Ste že slišali nasvet, da je prava pot do bogastva skozi nepremičnine?
Za mnoge Američane nepremičnine predstavljajo njihov velik odstotek Neto vrednost. Nakup stanovanja so ameriške sanje in mesečna hipotekarna plačila ustvarjajo lastniški kapital. Še vedno ustvarja bogastvo, vendar je stranski produkt potrebe po bivanju.
Če želite diverzificirati in vlagati v razred premoženja z močnimi rezultati, so nepremičnine zgodovinsko zanesljiv način.
Vendar je težko najti dobre ponudbe, še posebej, če se omejite na lokalni trg. Brez podpornega sistema je težko kupiti zunaj svojega trga. In končno, težko je upravljati nepremičnine, še posebej, če upate, da jih boste povečali.
Obstaja cel pridelek nepremičninske platforme, ki jih financira množično financiranje to vam bo omogočilo vlagati v nepremičnine brez nakupa posameznih nepremičnin.
Eden najnovejših udeležencev je podjetje z imenom Rich Uncles.
Če razmišljate o uporabi lastnega kapitala, predlagam sodelovanje z drugim nepremičninska platforma z množičnim financiranjem če ne želite čakati več kot 30 dni, da se BRIX REIT ponovno odpre.
Priporočam odjavo Zbiranje sredstev in stREITwise.
Kaj so bogati strici?
Rich Uncles je nepremičninska naložbena platforma, ki REIT -u ponuja edinstvene naložbene strategije. Te strategije so na voljo pri večjih borznih posrednikih, kot sta Vanguard in Fidelity.
Kdo so bogati strici?
"Strica" sta Ray Wirta, ustanovni vlagatelj, in Harold Hofer, glavni izvršni direktor. Ray Wirta je predsednik skupine CBRE (NYSE: CBG), javno podjetje Fortune 500, ki je največje svetovno podjetje za komercialne nepremičnine in investicijsko podjetje. Morda boste prepoznali logotip pod veliko oglasnimi deskami na avtocestah, vendar so ogromni. Imajo 80.000 zaposlenih in tržno kapitalizacijo skoraj 17 milijard dolarjev!
Harold Hofer je izvršni direktor Rich Uncles. Je izkušen nepremičninski strokovnjak, ki ima 2 milijardi dolarjev izkušenj s transakcijami. V zadnjih tridesetih letih je sponzoriral številne nepremičninske posle z različnimi situacijami in nastavitvami.
Uradno ime podjetja, ustanovljeno leta 2012, je BrixInvest, LLC (imajo dba "Bogati strici"). Navedeni cilj je, da bodo poslovne nepremičnine bolj dostopne posameznikom. To storijo tako, da ponujajo REIT z nizkimi minimalnimi zneski. En sklad ima najmanj 500 USD, študentsko stanovanje REIT pa najmanj 5 USD. Ni vam treba biti pooblaščeni vlagatelj.
Dva največja sklada sta RW Holdings NNN REIT s ~ 145 milijoni USD premoženja in Rich Uncles Real Estate Investment Trust I s ~ 147 milijoni USD premoženja.
Strategije naložb v nepremičnine
Bogati strici imajo dva sklada - bogati strici NNN REIT in študentsko stanovanje bogatih stricev REIT. Imena povzemajo njihove pristope.
The Bogati strici NNN REIT je specializirano za vlaganje v poslovne nepremičnine, ki uporabljajo strukturo najema NNN ("trojna neto") s povprečnim preostalim najemnim trajanjem 8 let. Omejujejo nabavni dolg na 50% portfelja in se osredotočajo na nepremičnine z enim najemnikom, ki jih najemajo kreditno sposobni najemniki.
Navajajo nepremičnine v lasti vsakega REIT. To vam lahko dobro predstavi njihovo naložbeno strategijo. V lasti imajo nepremičnine, kot sta 24 -urni fitnes v Las Vegasu in 3M objekt v DeKalbu, IL. To so veliki poslovni prostori, dani v najem podjetjem, za katera ste že slišali. Nacionalni sklad se osredotoča na najeme Triple Net (torej NNN) in te nepremičnine pridobijo s 50%+ denarjem navzdol.
The Študentsko stanovanje bogatih stricev REIT specializirano za študentska stanovanja. To je najmanj 150 postelj, 90% zasedenosti v eni milji hoje do univerz NCAA Division I z najmanj 15.000 vpisanimi študenti. Ena od njihovih zadnjih naložb je bil Stadium View Suites blizu zvezne države Iowa. Gre za stanovanjsko enoto s 518 posteljami z 99% zasedenostjo.
Tega je težko najti na spletnem mestu, vendar je NNN REIT prinesel 7% letni donos. Študentsko stanovanje REIT je do danes prineslo 6 -odstotno letno donosnost. Oba sta mesečno razporejala svoje storitve in še nista zamudila plačila. Kljub temu pretekle uspešnosti ne kažejo na prihodnje donose. 🙂
Njihova stopnja razkritja o imetjih skladov je v redu. Vsaka objava se bo brala kot mini brošura in bo osvetljevala podrobnosti, vendar ponuja vpogled. Vseeno dobite dober okus o tem, kaj sklad počne.
Postopek prijave
Nekatere druge nepremičninske platforme, ki jih financira množica, vam omogočajo ogled naložb brez registracije. Rich Uncles zahteva, da se registrirate, čeprav je popolnoma brezplačen.
Ko se prijavite, se prikaže spustni meni, ki vas vpraša za vaš naložbeni cilj. Izbirate lahko med načrtovanjem upokojitve, denarnim tokom, diverzifikacijo portfelja ali vlaganjem v poslovne nepremičnine. Od tam vnesete tipične podatke o registraciji (ime, e -poštni naslov, telefonsko številko, geslo, državo in državo).
Od tu izberete vrsto lastništva računa. Ko dokončate ta korak, imate odprt račun in lahko začnete iskati lastnosti, ki jih imajo.
Če nadaljujete, začnete s postopkom prijave za vlaganje-posameznika, skupnega, skrbniškega, subjekta ali upokojitve-in za vsakega podajo pojasnila. Če želite vlagati v pokojninski načrt, morate ločeno ustvariti račun za samostojno upokojitev. Izbral sem individualno.
Od tu lahko izberete dve razpoložljivi naložbi:
Čeprav ni zahteve po akreditiranih vlagateljih, obstajajo zahteve po dohodku in neto vrednosti. Nisem prepričan, zakaj obstajajo, vendar obstajajo.
| Državno | Študentsko stanovanje | |
|---|---|---|
| Najmanjša zahteva neto vrednost | $70,000 | $0 |
| Najnižji zahtevani dohodek posameznika | $70,000 | $0 |
| Najnižji zahtevani dohodek posameznika | Kaj | 10% |
Za sklad NICN REIT Rich Uncles - če imate skupni letni dohodek manj kot 70.000 USD, potrebujete neto vrednost več kot 250.000 USD. Če želite vlagati v študentski stanovanjski sklad, morate potrditi, da vaša naložba ne predstavlja več kot 10% vaše celotne neto vrednosti.
Izbral sem Študentski sklad z najmanj 5 USD.
Vložite lahko že s petimi dolarji, kar vam daje eno samo delnico in se odločite za samodejne naložbe. Dividende lahko zberete kot denar ali se odločite za njihovo ponovno vlaganje. Po tem morate predložiti podatke o računu, vključno z identiteto in SSN, ter vire financiranja, da lahko vnesete svoj denar. V nekaj minutah ste končali!
Pristojbine za bogate strice
Rich Uncles ne zaračunava nobenih transakcijskih provizij in provizij, ko kupujete delnice v njihovih REIT. Mnogi javno kotirajoči REIT, na primer tisti v Vanguardu, ne zaračunavajo transakcijskih provizij oz provizije/obremenitve. Mnoge nepremičninske platforme, ki jih financira množica, prav tako ne zaračunavajo transakcijskih provizij.
Ko prodate delnice, je pristojbina odvisna od tega, kako dolgo ste lastniki delnic:
- V lasti manj kot eno leto - 3% upravne takse
- V lasti 1-2 let - 2% upravne takse
- V lasti 2 - 3 leta - 1% upravne takse
- V lasti 3+ let - brez upravne takse
To ni nič nenavadnega in številne druge platforme vam ne dovolijo niti prodaje pred koncem posla (za posamezne posle).
Čeprav ni provizij za transakcije, obstajajo pristojbine, ki jih bodo REIT plačali, kar bo zmanjšalo vaše donose. Če želite vedeti, kakšne so vse te pristojbine, morate pregledati ponudbo tega posebnega REIT.
Na primer, v študentskem stanovanju Brix REIT so pristojbine na strani 18 okrožnice (to je bilo največ 50.000.000 USD zvišanje):
- Organizacija in ponujanje stroškov - Do 3% bruto prihodkov se povrne sponzorju.
- Pristojbina za pridobitev - 3% svetovalcu za vsako pridobitev REIT.
- Pristojbina za upravljanje premoženja - 0,1% mesečne provizije od celotne naložbene vrednosti sredstev (knjigovodska vrednost).
- Pristojbina za usklajevanje financiranja - Za vsako financiranje zunaj hipoteke je pristojbina za usklajevanje 1% financiranja.
- Poslovni odhodki - krijejo poslovne stroške, povezane s storitvami REIT, kot so najemnine, stroški zaposlenih, komunalne storitve in IT; ne sme presegati 2% povprečno vloženih sredstev ali 25% čistega dobička (to se nekoliko zaplete, zato preberite okrožnico, če želite izvedeti vse podrobnosti).
- Nadomestilo za neodvisnega direktorja - neodvisni direktorji dobijo 1.000 delnic navadnih delnic za vsako sejo upravnega odbora ali sejo odbora, ki se je udeležijo, 200 delnic za vsak pregled in imenovanje premoženja.
- Pristojbina za razpolaganje - 3% svetovalcu za vsako sredstvo, ki ga REIT proda.
- Pristojbina za podrejeno udeležbo - To plačilo za nastop je nekoliko preveč zapleteno, da bi v eni sami točki razložili osnovno idejo je, da če je donos nad določenim zneskom, potem svetovalec dobi honorar, ki si ga deli navzgor.
- Pristojbina za likvidacijo - Svetovalec dobi 30% povečanja rezultatne vrednosti na delnico v primerjavi z najvišjo predhodno NAV na delnico (to je podobno proviziji za udeležbo, vendar se sproži pri prodaji ali združitvi).
Vau!
Torej, kako se to primerja z drugimi?
Na prvi pogled zveni veliko pristojbin. Ali je to primer, ko vam bogati strici pokažejo, kako je narejena klobasa?
Kadar koli kdo kupi ali proda nepremičnino, obstajajo pristojbine. Vsak jih plača. Vanguard jim plača. Javna shramba jim plača. Zbiranje sredstev jim plača. Bogati strici jih naštevajo sami.
Pristojbine vs. Vanguard
To ni primerjava jabolk z jabolki, pa vseeno poglejmo.
Ko pregledate prospekt Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), letne pristojbine znašajo 0,26%. Vanguardove pristojbine so tako poceni, ker ne pridobijo nepremičnine. Vanguard kupuje druga podjetja, ki kupujejo podjetja. Ti podobni stroški se vključijo v donose, tako da jih nikoli ne vidite.
0,26 -odstotna letna pristojbina Vanguarda je poceni v primerjavi z ~ 1,27% (0,1% mesečno 12 mesecev), ker je Vanguardov sklad ogromen.
Pristojbine vs. Zbiranje sredstev
Zbiranje sredstev je boljša primerjava in pri pregledu ki ponuja okrožnico za 50.000.000 USD nacionalnega e -sklada, Sem našel podobne imenovane stroške:
- Organizacija in stroški ponudbe - Približno 500.000 USD (1%) se povrne sponzorju.
- Pristojbina za upravljanje premoženja - letna 0,85% - 1,0% provizija celotne naložbene vrednosti sredstev (NAV), plačana četrtletno.
- Pristojbina za razpolaganje - 1,5% svetovalcu za vsako sredstvo, ki ga REIT proda, če upravljavec deluje kot razvijalec ali sodeluje pri prodaji.
- Četrtletna pristojbina za razvoj - 5% upravitelju skupnih stroškov razvoja, razen premoženja (podobno kot pristojbina za nakup).
Zdi se, da imajo bogati strici več imenovanih strank - svetovalec vs. upravitelj - ampak Zbiranje sredstev ima nekoliko nižje pristojbine.
O javnih REIT-jih, s katerimi se ne trguje
Rich Uncles ponuja javne REIT-e, s katerimi se ne trguje-javno so dostopni, vendar se z njimi ne trguje na nobeni borzi. Takšne naložbe morate obravnavati kot nelikvidne, ker ni trga, na katerem bi jih lahko prodali. Če želite prodati (unovčiti) svoje delnice, lahko to storite samo z bogatimi strici.
Če ste bili lastniki delnic manj kot tri leta, bo s prodajo nastala 1-3% upravna taksa.
Obstaja tudi nekaj trikov pri izračunu NAV sklada, katerega osnovno premoženje so nepremičnine. Če na primer kupujete delnice netrgovanega REIT po 5 USD na delnico in je NAV nižja, potem plačujete premijo. Ta premija je dejansko provizija, ker plačujete 5 USD za nekaj manj kot 5 USD.
Je manj nepregleden kot druge možnosti in tako FINRA je pripravila to informacijo o netrgovanih REIT ki bi ga morali pregledati.
Nekaj, česar se morate zavedati.
Alternative za bogate strice
Dokler se bogati strici ne odprejo, priporočam te možnosti, ki so na voljo vsem vlagateljem (ne le akreditiranim):
Zbiranje sredstev
Zbiranje sredstev je ena najstarejših platform za vlaganje nepremičnin v množično financiranje za neakreditirane vlagatelje. Imajo eREIT, ki združuje njihove naložbe, vendar nimajo tako ozkega fokusa kot bogati strici. Imajo strategijo, opisano v ponudbenih dokumentih, in najmanj 1.000 USD. Imamo celoten pregled Fundrise.
Več o Fundrise
Napeto
Napeto je alternativa, ki se osredotoča na poslovne nepremičnine. So relativno novi, vendar imajo v tem kratkem času močan rekord, predvidoma bodo leta 2021 izplačali 8-9% dividend. Imajo tudi najmanj 5000 USD in so na voljo vsem vlagateljem.
Celoten pregled Streitwise si lahko ogledate tukaj.
Več o Streitwise
Povzetek
Zdi se mi, da je njihova naložbena strategija fascinantna. Je hiper fokusiran in ponuja stopnjo donosa, ki je primerljiva z drugimi platformami.
Medtem ko je platforma podobna RealtyMogul vam bo omogočilo vlaganje v posamezne nepremičnine, zahteva pa, da ste akreditirani vlagatelj. Kupujete v sklad pri Rich Uncles, zato vam ni treba biti akreditiran vlagatelj.
Zbiranje sredstev je primerljivo, vendar njihova ponudba ni tako lasersko usmerjena. Študentsko stanovanje Rich Uncles REIT je lasersko osredotočeno na to, kar si želijo-mora biti kilometer stran od 15.000 študentskega kampusa z najmanj 150 posteljami. To je specifično in to mi je všeč.
Vredno si jih je ogledati, če se želite s to naložbeno strategijo vključiti v nepremičnine.
Bogati strici
Na splošno
9.0/10
Prednosti
- Hiperfokusirani REIT
- Razumne pristojbine
- Ni treba imeti akreditiranega vlagatelja
Slabosti
- Samo dve naložbeni strategiji - NNN ali študentsko stanovanje