Ako investovať do bytových domov (Príručka pre začiatočníkov)

Investovanie do nehnuteľností môže byť lukratívne a skvelý spôsob, ako diverzifikovať svoje portfólio. S rastúcou infláciou sa mnohí investori obracajú na rôzne investície do nehnuteľností, aby zvýšili svoj príjem.

Pokiaľ ide o investovanie do nehnuteľností, existuje niekoľko smerov, ktorými sa môžete vydať. Väčšina nových investorov do nehnuteľností sa obráti na jednoduché rodinné domy, aby začali skôr, ako sa začnú zaoberať niečím príliš zložitým. Ak však chcete maximalizovať svoje zárobky z nehnuteľností, môžete zvážiť investíciu do bytových domov.

V tomto článku sa pozrieme na to, ako investovať do bytových domov, aby ste sa mohli rozhodnúť, či je to investičné rozhodnutie, ktoré chcete urobiť. A ak nemáte milióny dolárov v kapitále, nezúfajte – máme možnosti pre každého s rôznym rozpočtom a úrovňami skúseností s investovaním.

Je bytový dom slušnou investíciou?

Pri investovaní svojich peňazí chcete čo najvyššie výnosy a zároveň minimalizovať riziko, aby ste nestrácali čas ani energiu. Keď sa naučíte investovať do bytových domov, všimnete si väčší potenciál vyšších ziskov.

Tu je niekoľko výhod investovania do bytových domov:

• Môžete získať kladný peňažný tok, ktorý sa vám vypláca každý mesiac.
• Nehnuteľnosť sa bude (dúfajme) zhodnocovať každý rok.
• S väčším počtom jednotiek môžete dosiahnuť vyššie príjmy.
• Nemusíte sa zaoberať volatilitou, ktorá je v poslednej dobe prítomná na akciovom trhu.
• Máte ochranu pred prudko rastúcou infláciou.

Ako investovať do bytových domov

Toto je šesť rôznych spôsobov, ako investovať do bytových domov, ak ste nový vo vesmíre. Vaša voľba bude nakoniec závisieť od toho, čo je pohodlné na základe vašich okolností a cieľov.

Pred rozhodnutím, ako investovať do bytového domu, je potrebné zvážiť tri kľúčové faktory:

1. Vaša tolerancia k riziku. Dokážete zvládnuť riziko spojené s investíciou do bytového domu? Aké veľké riziko dokážete zvládnuť?
2. Kapitál, ktorý musíte investovať. Koľko peňazí musíte investovať do bytových domov?
3. Vaša úroveň znalostí v oblasti nehnuteľností. Investovali ste v minulosti do nehnuteľností?

Pozrime sa bližšie na to, ako investovať do bytových domov.

Možnosť 1: Kúpte si bytový dom sami ako realitný investor.

Môžete preskúmať a začať investovať kúpou bytového domu ako samostatný investor. Aj keď to môže byť najodstrašujúcejšia možnosť, dobrou správou je, že celý zisk si môžete nechať pre seba.

Čo by ste mali vedieť o kúpe bytového domu na vlastnú päsť?

Najdôležitejšou vecou, ​​ktorú si musíte zapamätať, keď investujete na vlastnú päsť, je, že všetka zodpovednosť padne na vás. Budete mať na starosti údržbárske práce, konflikty medzi nájomníkmi, inkaso platieb a ďalšie úlohy. Je užitočné mať niekoľko renomovaných realitných kontaktov, ktoré si môžete najať ako pomoc pre právne, finančné alebo údržbárske záležitosti.

Pozitívom je, že kúpa bytového domu na vlastnú päsť znamená, že si ponecháte všetky zisky a môžete realizovať svoju víziu nehnuteľnosti. Mnohé výdavky spojené s nehnuteľnosťou si môžete odpísať aj na daniach.

Aké sú kroky spojené s investíciou do vlastného bytu?

1. Ušetrite si peniaze. Na získanie schválenia hypotéky na bytový dom budete potrebovať poriadny kus zmeny.
2. Hľadajte ponuky/príležitosti u dôveryhodného makléra. Je nevyhnutné nájsť dôveryhodného makléra, s ktorým môžete spolupracovať, aby vám pomohol prechádzať zoznamy.
3. Nájdite hypotéku. Budete chcieť zvážiť získanie predbežného schválenia hypotéky, aby ste už pri vytváraní ponuky mali vyriešené financovanie.
4. Analyzujte financie a skontrolujte ponuky. Tu budete chcieť vynaložiť čo najviac úsilia, aby ste sa uistili, že sa dostanete do ziskového obchodu.
5. Urobte ponuku a počkajte, kým bude prijatá.
6. Zvážte správcovskú spoločnosť. Keď získate bytový dom, možno si budete chcieť najať pomoc so správou nehnuteľnosti. Najatie správcu nehnuteľnosti vás môže zbaviť niektorých povinností, hoci to zníži váš zisk.
7. Rekonštruovať alebo modernizovať bytový dom. Mnoho investorov do nehnuteľností hľadá budovy, ktoré by mohli upgradovať, aby si účtovali viac.

Pred investíciou do bytového domu budete musieť dôkladne skontrolovať niektoré dokumenty:

• Správa o trhu. Aké druhy nehnuteľností sú k dispozícii?
• Finančný audit. Aká je ekonomická história budovy?
• Posúdenie stavu nehnuteľnosti. V akom stave je nehnuteľnosť?
• Audit prenájmu. Existuje nejaký nezaplatený nájom? Ako vyzerajú nájomné zmluvy?
• Posudzovanie. Aká je súčasná odhadovaná trhová hodnota nehnuteľnosti?
• Prieskum lokality a správa o názve. Existujú nejaké právne nároky na nehnuteľnosť? Aké sú hranice vlastníctva?

Je nevyhnutné nájsť realitného právnika, ktorému môžete dôverovať, aby vám pomohol prejsť týmito dokumentmi a zodpovedal vaše otázky.

Spýtali sme sa Daniela Shina Darwinovský doktor o radu, ako investovať do bytových domov, a tu je to, čo povedal:

„Keď sa pozerám na bytový dom, zvažujem veľa faktorov vrátane lokality, cenovej dostupnosti, stavu budovy a schopnosti zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti.

Shin ďalej spomína najpríťažlivejšiu kvalitu:

„Povedal by som, že najatraktívnejšou kvalitou budovy je potenciál zlepšiť budovu a ponúkajú nájomníkom lepšie životné prostredie a zároveň prinášajú dobrú návratnosť investície.”

Gabby Wallace, realitná expertka, ktorá pomáha ženám budovať ich príjmy z investícií z prenájmu, sa tiež podelila o svoje myšlienky o tom, ako investovať do bytových domov a čo hľadá:

„Vo všeobecnosti [hľadám] schopnosť získať slušný peňažný tok a zhodnotenie z počiatočnej investície. To, čo robí nehnuteľnosť dobrou voľbou, je veľmi osobné a podobne ako osobné financie to závisí od toho, kde sú ľudia finančne a od ich aktuálnych/dlhodobých cieľov.“

Keď budete hľadať, ako investovať do bytových komplexov, možno si uvedomíte, že nie ste pripravení začať samostatne. Ak ste to vy, na stole je veľa ďalších možností.

Možnosť 2: Spojte sa s partnerom a investujte do bytových domov.

Ďalšou možnosťou je nájsť partnera pre investíciu, aby ste neriadili riziko sami alebo nezostali pri všetkej práci. Nájdenie správneho partnera vám môže pomôcť urýchliť proces a rozdeliť si povinnosti – nebudete tak zahltení.

Aké sú výhody investície do bytového domu s partnerom?

• Môžete sa spojiť s niekým, kto má skúsenosti alebo zručnosti, ktoré nemáte.
• Môžete získať viac kapitálu a rozdeliť výdavky.
• Prácu si môžete rozdeliť.

Ako nájsť partnera na investíciu do bytového domu?

Existuje mnoho rôznych spôsobov, ako nájsť partnera. Sú realitní investori, ktorí aktívne vyhľadávajú partnerov, a sú ľudia, ktorí sa len pýtajú na kontakty na svojej sociálnej sieti.

Ak si nie ste celkom istí, ako nájsť skvelého realitného partnera, tu je niekoľko ďalších možností, ktoré môžete vyskúšať:

1. Skontrolujte miestne investičné skupiny na Facebooku.
2. Pozrite si investičné kluby na Meetup.com.
3. Porozprávajte sa so svojím realitným maklérom, či má niekoho na mysli.

Má investícia do bytového domu s partnerom nejaké potenciálne nevýhody?

Je dôležité zdôrazniť výhody a nevýhody každej investície, aby ste vedeli, do čoho idete.

Rozprávali sme sa s jedným realitným investorom, ktorý s partnerom zdieľal negatíva kúpy bytového domu. Tom Brickman, autor knihy Skromný gay blog, podelil sa o svoje postrehy o investovaní s partnerom:

„Investovanie s partnermi je náročné. Na povrchu je to super. Ale rovnako ako stredná škola – padá späť na jednu osobu. Bol som v tomto dlho. Nechcem stráviť popoludnie opravovaním ohrievača vody. Radšej by som to vymenil a pokračoval vo svojom dni. Nanešťastie s partnermi – novými v investovaní – často trávim popoludnie snahou o výmenu ohrievača vody, ktorý by sa dal vymeniť ráno.“

Investovanie s partnerom môže niekedy znamenať kompromisy v otázkach alebo naberanie na voľnosti. Ak sa vám nechce investovať do bytového domu s partnerom, nebojte sa – existuje viac spôsobov, ako investovať s menším rizikom.

Možnosť 3: Investujte do zmluvy o syndikácii nehnuteľností.

Zmluva o syndikácii je miesto, kde spojíte svoje financie s malou skupinou investorov na nákup nehnuteľností. Tento typ investície môže byť dostupnou možnosťou pre tých, ktorí nemajú dostatok peňazí na to, aby urobili takú statnú investíciu sami. Mnohé online platformy zjednodušili tento proces pre začínajúcich investorov.

Zmluva o syndikácii funguje, keď zodpovedná osoba, nazývaná syndikátor, otvorí príležitosť investovať do nehnuteľností viacerým investorom. Syndikátor robí všetky rozhodnutia, zatiaľ čo investori, známi aj ako komanditisti, dostávajú pasívny príjem z majetku.

Čo ak chcete investovať do bytového domu prostredníctvom zmluvy o syndikáte?

Zatiaľ čo dohody o syndikácii sú vynikajúcim spôsobom pasívneho príjmu, nie je to voľba pre každého. Jednotlivec musí byť akreditovaný alebo skúseného investora predtým, ako sa kvalifikujete pre väčšinu zmlúv o syndikáte. Pre tých, ktorí sa kvalifikujú, sieť investorov s podobnými cieľmi v oblasti nehnuteľností vám môže pomôcť spojiť sa so správnou syndikovanou dohodou.

Investičné spoločnosti do nehnuteľností sú ďalším vynikajúcim zdrojom na hľadanie syndikátnych zmlúv. Napríklad One Group Capital, súkromná firma s ponukami 506(c), nedávno spustila investičnú príležitosť pre Array Apartments komunite v Austine s plánovaným 17 % až 22 % cieľovým priemerným ročným výnosom.

4. možnosť: Investujte do bytového domu cez realitný crowdfunding.

Crowdfundingové projekty v oblasti nehnuteľností sú jedným z najnovších spôsobov, ako investovať do bytových domov bez toho, aby ste museli robiť akúkoľvek prácu, ktorá sa tradične spája s nákupom nehnuteľností. Crowdfunding jednoducho žiada širokú verejnosť, aby prispela kapitálom na realitný projekt.

Čím sa crowdfunding líši od realitnej syndikácie? Syndikácia je vzťah financovania medzi menšou skupinou akreditovaných investorov, zatiaľ čo crowdfunding je metóda na nájdenie investorov so všetkými skúsenosťami. Aj keď tieto pojmy úzko súvisia, nie sú synonymá.

Jednou nevýhodou crowdfundingu je, že tieto investície sú zvyčajne nelikvidné, čo znamená, že svoje peniaze pravdepodobne nedostanete späť niekoľko rokov. Pri používaní platformy crowdfundingu možno budete musieť zaplatiť aj nejaké poplatky.

Aké sú výhody investície do bytového domu cez realitný crowdfunding?

• Vyžaduje si to nízky počiatočný kapitál v porovnaní s pokusom o kúpu celej budovy svojpomocne.
• Riziká sú rozdelené medzi viacerých ľudí.
• Crowdfunding ponúka prístup k novým a exkluzívnym príležitostiam, ktoré nikde inde nenájdete.
• Nemusíte sa báť, že budete mať nárok na hypotéku.

Ak vás realitný crowdfunding zaujal, odporúčame vám pozrieť sa Financovanie, platforma, ktorá umožňuje ľuďom investovať do nehnuteľností združovaním svojich peňazí s ostatnými.

Financovanie uľahčuje komukoľvek stať sa investorom do nehnuteľností, pretože má nízke minimá na začiatok a je otvorený každému investorovi bez ohľadu na jeho skúsenosti. Má tiež a užívateľsky prívetivý web kde si používatelia môžu vybrať ideálne portfólio na základe svojho rozpočtu.

Možnosť 5: Investujte do bytového domu prostredníctvom REIT.

Investícia do bytového domu môže byť síce zdravou možnosťou diverzifikácie portfólia a slušným zabezpečením proti inflácii, no prináša rozsiahlu prácu, na ktorú možno nemáte čas.

Ak si nie ste istí, že ste ako vlastník nehnuteľnosti pripravení na zodpovednosť za investovanie do bytového domu, vždy môžete investovať do REIT (Real Estate Investment Trust). REIT sú spoločnosti, ktoré vlastnia, prevádzkujú alebo poskytujú financovanie pre realitné projekty generujúce príjem.

REIT urobili investovanie do nehnuteľností jednoduchšie a dostupnejšie pre investorov s rôznymi rozpočtami. Sú to tiež pasívne investície, ktoré si vo vašom mene nevyžadujú žiadne úsilie – to znamená, že sa nebudete musieť starať o preverovanie nájomníkov alebo vyberanie nájomného.

Ako môžete investovať do bytového domu prostredníctvom REIT?

Mnohé REIT sú verejne obchodovateľné na burze, čo znamená, že môžete investovať, keď ste pripravení z pohodlia svojho domova. Na investovanie do týchto REIT môžete kedykoľvek použiť online brokerov.

Aké sú niektoré online makléri, ktorých môžete použiť na investovanie do REIT?

• Robin Hood. Toto je jednoducho použiteľná investičná a obchodná platforma bez provízií.
• E*OBCHOD. Spoločnosť poskytujúca finančné služby, ktorá vám umožňuje obchodovať s akciami, dlhopismi, podielovými fondmi, ETF, opciami a futures.
• M1 Finance. Nízkonákladový robo-poradca s aplikáciou finančných služieb, ktorá umožňuje integrované investovanie, požičiavanie a bankovníctvo.

Aké sú niektoré REIT, ktoré sa špecializujú na bytové domy?

• Mid-America Apartment Communities, Inc. (MAA). Zameriavajú sa na správu, rozvoj a získavanie kvalitných bytových komplexov na juhovýchode, juhozápade a strednom Atlantiku USA.
• Equity Residential (EQR). V súčasnosti vlastnia alebo investujú do 305 nehnuteľností po celej krajine, pričom získavajú veľké bytové komplexy s pevnou konštrukciou.
• AvalonBay Communities (AVB). Zameriavajú sa na podnikanie v oblasti rozvoja, prestavby, získavania a správy bytových komunít v rastúcich metropolitných oblastiach.
• Camden Property Trust (CPT). Tento REIT so sídlom v Houstone investuje a prevádzkuje 170 nehnuteľností, ktoré obsahujú viac ako 58 000 bytov.
• American Campus Communities (ACC). Sú najväčším manažérom, vlastníkom a developerom vysokokvalitných komunít študentského bývania v celej krajine.

Aký je rozdiel medzi REIT, ktorý si môžete kúpiť prostredníctvom online makléra, a platformou, ako je Fundrise?

Fundrise ponúka možnosti REIT, ako aj zmluvy s hromadným financovaním nehnuteľností. Zatiaľ čo váš štandardný REIT môže byť verejne alebo súkromne obchodovateľný, Fundrise REIT sú súkromné, zvyčajne pokrývajú rôzne typy nehnuteľností a často vyžadujú oveľa menej počiatočného kapitálu.

Fundrise tiež ponúka prednastavené investičné portfóliá v závislosti od vašich cieľov.

Možnosť 6: Investujte do realitného fondu.

Realitný fond je podielový fond, ktorý investuje do REIT a realitných spoločností. Ak chcete investovať konkrétne do bytových domov, musíte hľadať podielové fondy nehnuteľností, ktoré investujú do REIT alebo spoločností špecializujúcich sa na viacrodinné jednotky.

Existujú tri typy realitných fondov:

1. Realitné ETF (fondy obchodované na burze): Tieto fondy budú vlastniť akcie v realitných spoločnostiach a iných REIT a sú verejne obchodovateľné na akciovom trhu.
2. Podielové fondy nehnuteľností: Tieto profesionálne spravované investičné nástroje investujú do rôznorodého portfólia príležitostí v oblasti nehnuteľností.
3. Súkromné ​​fondy nehnuteľností: Tieto fondy sú často exkluzívne pre tých, ktorí majú na alokáciu slušné množstvo kapitálu.

Názov fondu	Typ fondu	Ticker Symbol	Hodnotenie Morningstar
DFA Real Estate Securities I	Podielový fond	DFREX	Zlato
Principal Global Real Estate Sec Instl	Podielový fond	POSIX	Strieborná
Vernostný príjem z nehnuteľností	Podielový fond	FRIFX	Strieborná
Cohen & Steers Instl Realty Shares	Podielový fond	CSRIX	Strieborná
Vanguard Real Estate ETF	ETF	VNQ	Zlato
Schwab US REIT ETF	ETF	SCHH	Strieborná
Vanguard Global ex-US Real Est ETF	ETF	VNQI	Bronzová
SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF	ETF	RWO	Bronzová

Kým REIT vyplácajú investorom pravidelné dividendy, realitné fondy poskytujú svoju hodnotu prostredníctvom zhodnocovania. Tieto fondy tiež ponúkajú zdravú mieru diverzifikácie portfólia, vďaka čomu sú menej rizikové ako iné investície.

Výhody a nevýhody investovania do bytových komplexov

Pros ✅

• Diverzifikujte investície z akciových a dlhopisových trhov
• Užite si zhodnotenie nehnuteľnosti a cash flow zo splátok nájomného
• Investujte prostredníctvom fondov, akcií, REIT alebo priamych investícií

Zápory ❌

• Pri spustení môže byť cena príliš vysoká
• Jedinečné riziká a výzvy manažmentu
• Potenciálne vysoké náklady na riadenie a obrat

Je investícia do bytového domu pre vás to pravé?

Rovnako ako pri každej investícii môže byť užitočná diskusia o vašich cieľoch s finančným poradcom pred prijatím akýchkoľvek rozhodnutí.

Ak však uvažujete o investícii do bytových domov, máte na výber z mnohých možností. Keďže existuje vstupný bod pre každý rozpočet a úroveň odborných znalostí, pokiaľ ide o investície do nehnuteľností, takmer každý môže mať nejaké vlastníctvo nehnuteľnosti.

Časté otázky o investovaní do bytových komplexov