Hipotekarni REIT: Kaj so mREIT in ali pripadajo vašemu portfelju?

Obrestne mere so najnižje, kar so bile že nekaj časa. Za varčevalce in vlagatelje dividend nizke kratkoročne obrestne mere pomenijo nižja izplačila. Mnogi vlagatelji, ki iščejo visoko donosne dividende, so se obrnili na hipotekarne REIT. Kaj so in ali morate vlagati v mREIT?

Kaj so hipotekarni nepremičninski naložbeni skladi (mREIT)?

Hipotekarni nepremičninski naložbeni skladi (mREITs) so vrsta finančnih naložb. Ti skladi vlagajo v stanovanjski trg. Ustvarjajo in kupujejo hipotekarne vrednostne papirje in z njimi povezana nepremičninska sredstva. Večina mREIT je registriranih pri Ameriška komisija za vrednostne papirje in borzo (SEC). SID od njih zahteva objavo računovodskih izkazov za pregled vlagateljev in analitikov.

Kot REIT morajo ti subjekti izpolnjevati stroga merila. Ti vključujejo vlaganje najmanj 75% svojega premoženja v nepremičnine, pri čemer je največ 50% v lasti petih delničarjev in delničarjem izplača najmanj 90% svojega obdavčljivega dohodka.

V kaj vlaga mREIT?

Hipotekarni REIT -ji niso lastniki nepremičnin, kot jih imajo lastniški REIT -i. Ti ustvarjajo prihodek od prihodkov od najemnin. Ampak mREIT vlagajo v hipoteke in hipotekarne vrednostne papirje. Imajo dobiček iz razpona med kratkoročnimi obrestnimi merami za posojila in dolgoročnimi hipotekarnimi obrestnimi merami.

Recimo, da je mREIT zbral 3 milijarde dolarjev kapitala vlagateljev. In izposoja dodatnih 5 milijard dolarjev z 2 -odstotnimi obrestmi. S temi 8 milijardami dolarjev kupuje hipoteke, ki plačujejo 3,5 -odstotne obrestne mere. Razpon (razlika) med izposojenim zneskom in prejetimi prihodki je 1,5%.

Agencija vs. Ne agencijske in stanovanjske vs. Komercialno - v čem je razlika?

Obstaja več vrst mREIT in različni načini vlaganja vanj. Dve glavni vrsti stanovanjskih in poslovnih, razvrščenih po vrstah nepremičnin, ki podpirajo hipoteke, ki jih ima REIT.

Znotraj teh vrst večina mREIT vlaga bodisi v agencijo bodisi v agencijo ali v kombinacijo obeh.

1. Hipoteke agencij podpira zvezna vlada (npr. posojila FHA in VA) in imajo minimalno tveganje neplačila.
2. Hipoteke, ki niso posredniške (npr. klasična in velika hipotekarna posojila) so podprta z osebnimi finančnimi sredstvi (kredit in dohodek) posojilojemalcev in bi lahko pomenila večje tveganje. Običajno pa za pridobitev teh posojil potrebujete višjo kreditno oceno in dohodek, zato je tveganje neplačila lahko tudi majhno pri teh hipotekarnih agencijah.

V mREIT lahko vlagate do nakup delnic REIT sam ali nakup sklada, s katerim se trguje na borzi (ETF), ki ima REIT.

Izvedi več:Naložba ETF 101

Naložbena tveganja mREIT

Dve glavni nevarnosti, ki vplivata na dobiček vlagateljev mREIT, sta nestanovitnost obrestnih mer in predplačila posojil hipotekarnih posojilojemalcev.

1. Obrestno tveganje

Glavno tveganje za vse vlagatelje REIT so nihanja obrestnih mer. Običajno kot obrestne mere gor, cene REIT se znižujejo. Ta učinek je še posebej pretiran pri mREIT. Zaslužijo na razmiku med kratkoročnimi in dolgoročnimi obrestnimi merami. In ko se kratkoročna obrestna mera dvigne, mREIT zasluži manj na širitvi.

Na primer, če je dolgoročna fiksna obrestna mera 3,5% in se kratkoročna obrestna mera posojila poveča z 2% na 2,5%, se razpon zniža s 1,5% na 1%. To pomeni velik padec dobička za mREIT.

Tudi prihodnje financiranje se podraži, ko se obrestne mere zvišajo. To zmanjšuje vrednost posojil, ki so že v poslovnih knjigah REIT.

2. Tveganje predplačila

Ampak an obrestna mera spustite je lahko uničujoče za stanovanjske mREIT. Ko se obrestne mere znižajo, mnogi lastniki stanovanj refinancirajo svoja posojila. Stanovanjski MREIT se običajno zanašajo na hipotekarne imetnike, ki posojilo odplačujejo po fiksni obrestni meri v celotnem trajanju hipoteke 15 ali 30 let. Ko lastnik stanovanj refinancira, posojilo predčasno odplačajo in obresti prenehajo pritekati v mREIT.

Na znižanje obrestnih mer na komercialne mREIT manj vpliva tveganje predplačila. Pravzaprav padec obrestne mere koristi komercialnim mREIT -om, ker so običajno zavarovani s posojili s spremenljivo obrestno mero. Plačane obresti se z dvigom obrestnih mer povečajo. Komercialni mREIT običajno zagotavljajo tudi višji donos kot stanovanjski mREIT. To je zato, ker so posojilojemalci v poslovnih posojilih običajno večje kreditno tveganje kot lastniki stanovanj.

Značilno je, da imajo upravitelji mREIT sofisticirane strategije varovanja pred tveganjem za ublažitev nihanja obrestnih mer in tveganja predplačil.

V katere mREIT -e je najbolje vlagati?

Trenutno obstaja več kot 40 mREIT. In dividendni donos se giblje od 1,9% do 13,36%. Prvi trije pritlikavci, vsi drugi po velikosti.

Ali bi morali vlagati v mREIT?

Vlaganje je zelo osebno prizadevanje, ki je prilagojeno toleranca na tveganje, naložbene cilje, prednostne strategije in drugi dejavniki. Investicijski svetovalci, ki jih lahko najdete s storitvami, kot so Paladin Register ali Fasetno bogastvo, priporočamo ustrezno razporeditev sredstev. To vključuje dodajanje nekaterih naložb v nepremičnine v celoten portfelj. mREIT so priročen način za dodajanje nepremičninske izpostavljenosti kateremu koli portfelju. Za vlaganje v mREIT pa obstajajo prednosti in slabosti.

Zaključne misli

Mnogi vlagatelji uporabljajo REIT za dodajanje diverzifikacija nepremičnin v njihove portfelje, ne da bi imeli v lasti nepremičnine. REIT -ji, kupljeni in prodani na večjih borzah, ponujajo likvidnost. Zlasti hipotekarni REIT običajno izplačujejo dividende, ki so višje od povprečja. Privabljajo vlagatelje zaradi dolgega raztezanja ameriškega gospodarstva z nižjimi obrestnimi merami kot običajno.

Hipotekarni REIT-edinstvena vrsta naložbenega sklada v nepremičnine-vlagajte v hipoteke in hipotekarne vrednostne papirje. Dobivajo na razmiku med kratkoročnimi obrestnimi merami za posojila in dolgoročnimi hipotekarnimi obrestnimi merami. MREIT nima fizičnih nepremičnin, zato zanj ne veljajo ista tveganja REIT, ki vlagajo v poslovne in stanovanjske nepremičnine. Glavno naložbeno tveganje, s katerim se soočajo mREIT, je negotovost stabilnosti obrestnih mer.