Koliko je vredna moja hiša? Kako oceniti svoj dom

Ste se kdaj vprašali: "Koliko je vredna moja hiša?"

Kdaj spremljamo svojo neto vrednost, ena od postavk je vrednost našega doma. Hranimo ga kot odmik od hipoteke, sicer bi bila naša neto vrednost manjša.

Eden od izzivov pri domačih vrednotah je, da jih je težko označiti na trgu. "Označiti na trgu" pomeni le dodelitev vrednosti na podlagi tega, kar je trg določil kot pravo ceno. Ko imate delnice javnega podjetja, je preprosto - z njimi se ves dan trguje na javnih trgih. Če želite izvedeti ceno zalog Apple, poiščite UPORABA.

Hiše niso. Imate "primerljive", za katere menim, da si ljudje izplačujejo ocene, ker je bolje kot nič, vendar niso resnično natančni. Tudi če živite v stanovanju z enakimi enotami, obstaja dovolj odstopanj, ki niso točne. Ali sta 2 spalnici in 1 kopalnica v prvem nadstropju enaki kot ista postelja/kad v zgornjem nadstropju? Koliko je vredno zgornje nadstropje? Preveč variance.

Moja rešitev za naše sledenje je, da vrednost stanovanja nastavimo po nakupni ceni in jo pustimo pri tem za vedno. Všeč mi je, ker je preprosto in me ne zanima vrednost doma, ko gre za našo neto vrednost (na žalost je to precej nenavadno, saj

večina ameriške neto vrednosti je zaklenjena v lastniškem kapitalu).

Kaj vpliva na vrednost doma?

Preden se lotimo ocen in podatkov, se morda sprašujete, kateri dejavniki lahko vplivajo na vrednote vašega doma. Obrnila sem se na dr. Michaela E. Bitter, Rinker ugledni profesor računovodstva na univerzi Stetson. Kot glavne dejavnike, ki vplivajo na vrednost lastnega doma, je navedel naslednje:

• Soseska/lokacija,
• Velikost doma (na primer spalnice in kopalnice),
• Zoniranje šole,
• Obrestne mere za hipoteko,
• Regionalni in nacionalni stanovanjski trgi

Pri prodaji stanovanja pa dodatni dejavniki vključujejo omejevanje privlačnosti in določanje cen.

Dodaja še:

Za večino mladih strokovnjakov bo dom daleč največje (in najbolj nelikvidno) premoženje v lasti. Vrednotenje vašega doma vpliva na vašo neto vrednost in vašo sposobnost zadolževanja pri hiši.

Vrednotenje je pomembno tudi pri ugotavljanju, ali imate ustrezno politiko zamenjave lastniškega stanovanja. Čeprav je dobro imeti razumno predstavo o vrednosti svojega doma, ni kritično, razen če ga nameravate prodati.

Ali je poznavanje domače vrednosti pomembno?

Morda se sprašujete... zakaj je pomembno vedeti vrednost našega doma? Če ne prodajamo, ali je res pomembno slediti tem?

Profesor Robert Solomon, klinični profesor prava na Pravni šoli UC Irvine, pojasnjuje, da obstaja veliko razlogov, zakaj želite vedeti.

Če prodajate, je to zelo pomembno. Če zadolžujete proti vrednosti, je to nekako pomembno, vendar bo banka za vas opravila vrednotenje, vaša glavna skrb pa je sposobnost odplačevanja. Če ste blizu upokojitve ali selitve, je to zelo pomembno.

Če ste mlajši in ustvarjate družino ter pričakujete, da boste v hiši živeli več kot pet let, je to manj smiselno in ocenjevanje prihodnje vrednosti je lepo, ko določite bogastvo, vendar je vse na papirju in ne to pomembno.

Ko sem vprašal, ali se domače vrednote preveč poudarjajo, mi je rekel:

Odvisno je od tega, kdo ste, in od vašega splošnega finančnega položaja. Lastniški kapital in izobraževanje ostajata glavna načina za pridobivanje bogastva v Združenih državah. Če imate otroke in imate malo prihrankov, lahko pričakujete, da se boste za plačilo fakultete zadolžili proti lastniškemu kapitalu.

Če nimate otrok ali so sami, ste pri upokojitvi morda odvisni od lastniškega kapitala, morda pa ne. Če se nameravate preseliti, boste morda zadovoljni z odplačilom hipoteke in imeli dovolj kapitala za polog, vendar ne želite biti pod vodo.

Okoliščine se spreminjajo in vrednost doma je le en dejavnik.

Če imate poseben razlog za to, na primer posojilo za lastniški kapital, je pomembno, da dobite natančno številko. Morda se splača nekomu (in morda vas bo banka prisilila), da dobi natančno oceno.

Če želite vedeti samo za svoje osebne potrebe, je brezplačna ocena pogosto dovolj dobra.

Poglejmo, kakšne so te možnosti ...

Uporabite dejansko oceno

Morda bo prišel čas, ko bomo potrebovali cenitev doma, morda za posojilo za lastniški kapital ali kreditno linijo. V tem primeru bom to obravnaval kot natančno vrednotenje doma in prilagodil našo vrednost doma v preglednici.

Kolikor je vredno, če dobimo "strokovno" oceno, bi našo domačo vrednost prilagodil rezultatom te ocene.

Uporabite davčne odmere

To je tisto, kar davkoplačevalec uporablja za odmero davkov na nepremičnine, zato se zdi smiselno to uporabiti za ovrednotenje vašega doma.

Težko pri tej številki je, da jo lahko poskusite zmanjšati, zmanjšati davčno obremenitev, kar lahko pomeni, da je njena vrednost nižja od tiste, za katero bi prodali. Če se s to neskladnostjo strinjate, se vam zdi to dober način, da vsakih nekaj let ponaredite »znamko na trg«.

Uporabite zgodovinske povprečne stopnje rasti cen domov

Zgodovinski podatki iz ameriškega popisa je pokazala, da se povprečne cene stanovanj ne dvignejo tako hitro.

Leta 1940 je bila povprečna cena hiše 2938 USD. (te številke NISO prilagojene inflaciji)

Leta 2000 je bila povprečna cena hiše 119.600 USD.

To je letna stopnja rasti okoli 6,37%. (če se prilagodi inflaciji, je stopnja rasti le 2,3%)

Lahko bi bili bolj specifični za državno raven - za Maryland je to stopnja rasti 6,67%. (Če pogledate le med letoma 1990 in 2000, je to še nižje, stopnja rasti je le 2,28%)

Stopnjo rasti nastavite na 6% letno, da boste imeli malo blažilnika, nato pa pustite pri miru.

Uporabite inflacijo

Rad slišim zgodbe o ljudeh, ki so leta 1980 kupovali domove za 30.000 dolarjev in jih nato 20 let kasneje prodali za urejen znesek. Številke postajajo velike, ker v 20 letih vse postane veliko. 30.000 USD januarja 1980 je enakovredno 65.000 USD januarja 2000. (natančen način razmišljanja o tem je, da se je v teh 20 letih kupna moč dolarja prepolovila)

Kakšen znesek inflacije bi morali uporabiti? Mislim, da je CPI-U (inflacija za vse mestne potrošnike, vse to so izdelki razen hrane in energije) verjetno najboljša izbira in lahko dobite številke iz BLS.

Številke za vsak mesec niso mesečna inflacija, to je inflacija za zadnjih 12 mesecev do tega meseca. Tako september 2017, ki kaže 1,7%, pomeni, da je inflacija za zadnjih 12 mesecev 1,7%, če vključite september.

Če bi to uporabil, bi vsako leto pogledal inflacijo za december, enkrat letno prilagodil vrednost svojega doma in jo poklical na dan.

Za preverjanje uporabite orodja za ceno doma

Obstaja veliko orodij, ki jih lahko uporabite za brezplačno spletno oceno doma. Ker to počnete zaradi sledenja, ne bi zapravljal denarja za to.

Kar se tiče natančnosti, je težko reči. Prepričajte se, da so podatki, ki jih imajo o vašem domu, točni - vključno s kvadratnimi čevlji, spalnicami, kopalnicami in starostjo hiše.

Naš dom smo kupili pred štirimi leti, zato bo "natančnost" preprosto odstotna vrednost od naše domače vrednosti. Nenavadno se naš dom ni pojavil v veliko teh orodij, zato ne bo natančnosti.

Tu je nekaj bolj priljubljenih brezplačnih orodij za ocenjevanje doma (z nekaterimi opozorili in opozorili):

1. Zillow - So eno največjih nepremičninskih mest in ponujajo Zestimate, ki je ocena vrednosti vašega doma. Lahko se prijavite za račun, zahtevate dom in po e -pošti vam bodo poslali posodobitve, če se njihov Zestimate spremeni. (Točnost 2,4%)
2. Redfin - Redfin je tako spletno mesto za raziskovanje nepremičnin kot posrednik, toda ko zahtevate svoj dom, lahko dobite oceno vrednosti doma glede na značilnosti vašega doma.
   (Točnost -19,1%)
3. Realtor.com - Za razliko od drugih spletnih mest, ki so namenjena domovom, ima realtor.com iskanje po domu, ocene in še kaj; pa tudi članke in video posnetke, povezane z nepremičninami. Na svojem spletnem mestu imajo orodje za oceno doma, ki ne zahteva, da se prijavite ali zahtevate dom, če si želite ogledati oceno doma. Na žalost naš dom ni na seznamu (kar je čudno, našteti so vsi naši sosedje).
4. eepraisal.com - Za odločitev bodo zbirali podatke iz različnih virov, vključno z Zillowovim Zestimateom. Njihovo orodje na primeren način prikazuje sosednjo prodajo. Za naš dom niso imeli ocene eppraisal.com.
5. Trulia - Trulia je po svoji zasnovi in ​​namenu podobna Zillowu, vendar ne ponuja ocene vrednosti doma.
6. Chase Home Estimator - Vnesite svoj naslov, kliknite Pridobi vrednost in dobite oceno neposredno od Chase. Ne morem povedati, kateri podatki uporabljajo to orodje, vendar za moj naslov ni bilo ocene. Naredil sem oceno za naš prejšnji dom in zdelo se je v razumnem območju.
7. ReMax - Kot posrednik želi ReMax prodati vašo hišo, vendar lahko vseeno uporabite njihovo orodje. Na žalost naš naslov iz nekega razloga ni naveden. Orodje je preprosto za uporabo, vključuje lep Google Map. in lahko letiš po svoji soseski in se pokukaš v finančna okna soseda.
8. HomeGain (ne uporabljajte tega orodja) - Prekinil sem postopek pridobivanja ocene vrednosti doma, ker je bilo za to potrebno moje ime, telefonska številka in e -poštni naslov poslano na AgentHomeValues.com - nisem želel, da bi mi "strokovni agent" dal "podrobno analizo trga". Jaz bi te preskočil fantje.

Če bi to storil, bi samo izbral Zillow in v prvem letu normaliziral številko na kupnino ter vzel prilagoditve. Če bi torej kupil hišo za 100.000 dolarjev in bi Zillow rekel, da je vredna 50.000 dolarjev - bi od zdaj do večnosti podvojil Zillowovo Zestimate.

Kako obravnavate vrednost svojega doma pri sledenju neto vrednosti?