zakonodaja o davku na nepremičnine določa oprostitev v višini 11,7 milijona USD na zapustnika. In ker je zelo malo ljudi vrednih takega denarja, velika večina ne bo prizadeta.
Poleg tega zvezni zakon o davku na nepremičnine določa, da so posesti, ki jih podeduje zakonec, neomejene in nimajo davčnih posledic.
Poleg zveznih davkov na nepremičnine vsaj ducat držav uvaja tudi davke na posestva, ki so precej pod pragom zvezne vrednosti nepremičnin. To ima možnost dolgovati davke na nepremičnine na državni ravni, čeprav niso dolžni na zvezni ravni.
Vrednosti državne nepremičnine, obdavčene za leto 2021 so naslednji:
- Connecticut, 7,1 milijona dolarjev
- Okrožje Columbia, 4 milijone dolarjev
- Havaji, 5,49 milijona dolarjev
- Illinois, 4 milijone dolarjev
- Maine, 5,87 milijona dolarjev
- Maryland, 5 milijonov dolarjev
- Massachusetts, 1 milijon dolarjev
- Minnesota, 3 milijone dolarjev
- New York, 5,93 milijona dolarjev
- Oregon, 1 milijon dolarjev
- Rhode Island, 1.595.156 dolarjev
- Vermont, 5 milijonov dolarjev
- Washington, 2,193 milijona dolarjev
Koliko stanejo davki na nepremičnine?
Čeprav je oprostitev davkov na nepremičnine na zvezni ravni velikodušna, je uvedena davčna stopnja manj ugodna.
| Znesek nad 11,7 milijona dolarjev |
Oceniti | Plačan davek |
|---|---|---|
| $0 – $10,000 | 18% | do 1800 dolarjev |
| $10,000 – $20,000 | 20% | 1800 USD + do 2000 USD |
| $20,000 – $40,000 | 22% | 3.800 USD + do 4.400 USD |
| $40,000 – $60,000 | 24% | 8.200 USD + do 4.800 USD |
| $60,000 – $80,000 | 26% | 13.000 USD + do 5200 USD |
| $80,000 – $100,000 | 28% | 18.200 USD + do 5.600 USD |
| $100,000 – $150,000 | 30% | 23.800 USD + do 15.000 USD |
| $150,000 – $250,000 | 32% | 38 800 USD + do 32 000 USD |
| $250,000 – $500,000 | 34% | 70 800 USD + do 85 500 USD |
| $500,000 – $750,000 | 37% | 155.800 USD + do 92.500 USD |
| $750,000 – $1,000,000 | 39% | 248.300 USD + do 97.500 USD |
| več kot 1.000.000 USD | 40% | $345,800+ |
Začetna obrestna mera se začne pri 18%, vendar se hitro dvigne na 40% pri oznaki 1 milijon USD. Čeprav za prvih 11,7 milijona dolarjev ne bo treba plačati davka, je davek na vse zgoraj strm. V bistvu lahko ugotovite, da bo vrednost vaše nepremičnine, ki presega 12,7 milijona dolarjev, odšteta 40% davka.
Davki na nepremičnine na državni ravni še povečujejo davčno breme. Havaji in Washington imajo najvišje davčne stopnje, najvišjih 20%. Osem drugih držav in okrožje Columbia imajo stopnje 16%. Dve od teh držav sta Massachusetts in Oregon, od katerih vsaka uvaja davek na posestva v višini 1 milijon dolarjev ali več.
Pet drugih držav, Iowa, Kentucky, Nebraska, New Jersey in Pennsylvania, uvajajo davek na dediščino, ne pa tudi davka na nepremičnine, najvišje davčne stopnje v teh državah pa se gibljejo od 15% do 16%.
Maryland je edina med državami pri uvedbi davka na nepremičnine in davka na dediščino. Najvišji davek na nepremičnine je 16%, najvišji davek na dediščino pa 10%.
Kako zmanjšati davke na nepremičnine
To je zapletena tema, ki je natančen razlog, zakaj je potrebno napredno načrtovanje. Če na podlagi natančne analize pričakujete, da bo vaša nepremičnina ovrednotena precej pod zveznimi 11,7 milijona dolarjev praga davka na nepremičnine ali praga davka na nepremičnine v vaši državi, posebnega načrtovanja davka na nepremičnine verjetno ne bo potrebno.
Če pa menite, da ste morda blizu zveznega ali državnega praga ali pa ste vanjo morda potisnjeni s prejemom dediščine v življenju ali ko vaša življenjska zavarovanja izplačujejo po vaši smrti, bo potrebno načrtovanje za zmanjšanje davčnih posledic za vaše ljubljene in upravičencev.
Obstaja več strategij, ki vam bodo pomagale doseči ta cilj.
Poiščite strokovno pomoč
To bo vključevalo finančnega načrtovalca in odvetnika za načrtovanje nepremičnin, pooblaščenega javnega računovodjo (CPA) ali kombinacijo dveh ali vseh treh. Kaj natančno boste potrebovali, bo odvisno od velikosti in kompleksnosti vašega posestva.
Veliko posestvo bo skoraj zagotovo zahtevalo storitve tako odvetnika kot finančnega načrtovalca. Če pa imate tudi poslovne interese ali več nepremičninskih naložb, bo morda potreben tudi CPA.
CPA bo tudi nujen partner, če vaš nepremičninski načrt zahteva uporabo sklada. To je zato, ker bo zaupanje zahtevalo vložitev določenih dokumentov pri IRS, kot tudi vložitev letnih obračunov davka na dohodek od zaupanja.
Vzpostavite zaupanje
To je skupna strategija ne samo za zmanjšanje davkov na nepremičnine, ampak tudi za zagotovitev, da je vaše premoženje razdeljeno na poseben način, ki je skladen z vašimi željami.
Pogosto se misli, da je to mogoče doseči z voljo, in čeprav je to morda potrebno v povezavi s skladom, ne zagotavlja skoraj enakovredne ravni pravnega varstva.
Na primer, oporoko je mogoče izpodbijati, če izključuje družinskega člana, za katerega se običajno misli, da je vključen v izkupiček vaše nepremičnine. To lahko vključuje otroka ali celo nekdanjega zakonca, ki ga nameravate izključiti ali ste ga morda dedovali.
Zapleti se lahko pojavijo tudi, če obstajajo težave pri vrednotenju nepremičnine ali če vključuje zapleteno lastnino, na primer podjetje.
Vsaka od teh situacij bi lahko dala vašo zapuščino v zapuščino, dokler se situacija ne reši. To bi vaše nepremičnine poslalo v zapleten pravni postopek, ki lahko traja mesece ali celo leta, in zmanjšalo vrednost nepremičnine za plačilo sodnih taks.
Sklad je posebna pravna oseba, ki se izogiba zapuščini in zagotavlja, da bodo vaše želje izpolnjene.
Zaupanja so v dveh oblikah, živeti in oporočni. Živo zaupanje se ustanovi in financira, dokler ste živi. Zaupno zaupanje bo financirano po vaši smrti, na primer z izkupičkom police življenjskega zavarovanja.
Preklicno vs. Nepreklicno zaupanje
Če je glavni namen ustanovitve zaupanja zmanjšati davke na nepremičnine, morate poznati razliko med njimi preklicljivo, in nepreklicno zaupanja.
Preklicni skladi se bodo izognili zapuščini in zagotovili, da bo vaše nepremičninsko premoženje razdeljeno v skladu z vašimi navodili. Vendar niso namenjeni izogibanju davkom na nepremičnine.
Preklicno zaupanje je pogosteje povezano z živimi skladi. Ustvarjate in financirate zaupanje, ko ste živi, in ohranite nadzor nad zaupanjem. Ne samo, da boste lahko upravljali preklicno zaupanje, ampak ga lahko tudi prekinete, kar je beseda preklicljivo pride v poštev.
Čeprav vam preklicno zaupanje daje večji nadzor nad premoženjem v njem, ponuja tudi manj pravnega varstva - vsaj dokler ste živi. Ker imate nadzor nad premoženjem, ga lahko upniki ali tožniki v tožbi zasežejo.
Nepreklicno zaupanje se ne le izogne zapuščini in zagotovi, da se vaša navodila za distribucijo izvajajo v skladu z vašimi željami, ampak ima tudi možnost znižanja davkov na nepremičnine.
Nepreklicno zaupanje se oblikuje kot popolnoma neodvisna pravna oseba. Ustanovili boste zaupanje in ga financirali, nato pa bo popolnoma izven vašega nadzora. Za upravljanje sklada bo imenovan skrbnik. To lahko vključuje odvetnika, finančnega svetovalca ali celo institucijo, na primer banko ali podjetje za upravljanje premoženja.
Zaradi tega lahko nepreklicno zaupanje zmanjša davke na nepremičnine. Sredstva, prenesena v skrbništvo, zmanjšujejo vašo osebno premoženje za davčne namene, pa tudi davčno obveznost, ustvarjeno s prihodki od teh sredstev. Namesto tega se dohodek, ustvarjen s sredstvi v skladu, obdavči kot dohodek sklada. Če pa kot ustvarjalec sklada prejemate dohodek iz sklada, se vam ta dohodek lahko obdavči kot osebni dohodek.
Ponuja tudi najboljšo zaščito pred upniki in tožbami, spet zato, ker nimate nadzora nad premoženjem v skladu.
Toda pri obeh vrstah zaupanja bodo sredstva v njem razdeljena imenovanim upravičencem v natančno takšni količini, načinu in času, kot jih določite.
Pri obeh vrstah zaupanja je zelo pomembno vključiti vsa možna sredstva in tudi ustrezno ovrednotiti vsako. Vsa sredstva, izključena iz sklada, ne bodo imela zaščite ali posebnih navodil za distribucijo, ki jih bo zagotovila skrbništvo.
Zagotavljanje davka na nepremičnine z življenjskim zavarovanjem
Poleg ustanovitve zaupanja lahko davke na nepremičnine zmanjšate ali celo popolnoma pokrijete z nakupom police življenjskega zavarovanja za plačilo obveznosti.
Na podlagi vaše pričakovane življenjske dobe boste morali natančno oceniti vrednost vaše nepremičnine, vključno z njeno prihodnjo vrednostjo.
Za pomoč pri tem postopku boste potrebovali CPA, saj je lahko precej zapleten in vključuje vrednotenja premoženja, ki jih ne poznate povsem. CPA bo prav tako odločilnega pomena pri določanju morebitnih sprememb prihodnjih ravni davka na nepremičnine na zvezni ali državni ravni.
Ko je vaša nepremičnina ustrezno ovrednotena, lahko CPA določi približni znesek davčne obveznosti za nepremičnine. Zavarovalno polico lahko nato kupite v znesku, ki zadostuje za kritje te obveznosti.
Recimo, da živite v državi z davčnim pragom na nepremičnine 1 milijon dolarjev, vendar pričakujete, da bo vaše premoženje v času vaše smrti vredno 2 milijona dolarjev. Če ima vaša država 20 -odstotni davek na nepremičnine, bo davčna obveznost znašala 200.000 dolarjev (drugi naloženi milijon dolarjev, ne prvi zaradi oprostitve).
Z nakupom zavarovalne police z odškodnino v višini 200.000 USD za kritje davčne obveznosti boste zagotovili, da bodo vsa sredstva v zapuščini prenesena na vaše predvidene dediče.
Spodnja črta
Še enkrat, če menite, da ste celo blizu meje zveznega ali državnega davka na nepremičnine, vas bi morali vložiti nekaj časa - in da, celo nekaj denarja - pri ugotavljanju, ali lahko kateri koli davek velja za vašo posestvo. Nato lahko uporabite proaktiven pristop, da zmanjšate ali odpravite to odgovornost.
Če ne drugega, boste s svojo smrtjo odstranili vsaj eno breme, ki ga bodo morali nositi vaši dediči.