Obľúbenosť reverzných hypoték v posledných rokoch rastie vďaka kombinácii faktorov. Okrem rastúcej hodnoty nehnuteľností a vyšších životných nákladov túžia milióny seniorov s pevným príjmom zostať vo svojich domovoch.
Na reverzných hypotekárnych programoch, ktoré sú často inzerované v televízii, rádiu a online, sa zúčastňujú desiatky veriteľov. Čo je to však spätná hypotéka, ako funguje spätná hypotéka a je pre vás spätná hypotéka vhodná?
Obsah
- Čo je to reverzná hypotéka a ako funguje?
- Požiadavky na dlžníka
- Požiadavky na majetok
- Vekové požiadavky
- Rozdelenie výnosov
- Výhody spätnej hypotéky
- Reverzné hypotéky eliminujú vašu mesačnú splátku istiny a úrokov
- Reverzné hypotéky môžu poskytnúť extra hotovosť alebo dodatočný príjem
- Neexistujú žiadne daňové dôsledky pre spätné výbery vlastného kapitálu hypotéky
- Môže to byť najlepší spôsob, ako zostať vo svojom dome
- Ak hodnota klesne, o svoj domov neprídete
- Nevýhody reverznej hypotéky
- Zníženie vlastného kapitálu
- Výška úveru je obmedzená vaším domácim kapitálom
- Reverzné hypotéky majú vysoké záverečné náklady
- Stále musíte platiť dane z nehnuteľnosti, poistenie, opravy a údržbu
- Reverzné hypotéky majú vekovú požiadavku
- Mali by ste si vziať reverznú hypotéku?
Čo je to reverzná hypotéka a ako funguje?
Reverzná hypotéka je špeciálny program ponúkaný prostredníctvom Federal Housing Administration (FHA). Technický výraz pre reverznú hypotéku je Hypotéky s konverziou vlastného kapitálu alebo skrátene HECM. Sú navrhnuté tak, aby pomohli starším majiteľom domov získať prístup k majetku v ich domoch bez vytvárania zodpovedajúcej mesačnej platby.
Pojem „reverzný“ sa vzťahuje na samotnú platbu. Namiesto mesačných platieb za úver môže dlžník dostávať mesačné platby od veriteľa. To umožňuje starším majiteľom domov prístup k majetku vo svojich domoch bez toho, aby si brali tradičnú hypotéku a podmienky jej splácania.
Požiadavky na dlžníka
Aby ste sa kvalifikovali na reverznú hypotéku, musíte splniť určité veľmi špecifické požiadavky programu:
Musíte mať aspoň 62 rokov.
Dom, ktorým bude reverzná hypotéka zabezpečený, bude ako vaše hlavné bydlisko obývaný vlastníkom.
V domácnosti musíte mať značný majetok; čím viac vlastného kapitálu máte, tým viac peňazí budete mať k dispozícii.
Nemôžete byť v omeškaní so žiadnymi dlhmi, ktoré máte voči federálnej vláde.
Keď si vezmete pôžičku, musíte byť plne schopní spravovať platby za dane z nehnuteľnosti, poistenie, energie, opravy a údržbu.
Budete požiadaní, aby ste sa zúčastnili na informačnom stretnutí pre spotrebiteľov od poradcu schváleného FHA.
Požiadavky na majetok
Nehnuteľnosť musí byť samostatným rodinným domom pre 1 až 4 rodiny alebo kondomíniom schváleným FHA alebo vyrobeným domom. Maximálne výšky úveru stanovuje a aktualizuje Federal Housing Finance Agency (FHFA). Pre rok 2021 sa maximum môže pohybovať medzi 548 250 a 822 375 dolármi. Presná suma bude závisieť od okresu, v ktorom sa dom nachádza, ako aj od počtu obytných jednotiek, ktoré zahŕňa.
Ale presne to, koľko si môžete požičať, bude závisieť aj od kombinácie vlastného kapitálu, ktorý máte vo svojom dome, a vášho veku v čase podania žiadosti.
Vaše vlastné imanie je určené ocenenou hodnotou domu, mínus akékoľvek existujúce zadlženie voči nemu.
Vekové požiadavky
FHA nezverejňuje konkrétne percentá vlastného imania súvisiace s vekom pre sumy úverov. Ale čím ste starší, tým vyššie percento vlastného kapitálu máte prístup z domu. Napríklad môžete mať prístup k 50 % vlastného kapitálu vo vašej domácnosti vo veku 62 rokov a až 80 % môže byť dostupných, ak máte 80 rokov alebo viac.
Rozdelenie výnosov
Po schválení reverznej hypotéky budete mať možnosť zriadiť si úverovú linku, ku ktorej budete mať prístup podľa potreby, alebo dostávať mesačné pravidelné mesačné platby.
Mesačné platby môžu byť buď na určitý čas, alebo v rovnakých mesačných splátkach. Aspoň jeden dlžník musí naďalej bývať v dome ako hlavné bydlisko.
Výhody spätnej hypotéky
Reverzné hypotéky eliminujú vašu mesačnú splátku istiny a úrokov
Toto je opäť základný koncept reverznej hypotéky. Namiesto mesačných platieb veriteľovi dostáva dlžník mesačné platby (alebo prístup k úverovej linke proti domácnosti) na určitý čas.
Stále budete zodpovední za úhradu ostatných nákladov súvisiacich s údržbou a údržbou vášho domova. Nebudete však niesť zodpovednosť za splácanie mesačnej istiny a úrokov veriteľovi tak, ako by ste to robili pri tradičnom refinancovaní.
Ak v súčasnosti máte splátky istiny a úrokov z vašej existujúcej prvej hypotéky, postupujte naopak hypotéka môže túto splátku zrušiť, ak suma spätnej hypotéky presiahne zostatok vašej súčasnej hypotéku.
Reverzné hypotéky môžu poskytnúť extra hotovosť alebo dodatočný príjem
Jedným z hlavných dôvodov, prečo si starší majitelia domov vyberajú reverzné hypotéky, je prístup k majetku v nehnuteľnosti. Klasické refinancovanie hypotéky má nevýhodu vo vytvorení novej a vyššej mesačnej splátky. Toto nebude prípad reverznej hypotéky.
K výnosom z pôžičky môžete pristupovať prostredníctvom vlastného úverového rámca a mať prostriedky pripravené a dostupné vždy, keď ich budete potrebovať.
Prípadne si môžete vybrať príjem vo forme mesačných platieb. Týmto spôsobom vytvoríte dodatočný tok príjmov z vášho domova.
Tento dodatočný tok príjmov často umožňuje seniorom pokračovať v bývaní vo svojich domovoch, aj keď mesačný príjem plne nepokrýva životné náklady.
Neexistujú žiadne daňové dôsledky pre spätné výbery vlastného kapitálu hypotéky
Hotovosť z reverznej hypotéky sa môže stať zdrojom príjmu oslobodeného od dane. Keďže výnosy z pôžičky sú zálohou vlastného majetku, nepovažujú sa za príjem, a preto nepodliehajú zdaneniu.
To je na rozdiel od iných stratégií na vytváranie príjmu alebo prístup k hotovosti. Napríklad, ak predávate akcie držané na zdaniteľnom účte, budete musieť zaplatiť daň z akýchkoľvek kapitálových ziskov.
Podobne, ak vezmete distribúcie z dôchodkového plánu chráneného daňou, tieto distribúcie môžu byť zdaniteľné ako bežný príjem. Výberom vysokej sumy by ste sa mohli dokonca dostať do vyššieho daňového pásma.
Reverzná hypotéka poskytuje rovnakú hotovosť bez toho, aby bol výnos znížený o dane.
Môže to byť najlepší spôsob, ako zostať vo svojom dome
Ak máte pevný príjem ako mnohí seniori, nemusí to držať krok so životnými nákladmi. Dodatočný príjem z reverznej hypotéky vám umožní zostať vo svojom dome, dokonca aj s pevným príjmom.
Ak hodnota klesne, o svoj domov neprídete
Pri reverznej hypotéke nehrozí, že prídete o svoje bývanie, ak hodnota nehnuteľnosti klesne pod zostatok hypotéky. Môžete pokračovať v bývaní v dome po zvyšok svojho života.
Poskytovateľ pôžičky vás tiež nemôže nútiť predčasne splatiť pôžičku.
Dokonca je možné, že budete môcť refinancovať existujúcu reverznú hypotéku. Ak sa hodnota nehnuteľnosti podstatne zvýši, budete mať prístup k vyššiemu percentu vlastného imania v dome.
Ďalšie scenáre, v ktorých by ste sa mohli kvalifikovať na refinancovanie reverznej hypotéky: došlo k výraznému poklesu úrokových sadzieb; došlo k zvýšeniu maximálnej povolenej výšky hypotéky; chcete previesť hypotéku s nastaviteľnou sadzbou na pevnú sadzbu alebo; ak potrebujete zmeniť dlžníka pôžičky.
Nevýhody reverznej hypotéky
Zníženie vlastného kapitálu
Reverzná hypotéka vám poskytuje prístup k vlastnému kapitálu vo vašom dome, podobne ako tradičné refinancovanie hypotéky. Nevýhodou je, že v budúcnosti budete mať menej vlastného kapitálu, ak ho budete potrebovať na iné účely.
Povedzme napríklad, že sa neskôr rozhodnete presťahovať do iného domu. Znížené množstvo vlastného kapitálu znamená menej možností presťahovať sa do nového domova alebo na iné miesto.
Výška úveru je obmedzená vaším domácim kapitálom
Vlastný kapitál, ktorý máte vo svojom dome, je významným faktorom pri určovaní, koľko si môžete požičať. Nedostatočné vlastné imanie bude znamenať buď menej výnosov, alebo dokonca odmietnutie úveru.
Povedzme napríklad, že máte 62 rokov, váš dom má hodnotu 400 000 USD a vaša súčasná hypotéka je 250 000 USD. Pri maximálnej výške úveru 200 000 USD nebudete môcť dokončiť refinancovanie. V tejto situácii zostatok vašej súčasnej hypotéky presahuje maximálnu povolenú výšku spätnej hypotéky vo veku 62 rokov.
V nasledujúcom príklade môže byť výnos z reverznej hypotéky nedostatočný, aj keď sa môžete kvalifikovať.
Povedzme, že dlhujete 150 000 USD za svoj dom vo výške 400 000 USD. Môžete si požičať 50% alebo 200 000 $. Čistý výnos však bude len 50 000 USD (200 000 USD mínus 150 000 USD na splatenie existujúcej hypotéky).
V závislosti od účelu reverznej hypotéky nemusí stačiť 50 000 USD.
Reverzné hypotéky majú vysoké záverečné náklady
Kedykoľvek si vezmete novú prvú hypotéku na váš dom, vzniknú vám náklady na uzavretie. Tieto náklady na uzavretie znížia výnosy, ktoré získate z novej pôžičky. Ale kvôli jedinečnej povahe reverzných hypoték sú tieto náklady na uzavretie vyššie ako pri tradičných refinancovaniach.
Uzatváracie náklady pri klasickom refinancovaní hypotéky sa pohybujú medzi 2 % až 3 % z výšky úveru. Náklady na spätné uzatvorenie hypotéky ľahko prekročia 4 %, počnúc poistným príplatkom za hypotéku FHA alebo MIP. MIP je poplatok, ktorý zaplatíte FHA za poskytnutie poistenia veriteľovi za poskytnutie pôžičky.
Budete musieť zaplatiť poplatok vopred vo výške 2 % z novej výšky hypotéky. Okrem toho existuje aj ročná MIP vo výške 0,50 % z nesplateného zostatku úveru. Ak je výška vášho úveru 200 000 USD, ročná prémia bude 1 000 USD (200 000 USD X 0,50 %). V tomto scenári sa k nákladom na pôžičku pridá približne 83 USD mesačne, čím sa zníži váš mesačný príjem z pôžičky.
Existuje aj počiatočný poplatok. Veritelia si môžu účtovať vyššiu z 2 500 USD alebo 2 % z prvých 200 000 USD z hodnoty domu plus 1 % z hodnoty nad 200 000 USD. To znamená, že veriteľ si môže účtovať až 4 000 USD (2 %) z výšky pôžičky 200 000 USD.
Dodatočné poplatky sa platia stranám zapojeným do poskytovania úveru. Patria sem poplatky za vlastníctvo, hodnotenie, nahrávanie a poplatky za prieskum, aby sme vymenovali aspoň niektoré.
Stále musíte platiť dane z nehnuteľnosti, poistenie, opravy a údržbu
Aj keď pri reverznej hypotéke neexistujú žiadne mesačné splátky, stále musíte pokryť ďalšie náklady na vlastníctvo domu. To zahŕňa dane z nehnuteľnosti, poistenie majiteľa domu, služby a náklady na opravu a údržbu nehnuteľnosti.
Aj keď máte reverznú hypotéku, môžete prísť o dom pre neplatenie dane z nehnuteľnosti.
Reverzné hypotéky majú vekovú požiadavku
Reverzné hypotéky sú k dispozícii iba oprávneným vlastníkom domov vo veku 62 rokov alebo starším. Ak ste tento vek ešte nedosiahli, spätná hypotéka neprichádza do úvahy.
Aj keď spĺňate podmienky, suma, ktorú si môžete požičať, bude závisieť od vášho veku v čase podania žiadosti. Čím ste mladší, tým nižšie percento vlastného kapitálu si budete môcť požičať oproti domu.
Z tohto dôvodu reverzné hypotéky zvyčajne fungujú najlepšie pre dlžníkov vo veku 70 alebo 80 rokov. V tomto veku máte prístup k väčšiemu kapitálu, čím je väčšia pravdepodobnosť, že pôžička splní vaše finančné potreby.
Mali by ste si vziať reverznú hypotéku?
Reverznú hypotéku komplikujú viaceré ustanovenia, o ktorých musíte vedieť pred podaním žiadosti.
Mali by ste začať zhodnotením toho, čo očakávate, že reverzná hypotéka pre vás urobí. Pôjde predovšetkým o prístup k hotovosti vo vašej domácnosti alebo o nepretržitý tok príjmov? V každom prípade, máte dostatok vlastného kapitálu v domácnosti na uspokojenie tejto potreby?
Musíte tiež zvážiť dlhodobé dôsledky. Môžete sa napríklad chcieť v budúcnosti presťahovať, možno, aby ste žili bližšie k svojim deťom. V takom prípade môže reverzná hypotéka znížiť váš vlastný kapitál natoľko, že tento krok bude nepraktický.
Predtým, ako si vezmete reverznú hypotéku, uistite sa, že ste si vedomí všetkého, čo s tým súvisí. A keď už budete, mali by ste vážne zvážiť diskusiu o návrhu s právnikom, CPA alebo finančným plánovačom. Keďže sa zaoberajú reverznými hypotékami, možno vám budú vedieť poradiť najlepší postup.