Družinam s finančnimi težavami je pogosto težko najti primerno bivališče. Mnoge družine z nizkimi dohodki plačujejo polovico svojega mesečnega dohodka od najemnine in se še vedno znajdejo v slabših in celo nevarnih razmerah.
Od Velike depresije so v Združenih državah potekali programi pomoči pri nastanitvi. Eden najbolj priljubljenih je zvezni program, znan kot »oddelek 8«, ki ga upravljajo lokalni javni stanovanjski organi. Oddelek 8 lahko vsebuje tudi vlagatelje, ki želijo aktivno sodelovati vlaganje v nepremičnine z nekaj velikimi priložnostmi.
Kako deluje
Oddelek 8, ki je nastal leta 1974, je doživel številne spremembe in dopolnitve. Današnja različica je program „kupona za izbiro stanovanja“. Deluje takole:
Družine, ki izpolnjujejo pogoje, lahko po najemu kupona, ki plača do 70% mesečne najemnine in komunalnih računov, poiščejo enoto za najem po svoji izbiri. Družine so odgovorne za plačilo preostalih 30%. Oddelek 8 običajno vključuje stanovanjsko pomoč invalidnim osebam in starejšim državljanom ter družinam z nizkimi dohodki.
Kupone za izbiro stanovanja lokalno upravljajo javne stanovanjske agencije (PHA). ZZZ prejemajo zvezna sredstva od ameriškega ministrstva za stanovanjske zadeve in razvoj mest (HUD) za upravljanje programa bonov. V večini skupnosti obstaja čakalni seznam za prejem pomoči, ko je prosilec usposobljen.
Upravičenost
Kandidati morajo izpolnjevati določena merila za upravičenost, vključno z:
- Skupni družinski dohodek, ki ne sme biti višji od 50% povprečnega dohodka v občini, v kateri živi prosilec.
- Skupno število družinskih članov, ki bodo prebivali v enoti.
- Prejemnik mora biti državljan ZDA ali priseljenec z dokumenti, ki dokazujejo zakonit imigracijski status.
Program določa, da je treba do 75% celotnega števila stanovanjskih bonov podariti družinam oz posamezniki, katerih skupni družinski dohodek ni višji od 30% povprečnega dohodka na območju, za katerega se odločijo živeti.
Če ste vlaganje v najem nepremičnin v mestih ali na podeželju, boste verjetno naleteli na najemnike oddelka 8 s stanovanjskimi boni. Kot najemodajalec se lahko zakonito odločite za sodelovanje - in sprejmete najemnike oddelka 8 - ali ne. V svojih nepremičninah za najem imam nekaj najemnikov oddelka 8 in tako kot večina stvari v življenju obstajajo prednosti in slabosti.
Prednosti za najemodajalce, ki sprejemajo kupone iz oddelka 8
Pravočasno zajamčeni mesečni dohodek od najemnine - Največja prednost sprejemanja najemnikov oddelka 8 je redno preverjanje, ki ga vsak mesec prejmete od vlade. Vlada običajno plačuje med 50% in 65% najemnine najemnika. Znesek je odvisen od dohodka najemnika in pričakovanih stroškov komunalne dejavnosti za določeno nepremičnino.
Ko sklenete pogodbo o najemu in opravite vso dokumentacijo (številni najemniki imajo paket), vam vlada zagotavlja pravočasen ček za znaten del najemnine. To je zato, ker PHA pošlje del najemnine, ki ga plačujejo, neposredno najemodajalcu. Najemnik pošlje ločeno ček za svoj del in plača komunalne storitve neposredno ponudniku.
Nižja prosta delovna mesta - Zmanjšanje prostih delovnih mest je pomembno vlagatelji v najem nepremičnin. Ko je nepremičnina prazna, ni dohodkov za kritje davkov, zavarovanja, pristojbin HOA in drugih mesečnih stroškov zadrževanja. Mnogi najemniki oddelka 8 dolgo časa ostanejo pri miru in z veseljem vedno znova podaljšajo enoletno najemnino.
Večje število najemnikov, med katerimi lahko izbirate - Odpiranje vaših najemnin najemnikom oddelka 8 bi lahko močno povečalo število najemnikov, med katerimi lahko izbirate. Večja izbira bodočih najemnikov pomeni, da ste lahko bolj izbirčni in najdete resnično primerno za svojo nepremičnino.
Ko dajem nepremičnino v najem, me o tem kliče na tone. Pogosto se mi najprej postavi vprašanje, ali sprejemam bone. Če odgovorim z "ne", bi omejil svoj nabor kvalificiranih najemnikov. Najemniki oddelka 8 imajo nizke dohodke, vendar poleg tega nimajo nujno veliko drugih vprašanj. Dokler najemnike dobro pregledate, se pogosto ne razlikujejo od najemnikov brez bonov.
Ugodne cene najema - Za podobne nepremičnine vedno obstaja sprejemljiv razpon tržnih cen najema. Stanovanje z dvema spalnicama in dvema kopalnicama bi se na mojem območju lahko najelo od 1.200 do 1.500 USD. Ena od prednosti strank iz oddelka 8 je, da je mesečna najemnina, ki jo lahko zaračunate, na višjem koncu razpona tržnih obrestnih mer. PHA ve, da imetniki kuponov iz oddelka 8 težje najdejo stanovanje, saj vsi najemodajalci ne sprejemajo kuponov. Tako bodo prilagodili višji del razpona, da bodo prejemniki pomoči lahko zavarovali stanovanja. To ne pomeni, da lahko preveč napolnite! Če vaša najemna cena ni konkurenčna, jo boste verjetno morali znižati, da bo sprejet v programu Oddelek 8.
Dodatna izpostavljenost za vaš seznam nepremičnin za najem - Ko ste vi in vaša nepremičnina odobreni, lahko svojo nepremičnino navedete na spletni strani PHA, kjer si jo lahko ogledajo imetniki kuponov. To je dodatna oglaševalska priložnost za vašo objavo.
Lahko je nagrajevalno - Čeprav osebno nikoli nisem prejel stanovanjske pomoči, sem v svojih 20 -ih letih ustvaril kariero in preživel sam. Vem, kako je živeti z nizkimi dohodki in slediti računom. Spoznal sem nekaj res odličnih ljudi, ki prejemajo prepotrebno stanovanjsko pomoč. Lepo jim je zagotoviti varen in prijeten kraj za klic na dom. In če so odprti, imam priložnost ponuditi nekaj osebnih finančnih nasvetov, ki jim bodo v pomoč - osnovne stvari, ki bi jih bilo treba poučevati v srednji šoli, a jih ni.
Slabosti sodelovanja v programu stanovanjskih bonov
Bolj vključen proces - Sprejem kuponov iz oddelka 8 pomeni, da morate kot najemodajalec skočiti skozi nekaj obročev. Prvič, ko sem to storil, je bilo zastrašujoče in rahlo frustrirajuće. Šele potem, ko sem preiskal postopek, sem ugotovil, da okrožje enkrat mesečno ponuja brezplačen 45-minutni informativni seminar za najemodajalce!
Za začetek morate izpolniti vlogo, ki velja za najemodajalca oddelka 8. Posredovali boste osebne podatke in podrobne podatke o svoji nepremičnini. Nato sledi pregled nepremičnine. In potem, ko odobrite najemnika, je še več papirja. Nazadnje, preden vam sredstva odobrijo sprostitev, boste morali poslati kopijo najema na PHA.
Dodatni pregled - PHA mora pregledati vašo lastnino. To je ločen pregled oddelka 8, ki poleg drugih zahtevanih pregledov. Na primer, v okrožju Baltimore morajo najemodajalci pridobiti licenco za najem nepremičnine, pred odobritvijo najemne licence pa je potreben poseben pregled. Če je bila nepremičnina zgrajena pred letom 1978, jo je treba šteti za varno ali brez svinca.
Pregled PHA je precej preprost. Vaša nepremičnina za najem mora biti strukturno kodirana. Vse mora biti v dobrem stanju in varno delo. Najemodajalec nima stroškov za pregled oddelka 8. Najemniki so odgovorni za dajanje nepremičnine na voljo za pregled, kar se običajno zgodi kmalu po vselitvi.
Pregled in izbira najemnikov sta še vedno zelo pomembna - Čeprav mora za pridobitev kupona najemnike odobriti PHA, ne predvidevajte, da so bili ustrezno pregledani. Previdno preglejte vse najemnike oddelka 8, tako kot bi pregledali katerega koli drugega najemnika. Lahko in bi morali opraviti skrbni pregled, ki ne krši Zakona o poštenem stanovanju ali državnih in lokalnih zakonov, vključno s preverjanjem preteklosti in kreditne sposobnosti.
Nastavitev novega najemnika traja do 60 dni -Pri PHA je 60-dnevni čas obdelave. To pomeni, da boste morali počakati dva meseca, preden prejmete vladni prvi ček. Na primer, 1. januarja sem se v mojo hišo s tremi spalnicami preselila družina iz oddelka 8. Del najemnine sem 1. januarja in 1. februarja prejel po potrebi. Toda vladni ček sem dobil šele 1. marca. Takrat sem prejel tri mesečno najemnino naenkrat (januar, februar in marec).
Posebna pravila o izselitvi - Izselitev najemnikov se želi izogniti vsakemu nepremičninskemu vlagatelju. To je drago, dolgotrajno in drago. Najemnike pred namestitvijo skrbno preglejte, da zmanjšate možnost, da bi to morali storiti. Na srečo mi tega postopka ni bilo treba opraviti z nobenim lastništvom. Izselitev najemnikov oddelka 8 pa je nekoliko bolj zapletena kot redna deložacija. Če želite izseliti najemnika oddelka 8, potem ko je bil sprejet, potrebujete sodni postopek. To velja tudi v državah, ki ponujajo druge načine izselitve.
Povzetek
Oddelek 8 je prepotreben program pomoči, ki družinam z nizkimi dohodki omogoča, da živijo v varnejših skupnostih in obdržijo dovolj mesečnega dohodka, da lahko ustrezno skrbijo za svoje družine.
Kot najemodajalec, ki v dveh mojih najemninah sprejema oddelek 8, sem skozi program spoznal nekaj odličnih ljudi. Na žalost sem spoznal tudi nekaj imetnikov kuponov, v bližini katerih mi ni prijetno. Moje nepremičnine za najem so več kot le finančna naložba. Osebno sem vložil čas, energijo in denar vzeti neljubljeno lastnino in jo spremeniti v dom. Želim, da lahko zaupam svojemu najemniku, da bo spoštoval in skrbel za moje premoženje. In želim dati v najem poštenim ljudem, s katerimi lahko razvijem uspešen dolgotrajen odnos. Ustrezen pregled je ključna sestavina uspešno upravljanje najemne nepremičnine ali najemnikom dovolite stanovanjske bone ali ne.
Za najemodajalce, ki so pripravljeni opraviti z dodatno dokumentacijo in narediti nekaj dodatnega po naročilu vlade, je mogoče najti stabilne najemnike - in bodite prepričani, da boste prejeli redni ček za najemnino vsak mesec.