15-ročné vs. Porovnanie hypotéky na 30 rokov: čo je lepšie?

Aj keď sú hypotéky na 30 rokov oveľa bežnejšie, finanční experti často odporúčajú skôr hypotéku na 15 rokov. Je táto rada vždy správna?

Najlepšia odpoveď na túto otázku je, niekedy! Aj keď áno, 15-ročnú hypotéku splatíte za polovicu času potrebného na splatenie 30-ročnej hypotéky, budete obchodovať s veľa vyššiu mesačnú platbu na získanie tejto výhody.

Predtým, ako sa vrhnete do 15-ročnej hypotéky, je najlepšie presne vedieť, do čoho idete. S ohľadom na to sa pozrime na 15-ročné vs. 30-ročné hypotéky, aby ste videli, čo je lepšie – a kedy.

Aký je rozdiel medzi 15- a 30-ročnou hypotékou?

15- a 30-ročné hypotéky majú veľa spoločného. Každý môže byť buď úver s pevnou úrokovou sadzbou alebo úver s nastaviteľnou sadzbou (ARM). A buď sa dá použiť na kúpu nového domu alebo na refinancovanie existujúceho domu. Náklady na uzavretie týchto dvoch pôžičiek sú približne rovnaké a proces podávania žiadostí a uzatvárania sú prakticky totožné.

So všetkým, čo majú spoločné, aký je medzi nimi rozdiel?

• Termín pôžičky – 15-ročná hypotéka trvá len o polovicu dlhšie ako 30-ročná hypotéka.
• Mesačná platba – splátka pri 15-ročnej hypotéke môže byť pokojne aj o 50% vyššia ako pri 30-ročnej.
• Úroková sadzba – pri 15-ročnej hypotéke vo všeobecnosti zaplatíte nižšiu úrokovú sadzbu v porovnaní s 30-ročnou hypotékou.
• Budovanie vlastného imania – bude oveľa rýchlejší pri 15-ročnej hypotéke ako pri 30-ročnej

Výhody a nevýhody 30-ročnej hypotéky

výhody:

• Oveľa nižšia mesačná splátka.
• Nižšia mesačná splátka vám uľahčí kvalifikáciu na hypotéku, najmä ak platíte malú akontáciu, máte vysoké pomery dlhu alebo menej ako dokonalý úver.
• Nižšia splátka vám môže umožniť získať vyšší úver na kúpu drahšieho domu.
• Nižšie platby vám tiež môžu umožniť nasmerovať dodatočné prostriedky na splatenie dlhu netýkajúceho sa bývania alebo dokonca do úspor a investícií.
• Keďže má nižšiu mesačnú splátku, budete mať možnosť splácať ďalšie istiny oveľa jednoduchšie, ako by ste mali pri 15-ročnej hypotéke.

Zápory:

• 30 rokov sa môže zdať ako večnosť, keď sa snažíte splatiť svoj dom.
• Ak je vaším plánom vlastniť svoj dom bez dlhov v čase, keď dosiahnete dôchodok, 30-ročná pôžička nezvládne prácu, ak už máte viac ako 35 rokov.
• Pomalšie splácanie úveru – čo má za následok pomalšie nahromadenie vlastného kapitálu – vám ponechá menej peňazí, ak sa rozhodnete predať dom a kúpiť si iný.
• Vyššie úrokové sadzby. Sadzby na 30-ročných hypotékach sú zhruba o 0,500 % až 0,750 % vyššie ako na 15-ročných hypotékach.
• Keďže splatenie 30-ročnej hypotéky bude trvať dvakrát dlhšie, počas trvania úveru zaplatíte podstatne vyšší úrok.

Výhody a nevýhody 15-ročnej hypotéky

výhody:

• Skrátite dobu pôžičky na polovicu, čo vám umožní dosiahnuť stav bez hypotéky oveľa rýchlejšie.
• Aj keď predáte dom pred úplným splatením úveru, budete mať vybudovaný väčší kapitál, ako by ste mali pri 30-ročnej hypotéke.
• Úroková sadzba na 15-ročnej hypotéke je vo všeobecnosti až o 0,750 % nižšia ako pri 30-ročnej hypotéke, ale…
• Keďže pôžička bude splatená za polovicu času, počas trvania pôžičky zaplatíte podstatne nižší úrok ako pri 30-ročnej hypotéke.

Zápory:

• Oveľa vyššia mesačná splátka.
• Vyššia splátka môže sťažiť splnenie podmienok na získanie úveru.
• Vyššia platba môže tiež obmedziť vašu schopnosť kúpiť si dom za vyššiu cenu.
• Odpočet dane z príjmu pre úroky z hypotéky na bývanie zmizne oveľa rýchlejšie ako pri hypotéke na 30 rokov.
• Keďže platba je vyššia, nebudete mať k dispozícii dodatočné prostriedky na iné účely, ako je splatenie dlhu mimo bývania alebo investovanie.

Faktory, ktoré treba zvážiť pri výbere 15-ročného vs. Hypotéka na 30 rokov

Mnohí finanční poradcovia, webové stránky a blogy odporúčajú hypotéku na 15 rokov pred hypotékou na 30 rokov, často ako „bez premýšľania“. Bohužiaľ, je to prílišné zjednodušenie. Pred zvažovaním jednej alebo druhej podmienky pôžičky by ste mali najprv dôkladne zhodnotiť nasledujúce faktory a to, ako sa vzťahujú na vašu osobnú situáciu.

Vaša mesačná platba

30-ročná hypotéka na 200 000 USD pri 3,00 % (pevná sadzba) bude mať mesačnú splátku 843 USD. Ale pri 15-ročnej hypotéke – dokonca aj so sadzbou 2,25 % – mesačná splátka vyskočí na 1 310 USD. To je rozdiel 467 dolárov mesačne alebo 5 604 dolárov ročne.

Vzhľadom na veľký rozdiel v mesačnej splátke sa budete musieť rozhodnúť, či ju dokážete pokryť počas celej doby trvania úveru.

Jednoduché schválenie

Ako sme práve videli, mesačná splátka pri 15-ročnej hypotéke je oveľa vyššia ako pri 30-ročnej hypotéke. To môže mať vplyv na vašu schopnosť získať pôžičku, o ktorú chcete požiadať.

Povedzme napríklad, že máte mesačný príjem 5 000 USD. Ak požiadate o hypotéku vo výške 200 000 USD pri 3,00 % s mesačnou splátkou 843 USD, pripočítaním 400 USD za dane z nehnuteľnosti a poistenie získate celkovú mesačnú splátku 1 243 USD.

Povedzme, že máte aj 600 USD v platbách mimo bývania, vrátane pôžičky na auto a zostatkov na kreditných kartách. Po pripočítaní k celkovej mesačnej platbe domu budete mať 1 843 dolárov v mesačnom opakujúcom sa dlhu.

Keď sa táto platba vydelí vaším mesačným príjmom 5 000 USD, vznikne a pomer dlhu k príjmu (DTI). 36,8 %. Veriteľ s vysokou pravdepodobnosťou schváli vašu pôžičku na tomto DTI.

Ale ak požiadate o 15-ročnú hypotéku na rovnakú sumu (ale s fixnou sadzbou 2,25 %), vaša splátka úveru bude 1 310 USD. Keď k tomu pripočítate dane a poistenie vo výške 400 USD, ako aj dlhy netýkajúce sa bývania vo výške 600 USD, vaše celkové mesačné opakujúce sa platby sú 2 310 USD.

Keď toto číslo vydelíte vaším mesačným príjmom 5 000 USD, vaše DTI sa zvýši na 46,2 %. Veriteľ nemusí schváliť váš úver s tak vysokým DTI.

Dĺžka času, počas ktorého plánujete bývať v domácnosti

Ak je dom, ktorý si plánujete kúpiť (alebo v ktorom momentálne bývate, v prípade refinancovania), váš „večný domov“, možno vám lepšie poslúži 30-ročná hypotéka. Keďže nemáte v pláne sa niekedy sťahovať, vašou najdôležitejšou úvahou môže byť udržiavanie pohodlnej mesačnej splátky domu počas celej doby trvania úveru.

Naopak, ak očakávate, že sa o pár rokov presťahujete, 15-ročná hypotéka môže byť lepšou voľbou. Pretože vyššia mesačná splátka vedie k rýchlejšiemu splateniu zostatku úveru, rýchlejšie si vytvoríte vlastný kapitál. Keď predáte dom, výnosy budú väčšie, ako by boli, keby ste si zobrali hypotéku na 30 rokov.

Vplyv na vaše finančné ciele

Opäť sa tento faktor dostáva späť do mesačnej splátky. Ako sme už videli, mesačná splátka pri 15-ročnej hypotéke je podstatne vyššia ako pri 30-ročnej hypotéke.

To otvára otázku cena príležitosti. Náklady príležitosti súvisia s otázkou, čo iné by som mohol robiť s peniazmi, ktoré neminiem na 15-ročné splátky hypotéky?

Ako sme videli, rozdiel medzi 15-ročnou hypotékou a 30-ročnou hypotékou predstavuje približne 5 600 USD ročne v celkových mesačných splátkach.

Vo väčšine domácností ide o značné množstvo peňazí. Dalo by sa použiť na splatenie dlhu netýkajúceho sa bývania, čím sa znížia vaše celkové životné náklady. Môže sa však investovať aj do budovania bohatstva mimo vášho domova.

V skutočnosti by vám 5 600 dolárov dalo takmer dosť peňazí na financovanie ročného príspevku IRA.

Skutočným spôsobom je vziať si 15-ročnú hypotéku príkladom toho, ako „dávať všetky vajcia do jedného košíka“. V tomto prípade tieto „vajcia“ pôjdu do vášho koša na bývanie. Bolo by pre vás lepšie, keby ste svoje peniaze rozdelili do iných podnikov na budovanie bohatstva?

Pre koho je vhodná hypotéka na 30 rokov?

Hypotéka na 30 rokov bude zvyčajne najlepšou voľbou, ak platí niektorá z nasledujúcich možností:

• Hľadáte najnižšiu možnú mesačnú splátku.
• Kvalifikácia môže byť úzka a vy hľadáte typ úveru, ktorý s najväčšou pravdepodobnosťou povedie k schváleniu.
• Ste prvým kupujúcim domu a kvalifikácia je neistá.
• Plánujete žiť v dome po zvyšok svojho života a nebojíte sa ho splatiť o 15 rokov.
• Vašou preferenciou je minimalizovať platbu za dom, takže budete mať ďalšie prostriedky na iné účely.
• Očakávate, že váš príjem sa v budúcnosti zvýši, čo vám umožní splácať ďalšie istiny na splatenie úveru za menej ako 30 rokov.

Pre koho je vhodná 15-ročná hypotéka?

15-ročná hypotéka bude zvyčajne najlepšou voľbou, ak platí niektorá z nasledujúcich možností:

• Môžete sa jednoducho kvalifikovať na vyššiu mesačnú splátku.
• Váš príjem je dostatočný na to, aby ste aj pri vyššej mesačnej splátke mali dostatok prostriedkov na iné účely.
• Máte záujem získať absolútne najnižšiu možnú úrokovú sadzbu.
• Plánujete byť v dome len niekoľko rokov a vaším hlavným záujmom je rýchle budovanie vlastného imania s cieľom maximalizovať hotovostné výnosy z predaja.
• Jednou z vašich primárnych motivácií je splatiť hypotéku čo najrýchlejšie, takže budete bez hypotéky.
• Nie ste ďaleko od dôchodku a 15-ročná pôžička vám lepšie umožní splatiť bývanie pred odchodom do dôchodku.
• Máte ďalšie zdroje, z ktorých môžete čerpať, ak sa váš príjem preruší, čím sa minimalizuje pravdepodobnosť, že vyššia platba sa stane hrozbou.

Kde nájsť 15-ročnú alebo 30-ročnú hypotéku

Rýchle pôžičky/RocketHortgage

Rýchle pôžičky a Raketová hypotéka sú vlastne tou istou organizáciou. Rocket Mortgage slúži ako online tvár Quicken Loans a je to strana spoločnosti, ktorá je najviac inzerovaná v médiách a na webe. Ale všetky pôžičky pochádzajúce z Rocket Mortgage sa spracúvajú cez Quicken Loans, ktorá sa rozrástla a stala sa najväčším retailovým hypotekárnym veriteľom v Amerike.

Raketová hypotéka je známa rýchlym predbežným schválením a schválením, z veľkej časti preto, že celý proces prebieha online. Často si môžu overiť informácie o zamestnaní a úsporách priamo prostredníctvom zamestnávateľov a inštitúcií, ale na webovú stránku môžete nahrať aj akékoľvek požadované dokumenty. Oba kroky slúžia na urýchlenie procesu, čo môže byť rozhodujúce, ak ponúkate dom s inými potenciálnymi kupcami.

Veterans United

Veterans United je najväčším americkým poskytovateľom hypotekárnych úverov VA. Vo veľkej miere spolupracujú s veteránmi a súčasnými členmi americkej armády, vďaka čomu je tento proces taký jednoduchý, ako len môže byť. Zamestnávajú bývalých vysokopostavených členov každej zložky americkej armády. Títo členovia pôsobia ako poradcovia a zabezpečujú, že pôžičkové programy budú najlepšie slúžiť veteránom a súčasnému vojenskému personálu.

Veterans United má tiež vlastnú sieť realitných maklérov,

Veterans United Realty. Zahŕňa účasť realitných maklérov, ktorí sa špecializujú na prácu s veteránmi a pôžičkami VA. Táto znalosť je ďalším spôsobom, ako sa proces spolupráce s Veterans United zjednodušuje v prospech veteránov, a to najmä pre aktívny vojenský personál.

Pôžičky na bývanie VA od Paramount Bank

Ešte ďalšou populárnou voľbou pre VA hypotéky je Pôžičky na bývanie VA od Paramount Bank. Paramount Bank so sídlom v Hazelwoode v štáte Missouri ponúka okrem VA hypotéky všetky typy hypotekárneho financovania, vrátane bežných, jumbo a FHA hypoték.

A ako banka ponúkajú kompletné bankové služby. To zahŕňa rôzne vkladové produkty, ako sú úročené bežné účty, iné typy pôžičiek a dokonca aj obchodné bankové služby.

Hypotéka slobody

Hypotéka slobody je jedným z popredných poskytovateľov hypotekárnych úverov v Amerike a ponúka svoje úverové služby vo všetkých 50 štátoch. Ponúka konvenčné a jumbo pôžičky, ako aj pôžičky kryté vládou FHA, VA a USDA. Programy sú k dispozícii na nákup aj refinancovanie a pri väčšine typov pôžičiek poskytujú možnosť fixnej ​​sadzby aj ARM. Ale ak má špecializáciu, sú to VA hypotéky.

Jednou z výhod, ktoré ponúka Freedom Mortgage je, že využíva staromódny proces živých aplikácií. Namiesto toho, aby ste prešli na webovú stránku a vyplnili žiadosť online, ako aj poskytli všetku potrebnú dokumentáciu, budete pracovať so živým zástupcom spoločnosti. To môže viesť k osobnejšej skúsenosti a byť skutočným prínosom, ak máte otázky, ktoré sa chcete spýtať pred a počas procesu podávania žiadosti.

15-ročné vs. 30-ročná hypotéka: Podľa čísel

Mesačnou platbou

Je to čas lámajúci čísla, tak sa poďme pozrieť na rozdiel medzi 15- a 30-ročnou hypotékou na základe mesačnej splátky.

Opäť budeme predpokladať, že dom má 250 000 USD so zálohou 20 % (50 000 USD) a hypotéku vo výške 200 000 USD.

Okrem týchto základných predpokladov porovnajme mesačnú splátku 15-ročného úveru s fixnou úrokovou sadzbou 2,25 % s 30-ročným úverom s fixnou úrokovou sadzbou 3,00 %.

Doba splatnosti hypotéky	Mesačná platba
Hypotéka na 15 rokov	$1,310
Hypotéka na 30 rokov	$843
Rozdiel	$467

Podľa celkových úspor

Len na základe mesačnej splátky sa zdá, že 30-ročná hypotéka je výhodnejšia ako 15-ročná hypotéka. Ale čo celkové náklady na každú pôžičku počas celej doby jej trvania?

Opäť budeme predpokladať hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou 200 000 USD s úrokovou sadzbou 3,00 % pri 30-ročnej hypotéke a 2,25 % pri 15-ročnej hypotéke (obe s pevnou sadzbou).

Tu je, koľko budú celkové úspory na 15-ročnej hypotéke vs. hypotéka na 30 rokov:

Doba splatnosti hypotéky	Úroková sadzba	Mesačná platba	Celkové mesačné platby	Celkové splátky istiny	Celkové platby úrokov
Hypotéka na 30 rokov	3.00%	$843	$303,480	$200,000	$103,480
Hypotéka na 15 rokov	2.25%	$1,310	$235,800	$200,000	$35,800
Rozdiel	0.750%	$467	$67,680	0	$67,680

Všimnite si, že celý rozdiel medzi týmito dvoma úvermi je vo výške zaplatených úrokov. Nižšia suma zaplatená pri 15-ročnej hypotéke pochádza z kombinácie nižšej úrokovej sadzby a oveľa kratšej doby splatnosti.

FAQ

Je lepšie získať pôžičku na 30 rokov a splatiť ju o 15 rokov?

To je stratégia, ktorá stojí za zváženie, ak sa obávate, že splácanie 15-ročnej hypotéky môže byť náročné. Môžete si vziať 30-ročnú pôžičku a splácať ju na základe 15-ročnej výplaty, ale v prípade finančných ťažkostí sa vráťte k 30-ročnej platbe.

Táto stratégia má niekoľko malých nevýhod. Jedným z nich je, že úroková sadzba bude vyššia pri 30-ročnom úvere ako pri 15. Vo všeobecnosti môžete očakávať, že za pôžičku na 30 rokov zaplatíte o tri štvrtiny percenta (0,750 %) viac ako za 15.

Druhým je, že sa môžete často uchýliť k nižšej 30-ročnej platbe. Ak tak urobíte, úplné splatenie úveru môže trvať oveľa viac ako 15 rokov.

Čo sa stane, ak každý rok zaplatíte jednu splátku hypotéky navyše?

Podľa Bankrate, uskutočnenie jednej splátky hypotéky navyše každý rok skráti 30-ročný úver na 25 rokov a deväť mesiacov. Aj keď sa to z časového hľadiska môže zdať ako malé zníženie, z vášho úveru to počas celej doby splatnosti ukrojí aj tisíce dolárov.

Aká je výhoda výberu hypotéky na 30 rokov oproti hypotéke na 15 rokov?

Primárna výhoda 30-ročnej hypotéky oproti 15-ročnej je, že budete mať nižšiu splátku. Nielenže to bude lepšie zodpovedať vášmu mesačnému rozpočtu, ale tiež vám to umožní prideliť prostriedky na iné účely. Tie by mohli zahŕňať splatenie dlhu netýkajúceho sa bývania alebo dlhodobé šetrenie a investovanie peňazí.

Aká je nevýhoda 15-ročnej hypotéky oproti 30-ročnej?

Primárnou nevýhodou 15-ročnej hypotéky – a pravdepodobne jedinou – je vyššia mesačná splátka. Tiež to nie je malý rozdiel. Ako sme ukázali na príklade uvedenom nižšie Faktory, ktoré treba zvážiť pri výbere 15-ročného vs. Hypotéka na 30 rokov, mesačná splátka 15-ročného úveru môže byť každý mesiac o stovky dolárov vyššia. Nie je nezvyčajné, že mesačná splátka 15-ročného úveru je o 50 % alebo viac vyššia ako rovnaká suma požičaná v rámci 30-ročného úveru, dokonca aj pri nižšej úrokovej sadzbe.