Kaj pa, če vam povem, da obstaja naložba z zajamčeno stopnjo donosa, ki jo določi vlada?
Verjetno bi rekli - "Hvala Jim, vendar nisem lutka in vem za potrdila o depozitu in so zelo dolgočasni." (so tudi super varni!)
Če bi lahko prebrali naslov te objave, verjetno odgovor že poznate: davčne zastavne pravice (in so zavarovane z nepremičninami).
Za te stvari sem se naučil že pred mnogimi leti in se celo udeležil dražbe za davčno zastavno pravico. Ničesar nisem kupil, želel sem le vpijati izkušnjo. Pred skoraj desetimi leti sem se udeležil dražbe davčnih zalog, znane tudi kot davčna prodaja, ki je potekala na stopnicah sodišča okrožja Howard.
Dražba se tukaj zgodi le enkrat na leto, maja ali junija, in tista, ki sem se je udeležil, je bila res neformalna. Nisem prepričan, kaj bodo storili z letom 2020, ker so načrtovani že preklicani. Mislil sem, da bo vse, kar vključuje vlado in sodišča, imelo neko formalnost. Sestavljal ga je fant, ki je dobesedno stal na stopnicah in držal odložišče ter kričal zastavne pravice, sprejemal ponudbe in zapisoval zapise.
Ljudje, ki so se sprehajali, so bili podobno neformalni. Vedeli so, kaj hočejo, čakali, da slišijo zastavno pravico, in dali svoje ponudbe. Nekateri ljudje so bili na telefonih, drugi so bili tam z lastnimi odložišči in zdelo se je, da se vsi poznajo. Bilo je kot vojne za shranjevanje, vendar z domovi ljudi.
Odšel sem misleč, da je to dober način za vlaganje, vendar verjetno ne zame... vendar sem se naučil ogromno.
Kaj je vlaganje davčne zastave?
Državne in lokalne oblasti potrebujejo svoje davke in ko niso plačane, jih morajo izterjati na drug način. Davki na nepremičnine so primarni vir prihodkov za večino lokalnih oblasti. Če lastnik ne plača računa za davek na nepremičnine, lokalna občina ali mesto zastavi nepremičnino in na dražbah, ki so zastavne za vlagatelje, na dražbi za davčno pravico.
Lahko se razlikuje, vendar večina lokalnih davčnih služb po dveh do petih letih neplačanih davkov izplača davčno zastavno pravico. Natančno obdobje je odvisno od državnih zakonov.
Nekatere lokalne oblasti prodajajo potrdila o davčnih zalogah, kjer lahko vlagatelji plačajo znesek zamudnega davka. Vlada dobi njihov denar, vlagatelj pa lahko pobere obresti, saj lastnik nepremičnine odplačuje zamudne davke.
Lastnik nepremičnine ima lahko do enega leta za poplačilo zastavne pravice. Ko odplačajo zastavno pravico, izstopite iz naložbe in lastnik je spet v celoti lastnik.
Če lastnik zaostaja, boste morali odvzeti nepremičnino in jo v celoti posesti. Nato boste morali hišo prodati ali jo spremeniti v najemno nepremičnino, da zaslužite dohodek od naložb. V resnici se to zgodi redko, večina vlagateljev plača obrestno mero, ki jo določi občina.
Davčna zastavna pravica vs. Davčna listina
Morda se prodaja davčna dražba, na katero se udeležujete davčne zastavne pravice in davčne listine. Čeprav se ti izrazi slišijo enako, davčne listine od vas zahtevajo, da celotno nepremičnino kupite vnaprej.
Nakup nepremičnin v času velike recesije leta 2008 za rehabilitacijo in dobiček je en primer vlaganja v davčne obveznosti. Vsak vlagatelj nima časa ali kapitala za vlaganje v davčne listine.
Davčne zastavne pravice zahtevajo le, da vlagate v zamudne davke. Za večino ljudi je bolj izvedljivo, da vložijo le nekaj tisoč dolarjev in ne popravijo zaseženega doma.
Približno 30 držav dovolite, da mesta in okrožja dražijo davčne zastavne pravice.
Davčne zastavne pravice so podobne bančnemu posojilu za avtomobilsko posojilo ali hipoteko za dom, saj so dolžniške obveznosti. Lastnik ne more prodati ali refinancirati nepremičnine, dokler se zastavna pravica ne sprosti. V tem primeru vam plačajo zastavno pravico in obresti.
Kako lahko zaslužite z vlaganjem v davčne zaloge
Z vlaganjem v davčne zastavne pravice lahko zaslužite na dva načina:
- Zberite preprosta plačila obresti od lastnika nepremičnine
- Izključite nepremičnino in jo prodajte ali najemite
Vsaka država ima drugačno zgornjo mejo obrestnih mer za davčne zastavne pravice. V večini držav lahko pričakujete, da boste od zneska zastavne pravice zaslužili od 5% do 18% obresti. Okrožje Howard določa obrestno mero 18%. Realna (dejanska) obrestna mera, ki jo lahko zberete, je odvisna od tega, kako konkurenčna je davčna dražba, ker vsi ponujajo zastavno pravico.
Večina dražb se odda vlagatelju, ki ponuja najnižjo obrestno mero. Dražba se začne po najvišji obrestni meri in se z vsako novo ponudbo zniža. Na primer, začetna obrestna mera je lahko 18%, zmagovalna obrestna mera pa le 5%.
Teoretično bodo manj tvegane nepremičnine imele nižjo obrestno mero, bolj tvegane nepremičnine pa bodo bližje višji obrestni meri. To je podobno enakovrednemu posojanju oz vlaganje v komercialna posojila.
Večina naložb v davčno zastavo ne zahteva od vas odvzema nepremičnine, vendar je to možno. Osredotočiti se morate predvsem na potencialno donosnost naložbe.
Naložbe v davčne zaloge: korak za korakom
Vlaganje v davčno zastavno pravico zahteva veliko raziskav iz dveh razlogov. Najprej bi raje lastnik odplačal posojilo in zaslužili bi svojo obrestno mero. Drugič, če tega ne storijo, se prepričajte, da lahko nepremičnino prodate ali oddate v najem, če jo morate odvzeti.
Najboljše izhodišče je lahko vaš lokalni nepremičninski trg. Morali boste poznati informacije, kot so lokacija visokokakovostnih sosesk in šolskih okolišev. Lastniki visokokakovostnih nepremičnin bodo verjetno tudi poplačali svoj davčni račun.
Vsako mesto in okrožje imata drugačne postopke za nakup davčnih zalog, pobiranje obresti in sprožitev izvršbe. Čeprav se boste morali naučiti zapletenosti vašega naložbenega trga, je postopek vlaganja podoben. To preučite, ker se ne želite učiti na hitro.
Vprašajte za davčni seznam zamudnih davkov
Seznami zamudnih davkov so na voljo pri večini mestnih in okrožnih davčnih ali davčnih uradov. Ti seznami vam lahko povedo, katere nepremičnine so na dražbi.
Odvisno od tega, kako sodoben je oddelek, boste morda lahko prejeli seznam po e -pošti. Več zastarelih oddelkov imate, da osebno pridobite seznam.
Davčni seznam morate raziskati za te podrobnosti:
- Naslov nepremičnine
- Znesek dolgovanih davkov
- Število let zamudnih davkov
Ti trije dejavniki vam pomagajo ustvariti seznam potencialnih nepremičnin.
Da bi se izognili konkurenci, se lahko obrnete na lastnika nepremičnine in preverite, ali ga zanima prodaja. Ta taktika vam lahko pomaga, da se izognete vojni ponudb, če na koncu želite kupiti davčni list.
Morda boste lahko znižali stroške, če ima nerazvita parcela neplačane davke - pomislite kmetijska zemljišča.
Razvite nepremičnine imajo ponavadi višje vrednosti nepremičnin in lahko zahtevajo obsežna popravila, če na koncu odvzamejo lastnino.
Raziskave potencialnih lastnosti
Ko ugotovite, katere nepremičnine so na dražbi, sestavite svoj seznam potencialnih nepremičnin v vašem obsegu nakupa.
Vozite se po nepremičninah, da vidite, kakšen je vaš prvi vtis. Če vam je nepremičnina in okolica všeč, razmislite o oddaji ponudbe.
Pred dražbo izračunajte svojo najnižjo ponudbo obrestne mere. Vsaka vojna ponudb ni vredna zmage, če lahko z gotovino zaslužite nekje drugje.
Udeležite se dražbe
Nekatere dražbe zahtevajo, da se osebno udeležite ponudb. Marsikje se zdaj odpravljajo na spletne dražbe, ki vlagateljem na dolge razdalje omogočajo vstop v akcijo.
Vsaka dražbena metoda je lahko konkurenčna. Najprej morate poznati omejitve ponudb, da se izognete pretiravanju.
Zmagovalni ponudnik vnaprej plača te stroške za odkup davčne zastavne pravice:
- Neplačani davki
- Kazni
- Natečene obresti
To so davki in pristojbine, ki jih lastnik nepremičnine dolguje vladi. Torej je to najnižja prodajna cena.
Zberite plačilo
Večina držav zahteva, da lastniku nepremičnine pošljete obvestilo, da ste lastnik njegove davčne zastavne pravice. Lastnik nepremičnine vam bo v obdobju odkupa plačeval mesečno.
Večina rokov odplačevanja je najmanj eno leto, lahko pa tudi dlje.
Če lastnik v zakonskem roku odkupa ne odplača zastavne pravice, lahko začnete postopek izvršbe. Obstajajo posebni postopki in časovni roki, ki jih morate upoštevati, da jih pravilno zaprete. Če se vaša davčna zastava spremeni v davčno prodajo, preglejte zakone.
Kdo naj vlaga?
Davčne zastavne pravice so lahko dosleden način za kratkoročni zaslužek, ne da bi imeli ves svoj denar na borzi. Akreditirani vlagateljiz izkušnjami vlaganja v nepremičnine so lahko tudi primerne.
Potencialni donos je med 12% in 18%, odvisno od državne zgornje meje obrestnih mer. Koliko lahko zaslužite, je odvisno od tega, v katero državo vlagate in kako nizko ponudite.
Kar zadeva čas in zahtevani kapital, naložbe v davčno zastavno pravico spadajo med nakup nepremičninskega indeksnega sklada (oz množične nepremičnine) in prevračanje hiš.
Kdo ne bi smel vlagati v davčne zaloge?
Vlaganje v davčno zastavno pravico ni za tiste, ki si želijo preprost pristop vlaganja. Več ur boste morali pregledati potencialne nepremičnine, se udeležiti dražbe in potencialno odvzeti nepremičnino.
Davčne zastavne pravice niso kraj za parkiranje denar, ki ga potrebujete v treh letih. Davčne zastavne pravice pa so lahko vznemirljiv način za diverzifikacijo vašega portfelja, če lahko prenesete tveganje, da boste imeli kapital za srednjeročno naložbeno obdobje.
Možna tveganja vlaganja v davčno zastavo
Ta naložbena ideja ni brez tveganja, saj mora lastnik nepremičnine še vedno plačati zapadle davke. Namesto da bi jih plačali vladi, ste namesto tega. Naložbe v davčne zastavne pravice so lahko manj tvegane kot časovni okvir borze ali trgovanje z delnicami denarja, morate opraviti skrbni pregled.
Tu je nekaj tveganj, s katerimi se lahko soočite, ki zmanjšujejo vaš potencialni dohodek.
Nizke obrestne mere
Vojna ponudb pomeni, da morda ne boste zaslužili želene obrestne mere. Vlaganje v davčno zastavno pravico zahteva veliko truda. Vaša potencialna donosnost naložbe je lahko podobna drugim naložbenim zamislim, ki zahtevajo manj napora.
Plačate dodatne davke in takse
Lastništvo davčne zastavne pravice pomeni, da ste lahko odgovorni za prihodnje neplačane davke in kazni, če lastnik ne plača. Morda boste morali celo plačati mestne globe za incidente, kot je košnja travnika.
Lastnik nepremičnine razglasi stečaj
Sodnik lahko zakonito zniža obrestno mero za vašo davčno zastavno pravico, če lastnik nepremičnine razglasi stečaj. Pomislite na to tveganje kot na zmanjšanje donosa vaših najljubših dividendne delnice.
Davčne zastavne pravice bodo potekle
Davčne zastavne pravice, ki jih dobite na dražbi, lahko potečejo po koncu obdobja odkupa. Če po koncu obdobja ne ukrepate, lahko izgubite priložnost, da povrnete prvotno naložbo.
Seznanite se z lokalnimi pravili o zaprtju. Do določenega roka boste morali začeti postopek zaprtja. Prav tako boste morali lastniku poslati obvestila o zgrešenih plačilih. Nepravilno upoštevanje postopka lahko izniči vaša prizadevanja.
Nepremičnina je brez vrednosti
Prodaja rubeža ni zagotovljen način zaslužka. Nepremičnine morda ne bo enostavno prodati, če struktura ni bila vzdrževana ali je v slabi soseski.
Poleg tega ne veste, kakšno škodo bo lastnik nepremičnine naredil pri odselitvi.
Morda boste lahko pred dražbo za prodajo davkov pregledali zunanjost nepremičnine, vendar morda ne boste mogli pogledati v hišo, dokler ne odvrnete nepremičnine. Od pridobitve ponudbe do vstopa v dom lahko traja več let. V tem času se lahko marsikaj spremeni.
Izogibajte se soseskam z visokimi stopnjami zasega ali znižanjem vrednosti nepremičnin. Izogibanje tem tveganjem zmanjšuje možnost nakupa "podvodne nepremičnine", ki ima manjšo tržno vrednost kot vaši naložbeni stroški.
Naložba davčne zastavne pravice je lahko dobra naložba, vendar lahko zahteva veliko dela. To je eden od razlogov, zakaj tega nisem naredil.
Druga stvar je, da mi res ni všeč ideja, da bi nekomu odvzeli prostost in ga pregnali iz doma. Zavedam se, da se to zgodi redko, vendar tega ne bi hotel storiti niti enkrat. Obstajajo tudi drugi, manj čustveno preobremenjeni načini preživljanja.