Vedno me je fascinirala ideja o lastništvu nepremičnine zunaj našega primarnega prebivališča. Večina ljudi se vanj spotakne, ko se preseli iz enega doma v drugega in oddaja svoj prvi dom v najem, da ustvari stranski dohodek.
Ko smo se preselili, sem opravil nekaj raziskav in čeprav je bilo mogoče ustvariti majhen denarni tok iz naše hiše, nisem hotel biti najemodajalec in smo prodali svoj prvi dom.
Nepremičnine so mi vedno ostale v spominu in tako, ko je prišlo do širjenja množična sredstva za naložbe v nepremičnine (tako kot medsebojna posojila, vendar za vlaganje v nepremičnine), sem mislil, da bi to lahko bilo odlično vozilo.
Najprej sem se odločil preveriti podjetje RealtyShares.
Kaj je RealtyShares?
RealtyShares je naložbena platforma za množično financiranje nepremičnin, ki jo je aprila 2013 ustanovil izvršni direktor Nav Athwal. Šlo je za šest krogov lastniškega financiranja in skupaj zbralo 35,7 milijona dolarjev tveganega financiranja, pri čemer je zadnji krog posojilo za financiranje dolga septembra 2016. Crunchbase.
Athwal je bil odvetnik za nepremičnine v San Franciscu in je zastopal institucionalne stranke, kot so REIT in razvijalci. Svoje izkušnje na tem področju je uporabil za ustvarjanje RealtyShares, ker je posameznikom želel predstaviti idejo vlaganja v nepremičnine.
RealtyShares vam omogoča vlaganje v nepremičninske priložnosti, tako poslovne kot stanovanjske, z najmanj 1000 USD na naložbo in najvišjo letno provizijo 2%. Za lastniške in prednostne naložbe v kapital je provizija bližje 1%. Pri dolžniški naložbi RealtyShares vzame stroške servisiranja v obliki razpona obrestnih mer (razlika v tem, kaj vlagatelji plačajo v primerjavi z koliko plačujejo posojilojemalci). Ni provizije za transakcijo.
Prijava za RealtyShares
Prijava traja le nekaj minut. Postopek vključuje prijavo in neobvezno povezovanje bančnega računa. Povezovanje bančnega računa lahko na začetku preskočite (to sem tudi storil, ker sem želel videti, kaj je notri, preden sem izkopal bančne podatke).
Ko se prijavite, je 30-dnevno obdobje ohlajanja, kot priporoča Komisija za vrednostne papirje in borzo (SEC). To lahko prenesete tako, da izpolnite profil vlagatelja in načrtujete klic z njihovo ekipo.
Profil vlagatelja postavlja nekaj precej standardnih vprašalnikov za vlagatelje, kot so neto vrednost, dohodek, ali delate v finančnih storitvah industriji, pa še nekaj drugih, na primer, ali ste vi ali kdo v vašem gospodinjstvu trenutno ali prej višji vojaški, vladni ali politični uradnik. Traja približno deset minut.
Ko končate, lahko načrtujete klic (to so 20-minutni bloki) za izhod iz obdobja ohlajanja.
Več možnosti naložb v nepremičnine
Hladilni klic je bil večinoma informacija, oseba, s katero sem govoril, mi je povedala, kaj počnejo. Bilo je fascinantno in tukaj sem izvedel o njihovih treh različnih, čeprav na splošno kategoriziranih vrstah naložb.
Krajši rok, višji dolg: To so posli s ciljnim 8-10% donosom na 12-mesečni dolžniški dolg z minimalnimi zneski od 1.000 do 5.000 USD.
Spadajo v eno od dveh vrst:
- Enodružinske hiše, kot so nepremičnine: ste zastavna pravica na teh stanovanjih na prvem mestu in vaša privzeta vrednost je odvzem rubeža.
- Komercialni dolg financira gradnjo franšizne lokacije-to počnejo le 3-4 mesecev (in naredili so le nekaj), vendar financirajo izgradnjo ene samostojne franšize lokacijo. Te lokacije že imajo franšizojemalce, ki so podpisali trojni neto najem.
Srednjeročni prednostni posli z lastniškim kapitalom: Ti trajajo 2-3 leta in običajno ste na drugem mestu (dolga) s ciljnim donosom 12-14%. Običajno gredo v večstanovanjske stanovanjske projekte, včasih pa v večja posojila (1–3 USD) investitorjem v nepremičnine, ki želijo povečati obseg. Minimalni zneski so blizu 10.000 do 15.000 USD.
Dolgoročne kapitalske pogodbe skupnega podjetja: To so 3-5-letni posli, kjer prevzamete lastništvo z razvijalci in ciljate na 16-20% IRR. Pri teh boste prejemali četrtletna plačila (včasih na podlagi dobička iz poslovanja) in sodelovali pri povečanju vrednosti pri prodaji nepremičnine.
To so samo vrste poslov, ki so jih videli na platformi (od januarja 2017). Zabaven del je, da si lahko ogledate vse njihove naložbe (od tega jih je bilo več kot 500).
Pregled dejanskih naložbenih možnosti
Ko sem se prijavil in obstajal obdobje ohlajanja, sem pobrskal in videl, da je odprtih nekaj naložb. Ne morete vlagati v nobene posle, ki so se odprle pred izhodom iz obdobja ohlajanja (to je opomba pod vsakim seznamom), vendar se lahko vseeno ozrete. Ogledate si lahko tudi zaprte ponudbe, kar je vedno zabavno.
Pokukal sem na prvi navedeni dolžniški posel, bankovec za 1,65 mm 12 milijonov dolarjev, ki plačuje 10% obresti z najmanj 10.000 USD. Oznaka »vnaprej financirano« označuje, da jo je RealtyShares že financiral, zato jo zdaj napolnijo z denarjem vlagateljev.
Podatki, vključeni v to naložbo, so razmeroma lahki. Sumim, da je to zato, ker gre za precej enostaven posel z dolgom. Drugi posli imajo lahko več informacij (na primer prednostni posli z lastniškim kapitalom), deloma zato, ker nosijo večje tveganje. Če delate skupno podjetje, morate vedeti, s kom greste v posteljo.
Če se vrnemo k temu poslu, vam dajo nekaj osnovnih stvari - vpogled v namen, uspešnost in kreditno sposobnost posojilojemalca ter znesek finančnega vzvoda. Obstajajo tudi dodatni »dokumenti«, v tem primeru gre za oceno nepremičnine skupaj s stanjem posojilojemalca pri RealtyShares.
Ne razlikuje se toliko od tistega, kar bi videli na enakovrednem posojilnem mestu, čeprav z različnimi podrobnostmi (na primer nepremičnina).
Na predložene informacije je treba gledati le kot na začetek. Morate narediti domačo nalogo. Medtem ko RealtyShares preverja te posle in poroča, da je potreben le del ponudb, ne morete biti vlagatelj, ne da bi opravili še kakšno raziskavo, ko boste svoj denar dali na delo.
Na spletu lahko najdete ogromno informacij, ki delujejo izključno z naslova, in priporočam, da pri vsakem poslu začnete izkopavati te podatke.
Pristojbine: Zdi se, da v tem posebnem poslu vlagatelj ne plačuje nobenih pristojbin. Posojilojemalec plača 25 USD na 1.000 USD (razkritih v paketu za vlagatelje). Poleg tega je posojilojemalka obrestna mera za posojilo 11%, vlagatelju pa se izplača 10% (razvidno iz kotacije).
Če na to gledate kot na zasebno umestitev, je zelo podobno, kako so te strukturirane glede na plačilo. Naredil sem nekaj teh in te številke so skladne s tveganjem.
Kako davki delujejo za naložbe
Za vsako naložbo boste ob koncu leta prejeli Obrazec 1065 Razpored K-1. K-1 je obrazec, ki se uporablja za poročanje o prihodkih, odbitkih, kreditih in drugih pomembnih podrobnostih partnerstva, kar vnesete, ko vlagate.
To ni težko razumeti izjava, ki jo je vaš davčni pripravnik oz davčna programska oprema bo zmogel brez težav.
Je to dobra naložba?
Naložil sem v majhno skupino enodružinskih hiš, vlagal sem v REIT in posojal denar za nepremičninske posle ljudem, ki jim zaupam (trdna denarna posojila). Moje izkušnje z neposrednim lastništvom (čeprav v sindikatu z ljudmi, ki jim zaupam) so bile mešane le veliko nestanovitnosti pri lastništvu nepremičnin v eni geografski regiji... poleg tega najemodajalec ni piknik.
Moje izkušnje s posojilom za trden denar so bile zvezdniške, vendar spet posojate denar posamezniku. Naredil sem samo eno od teh, zaupam osebi, ki sem ji posodil denar (in ni storil nič drugega kot pravočasno plačilo!), Toda celotna "jajca v eni košarici" so le nevaren način poslovanja. (in imel sem srečo!)
Tako ostane REIT. Ko se lahko prijavite Indeksni sklad Vanguard REIT (VGSLX) z najmanj 3.000 USD mora obstajati dober razlog, da greste drugam.
Vendar obstaja - mnogi REIT -i niso vloženi v lastnino toliko, kot so vloženi v nepremičninska podjetja. Najvišji deleži VGSLX so lastniški deleži skupin poslovnih nepremičnin in skladiščnih podjetij. Gre za nepremičnine v smislu, da kupujete podjetja z velikimi nepremičninskimi deleži, ne pa neposredno v nepremičnine.
Promocijska koda RealtyShares v vrednosti 100 USD
Za omejen čas se prijavite in uporabite promocijsko kodo Partner100 da ob prvi naložbi prejmete bonus v višini 100 USD.
100 USD bo prikazanih na vašem povezanem bančnem računu v 30 dneh po obdelavi vaše naložbe.
Spodnja črta
Mislim, da je res kul ob okenski trgovini in bi se lahko malo poizkusil, da vidim, kako je (to je malo podobno, če bi se opraskal srbeča naložba v dividende).
Če vas zanima, se lahko prijavite, če želite izvedeti več o njih.