Ko borza dobro posluje, se o naložbah v nepremičnine ne govori preveč.
Je pa smiselno - borza je lažja.
Kupite nekaj delnic, nekaj delnic prodate in ob donosu zabeležite dobičke in izgube. Še lažje je, če se držite a portfelj treh skladov ali vlagajte v pokojninski račun - veliko manj papirja!
Nepremičnine so nekoliko bolj zapletene. Nakup in prodaja nepremičnine zahteva posrednike in traja več kot nekaj sekund, potrebnih za trgovanje z delnicami.
Kaj pa, če ste preveč vlagali v borzo ali si preprosto želite drugega razreda sredstev? Kaj pa, če mislite, da je trg precenjen in želite varovanje pred tveganjem? In če ne živa meja, samo še ena možnost?
Nepremičnine so a odlična alternativna naložba, ki ni čudna (kot so pokopališča, ki so tudi tehnično nepremičnine!).
Toda vstop v fizično lastnino je lahko izziv in zelo strašljiv. Tudi če greste na Pot FHA in znižala le 3%, za začetek je še vedno relativno velik kapital. Poleg vlaganja kapitala je vloženega kar nekaj truda in dela z nogami.
Obstajajo pa načini, kako priti do vrat brez velikih denarnih naložb.
Oglejmo si.
Kazalo
- Nepremičnine za veleprodajo
- Davčne zastavne pravice
- Nepremičnine v množičnem financiranju
- Nepremičninski investicijski skladi (REIT)
- Posojila za trdi denar
Nepremičnine za veleprodajo
Za veleprodajo nepremičnin sem prvič izvedel od Alex Martinez v podcastu Opt Out Life. Podcast je fascinantno poslušanje njegovega kratkega kariernega loka, vendar je Alex Martinez začel svojo veleprodajno lastnino. Takrat dobite nepremičnino po pogodbi in nato pravice prodate drugemu vlagatelju, ki od tam prevzame lastništvo. Vlagatelj opravi prenovo in jo nato proda ali najame za denarni tok. Plačate za pogodbo. Njegov prvi veleprodajni posel mu je za približno 8 ur dela prinesel 22.000 dolarjev.
Osem ur je nekoliko varljivo, ker je vloženega veliko več dela. Veliko časa je porabljenega za iskanje nepremičnin, povezovanje z vlagatelji, iskanje nepremičnin, ki ne delujejo, pogajanja o pogodbah, ki ne delujejo itd. Torej gre za nekaj režijskih stroškov, ki jih ni nujno upoštevati, vendar ni veliko finančnih stroškov.
Finančni stroški bi bili vloženi v resni denar, ki je potreben za pogodbo. Ko podpišete, se strinjate, da boste nepremičnino kupili na prihodnji dan. Včasih se temu lahko izognete, če v nekaj dneh zavarovate vlagatelja, vendar to velja za državo. Verjetno želite imeti vlagatelje v vrsti in vedeti, kaj potrebujejo pri dogovoru.
(temu se včasih reče tudi pasje nepremičninsko ptice ali pa ste nepremičninski ptičji pes - ta objava na BiggerPockets gre podrobneje)
Resnična privlačnost tega je kot odskočna deska. O nepremičninskem poslu se lahko veliko naučite tako, da postanete veletrgovec ali ptičji pes. Odpravljate večino dela, povezanega z iskanjem poslov, zato vam bodo vlagatelji verjetno poskušali pomagati izvedeti več o podjetju. Bolje ko ocenjujete stroške prenove, boljši ste za vlagatelja. Če želite to narediti, vam resnično predlagam, da vložite kakšno uro časa, da poslušate ta podcast, ker Nate in Dana (gostitelja) sta tudi investitorja v nepremičnine (do neke mere) in sprašujeta nekaj dobrega vprašanja.
Davčne zastavne pravice
Kot je nekoč rekel Ben Franklin, "... vendar na tem svetu ni mogoče reči ničesar gotovo, razen smrti in davkov."
Za nepremičnine obstaja ena gotovost - davek na nepremičnine. Nekatere države nimajo davka na dohodek, nekatere države nimajo prodajnega davka, vendar ne poznam niti ene države brez davkov na nepremičnine.
In ko ljudje ne plačajo davka na nepremičnine, državna ali občinska vlada na nepremičnini zastavi davčno zastavo. Potem, kot ponavadi počnejo vlade, te zastavne pravice prodajo na dražbi, ker potrebuje davčne prihodke. Osebi, ki kupi zastavno pravico, je za to naložbo zagotovljena obrestna mera, ki temelji na lokalni in državni zakonodaji.
Če lastnik nepremičnine ne plača v določenem času, lahko lastnik davčne zastavne pravice zaseže nepremičnino in je v vrsti pred vsemi, vključno s hipotekami. V mnogih primerih bodo banke poplačale zastavno pravico, ker ne želijo izgubiti hiše.
Šel sem do a davčna zastavna pravica nekoč na dražbi in to je bila precej naključna zadeva. Le nekaj ljudi se prebira okoli sprednjih stopnic okrožnega sodišča. Večina je telefonirala s svojimi vlagatelji, vendar je bil to precej naključen postopek zbiranja ponudb, manj vznemirljiv kot ena od tistih prirejenih dražb skladišč, ki jih vidite na televiziji.
Pokril sem vlaganje v davčne zastavne pravice prej, ko govorite o kratkoročnih naložbah z nizkim tveganjem, če želite prebrati več.
Nepremičnine v množičnem financiranju
Nepremičnine v množičnem financiranju so relativno nova možnost, ki je na voljo z zakonom JOBS. Zakon JOBS, ki pomeni Jumpstart Our Business Startups Act, podjetjem omogoča zbiranje sredstev z množičnim financiranjem. V primeru nepremičnin to pomeni, da lahko podjetje zbere sredstva za posel prek platform za množično financiranje in posameznih vlagateljev, kot smo vi in jaz. Še vedno je treba upoštevati nekatera pravila, na primer število delničarjev, vendar to povečuje, koliko ljudi se lahko vključi in kako jih lahko pridobijo.
Če ste akreditirani vlagatelj, lahko vlagate v posamezne nepremičnine. Ti imajo pogosto najmanj več kot 1.000 USD, vendar so na voljo številni, če lahko na transakcijo zavežete vsaj 5.000 USD. Delim a seznam najboljših nepremičninskih platform, ki jih financira množica ljudi.
Če niste akreditirani vlagatelj, lahko vlagate v „eREIT“, ki izbere posamezne nepremičnine za vlaganje. Tukaj je a seznam najboljših platform CRE za neakreditirane vlagatelje, od katerih sta mi najljubša Fundrise in stREITwise (celoten pregled tukaj). Več o teh dveh spodaj, ko razpravljam o REIT.
Nepremičninski investicijski skladi (REIT)
To je verjetno najbolj dolgočasen način vlaganja v nepremičnine. 🙂
To je naložba v sklad REIT ali REIT, kot je Vanguard REIT (VGSLX). Vlagate v podjetja, ki vlagajo v nepremičnine. Mnogi REIT vlagajo v javno skladišče ali poslovne nepremičnine, na primer v parke podjetij, zato je vaša naložba zelo koncentrirana v določenem razredu nepremičnin.
Lahko se obrnete tudi na nekatere zasebne REIT, ki so na voljo na platformah, kot je Zbiranje sredstev in stREITwise. Ponujajo malo več raznolikosti v razredu nepremičnin.
Na primer, na stREITwise lahko vlagate v poslovne nepremičnine s samo 5000 USD minimalnih vrednosti. Imajo pregledno strukturo pristojbin in od začetka izplačujejo 8-9% dividend. Njihove ponudbe so zelo osredotočene in natančno veste, v kaj se spuščate. To je na voljo vsem vlagateljem.
Posojila za trdi denar
Posojilo za trden denar je posojilo, ki ga naložite nepremičninskemu vlagatelju s premoženjem kot zavarovanjem. Strukturiran je kot bankovec, kar pomeni, da je vlagatelj v resnici posojilojemalec in vi sami niste "vloženi" v nepremičnino. Vi in posojilojemalec se strinjate s pogoji posojila (obrestna mera, dolžina bankovca, plačila itd.).
To sem storil samo enkrat, z nekom, ki sem ga poznal in mu zaupal, in zaenkrat se je dobro izšlo. Obrestne mere so običajno v 11-12% (višje, če je bolj tvegano, nižje je varnejše), vendar nisem najboljša oseba, ki bi vprašala, ko gre za preverjanje ponudb in njihovo iskanje. To možnost želim vključiti, ker je na voljo.
Ne pozabite, da ne vlagate v nepremičnine, posojate denar vlagatelju, ki vam bo plačal fiksno donosnost. Je pa nekaj izpostavljenosti nepremičninam.
Ko dobite nekaj teh ponudb pod pas, boste morda imeli dovolj, da se začnete ukvarjati posli o prodaji nepremičnin. Tam ste del skupine, ki vlaga. Obstajajo višje kapitalske zahteve, ki niso tako nizke kot spletna mesta za množično financiranje, vendar obstajajo privlačnejši posli.