Strategija načrtovanja nepremičnin "Kupi, izposoji, umri"

instagram viewer

Če se zdi, da bogati igrajo po drugačnih pravilih, je to zato, ker to počnejo.

Pred kratkim sem izvedel za koncept »Kupi, izposoji, umri« in to je fascinantno. Nisem strokovnjak za načrtovanje nepremičnin ali davke ali pa sem za to (še!) Dovolj bogat, vendar poudarja, kako se lahko različni deli davčne zakonodaje združijo v nekaj (verjetno) nenamernega.

Kolikor lahko razberem, izvor tega okvira (ali vsaj zabavnega imena) izvira Profesor Edward McCaffery s pravne šole Univerze v južni Kaliforniji Gould. Napisano je na njegovem spletnem mestu Davčna stran ljudi o davčnem načrtovanju 101: Kupite, izposodite, umrite.

Ta strategija ima tri dele - nakup, izposojo in umiranje.

Če morate ustvariti nepremičninski načrt, razmislite Zaupanje in volja. Lahko vam pomagajo pri pripravi nepremičninskega načrta, ki je del stroškov najema odvetnika, ki vam bo pomagal sestaviti oporoko. Vsekakor je vredno pogledati, če tega še niste nastavili.
Obstaja tudi več brezplačni ustvarjalci volje na spletu lahko uporabite namesto tega.

Kazalo
  1. 1. Nakup
  2. 2. Izposodite si
    1. To NI posojilo 401 (k)
  3. 3. Umri
  4. Ali obstaja ulov?
  5. To ni tako noro od ideje

1. Nakup

Najprej nekaj kupiš.

Imate velik denar in ga želite vložiti v cenitev premoženja, da se boste lahko za vedno upokojili. Pomembno je tudi, da tisti, ki cenijo sredstva, to storijo neobdavčeno (ali natančneje, z odložitvijo davka).

Ta denar boste želeli vložiti v borzo, nepremičnine ali drug razred premoženja, ki ga ceni. Nakup avtomobila bi bil za to slaba ideja, ker se vrednost avtomobila sčasoma znižuje. Bolje je tudi, če izberete razred premoženja, ki uživa v vetru inflacije, ki poveča njegovo nominalno vrednost.

Nepremičnine so za to skoraj popolne, ker:

  • njegova vrednost narašča,
  • ni hlapno
  • lahko ga amortizirate, kar zmanjša vašo dohodnino
  • zlahka se sprejme kot zavarovanje.

Zavarovanje je pomembno za drugi korak. Želite izbrati sredstvo, ki ga lahko uporabite kot zavarovanje za posojilo. Vlaganje v poslovanje vašega prijatelja je slabo za to. Vlaganje v lastno podjetje bi bilo boljše, vendar ne tako dobro kot nepremičnine.

Banka morda ne želi uporabiti vašega podjetja kot zavarovanje, vendar bodo vse vzele nepremičnine.

2. Izposodite si

Nato si izposodite sredstva.

Običajno, če ste bogati s premoženjem in ste revni, lahko nekaj svojega premoženja prodate za denar za življenje. Ko to storite, sproži kapitalski dobiček.

Da bi se temu izognili, ne prodajate svojega premoženja, da bi dobili denar. Namesto tega dobite posojilo pri banki s svojim premoženjem kot zavarovanjem. Če ohranite sredstva takšna, kakršna so, kjer raste njihova vrednost, ne sprožite obdavčljivega dogodka. Še vedno dobite denar, to je samo posojilo.

Najboljši del tega je, da ko dobite posojilo, se to ne šteje za dohodek. Ker se zadolžujete za premoženje, ste prejeli denar v roki, vendar imate tudi posojilo, ki ga morate odplačati.

Za plačila posojila uporabite nekaj izkupička posojila.

To NI posojilo 401 (k)

Če se to sliši kot posojilo pri vašem 401 (k), ni isto. Ko vzamete posojilo pri svojem 401 (k), zmanjšate vrednost računa za znesek posojila. Plačujete obresti samemu sebi, kar je sicer lepo, vendar zamudite vse dobičke (ali izgube), ki nastanejo, ko denarja zmanjka 401 (k).

Izogibamo se davkom na kapitalski dobiček zaradi statusa odloga davka 401 (k).

S strategijo Buy Borrow Die se vaša sredstva uporabljajo kot zavarovanje in se jih nikoli ne dotaknete. Še naprej lahko ceni.

Vzameš torto in jo tudi poješ! (čeprav morate banki odrezati majhen kos kot obresti - torej ni brezplačnega kosila)

3. Umri

Vsak dober načrt zahteva dobro izhodno strategijo, ta pa temelji na končni izhodni strategiji - smrti.

Umreš.

Ko umreš, tvoje posestvo preide v roke dedičem. Posojila se odplačujejo s sredstvi, nato pa sredstva dobijo a stopnjevanje (stroškovna) osnova ko preidejo k vašim dedičem. Ko vaši upravičenci dobijo to premoženje, je njihova trenutna osnova nabavne vrednosti tega sredstva trenutna tržna cena (v času vaše smrti). Ta korak lahko vašim dedičem prihrani tono davkov.

Na primer, če sem leta 2011 kupil delnice Apple za 15 dolarjev in sem danes umrl (s ceno ~ 126 dolarjev), bodo moji upravičenci dobili višjo ceno. Če bodo te delnice danes prodali po 126 USD, bodo plačali ne davek na kapitalski dobiček, ker niso imeli dobička. (Morda bodo morali plačati davek na nepremičnine zaradi pridobitve teh delnic.)

Kaj pa posojilo? Plačate ga s prihodki od prodaje.

Ali obstaja ulov?

Brez ulova.

No, ulov je v tem, da se mora vaše premoženje še naprej ceniti. In moraš umreti, vendar vsi na koncu to storimo in ta del je v imenu strategije, zato ni presenečenj.

Prednost te strategije je, da si denar izposodite pri banki, namesto da ga prodate premoženja za denar, banki plačate nekaj obresti, vlada pa ne dobi kapitalskega dobička davek. Zaradi posojila moraš iti še skozi nekaj obročev. Prodaja sredstva in prijava prodaje v davčnem obračunu sta enostavna in ne zahtevata vloge - vendar plačate davke.

Drugi pomislek je, da morda sploh ni najučinkovitejši način pridobivanja sredstva. Običajno ste lastnik nepremičnine tako, da plačate del stroškov nakupa. Premoženje lahko dobite za 20% polog (včasih manj).

Končno ta strategija tako dobro deluje zaradi okrepljena osnovna "vrzel". Če tega ni, ta načrt ni tako učinkovit (vendar je z vidika davčnega načrtovanja še vedno v pomoč). Povečanje osnove odstrani potencialno velik del dobičkov iz davkov.

Če ste odstranili povečanje osnove, boste še vedno imeli malo koristi, saj še vedno dobite denar, medtem ko ohranite sredstvo, da se lahko ceni. V tem času morate samo še naprej plačevati obrestno mero posojila, da boste morali premoženje ceniti bolj kot obrestno mero za posojilo. V resnici ni nič drugače kot izposojanje denarja za vlaganje, kar ni nenavadno, vendar to počnete na način, da se izognete kapitalskim dobičkom.

Citi Priority Account - 300, 700 ali 1500 USD

Citi ponuja 300 USD, 700 USD ali 1500 USD, ko odprete račun Prioritete Citi do 4. 10. 2021.

Nato v 30 dneh po odprtju računa položite sredstva New-to-Citi in jih hranite 60 dni. Bonus temelji na znesku, ki ga prenesete, od 15.000 USD.

To je časovno omejena ponudba, zato ne čakajte!

Več o ponudbi Citi

To ni tako noro od ideje

Če se strategija sliši kot res nora ideja, ni - to že počnemo z našimi domovi.

Kupujete stanovanje, ki je na splošno cenjeno premoženje, in lahko dobite posojilo glede na vrednost doma (posojilo za lastniški kapital). Ko greste prodajati, lahko prezrete 250.000 USD dobičkov, dokler je bilo to vaše primarno prebivališče (podobno kot pri povečanju). Če je posojilo pri prodaji še vedno neporavnano, lahko z izkupičkom vrnete posojilo za lastniški kapital in to ne vpliva na stroškovno osnovo vašega doma.

Ste kdaj refinancirali posojilo na svojem domu, potem ko je bilo to cenjeno? Izplačati refi? V bistvu gre za isto strategijo.

Manjka samo to, da ne morete amortizirati vrednosti svojega doma in ga uporabiti za izravnavo dohodka. 🙂

Po podatkih Federal Reserve je več kot 263 milijard dolarjev posojil za stanovanjski lastniški kapital (podatki so 9. julija 2021):

Vir: Ekonomski podatki FRED

Posojila za lastniški kapital so preprosto posojila, najeta proti kapitalu vašega doma. Buy Borrow Die je le odskok od te zelo priljubljene ideje.

Edina guba je, da večina ljudi ne vzame posojil za lastniški kapital za vsakodnevno porabo denarja - običajno to počnejo za večje nakupe, vendar je denar zamenljiv. Ni važno, za kaj ga uporabljate.

Ali želite to narediti s svojim portfeljem delnic? Nekatere, vendar ne vse, posredniške hiše to ponujajo. Schwab ga na primer imenuje a Linija zastavljenih sredstev.

Zdaj poznate strategijo Buy Borrow Die!

Pojdite navdušiti svoje prijatelje v podeželskem klubu. 🙂

click fraud protection