Ko so se prvič pojavile platforme za posojila peer to peer, kot sta Prosper in Lending Club, so ljudje norili zanje. To je bilo novo sredstvo za vlaganje in ljudje so jih analizirali, da bi našli prednost.
"Vlaganje" v nezavarovana osebna posojila se sliši tvegano, a ker je tako novo, nihče ni vedel, kako tvegano je. Šele kasneje so bile mnoge od teh naložb na voljo le akreditirani vlagatelji z visoko neto vrednostjo.
Platforme so svoje analitike in aktuarje poskušale projicirati obrestne mere in ustrezno določiti ceno posojil... vendar nihče v resnici ne ve.
Majhni naložbeni minimumi, pogosto 5 USD ali 10 USD, so pomenili, da lahko naložbo razdelite na več posojil in razpršite tveganje. 100 USD v enem posojilu enemu posojilojemalcu je bolj nestanovitno kot 5 USD posojilom 20 posojilojemalcem.
Težava je bila v tem, da so bile privzete stopnje za ta posojila le ugibanja. Osebna posojila so znana kot nestabilna. Pomislite, če boste šli na jug, boste plačali svoje račun za porabo, račun za kreditno kartico, nezavarovano posojilo pri vaši banki ali nezavarovano posojilo na platformi za enakovredna posojila? Odgovor je precej jasen.
In ko te domneve o privzeti stopnji niso točne in stvari gredo iz tira, kot smo videli v letih 2007 in 2008 (velika recesija), se zgodijo slabe stvari. Namesto 5% privzetih vrednosti ste videli 10%+ privzetih vrednosti.
Na srečo nisem smel vlagati v te zapiske kot prebivalec Marylanda in sem zamudil zabavo z naraščajočimi stopnjami neplačil. Dandanes lahko vlagam v naložbe v nepremičnine, ki jih financira množično financiranje in upam, da se bom z razumevanjem privzetih stopenj izognil tem potencialnim izgubam.
Na žalost, ko gre za naložbe v nepremičnine, je tveganje neplačila (dobesedno) del enačbe. Ni pa to vedno najbolj zabavna tema pogovora. To ima smisel; navsezadnje, kdo želi govoriti o mraku in pogubi, ko je zaslužek pravi cilj?
Moje izkušnje z nepremičninami, ki jih financira množično financiranje
Če želite ta članek postaviti v kontekst in vas obvestiti o tem, kako razmišljam o tveganju neplačila (kar se mi zdi najpomembnejše tveganje pri teh poslih), sem želel na kratko povedati, kako sem vpleten.
Kar zadeva to pisanje, sem za dve pogodbi o RealtyShares (15.000 USD) namenil 15.000 USD (ki je od takrat prenehal jemati nove vlagatelje in opravljati nove posle). Z RealtyShares vlagate v posamezne nepremičnine, ne kupujejo pa jih sredstva. Ne morem govoriti o posebnostih vsakega posla, to je v nasprotju s pogoji storitve in ni preveč pomembno, vendar je bil prvi dogovor o skupnem lastniškem kapitalu s petletno zadrževanjem. Drugi je še vedno odprt, čeprav sem se zavezala dogovoru.
Prvi posel je imel četrtletne denarne donose v skladu s projekcijami, zato sem bil z njim zadovoljen, četrtletne posodobitve pa so bile pravočasne in celovite. To je skoraj 160.000 kvadratnih metrov. maloprodajni prostor (striptizni center je tisto, čemur bi rekli odraščanje v New Yorku) in ponujajo vse podrobnosti, ki bi si jih lahko zamislil, vključno s popolnimi računovodskimi izkazi, bilanco stanja in denarnim tokom izjave. Počutim se obveščeno.
Kaj morate vedeti o privzetem tveganju
Brez ustrezno prilagojenih profilov tveganja se boste morda bolje spoznali s konceptom neplačila, kot bi si želeli. Izkoristite to priložnost, če želite izvedeti več o pomanjkljivostih privzetih nastavitev - in kako se temu izogniti.
Prvič, kaj je privzeta stopnja? Včasih se imenuje "kohorta stopnja neplačila", je odstotek posojil, ki jih posojilodajalci odpišejo kot izgubo po več zamujenih plačilih. Po odpisu posojil se običajno prenesejo v agencijo za izterjavo. V nekaterih primerih lahko velja zamudna obrestna mera, to pa je višja obrestna mera, ki se zaračuna posojilojemalcu, ki je zamudil določen znesek plačil.
Medtem ko posamezna podjetja in skladi na splošno ne objavljajo svojih stopenj neplačila, se Federal Reserve poroča, da je bil leta 2017 a 0,74 -odstotna stopnja zamude pri posojilih za poslovne nepremičnine rezervirano v ameriških bankah. Z drugimi besedami: eno od vsakih 135 posojil CRE, ki so jih obdelale ameriške banke, je imelo lani vsaj eno zamujeno plačilo.
Zakaj posojilojemalci ne plačujejo? Razlogov je ogromno. Lahko bi bile tako preproste kot osebne finančne težave-na primer, če ste nad glavo ali preobremenjeni. Pri poslovnih nepremičninah je mogoče zaupati, da ima večina posojilojemalcev sredstva za pokrivanje primanjkljaja denarja v takih dogodkih (kar dokazuje 0,74 -odstotna stopnja prestopništva).
Kljub temu ne želite imeti več od svojega poštenega deleža v teh 0,74 -odstotnih poslih. 🙂
Da bi se temu izognili, morate pred podpisom s črtkano črto skrbno pretehtati skrbnika nepremičnine, ki bo nadziral posojilojemalca - in proračun projekta.
Kako ocenim privzeto tveganje?
Medtem ni zanesljivega načina za zaščito vašega portfelja pred naložbami v posojila, ki se bodo končala z neplačilom, obstaja več korakov, ki jih previdni vlagatelji sprejmejo, da se zaščitijo. Prvi in najpomembnejši korak je temeljita skrbnost.
Za začetek je treba upoštevati nekaj pomembnih točk:
- Sponzorstvo. Ali verjamem v ta poslovni načrt in sposobnost sponzorja, da ga spretno izvede? Ali je sponzor že izvedel to strategijo za to vrsto sredstev? Ali na tem trgu? Koliko let izkušenj ima sponzorska skupina?
- Fizično sredstvo. Kdaj je bila nepremičnina zgrajena? Kdaj je bil nazadnje obnovljen? Kdaj je bila nazadnje zamenjana streha, parkirišče, dvigalo ali mehanski sistem? Kakšna je verjetnost, da bodo nepremičnine potrebovali kratkoročne ali dolgoročne kapitalske izdatke?
- Vzvod. Vzvod se lahko giblje od 50% posojila do stabilizirane vrednosti (LTV) do 80% ali več. V nekaterih primerih je morda celo smiselno preseči 80%. Na splošno pa bi morali biti pri večdružinskih projektih 80% ali manj za višje posojilo, druga stabilizirana komercialna sredstva pa 70% ali manj. Prekomerni finančni vzvod lahko vodi v prestopništvo, kar lahko privede do neplačila, kar lahko povzroči izvršbo.
- Dolžniški pogoji. Ali sponzor pri tem projektu izkorišča svojo denarnico? Ali pogoji dolga odražajo ključne prednosti in slabosti projekta in posojilojemalca? In ali je posojilo primerno? Tveganje refinanciranja se znatno poveča, če dolg zapadne na umirjenem trgu in je vrednost nepremičnine padla.
- Najemniki. Ali boste končno držali torbo, če se vaši najemniki zaradi konkurenčnih sil ali drugih nepredvidenih trendov preselijo ali zanemarjajo plačila najemnine?
- Stopnja omejitve. Kako konkurenčen je trenutni trg? Ali obrestne mere (vrednosti nepremičnin glede na poslovni dohodek) vidijo pritisk navzgor, torej se zdi, da vrednosti nepremičnin padajo? Ali se obrestne mere povečujejo? Kako utemeljena je predpostavka o izstopni meji, to je cilj prodajne cene? Ali je ta predpostavka izstopne cene smiselna?
- Trg in lokacija. Ali je tržni cikel ugoden za vaše premoženje? Poleg tega se nahaja na podmarketu s pozitivnimi trendi najemanja, zasedenosti, prebivalstva, demografije in rasti delovnih mest?
- Gradnja. Ali ima gradnja, ne glede na to, ali gre za nov razvoj ali izboljšanje dodane vrednosti obstoječe nepremičnine, potencial za prekoračitev stroškov ali zamude? Če da, kako se to tveganje zmanjšuje?
- Najem. Ali je sponzor dovolj dodelil rezerv za trženje, izboljšanje najemnikov in/ali najem provizije za najem nepremičnine?
Seznam je mišljen kot uvod, glosar, kaj iskati, vendar ni izčrpen. Vsaka od teh tem bi si zaslužila objavo zase!
Profili tveganja glede na vrsto naložbe
Glede na to, kar vemo o neplačilih in stopnjah neplačil, kakšna strukturna tveganja nosi vaša naložba?
Danes obstajajo trije glavni načini vlaganja v nepremičnine:
- Množično financiranje - Kjer kupite majhen kos posla, na primer prek RealtyShares in drugih množično financiranje nepremičninskih mest.
- Naložbe skladov -Kjer vlagate v REIT (ETF ali vzajemne sklade) ali prek manjših podjetij, podobnih REIT (veliko neakreditirana spletna mesta za množično financiranje so strukturirane tako)
- Neposredno lastništvo nepremičnine - Kjer nepremičnine kupujete neposredno ali prek sindikatov
Množično financiranje zasebnih delnic pri nepremičninskih projektih posameznim vlagateljem omogoča, da vložijo denar v pravno osebo (LLC), ki vlaga v nepremičninski projekt ali posoja denar temu projektu. Na splošno spletna mesta za množično financiranje ponujajo nižje obremenitve kot večina REIT. Tudi zato, ker so zasebne naložbe, je naložbena uspešnost relativno manj povezana s S&P 500 in drugim likvidnim trgom kazalniki. Kot tak je lahko privlačen način za diverzifikacijo vašega portfelja, tako glede na geografski trg, premoženje in vrsto naložbe.
Dejstvo, da je k dani naložbi vezana samo ena nepremičnina, pomeni, da se v primeru slabega izvajanja projekta ni treba zanemariti. Kljub temu privzete nastavitve tukaj predstavljajo nižji profil tveganja, saj nepremičnina zavaruje posojilo in s tem deluje kot zavarovanje. Poleg tega so dražbe za zaprtje možne, če sponzor ali lastnik nepremičnine ne plača.
Javno trgovalni nepremičninski naložbeni skladi (REIT) so profesionalno vodeni portfelji različnih nepremičnin; večina sredstev vlaga v komercialna, poslovna ali najemna sredstva. Čeprav so sorazmerno enostavni za trgovanje in izstopanje iz REIT-ov, s katerimi se javno trguje, lahko vključujejo povečano tveganje kratkoročne nestanovitnosti, ker je njihova uspešnost relativno bolj povezana z borzo. Če med recesijo zapustite (kar jih bo skušal narediti veliko), se lahko vaša donosnost poškoduje.
Naložbe v sklade ponujajo drugačen profil tveganja kot neposredna vlaganja. Ker je sklad košara nepremičnin in projektov, pogosto bolj natančno obravnava kohorte neplačil in splošno uspešnost trga. Ponuja pa manj nadzora in prilagajanja, saj vlagatelji ne morejo izbrati, v katere posamezne projekte bi radi vlagali. Vendar te vrste naložb ponujajo tudi likvidnost, kar pomeni, da lahko z nakupom delnic trgujete.
Neposredno lastništvo nepremičnine je, če ste lastnik posameznih nepremičnin, sami. Če vas zanima ta vrsta naložbe, lahko pričakujete, da boste veliko časa namenili naložbam v nepremičnine in bili zelo praktični ter vključeni v vse podrobnosti teh nepremičnin. Imate popoln nadzor in ste lahko tako konzervativni ali tvegani, kot želite.
Tovrstna odgovornost je lahko privlačna, vendar je pomembno, da ste realni glede dejstva, da ko gre za popolno lastništvo nepremičnine, ste primarno tveganje vi. Ste pravilno prebrali trg? Ste zgradili dosegljiv poslovni načrt? Ali ga boste lahko videli skozi?
Težave pri vsakodnevnem upravljanju nepremičnin so velik razlog, zakaj mnogi vlagatelji raje izkoristijo čas in znanje drugih. Poklicni vlagatelji v nepremičnine na kuriranih tržnicah pogosto vso svojo kariero posvetijo spoznavanju podrobnosti določenega trga. Pasivno vlaganje v nepremičnine vam daje priložnost, da izkoristite to strokovno znanje - pri tem pa nemoteno opravljajte svoje vsakdanje življenje.
Kako ravnati s privzetki glede na vrsto naložbe
Kaj se zgodi, če so pri različnih vrstah sredstev privzete vrednosti?
Z nepremičninami, ki jih financira množica, vlagate v vrednostni papir ali kapitalski posel s sponzorjem. Če stvari gredo po načrtih, se zanašate na platformo, da stvari popravite (ali tako prav možno), zato mora biti del vaše skrbnosti v tem, kako se družba namerava spopasti s temi neizogibnimi situacijah.
S REIT bo sklad upravljal različne privzete vrednosti in si prizadeval za mešani donos, ki ustreza vašim potrebam. Lahko obljubijo 10% (kot primer), vendar lahko vključujejo tudi posle, pri katerih dobijo 15%, da bi pomagali pri nasprotovanju tistim, ki bi lahko prišli v zamudo (ali zamudili plačila itd.). Za vas je to neviden del naložbe in se odraža le v donosu samega sklada.
Z neposrednim lastništvom nepremičnine ste »sponzor« (če uporabljamo pogoje, ki jih financira množično financiranje), zato pri privzetem dejanju to res velja za vas, zato to res ne spada v obseg te objave. 🙂
Navsezadnje, ne glede na to, ali ste strpni do tveganja, ne nagnjeni k tveganju ali kje drugje v spektru, lahko raznolikost vašega portfelja poveča vaše donose in nepremičnine so močan način za to.
S temi novimi platformami za množično financiranje je še vedno pomembno razumeti, da je tveganje neplačila resna skrb. Naj vas obljube dvomestnih donosov ne zavedejo, ker se vsak posel ne bo izšel. Vedite, kako se bodo obravnavale privzete nastavitve, ker se bodo zgodile in želite vedeti, katera platforma, v katero vlagate, vam bo hrbet in se ne boste skrivali pred to redko neizogibnostjo.