Z ženo sva se pred nekaj leti odpravila na dopust v Disney World. Družina se je imela super in osebno sem bil vesel, da sem se oddaljil od posla. Bivali smo pri časovnem zakupu mojih staršev Orange Lake Resort, ki je tik pred parkom.
Čeprav so lastniki časovnega zakupa že več kot 10 let, sem šel tja prvič. Letovišče je zelo lepo, ima vse ugodnosti in je na odlični lokaciji. Vedno pa sem mislil, da je nakup mojih staršev slaba odločitev. Navsezadnje so zanj plačali 10.000 dolarjev, danes pa vzdrževanje znaša 750 dolarjev na leto.
Moje vprašanje je: Ali ne bi bilo ceneje samo ostati v hotelu ali najeti enoto v letovišču za ta teden? Odgovor je na žalost pritrdilen.
Kako delujejo časovni zapisi
Časovni zakupi so počitniški načrti, ki v ZDA obstajajo od leta 1969. Danes je to industrija v vrednosti 9,2 milijarde dolarjev Ameriško združenje za razvoj letovišč (ARDA). To je pravzaprav precej veliko v primerjavi s skoraj 8 milijard dolarjev glasbene industrije ali letnimi prihodki Major League Baseball v višini 9 milijard dolarjev. Leta 2016 je bilo samo v ZDA 1.558 letovišč s časovnim zakupom, v povprečju 132 enot na letovišče.
Časovni zakup vam daje delno lastništvo na počitniški nepremičnini. To si lahko celo predstavljate kot lastništvo delnic v najemnini za počitnice. Za nakup enote plačate vnaprej, nato pa letno pristojbino za vzdrževanje. To vam omogoča dostop do nepremičnine za določen čas, ki je običajno vsako leto isti čas. Kadar ne uporabljate časovnega zakupa, ga uporabljajo drugi s podobnimi interesi.
Povprečna prodajna cena za tedenski časovni zakup je danes približno 20.940 USD, povprečna letna pristojbina za vzdrževanje pa 880 USD, poroča ARDA. Večina pogodb o časovnem zakupu je pogodb za nedoločen čas, kar pomeni, da ste dolžni plačati vzdrževalno pristojbino za nedoločen čas, kar je velika finančna obveznost.
Če želite enoto uporabljati v drugem tednu, morate svoj teden »poravnati« in jo zamenjati za drug čas ali lokacijo. Na prodajnem področju (imel sem nesrečo, da sem se ga udeležil) je letovišče omenilo, da ne dela več tedenskega začasnega dela. Zdaj je sistem, ki temelji na točkah. Ko kupite enoto, dobite X število točk na leto, nato pa jo lahko uporabite na kakršen koli način.
Točke bi lahko uporabili za številne druge stvari: za nakup letalske vozovnice, odhod na drugo lokacijo ali nadgradnjo na večjo enoto. Hudiča, to je kot letalske milje in točke kreditne kartice. Svoje točke lahko uporabite v trgovinah, kot sta Best Buy in Bed Bath & Beyond. Odlično - lahko kupim to prevleko za WC školjko, namesto da bi šel na dopust. Prepričan sem, da tako kot pri točkah s kreditnimi karticami dobivate pošteno menjavo točk v dolarje.
Kot da ne veste, sem sarkastičen.
Nisem izvajal številk, vendar sem prepričan, da so stopnje konverzije grozne. Tako na koncu naredijo celo en teden v časovnem zakupu veliko bolj abstraktno kot lastništvo. Prodajalec pod visokim pritiskom, prosim, spomnite me še enkrat, kakšen je namen lastništva časovnega zakupa?
Manjkajoča sestavina naložbe
V pokeru je bilo rečeno, da če ne opaziš patsyja, si to ti. To velja za nakup časovnega zakupa. Tisti, ki imajo koristi od transakcije, so prodajalec in lastniki letovišča. Na žalost ste obtičali z majhnim rezom enote, ki ima malo ali nič vrednosti pri nadaljnji prodaji.
Tu so težave z lastništvom časovnega zakupa:
- Obstaja a ogromno trg za nadaljnjo prodajo. Pogosto lahko kupite enote za manj kot polovico prvotno plačanega.
- Tako kot avtomobil se časovni zakup amortizira, ko ga »odpeljete s parcele« (prevzemite lastništvo).
- Redko se vrednost časovnega zakupa poveča. Pravzaprav pričakujte, da bo izgubil vrednost, saj so bili skupni stroški vašega lastništva pokriti prodajne predstavitve, spodbude in darila.
- Časovni zakupi se vam običajno prodajo, ko ste na dopustu in vaša obramba je oslabljena.
- Večina ima visoke letne stroške vzdrževanja. V primeru mojih staršev se njihove pristojbine vsako leto povečujejo hitreje od stopnje inflacije. Za znesek, ki ga plačate samo za vzdrževalne stroške (pozabite na začetno "naložbo"), bi lahko v hotelu dostojne kakovosti ostali en teden.
Kljub tem pomanjkljivostim industrija še naprej privablja nove lastnike. Leta 2015 je bilo 46% prodaje časovnega zakupa novim lastnikom, kar je obrnilo prejšnji trend vse večje odvisnosti od obstoječih lastnikov. Če se res želite vključiti naložbe v nepremičnine, kliknite tukaj, če želite prebrati naš vodnik. Začnete lahko tudi pri naslednjih ponudnikih množičnega financiranja:
| Poudarki |  |
 |
 |
| Ocena | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Najmanjša naložba | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Računi | 1 leto | Naložbe v skupni kapital: 0,5-1,5% letno, plus 10% vseh dobičkov ob izstopu | 1-1,25%/leto provizije za upravljanje premoženja |
| Zasebna REIT | |||
Prijavite sePreberite pregled
|
Prijavite se Preberite pregled |
Prijavite se Preberite pregled |
Časovni zakupi ne ustvarjajo dohodka
Teoretično imate pri nakupu časovnega zakupa delni delež v nepremičnini, v kateri se najema. Pomembno pa je razumeti, da vam to ne daje vseh prednosti lastnik nepremičnine običajno ima.
Za začetek vas zanima ista enota kot druge ljudi, ki sodelujejo pri časovnem zakupu. Vaš interes torej ni samostojno lastništvo. Z enoto ne morete ravnati, kot želite.
Na primer, obstajajo stroge omejitve glede časa, v katerem enota fizično zasedate. Za razliko od prave počitniške hiše je ne morete oddati v preostalem delu leta, ko je ne uporabljate za osebno uporabo.
Za časovni zakup si lahko mislimo, da ima delni lastniški delež v eni sami počitniški nepremičnini ali enoti. Ni nič takega lastnik počitniške nepremičnine dokončno, s koristmi, ki so posledica tega.
Po podatkih ARDA so lastniki časovnega zakupa ponavadi mlajši in etnično bolj raznoliki kot takrat, ko se je industrija začela in je ciljala na starejšo množico. Povprečna starost zadnjih kupcev je 39, 34% lastnikov pa je azijsko-ameriških ali afriško-ameriških. Skoraj dve tretjini ima višjo izobrazbo. Njihov povprečni dohodek je 81.311 dolarjev.
Vendar se mi zdi, da trg časovnega zakupa cilja na finančno neizkušene. Na žalost časovni zakupi običajno postanejo počitniške nepremičnine za ljudi, ki si ne morejo privoščiti počitniških nepremičnin. Prodajni materiali naj bi bili bolj podobni bleščanju in "živeti dobro življenje" kot pa donosnosti naložbe. To je zato, ker tam je ni vračila.
Če denar zapravljate za prihodnost, ga je treba obravnavati kot naložbo. Če ne ustvarja dohodka, je to strošek - jasen in preprost. Ti maj uživajte, vendar to še vedno ni naložba. Kliknite tukaj, če se želite naučiti kako vlagati
Časovni zakupi niso zelo likvidni
Običajno šele potem, ko ste kupili časovni zakup, ugotovite, da jih več ljudi želi prodati kot kupiti. Verjetnost, da boste povrnili svojo začetno naložbo, je zelo majhna - da ne govorimo o izterjavi dolgoletnih stroškov vzdrževanja.
Obstajajo spletna mesta, ki jih lastniki časovnega zakupa lahko uporabijo za prodajo lastnine, na primer RedWeek, vendar so za uporabo spletnega mesta zaračunajte kotizacijo in letno članarino - za časovni zakup pa ni nobenega jamstva prodati.
V industriji preprodaje pa je precejšnja količina goljufij. Prevaranti plenijo lastnike časovnega zakupa, obljubljajo, da vam bodo nepremičnino prodali - za vnaprej - in ko enkrat plačate pristojbino, od njih nikoli več ne slišite.
Če lahko prodate časovni zakup (in to nikoli ni gotovo), boste verjetno dobili le delček tistega, kar ste zanj plačali. Pri njihovi prodaji obstajata dva temeljna problema:
- Ves čas se gradi/ponuja več, poplavlja trg in
- Obstoječi lastniki jih prodajajo, da bi se rešili dolga ali ko ugotovijo, da to ni bil posel, za katerega so mislili, da so bili, ko so ga kupili.
Če še vedno mislite, da je nakup časovnega zakupa dobra ideja in se želite izogniti plačilu več, kot bi ga kdaj prodali, ga kupite na sekundarnem trgu. Obstaja veliko spletnih mest, kjer lahko kupite rabljeni časovni zakup.
Podjetja za časovni zakup vedo, da boste na obstoječih kupcih verjetno našli cenejše možnosti na spletnih mestih, kot sta Skupina uporabnikov Timeshare in RedWeek. Tako podjetja običajno ponujajo zaključne spodbude in druge ugodnosti. Toda te ugodnosti običajno ne povrnejo denarja, ki bi ga prihranili pri nakupu pri obstoječem lastniku.
Boljša alternativa časovnemu zakupu
Po mojem mnenju je bolje, da ostaneš v lokalnem hotelu, kot da kupiš časovni zakup. Za primer vzemite časovni zakup mojih staršev. Za začetni nakup so plačali 10.000 USD, če k temu dodate še 750 USD letno vzdrževalno pristojbino, plačano v 10-letnem časovnem okviru, je v tem časovnem zakupu skupna naložba 17.500 USD.
V zadnjih 10 letih je njihov časovni zakup omogočal bivanje en teden vsako leto - sedem dni in šest nočitev - za skupno 60 nočitev, kar v povprečju znaša 291 USD na noč na počitnice v isti enoti leto. Če bi najeli dostojno kakovostno hotelsko sobo za približno 175 USD na noč, bi vam skupna cena, plačana za časovni zakup, kupila 100 nočitev v hotelu. Ne samo, da bivanje v hotelu stane manj na noč, temveč bi lahko počitnice popestrili tudi z bivanjem v hotelih na različnih destinacijah.
Prav tako bi lahko izkoristili pogoste programe nagrajevanja uporabnikov in druge popuste, ki jih ponujajo hoteli.
Obiščite |
Verjetno obstajajo preprosti načini, da lahko dobite več kot 100 nočitev v hotelu.
Najboljše od vsega je, da v časovnem zakupu ne bi potopili kapitala, denar za plačilo časovnega zakupa pa bi lahko vložili, da bi dobili donosnost naložbe. Pri konzervativnem 5 -odstotnem donosu, ki se letno sešteje (začenši z 10.000 USD in dodavši 750 USD na leto), bi zdaj sedeli na več kot 26.000 USD. To je veliko boljše, če sedim.