Kako prodati hišo brez nepremičninskega posrednika

Ste se kdaj vprašali, kako prodati svojo hišo brez nepremičninskega posrednika? Tipične nepremičninske provizije za prodajo hiše se gibljejo med 5% in 7% prodajne cene.

Če delate pravilno, bi s prodajo hiše brez nepremičninskega posrednika prihranili kar nekaj denarja. Ustrezne cene, oglaševanje in poznavanje nepremičninske zakonodaje bodo pripomogli k nemotenemu delovanju.

Napake pa vas lahko na koncu stanejo več, kot bi prihranili pri plačilu nepremičnin.

Kazalo

1. Kako prodati hišo brez nepremičninskega posrednika?
1. 1. Naredite svoje raziskave
2. 2. Uprizorite svoj dom
3. 3. Tržite svoj dom
4. 4. Naj bodo vaše nastavitve nepremičninskega posrednika jasne
5. 5. Pogajajte se o svoji pogodbi in podpišite dokumentacijo
6. 6. Zaprite pogodbo
2. Ali bi morali prodati hišo brez nepremičninskega posrednika?
1. Hišo bi lahko napačno ocenili
2. Lahko naredite pravno napako
3. Lahko bi ovirali izpostavljenost potencialnih kupcev
3. Povzetek

Kako prodati hišo brez nepremičninskega posrednika?

Kot izkušen nepremičninski posrednik pri nacionalnem nepremičninskem podjetju sem se veliko naučil o prodaji hiš. Svoj dom lahko prodate sami. Uporabite te nasvete, da povečate možnosti, da najdete kupca.

Prodaja hiše brez nepremičninskega posrednika bi morala vključevati več korakov.

1. Naredite svoje raziskave

Prva stvar, ki jo želite narediti pri prodaji svoje hiše brez nepremičninskega posrednika, je raziskati, kar zadeva ceno. Preverite Zillow ali druga spletna mesta in uporabite naslednja merila določite vrednost vašega doma:

• Datum objave (uporabite prodajo na domu v zadnjih šestih mesecih)
• Isti slog hiše (t.i. rambler, razdeljen, dvonadstropni)
• Podobna velikost hiše (dokončana kvadratura)
• Podobno število spalnic/kopalnic

Boste želeli poiskati prodane in zaprte domove, pa tudi hiše, ki so trenutno na seznamu, in tiste, ki so v prodaji.

Ko najdete domove, ki izpolnjujejo zgornja merila, preverite vsak seznam, da vidite, kako se vsak dom primerja z vašim. Ali ima podobne posodobitve? Je velikost partije podobna?

Ali je lokacija v 6-12 blokih od vašega doma ali v 2-5 miljah, če gre za podeželje? Ali so domovi v podobnih soseskah?

Upoštevati morate vse te dejavnike, da bi vaš dom dobili konkurenčno ceno. Dom je lahko videti skoraj identičen vašemu, če pa ima ta dom več (ali boljših) posodobitev, je v boljši soseski ali v bližini boljših šol, se lahko prodaja po višji ceni, kot bo vaša.

Pri določanju poštene cene vašega doma upoštevajte vse te dejavnike.

Tukaj je nekaj nasvetov, kako oceniti svoj dom.

2. Uprizorite svoj dom

Postavitev vašega doma je še en pomemben korak k hitri prodaji vašega doma, bodisi z nepremičninskim posrednikom ali brez njega. Pobrskajte po internetu za članke o tem, kako postaviti svoj dom, ali za trenutne ideje za okrasitev.

Tukaj je nekaj hitrih nasvetov, kako potencialne kupce pripraviti za največji interes.

1. Globoko očistite vsak kotiček svojega doma. Kupci imajo radi čist dom. To je signal, da je hiša dobro vzdrževana.
2. Pojdite "minimalistično" in razmažite vsako sobo, vključno s prostori za shranjevanje. Cilj je udoben, realističen videz s čim manj "stvari" v vsaki sobi. Za ideje pojdite na trenutne spletne sezname.
3. Depersonalizirajte svoj dom. Odstranite vse (ali vsaj večino) slik sebe in svojih ljubljenih. Kupci si težko predstavljajo življenje v domu, ki je napolnjen s fotografijami sedanjih lastnikov.
4. Povečajte privlačnost. Poskrbite, da bo dvorišče lepo, čisto in vabljivo. Želite, da jih prvi pogled potencialnega kupca pritegne, ne pa prestraši.
5. Naredite manjša popravila. Zamenjajte razpokane pokrove luči in vtičnice. Popravite stenske obrobe. Prepričajte se, da vsi aparati in drugi predmeti, kot so odpirači garažnih vrat, delujejo pravilno.
6. Barvajte sobe s svetlimi ali intenzivnimi barvami. Nevtralno je najboljše in kupci se pogosto izklopijo, če vstopijo v dom in vidijo, da bodo morali takoj slikati.
7. Odstranite površino, kuhinjo in druge majhne preproge. To je nasvet, ki mi ga je dal moj upravitelj in ga zvesto uporabljam pri navajanju doma. Odstranitev majhnih preprog lahko resnično odpre dom.

3. Tržite svoj dom

Ko nepremičninski posredniki navedejo dom, se samodejno doda v sistem MLS (storitev za več oglasov), kjer si ga lahko ogledajo vsi pooblaščeni zastopniki.

Kot prodajalec FSBO (za prodajo po lastniku) morate narediti nekaj dodatnih korakov, da zagotovite, da bo vaš dom široko izpostavljen kupcem. Tukaj je nekaj načinov, kako to lahko storite.

• Prodajte na spletnem mestu FSBO, kjer bo navedena hiša na MLS na vašem območju. Eno takšnih spletnih mest je FSBO.com, vendar vsi paketi FSBO.com ne bodo navedli vašega doma na MLS. Preden se prijavite, preberite drobni tisk in vedite, da na teh vrstah spletnih mest ni prosto objavljati.
• Napišite svoj dom na Facebook Marketplace. Facebook Marketplace je priljubljeno mesto, kjer kupci iščejo domove. Po mojih izkušnjah pa je na spletnem mestu veliko "udarcev v pnevmatikah" in kupcev, ki niso predhodno odobreni.
• Na svojem dvorišču postavite znak. Pomembno je, da ljudje vedo, da je vaša hiša naprodaj. Morda obstajajo kupci, ki živijo na tem območju ali poznajo ljudi na tem območju, ki samo čakajo, da bo na vašem trgu prišel dom.
• Navedite svoj dom na priljubljenih domačih spletnih mestih.Zillow, HomeFinderin druga spletna mesta bodo delila tudi vašo domačo objavo. Poiščite spletna mesta, ki jih lahko uporabite, v internetu.
• Imejte dan odprtih vrat. Izberite soboto ali nedeljo in imejte približno 3 ure odprtih vrat. Obiskovalcem pripravite letake.

Ne bodite sramežljivi, da svoj vnos delite tudi z družino in prijatelji ter na svojih straneh v družabnih medijih. Prosite ljudi, naj razširijo besedo. Več oglaševanja dobite, bolje je.

4. Naj bodo vaše nastavitve nepremičninskega posrednika jasne

Pri prodaji hiše brez nepremičninskega posrednika je pomembno, da jasno navedete, ali boste sodelovali z lokalnimi nepremičninskimi agenti ali ne.

Nekateri oglasi FSBO jasno navajajo, da svoje hiše ne zanimajo pri prodaji nepremičnin. To je pomembno, če ne želite, da se k vam obrnejo nepremičninski posredniki s ponudbo.

Prav tako bodite jasni glede tega, ali želite sodelovati z zastopniki kupcev ali ne. Če tega ne želite in želite delati samo s kupci, ki nimajo agentov, to jasno navedite na svojem seznamu.

Če vam ni všeč, da agent pripelje kupca, to tudi jasno povejte. Navedite, koliko boste plačali zastopniku kupca. Na svoj seznam na primer dodajte opombo, ki pravi: "Uspešni zastopniki kupcev bodo plačani 3%." 

5. Pogajajte se o svoji pogodbi in podpišite dokumentacijo

Ko imate na vrsti kupca, se morate biti pripravljeni z njimi pogajati, da se dogovorite. To je pomemben čas, da pri delu s potencialnim kupcem ne preprečite čustvene navezanosti na hišo.

Imejte v mislih svoj končni cilj: prodajo hiše. V skladu s tem se pogajajte in bodite pripravljeni delati na iskanju dogovorjenih pogojev, s katerimi lahko živite tako vi kot potencialni kupec.

Pomembna je tudi dokumentacija. Pred rokovanjem se prepričajte, da imate podpisano kupoprodajno pogodbo. In ne sprejmite ponudbe kupca brez predhodne odobritve hipoteke, razen če ste pripravljeni sprejeti druge pogoje, na primer pogodbo o založbi.

Zberite tudi kupčev zares denar. Zaslužen denar je denarni polog v dobri veri, ki se nanaša na polog in stroške zapiranja, ki jih bo plačal vaš kupec. Tipičen znesek resnega denarja je en odstotek od nakupne cene.

6. Zaprite pogodbo

Torej ste našli kupca in v rokah imate podpisano kupoprodajno pogodbo - čestitamo! Zdaj je čas, da posel zaključimo.

Priporočam, da poiščete lokalnega odvetnika za nepremičnine ali lastniško podjetje, ki bo za vas opravilo transakcijo. Ne pozabite, da boste za te storitve plačali pristojbino.

Verjetno največja ovira pri prodaji vašega doma brez nepremičninskega posrednika je reševanje hipotekarnih vprašanj. Zagotoviti morate, da se vaša hipoteka izplača s kupljenimi sredstvi, in da kupčeva hipotekarna zastopnica pomaga zagotoviti, da boste ta sredstva dobili.

Pri tem lahko pomaga naslovna družba ali odvetnik za nepremičnine, vendar je to pogosto področje, kjer se nepremičninski posrednik ukvarja tudi z usklajevanjem prizadevanj. Zdaj je naloga, da preverite, ali se vse to dogaja, na vas.

Zdaj, ko veste, kako prodati svojo hišo brez nepremičninskega posrednika, se pogovorimo o tem, ali bi morali prodati svojo hišo brez nepremičninskega posrednika. Ja, v tem primeru lahko prihranite ogromno denarja, vendar ali so vredni tega?

Ali bi morali prodati hišo brez nepremičninskega posrednika?

The Poroča Nacionalno združenje nepremičninskih posrednikov (NAR) da so hiše za prodajo po lastnikih v letu 2018 predstavljale 8% prodaje stanovanj.

Obstaja razlog, zakaj je to število tako nizko. Mislim, da bi se vsi strinjali, da imajo nepremičninski posredniki lastni interes, da vas prepričajo, da prodate svojo hišo z nepremičninskim posrednikom: denar.

Vendar pa samostojna prodaja hiše običajno ne pomeni, da boste nepremičninskemu posredniku plačali nič denarja. Majhna je verjetnost, da boste ujeli kupca, ki nima svojega zastopnika.

Ker zastopniki za prodajo in prodajo razdelijo provizijo, ki jo plačajo prodajalci, bo agent, ki pripelje kupca, pričakoval od 2,5% do 3% provizije, če bo njihov kupec kupil vaš dom.

Poleg tega lahko prodaja lastne hiše prinese nekaj tveganj. Tu je razčlenitev teh možnih tveganj.

Hišo bi lahko napačno ocenili

Zgoraj smo govorili o nekaj osnovnih pravilih, kako določiti ceno za svojo hišo. Vendar pa obstajajo drugi odločilni dejavniki, ki jih lahko prodajalci nepremičnin - in samo nepremičninski posredniki - določijo cene.

Realtorski posredniki imajo dostop do območne spletne strani MLS (Multiple Listing Service). To spletno mesto samo za nepremičnine vsebuje podatke o vsaki prodaji stanovanja na tem območju v zadnjih 20 letih.

Obstaja več razlogov, zakaj bi se dve navidezno podobni hiši lahko prodajali po zelo različnih cenah, mnogi od teh razlogov pa so skupni sistemu MLS.

Kot nepremičninski posrednik nimate dostopa do teh podatkov. In to bi vam lahko škodilo, ko boste prodajali svojo hišo. Hišo bi lahko prenizko cenili in izgubili dobiček.

Ali pa bi lahko hišo previsoko cenili in tvegali, da bo več mesecev na trgu. Morda vam ni vseeno, če morate na prodajo hiše čakati šest mesecev, vendar je kupcem vseeno.

V nepremičninskem poslu - zlasti v zadnjih nekaj napornih letih - pravijo, da če hiša ni bila prodana v prvih tridesetih dneh, potem mora imeti plesen.

To je šala med zastopniki, vendar odlično opisuje miselnost kupcev. Če vidijo, da je hiša že nekaj časa na trgu, si je pogosto ne bodo niti ogledali.

Zakaj? Ker menijo, da če tega po nekaj tednih nihče ne kupi, potem mora biti z njim nekaj narobe, zato toliko kupcev ne bo tvegalo, da bi z gledanjem izgubili svoj čas. Zato je pomembno, da pravilno določite ceno svojega doma.

Lahko naredite pravno napako

To je še eno zaskrbljujoče področje. Nepremičninska arena je zrela z zakoni, napisanimi za zaščito kupcev in prodajalcev. Nepremičninski posredniki pa morajo dobro poznati te zakone.

Če ste pri prodaji hiše brez nepremičninskega posrednika naredili pravno napako, bi zlahka porabili prihranke pri nepremičninskih posrednikih (in še več). Odločiti se morate, ali je to tveganje vredno prevzeti.

Lahko bi ovirali izpostavljenost potencialnih kupcev

Prav ali ne, nekateri agenti preprosto ne bodo delili seznamov FSBO s svojimi kupci. Skrbijo zaradi težav pri neposrednem sodelovanju s prodajalcem, ki morda slabo razume posel.

Poleg tega, če svoje hiše ne navedete z izpostavljenostjo MLS, samodejno drastično zmanjšate skupino kupcev, saj večina kupcev sodeluje z zastopniki.

Glede na zgoraj navedeno poročilo NAR je 88% kupcev stanovanj leta 2018 pri nakupu pomagalo nepremičninskemu agentu.

Povzetek

Če se naučite prodati svojo hišo brez nepremičninskega posrednika, lahko prihranite veliko denarja. Imate pa tudi možnost, da vas čas in napake stanejo veliko denarja.

Samo vi se lahko odločite, ali je vredno tvegati.

Ste že kdaj prodali svoj dom brez nepremičninskega posrednika? Ali pa ste kupili dom na seznamu za prodajo po lastnikih? Če je tako, lahko svoje izkušnje delite v oddelku za komentarje.