Pregled DiversyFund: Vlaganje v večstanovanjske nepremičnine

Ko govorimo o nepremičninah, je stari pregovor »lokacija, lokacija, lokacija«.

Z vzponom platform za vlaganje v nepremičnine je zdaj lažje geografsko razpršiti vaš portfelj.

Kar je nekoliko težje narediti, je to diverzifikacijo glede na razred premoženja. Z javno prodajajočimi se REIT-i pogosto dobite precejšnjo dodelitev poslovnih nepremičnin-trgovskih centrov, skladišč, zdravstvenih parkov itd. Ameriški stolp (NYSE: AMT), eden največjih REIT, je koncentriran na komercialnih lokacijah (stolpi za mobilne telefone). Prologis (NYSE: PLD) ima v lasti logistične zmogljivosti za olajšanje globalne dobavne verige.

Kaj pa, če bi želeli iti na drugi konec? Stanovanjski?

Tam je takšno podjetje DiversyFound vstopi. Ugotovili so nišo, ki je bila podrejena - večstanovanjske nepremičnine.

Kazalo

1. Kdo je DiversyFund?
2. Kako deluje DiversyFund?
1. Kaj je prednostna donosnost?
2. Kako prodati svoje delnice
3. Pristojbine za DiversyFund
4. Davki DiversyFund
5. Tveganja DiversyFund
1. Naložbeni cikel z dodano vrednostjo
2. Tveganje lokalnega trga nepremičnin
3. Obdobje nelikvidnih naložb
4. Pomanjkanje diverzifikacije
insta stories
6. DiversyFund vs. Zbiranje sredstev
7. DiversyFund vs. RealtyMogul 
8. Kdo naj vlaga v DiversyFund?
9. Je DiversyFund za vas?
1. Visoke naložbene takse
2. Prednostna vrnitev
10. DiversyFund Prednosti in slabosti
1. Prednosti
2. Slabosti
11. Povzetek

Kdo je DiversyFund?

DiversyFund sta leta 2016 ustanovila Craig Cecilio in Alan Lewis, dva izkušena investitorja v nepremičnine strokovnjaki in začel ponujati naložbeno zaupanje v nepremičnine, potem ko ga je SEC novembra kvalificiral leta 2018.

Ponujajo en sklad, svoj Growth REIT, in vlaga v večstanovanjske nepremičnine (stanovanjske hiše) v velikosti najmanj sto enot po vsej ZDA. Njihov cilj je doseči notranjo donosnost 10% -20% s ciklom dodane vrednosti približno pet let.

Strategija ni nova. Osebno sem vlagal v zasebni REIT, ki vlaga v stanovanjske komplekse z enako strategijo. Ko se najem preneha, jih upravljavec obnovi in ​​novim najemnikom zaračuna višje najemnine. Ko se kompleks obrne, se nepremičnina izboljša, najemnine se povečajo, vrednost naložbe pa narašča.

So tudi vertikalno integrirani, kar pomeni, da vse počnejo interno. To bo prišlo kasneje, ko bomo govorili o pristojbinah.

Kako deluje DiversyFund?

DiversyFund je precej preprost - imate eno možnost (Growth REIT). Ni izbire, samo en sklad, precej preprost.

DiversyFund ima najmanj 500 USD računa in vam ni treba biti akreditiran vlagatelj vlagati v sklad in ne v posamezno lastnino.

Vlagate lahko kot posameznik, skupaj, kot subjekt ali prek sklada. Kot posameznik morate biti stari 18 let ali več, imeti številko socialnega zavarovanja, zakonit naslov stalnega prebivališča v ZDA in biti državljan ZDA, stalni prebivalec ali imeti veljaven vizum za ZDA. Precej standardne stvari.

Vaše donose temeljijo na tem, kdaj so bile nepremičnine prodane, za katere predvidevajo, da bodo konec leta 2023. Ko bodo prodali nepremičnine, boste dobili glavno naložbo nazaj in 7% prednostni donos. Ta donos se plača, preden podjetje kaj zasluži. Preostali dobiček (če obstaja) se izplača po urniku. Vlagatelji dobijo 65% dobička, dokler ne dosežejo 12 -odstotne letne donosnosti, nato pa se preostali dobiček 50/50 razdeli med vlagatelje in podjetje.

Kaj je prednostna donosnost?

Prednostni donos se nanaša na vrstni red razdeljevanja denarja vlagateljem.

DiversyFund Growth REIT ponuja prednostni donos 7% vloženega kapitala iz poslovnega denarnega toka. Kar pomeni, da je prvi denar plačan vlagateljem, dokler ne dobijo 7 -odstotnega donosa.

Po tem lahko vlagatelji zberejo 65% preostalega denarnega toka, potem ko sponzor REIT zbere nadomestni prispevek. Vlagatelji lahko zaslužijo letni donos do 12%.

Medtem ko v slabem naložbenem letu ni zagotovljen želeni donos, lahko vlagatelji izračunajo svoje dolgoročne naložbene prihodke.

Več o DiversyFund

Kako prodati svoje delnice

Ena razlika med nepremičninskimi naložbami REIT, ki jih financira množica, in REIT, ki se trguje na borzi, je likvidnost. Vlagatelji lahko trgujejo z javnimi REIT-i z današnjim nakupom in jutrišnjo prodajo brez kazni.

Vendar pa lahko traja nekaj let, da odkupite svoje delnice DiversyFund. Večina vlagateljev bo morala počakati, da se upravitelj sklada REIT odloči zapreti sklad in likvidirati delnice. Predviden datum likvidacije je konec leta 2023.

Vlagatelji lahko predčasno prodajo svoj delež, vendar prodaja ni zagotovljena. Vlagatelji morajo upravljavca sklada obvestiti o svoji želji po prodaji delnic. Upravitelj sklada ima prvo pravico do zavrnitve. Vlagatelji lahko tudi prenesejo delnice na drugega vlagatelja.

Če trg večstanovanjskih nepremičnin strmoglavi ali želijo vlagatelji prodati, lahko DiversyFund zavrne odkup vseh delnic. Zaradi odprtega naložbenega obzorja je pametno vlagati samo denar, ki ga ne potrebujete, šele čez nekaj let.

Pristojbine za DiversyFund

DiversyFound pravi, da vam ne zaračunava pristojbin, kar je res, vendar ne celotne slike. Skladu ne zaračunavajo provizije za upravljanje.

Kadar imate vpletenih več subjektov, se pristojbine ocenjujejo v različnih fazah. Z nepremičninami imate različne subjekte, kot so sklad, razvijalec in sponzor. Kot bi pričakovali, je treba vsakomur plačati, zato lahko razvijalec, upravitelj nepremičnine itd. Ker je DiversyFund vertikalno integriran, sklad v nekem smislu plačuje "sam".

Sklad vlagateljem ne sme zaračunati provizije za upravljanje sklada, vendar pa sklad plačuje mesečne/letne in provizije na podlagi transakcij. Torej posredno obstajajo pristojbine (pristojbine so vedno).

Če pregledate Rast REIT krožnoboste videli, da je razdelek o pristojbinah precej obsežen. Vključuje pristojbino za upravljanje premoženja in precejšnjo pristojbino za razvijalce. Vsak mesec se za upravljanje plač vzame majhen odstotek.

Te vrste pristojbin so pogoste. Vprašanje je, ali menite, da so previsoke (ali nizke) - o tem se morate odločiti sami.

Davki DiversyFund

Ker ste vloženi v sklad, ob koncu leta dobite obrazec 1099-DIV. Če in kdaj likvidirajo REIT, boste še vedno dobili 1099, vendar se bo to obravnavalo kot kapitalski dobiček.

To poudarja eno prednost sredstev v primerjavi z. individualno lastništvo. Ko sem prek RealtyShares kupil delni delež nepremičnine (zdaj ne obstaja), sem postal komanditni partner v partnerstvu, ki je bilo lastnik nepremičnine. Vsako leto sem prejel obrazec K-1. Samo po sebi ni nič posebnega. Toda to je pomenilo tudi, da moram davke vložiti v drugi državi. Kot prebivalec Marylanda običajno ne vložim davčne napovedi v Severni Karolini... dokler nisem prejel K-1 od partnerstva s sedežem v Severni Karolini. 🙂

Drugi obrazec 1099-DIV ni nič posebnega in ne spremeni načina plačevanja davkov.

Tveganja DiversyFund

Ocenjevanje naložbenih tveganj za morebitne naložbe je del izvajanja skrbnega pregleda. Čeprav lahko z DiversyFundom zaslužite, ta platforma ni ravno naložba z nizkim tveganjem.

Naložbeni cikel z dodano vrednostjo

Z vlaganjem v DiversyFund je mogoče zaslužiti več kot podobne REIT, ki jih lahko kupite pri svojem spletnem posredniku. Toda vertikalna integracija njihovih storitev je nekoliko zaskrbljujoča.

Naložbeni proces ima več stopenj:

1. Povečanje kapitala: Odprite krog financiranja za zbiranje kapitala in nakup nepremičnin
2. Pridobitev: Nakup primernih naložbenih nepremičnin
3. Prenova: Popravite in izboljšajte obstoječe lastnosti, da dodate potencialno vrednost
4. Zahvala: Po prenovi pustite čas, da se vrednost nepremičnine poveča
5. Razporeditev: Prodajte nepremičnine in razdelite dobiček vlagateljem

Okrožnica ponudb je prvotno uvedla Growth REIT kot ponudbo »slepega bazena« brez obstoječih ugodnosti ali opredeljenih projektov. Zdaj obstaja več predstavljenih projektov, ki vlagateljem predstavijo, v kaj vlaga sklad.

Na začetku so lahko letni donosi naložb nižji od pričakovanih zaradi vnaprejšnjih stroškov nabave in popravil. Kljub temu se lahko donosnost naložb poveča, če lahko upravitelji nepremičnin povečajo najemnino in na koncu prodajo nepremičnino za dobiček.

Zanašanje na cenitev lastnine morda ni idealno, če želite stalen dohodek od dividend. Vlagatelji jih lahko prejmejo z mesečnimi najemninami od najemnikov. Prav tako je težko oceniti možne skupne donose naložb.

Ker je minimalno obdobje naložb pet let, je vrednost nepremičnin nekoliko težko napovedati. Lokalnemu nepremičninskemu trgu se lahko v pol desetletja marsikaj zgodi. Dobiček ni jamstvo. Včasih izboljšanje nepremičnine in čakanje na prodajo dobička traja dlje, kot je bilo pričakovano, ali pa se sploh ne zgodi.

Več o DiversyFund

Tveganje lokalnega trga nepremičnin

Kot razred premoženja so lahko večstanovanjske nepremičnine odlična dolgoročna naložba za izgradnjo bogastva. Vendar obstajajo naložbene napake. DiversyFund nagrajuje vlagatelje z dobičkom tako, da izplačuje dividende iz mesečnih prihodkov od najemnin in prodaja nepremičnine za dobiček.

Vendar lahko vrednost dejavnikov zniža več dejavnikov:

• Spremembe lokalnega gospodarstva in nepremičninskega trga
• Konkurenca obstoječih nepremičnin in novogradnje
• Spremembe zakona o coniranju
• Požar, poplave in druge žrtve
• Nezavarovane izgube

DiversyFund si prizadeva zmanjšati tveganje z vlaganjem v trge z močno rastjo delovnih mest, naraščajočo populacijo in podpovprečnimi stopnjami prostih delovnih mest.

Prekoračitev stroškov, nepričakovana popravila in prihodnja zadolževanja lahko povečajo tudi osnovo stroškov naložbe. Vlagatelji bodo najverjetneje izgubili denar, če bo nepremičnina prodana z izgubo - ali ne bo uspela.

Za razliko od varčevalnih računov, zavarovanih s strani FDIC, in potrdila o vlogi vlagatelji ne morejo povrniti izgubljenega stanja naložb.

Obdobje nelikvidnih naložb

DiversyFund Growth REIT je "javni netrgovani REIT" brez sekundarnega trga. Ne morete prodati svojih delnic DiversyFund, kot so delnice in ETF -ji, da hitro zberete denar.

Obstaja večletno obdobje naložb in DiversyFund likvidira delnice, ko REIT likvidira. Datum likvidacije je odprt in vlagatelji lahko delnice reinvestirajo v drugo ponudbo ali unovčijo.

Nekateri izmed prvih vlagateljev, ki so delnice kupili leta 2018, ko je REIT začel, bodo vlagali približno pet let. Trenutni načrtovani datum likvidacije je konec leta 2023.

Vlagatelji lahko ponudijo prodajo svojih delnic upravitelju. Vendar lahko upravitelj zavrne odkup delnic. Delnice, prodane šest mesecev po datumu nakupa, se prodajo za 90% poštene tržne vrednosti. Prenos delnic na drugega kupca je možen v izbranih okoliščinah.

Pomanjkanje diverzifikacije

DiversyFund Growth REIT, ki ponuja okroglo, navaja, da bo večina naložbenih nepremičnin verjetno na trgu južne Kalifornije. Sponzor je najbolj seznanjen s tem lokalnim trgom, ki lahko zmanjša tveganje naložb.

Vendar pa Growth REIT morda ni dobra izbira, če ne želite izpostavljenosti nepremičninam v Kaliforniji. REIT z nacionalnim portfeljem imajo bolj naravno raznolikost.

Več o DiversyFund

DiversyFund vs. Zbiranje sredstev

Najbližji konkurent DiversyFund je Zbiranje sredstev, ki ponuja tri ravni računa - Starter (najmanj 10 USD), Core (1.000 USD), Napredno (10.000 USD) in Premium (100.000 USD).

S Starterjem lahko vstopite v eREIT.

Z jedrom lahko izberete želene naložbe (uravnoteženo vlaganje, dodaten dohodek, dolgoročna rast) in vključene so samodejne naložbe.

Ko napredujete po načrtih, lahko začnete dodajati posamezne nepremičnine in dostopati do dodatnih sredstev.

Fundrise zaračunava 0,15% letno provizijo za naložbeno svetovanje (ki se ji lahko v določenih okoliščinah, na primer, ko povabite drugega vlagatelja, opusti) in je podobno nelikvidna.

Lahko preberete našo celoten pregled Fundrise za več.

DiversyFund vs. RealtyMogul 

RealtyMogul je še ena najboljša alternativa DiversyFund in je lahko boljša možnost za akreditirane vlagatelje. Vlagatelj z visoko neto vrednostjo lahko vlaga v posamezne ponudbe »Private Placement« in 1031 borz. Naložbe v ročno izbrane ponudbe zagotavljajo večji nadzor v naložbenem procesu in imajo lahko večje potencialne prihodke.

Neakreditirani vlagatelji lahko vlagajo v dva različna REIT-a. Vsak REIT ima najmanj 5000 USD naložbe, vendar ima drugačno naložbeno strategijo.

MogulREIT I je lahko bolj naklonjen tveganju in se osredotoča na ponudbe dolgov za zaslužek mesečnih dividend iz prihodkov od najemnin v poslovnih nepremičninah. Letni donos porazdelitve po pristojbinah znaša 6,0% APY.

MogulREIT II je podoben DiversyFund Growth REIT z vlaganjem v večstanovanjske nepremičnine. Ena razlika je v tem, da ima lahko portfelj RealtyMogul širši odtis po vsej državi. Večina nepremičnin je na jugu in vzhodu ZDA. Ta REIT ima letni donos 4,5% letno in lahko zasluži več, ko se nepremičnine prodajo z dobičkom.

Pristojbine za upravljanje premoženja lahko znašajo do 1,25% vrednosti kapitala. Ta stalna pristojbina je lahko višja od tiste, ki jo zaračuna DiversyFund. Prav tako boste morali primerjati druge nepredvidene pristojbine, kot so stroški nakupa ali prodaje nepremičnine.

Kdo naj vlaga v DiversyFund?

Vlagatelji, ki želijo izpostavljenost večdružinskim nepremičninam v južni Kaliforniji s petletnim naložbenim obzorjem, bi morali razmisliti o DiversyFund. Možno je zaslužiti letne donose, ki tekmujejo z zgodovinskim povprečnim letnim donosom S&P 500.

DiversyFund ni brez tveganja, vendar je lahko zaslužek od naložb manj nestabilen kot vlaganje v delnice nepremičnin. Minimum naložb v višini 500 USD in zmožnost vlaganja neakreditiranih vlagateljev vsem olajša neposredno vlaganje v nepremičnine.

Je DiversyFund za vas?

Če ste želeli vlagati v večstanovanjske nepremičnine, je to ena izmed boljših možnosti za razmislek. Ker ponujajo samo eno možnost naložbe, je vprašanje, ali vam ustreza njihova struktura pristojbin.

Visoke naložbene takse

Ko sem to primerjal z mojo zasebno naložbo, so se stopnje DiversyFund zdele visoke. Moja zasebna naložba zaračuna 2% provizijo za upravljanje nepremičnine, vendar je bila ocenjena na podlagi zbranih najemnin. To je podobno mesečni pristojbini, ki je navedena v vlogi SEC (čeprav se na podlagi mojega branja ta pristojbina odmeri na kapitalskem računu vlagatelja). To recenzija Motley Fool ni bil ljubitelj DiversyFund zaradi omejenih rezultatov, višjih od povprečnih pristojbin in številnih drugih postavk.

Prednostna vrnitev

Eno, manj očitno področje, na katerega je vplival Motley Fool, je bilo področje povratne strukture. DiversyFund ponuja 7% prednost in nato 65/35 delitev dobička do 12% letno. Obstaja tudi dohitevanje prek promoviranega zanimanja. Motley Fool je dejal, da je 80/20 ali 75/25 (brez dohitevanja) bolj značilno.

V zasebnem poslu sem dobil 8% prednostno donosnost z delitvijo 70/30 brez dohitevanja ali kakršnega koli odstopanja navzdol v delitvi glede na donos.

Druga možnost je, če preprosto želite vstopiti v nepremičnine in se v večdružinskih družinah ne prodajajo kot razred premoženja, obstaja veliko druge načine vlaganja v nepremičnine. Lahko se odločite za platforme za množično financiranje nepremičnin ali pa preprosto izberete REIT, s katerim se javno trguje.

Več o DiversyFund

DiversyFound Prednosti, slabosti

Povzetek

DiversyFund vlagateljem olajša začetek vlaganja v večstanovanjske nepremičnine. Z najmanj 500 USD naložbe si lahko mnogi vlagatelji privoščijo odpreti majhno pozicijo in diverzificirati svoj portfelj. Če želite vlagati nadomestnih sredstev, DiversyFund je lahko koristna dolgoročna ideja, če vam ustrezajo REIT-i za nepremičnine, ki jih financira množica ljudi.