Kako vlagati v kmetijska zemljišča

Kar zadeva vlaganje, sta dve najbolj priljubljeni možnosti borza in nepremičnine.

Znotraj vsakega obstajajo različni razredi sredstev. Na borzi imate majhna podjetja in velika podjetja. Imate domače in mednarodne. Pri vsaki vrsti so tudi podjetja v njih precej drugačna. Veliko glavobolom se lahko izognete, če preprosto kupite ETF ali vzajemni sklad, sestavljen iz enega razreda ali celotnega trga.

Z nepremičninami ni tako preprosto. Obstajajo nepremičninski skladi za nepremičnine (REIT), s katerimi se javno trguje in ponujajo dobro možnost, če želite izpostavljenost do nepremičnin, vendar ne želite imeti v lasti nobene nepremičnine.

Toda en razred premoženja, ki me je navdušil, so kmetijska zemljišča.

Kazalo

1. Zakaj vlagati v kmetijska zemljišča?
2. Kako vlagati v kmetijska zemljišča
1. Posebni REIT
2. Platforme za množično financiranje kmetijskih zemljišč

Zakaj vlagati v kmetijska zemljišča?

Kmetijska zemljišča me zanimajo, ker ponujajo povečanje kapitala in denarni tok. Ko vlagate v kmetijska zemljišča, lahko zemljišča sama cenijo, saj se vrednost kmetijskih zemljišč povečuje, denar pa lahko dobite tudi od prodaje pridelkov in/ali najemnin.

USDA redno objavlja poročila o vrednosti zemljišč in zadnja, ki sem jih videl, iz Avgusta 2020, kaže, da je hektar kmetijskih zemljišč (celotna lastnina) v letu 2020 vreden približno 3.160 USD (brez sprememb v primerjavi z letom 2019):

Vrednost obdelovalnih površin, ki so zemljišča, na katerih se gojijo pridelki, je nekoliko višja in znaša 4.100 USD na hektar:

Te vrednosti so po vsej državi in ​​videli boste velike razlike glede na stanje:

Nekatera območja so vredna več kot druga, na primer Kalifornija in koruzni pas (Iowa, Missouri, Illinois, Indiana in Ohio), vendar na splošno je to razmeroma stabilen razred premoženja, saj ima precej nižjo nestanovitnost v primerjavi z borzo (kar naj bi bilo pričakovano).

Drugi razlog, zakaj me zanima, je, da ima nizko korelacijo z borzo. Ljudje vedno potrebujejo hrano, v dobrih in slabih časih, zato se zdi, da se vrednost kmetijskih zemljišč ne spreminja veliko z borzo. Tudi v slabih borznih letih je imel pozitivne donose.

Nazadnje, ker kmetijska zemljišča proizvajajo hrano, imajo koristi od inflacije.

(Tudi še ena skrita ugodnost kmetijskih zemljišč, včasih namestijo stolpe za mobilne telefone ali vetrne turbine in kmetija lahko za te enote plača najemnino.)

Kako vlagati v kmetijska zemljišča

Obstaja nekaj načinov vlaganja v kmetijska zemljišča, ne da bi sam kupil zemljišče (ne bi bil dober kmet, niti slab kmet ne bi bil... bil bi grozljiv).

Posebni REIT

Najlažji način je vlagati v posebne REIT, ki vlagajo v kmetijska zemljišča. Dva največja sta Partnerji na kmetijskem zemljišču (FPI) in Gladstone Land Corporation (ZEMLJA).

Farmland Partners je podjetje s sedežem v Denverju, CO, ustanovljeno leta 2013, ki ima v lasti približno 156.600 v 16 zveznih državah Severne Amerike. Imajo kmetije v Alabami, Arkansasu, Kaliforniji, Koloradu, Floridi, Georgiji, Illinoisu, Kansasu, Louisiani, Michiganu, Mississippiju, Nebraski, Severni Karolini, Južni Karolini, Južni Dakoti in Virginiji.

Gladstone Land Corporation ima sedež v Virginiji in obstaja od leta 1997. V lasti imajo 115 kmetij, ki obsegajo 89.128 hektarjev v 10 državah (Arizona, Kalifornija, Kolorado, Florida, Maryland, Michigan, Nebraska, Severna Karolina, Oregon, Teksas in Washington).

Posebni REIT so priročen način za vlaganje v kmetijska zemljišča, ker:

• Vsak lahko vlaga - ni vam treba biti akreditiran vlagatelj;
• Delnice so likvidne - ker jih lahko kupujete in prodajate na trgu;
• Dobiš takojšnjo raznolikost - po državah, kmetijah, operaterjih, vrstah pridelkov itd .;
• Enostavna davčna priprava - ker se z vrednostnimi papirji REIT javno trguje, je podobno trgovanju s katerim koli drugim vrednostnim papirjem

Velika pomanjkljivost je, da imate tržno tveganje. Če se trg zmoti in ljudje začnejo likvidirati, se lahko cena delnic zniža brez krivde REIT ali njegovih upravljavcev. Ko to pišem, Farmland Partners trguje s popustom na knjigovodsko vrednost. 17. 12. 2020 ima Yahoo Finance knjigovodsko vrednost na delnico 9,57 USD, medtem ko se delnice trgujejo okoli 8,73 USD.

Platforme za množično financiranje kmetijskih zemljišč

Če ste akreditiran vlagatelj (neto vrednost več kot 1.000.000 USD ali 200.000 USD letnega dohodka v zadnjih dveh letih), si lahko ogledate platforme za množično financiranje. Preko teh platform lahko kupite lastništvo na kosu kmetije, ne da bi kupili celotno stvar.

AcreTrader je platforma, ki jo najbolj poznam, saj sem vložil v dele treh kmetij in vam omogočajo nakup hektarjev kmetijskih zemljišč z razmeroma nizkimi minimumi. Moja prva naložba je bila v Illinoisovo rastlinsko kmetijo z vetrno turbino - minimalna naložba je bilo 5 delnic (4750,50 USD) z 9,2% neto letno donosnostjo (kar imenujejo neto notranja stopnja donosa, IRR).

Z vsako naložbo ponujajo veliko raziskav, tako da lahko poglobite, če želite, in vse je na voljo, ne da bi se morali registrirati. jaz pregledal AcreTrader če želite več informacij.

FarmTogether je še ena platforma, ki vam omogoča vlaganje v posamezne kmetije. Nisem še vlagal z njimi, vendar imajo njihove ponudbe najmanj 10.000 USD in lahko uporabijo vzvod.

FarmTogether ponuja edino možnost lastništva. Celo kmetijo lahko kupite sami, če ste pripravljeni vložiti več kot 1.000.000 USD. Ena pomanjkljivost spletnega mesta je, da se pred ogledom več informacij (vendar brezplačno) zahtevajo, da se registrirate.

Več branja - pregled FarmTogether

Platforme za množično financiranje kmetijskih zemljišč so odlične, ker:

• Vlagajte v posebne kmetije - Aktivno sodelujete pri izbiri naložb
• Pristojbine so razumne - Standardna struktura pristojbin 0,75% AcreTraderja je poštena
• Izberete svojo kombinacijo rasti lastniškega kapitala in denarnega toka - Različne ponudbe ponujajo različne strukture, tako da lahko izberete tisto, kar vam najbolj ustreza

Vendar obstajajo pomanjkljivosti:

• Denarni tok je večinoma navaden dohodek - Ko dobite distribucijo, to ne bo dolgoročni kapitalski dobiček ali donos kapitala. REIT lahko včasih igrajo davčne računovodske igre, pri katerih del distribucije vrača vaš denar, vendar tega tukaj ne dobite.
• Vložiti morate več davčnih obrazcev - Tako kot mora igralec baseballa vložiti davke v vsaki državi, v kateri igra, boste morali zdaj vložiti državno davčno napoved za vsako državo, v kateri imate kmetijo. To je zato, ker v državi dobivate dohodek.
• Zelo nelikvidno - Te naložbe imajo obdobja zadrževanja 5 in 10 let brez možnosti, da bi dobili denar.

Ta razred sredstev vidim kot lepo varovanje pred trgom. Prav tako je zabavno vlagati v nekaj drugačnega.

Kaj misliš?