RealtyMogul Pregled: Naložbe v nepremičnine za vse vlagatelje

Naložbe v nepremičnine se pogosto obravnavajo kot eden najbolj zanesljivih načinov rasti in kopičenja bogastva, vendar vlaganje v posamezne nepremičnine nikoli ni bilo privlačno.

Za raziskovanje in preverjanje posameznih lastnosti traja veliko časa. Zahteva veliko strokovnega znanja o domeni, ki ga nimam, na primer, kako oceniti različne dele hiše in nimam pasovne širine za učenje in ponotranjitev. Prav tako me najbolj zanimajo poslovne nepremičnine in mnogi najboljši projekti preprosto niso na voljo posameznikom, razen če imate na razpolago veliko kapitala ...

… Do naložbe v nepremičnine, ki jih financira množično financiranje. 🙂

Mislim, da Prihodnost naložb v nepremičnine je na poti množičnega financiranja in eno najvidnejših podjetij v prostoru je RealtyMogul.

Kazalo

1. Kdo je RealtyMogul?
2. Vrste naložbenih možnosti
3. Kaj je MogulREIT?
4. Hiter postopek prijave
5. Preglejte odprte, financirane in zaprte priložnosti
6. Struktura pristojbin RealtyMogul
7. Prednosti in slabosti programa RealtyMogul

Kdo je RealtyMogul?

RealtyMogul jo je leta 2012 ustanovila izvršna direktorica Jilliene Helman, ko je bila podpredsednica Union Bank v Los Angelesu, CA, ki se je začela leta 2013, potem ko je zaposlila Justina Hughesa, direktorja RealtyMogul, in dvignila majhno seme okrogel. Od takrat so denar zbrali še petkrat za skupaj 46,6 milijona dolarjev, vključno z glavnimi vlagatelji, kot sta Canaan Partners in Sorenson Capital.

Pridružili so več kot 150.000 članov in vlagali v vrednost nepremičnin v višini 2 milijard dolarjev, vlagateljem pa izplačali več kot 82 milijonov dolarjev. Pri tem so že nekaj časa in so imeli dobre uspehe pri sklenjenih poslih. Pohvalijo se, da vidijo tisoč poslov, preden odobrijo enega, ki ustreza njihovim standardom.

Če se ime sliši znano, ste morda slišali za njihov najbolj znani posel - 1,5 milijona dolarjev za hotel Hard Rock v Palm Springsu v Kaliforniji. Povišanje se je zgodilo leta 2014 in to je bil prvi hotelski posel, ki je bil financiran z množico ljudi v državi. Hard Rock Hotel je porabil milijone dolarjev za obnovo nekdanjega hotela Zoso in oktobra 2013 ponovno odprl lokacijo. Če ste bili eden od vlagateljev lastniškega kapitala, ste imeli posebne ugodnosti, kot so 25% popusti na cene sob, 50 USD v dobropisih za hrano in pijačo, uporaba luksuzne lastniške kabane ter nadgradnje in druge VIP ugodnosti. (če ste na platformi, je tukaj arhivirana stran ponudbe)

Vrste naložbenih možnosti

RealtyMogul ponuja tako lastniške kot dolžniške/posojilne posle za akreditirane vlagatelje, pa tudi naložbo v stilu REIT, imenovano MogulREIT.

Začeli so s ponudbo lastniških vrednostnih papirjev, tako kot številna druga spletna mesta za vlaganje v nepremičnine, ki so bili financirani z množico, a so hitro dodali dolgove in posojila. Ponujajo samo komercialne posle - poslovne, industrijske, pisarniške, hotele, maloprodajo, pa tudi večstanovanjske nepremičnine, kot so stanovanja. Nekoč so ponujali stanovanjske posle, zdaj pa ne več.

Struktura posla bo znana, če ste že kdaj investirali v nepremičnine, ki jih financira množično financiranje.

Kaj je MogulREIT?

MogulREIT je izdelek RealtyMogul REIT. MogulREIT I je bil predstavljen avgusta 2016 in ima mešanico dolžniških in lastniških sredstev (55% dolga, 45% lastniškega kapitala) v poslovnih nepremičninskih prostorih v ZDA. Namen je distribucija 8,00% letno, čeprav se distribucije izvajajo mesečno.

Ni vam treba biti akreditiran vlagatelj vlagati v MogulREIT, če vaša naložba v sklad ne predstavlja več kot 10% vašega letnega dohodka ali neto vrednosti (kar je večje).

Najnižja naložba je le 1000 USD in jo upravlja Storitve sklada Opus, skrbnik sklada s sedežem v Illinoisu. V MogulREIT I lahko vlagate prek samoupravne IRA, vendar se minimalna začetna naložba poveča na 5.000 USD.

MogulREIT II je njihov drugi sklad MogulREIT, razlika pa je v tem, da cilja na večstanovanjske stanovanjske hiše in ne na poslovne nepremičnine ter se distribuira četrtletno.

Hiter postopek prijave

Postopek prijave je bil hiter. Izpolniti morate kratek profil vlagatelja, ki se začne z vprašanjem vaše neto vrednosti in vašega dohodka za letošnje in dve prejšnji leti. To je treba ugotoviti, ali ste akreditirani vlagatelj (neto vrednost večja od 1 milijona dolarjev brez primarnega prebivališča ali dohodka v višini najmanj 200 tisoč dolarjev za letošnje leto in dva prejšnja, 300 tisoč dolarjev, če ste poročeni).

Nato preide na šest vprašanj o tveganjih, kot so vaša toleranca do tveganja, obdobja zadrževanja in naložbene izkušnje. Vse precej standardno. Po postopku prijave vas bodo poklicali (ali pa jih lahko pokličete, pošljejo e -poštno sporočilo s številko za klic), da potrdijo vaše podatke.

Dokler tega ne storite, boste videli edino priložnost MogulREIT.

Preglejte odprte, financirane in zaprte priložnosti

Po hitrem telefonskem klicu, ki je potrdil moj akreditiran status, je moj račun videl vso njihovo ponudbo.

Najprej sem pobrskal po njihovih preteklih ponudbah. Lepo na njihovi strani "pretekle naložbe" je, da so dokončali in financirali. Dokončano pomeni 100% opravljeno, medtem ko financirano pomeni, da je financirano in izplačano. To je dobra razlika.

Pretekle ponudbe so vključevale vse vrste nepremičnin (pisarniške, večdružinske, samohrambene, industrijske, itd.) posuta po vsej državi (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) z vrstami naložb tako lastniškega kot dolga. Prav tako so dovolj pogumni, da pokažejo dejansko IRR (interno stopnjo donosa), kar veste, ker je končano. Pogosteje so bile višje od cilja IRR, kar je lep bonus.

V času pisanja tega članka je bilo odprtih pet naložbenih priložnosti, od katerih so bile tri 1031 upravičene.

Kaj pomeni 1031 Primerno? Oddelek 1031 je del davčne kode, ki pravi, da lahko odložite kapitalski dobiček, če zamenjate podobne nepremičnine. Z RealtyMogul se te nepremičnine (pasivno) hranijo v zakonskih skladih Delawareja. Če ste prodali obstoječo lastnino, ki je primerna za 1031, je ta letni čas na voljo za popolno menjavo 1031. Obstoječi 1031 vlagatelji imajo lahko višji minimum kot vlagatelji v gotovini.

Struktura pristojbin RealtyMogul

Struktura provizij je odvisna od vrste posla in so jasno navedene v taksah na zavihku Financi vsakega posla.

Za neposredne kapitalske naložbe so navedene vse pristojbine, izplačane vsem vpletenim subjektom.

Ko sem pregledal posel, ki bi kupil stanovanjsko hišo, so bile enkratne provizije 2% nepremičninski družbi in 4% posredniku. Potem so tu še ponavljajoče se pristojbine v višini 4% bruto dohodka družbi za upravljanje premoženja in 1% RealtyMogul kot pristojbina za upravljanje in upravna taksa. Morate preveriti seznam provizij, ker niso vse vrste poslov strukturirane na enak način, nekatere imajo več pristojbin, nekatere pa manj.

Za REIT so pristojbine navedene v okrožnici ponudbe in jih je treba malo preučiti. Upravitelju se plača 1% provizije za upravljanje premoženja.

Prednosti in slabosti programa RealtyMogul

Največji Pro za RealtyMogul je, kako imajo možnosti tako za akreditirane kot za neakreditirane vlagatelje. MogulREIT so trdne ponudbe z jasno razlikovalnostjo (poslovne nepremičnine ali večdružinske) in dostojno stopnjo distribucije in pogostostjo. Malo se morate poglobiti v pristojbine, saj so dražje od drugih REIT, vendar je to drugačen izdelek (Vanguardov REIT samo vlaga v nepremičninske družbe, s katerimi se javno trguje, ne pridobiva, preverja in usklajuje financiranja posameznih projektov).

Obstaja veliko različnih neposrednih naložb in zmožnost izkoriščanja oddelka 1031 pomeni, da ste pri svojih naložbah lahko davčno učinkovitejši. Minimumi pri teh neposrednih poslih so višji od nekaterih drugih platform (od petih razpoložljivih dogovorov je minimalni znašala 25.000 USD), vendar so bili vsi drugi vidiki poslov podobni (čas zadrževanja, predvidena IRR in denar na donos, itd).

To ni pomanjkljivost platforme, ampak za vrsto naložbe - je nelikvidna. Ko vlagate v nepremičnino, svojega dela ne morete prodati na sekundarnem trgu. Z MogulREIT lahko unovčite svoje delnice, vendar so omejene. Tako je z dejanskimi naložbami v nepremičnine, zato ne bi smelo biti presenečenje in večina REIT imajo omejitve pri trgovanju (niso namenjene trgovanju, zato vas omejujejo pri nakupih in odkupi).

Všeč mi je, kako so delili dejansko IRR pri prejšnjih poslih, vendar ne prikazujejo nobenega dokumenta o ponudbi. Lahko pregledate dokumente o financiranih pogodbah, kar je lahko zabavno, če o njih berete v novicah in vas zanima, kako so bili predstavljeni, ko pa se zaprejo, so zaprti. Zdelo se mi je, da sem varal, ko sem prebral ponudbo za hotel Hard Rock in videl vse ugodnosti, ki so jih ponujali, čeprav je bil pred časom zaprt.

Kljub temu vsi vemo, da naložbe v nepremičnine niso brez tveganja. Sredi aprila 2018 je hotel Hard Rock objavil, da je ugašati hotel Hard Rock v Palm Springsu. Torej... ugodnosti so lepe, vendar ne, če se hotel zapre. 🙂

Kakorkoli, poglejte, če vas zanima in se lahko brezplačno prijavite.

Brezplačno se prijavite za RealtyMogul