Mám svoju hypotéku prefinancovať?

Falling hypotečné sadzby sú bežným spúšťačom pre majiteľov domov, ktorí uvažujú o refinancovaní svojich hypoték. Koniec koncov, jedným z najsilnejších argumentov na refinancovanie hypotéky je využitie nižšej sadzby, aby ste za hypotéku na domácnosť časom zaplatili menej.

Úroková sadzba však nie je jediným faktorom, ktorý budete musieť zvážiť. Pri rozhodovaní o správnom čase na refinancovanie hypotéky budete chcieť zvážiť potenciálnu nižšiu úrokovú sadzbu. Budete tiež chcieť skĺznuť k číslam, aby ste sa uistili, že robíte správne rozhodnutie pre svoju hypotéku a rozpočet.

Tu je všetko, čo potrebujete vedieť, aby ste sa rozhodli pre najvhodnejší čas na refinancovanie hypotéky:

Faktory, ktoré je potrebné zvážiť pri premýšľaní o refinancovaní hypotéky na domácnosť

Tu sú hlavné faktory refinancovania, ktoré musíte zvážiť, a niekoľko otázok, ktoré by ste si mali položiť o každom z nich.

Úroková sadzba

Keď úrokové sadzby klesajú, je prirodzené začať premýšľať o refinancovaní, aby ste zaistili nižšiu sadzbu. Zmena sadzby iba o 1% môže znamenať obrovský rozdiel vo výške vašej platby, a čo je dôležitejšie, vo výške úroku, ktorý zaplatíte za životnosť pôžičky. Pred podpisom bodkovanej čiary si však položte nasledujúce otázky:

• Aký je váš aktuálny úrok?
• Čo by to bolo, keby ste refinancovali?
• Existuje medzi nimi dostatočne veľký rozdiel?
• Očakáva sa, že sadzby v budúcnosti porastú?

Najlepším spôsobom, ako sa ubezpečiť, že sa rozhodujete informovane, je preskúmať aktuálne úrokové sadzby hypoték pre vašu oblasť a typ pôžičky.

Čítaj viac:Najlepšie sadzby hypoték pre živnostníkov

Typ pôžičky

Aký typ pôžičky v súčasnosti máte a typ, pomocou ktorého budete refinancovať, môže mať vplyv na vašu sadzbu, náklady, dĺžku trvania a ďalšie funkcie pôžičky. Preto je dobré položiť si nasledujúce otázky o svojom potenciálnom refinancovaní:

• Prechádzate z hypotéky s nastaviteľnou sadzbou (ARM) na pôžičku s pevnou sadzbou?
• Uvažujete o presune podmienok pôžičky z 30 rokov na 20 alebo 15

Pozri tiež:Výhody a nevýhody hypotéky na 15 vs 30 rokov

Záverečné náklady

Nechcete, aby boli náklady na zatvorenie nepríjemným prekvapením. Aj keď je možné vyjednať niektoré záverečné náklady a niekedy môžete zahrnúť záverečné náklady do nového zostatku pôžičky, alebo za ne zaplatíte pomocou vyššej úrokovej sadzby, stále sa budete musieť pripraviť na tieto nevyhnutné hypotekárne výdavky. Uistite sa, že premyslíte množstvo peňazí, ktoré budete musieť zaplatiť pri zatváraní, aby ste si zaistili refinancovanie, a to pomocou týchto otázok:

• Koľko vás bude stáť refinancovanie?
• Máte túto sumu k dispozícii vo svojich krátkodobých úsporách?
• Ako dlho vám bude trvať, kým sa vám tieto náklady vrátia?
• Budeš tak dlho doma?

Váš úverový rating

Len preto, že ceny vo všeobecnosti klesli, neznamená to, že každý má prístup k rovnako nízkym úrokovým sadzbám. Váš úverový rating môže byť rozdielom medzi milou a bolestivou. Na tieto otázky si určite odpovedzte sami:

• Zvýšil sa nedávno váš úverový rating? Ak áno, môžete sa kvalifikovať pre lepšiu refinančnú úrokovú sadzbu teraz, aj keď sadzby nie sú historicky nízke.
• Očakávate, že sa váš kreditný rating z akéhokoľvek dôvodu zníži? Ak si myslíte, že sa to stane, možno budete chcieť udrieť, kým je úverový rating stále vysoký.

Vaša časová os

Refinancovanie hypotéky je vo všeobecnosti dlhodobou stratégiou šetrenia peňazí. To znamená, že refinancovanie sa musí zmestiť do vášho osobného časového harmonogramu, aby mal domov finančný zmysel. Niektoré otázky, ktoré je potrebné zvážiť o vašej časovej osi, zahŕňajú:

• Ako dlho plánujete byť doma a držať si hypotéku?
• Budete tam dostatočne dlho na to, aby ste uhradili záverečné náklady?
• Chcete v budúcnosti prenajať svoj dom?
• Umožní vám nižšia platba jednoduchší prenájom?

Váš rozpočet

Refinancovanie môže niekedy znížiť vašu platbu a umožní vám odložiť viac peňazí na úspory. Refinancovanie môže tiež zvýšiť vašu platbu, ak sa chcete pôžičky zbaviť rýchlejšie a platiť menej na úrokoch.

Ak zvažujete refinancovanie na zvýšenie miestnosti vo svojom rozpočte, uistite sa, že dokážete presunúť náklady na zatvorenie, aby ste sa dostali k zníženým mesačným platbám.

Riaditeľ, ktorého ste zaplatili

Zvážte, koľko ste už zaplatili za pôžičku. Ak ste zaplatili 20% hodnoty svojho domu, môžete mať nárok na zníženie súkromného hypotekárneho poistenia (PMI) bez toho, aby ste museli refinancovať. Ak to však váš súčasný veriteľ nespustí, zvážte refinancovanie, aby ste sa toho zbavili.

Súvisiace:Mali by ste splatiť hypotéku predčasne? Jasné! Tu je 6 stratégií, ako to zvládnuť!

Čo budete potrebovať na vyplnenie kalkulačky refinancovania hypotéky

Keď si položíte vyššie uvedené otázky, je načase začať počítať, ako by refinancovanie hypotéky mohlo ovplyvniť váš konečný výsledok.

Na webe je k dispozícii množstvo bezplatných kalkulačiek refinancovania a všetky vám môžu pomôcť získať predstavu o tom, čo od refinancovania očakávať. Páčia sa mi funkcie kalkulačky refinancovania hypotéky od Bankrate.com.

Tu sú položky, ktoré budete potrebovať na dokončenie výpočtu refinancovania:

Aktuálna výška pôžičky: Tu zadáte sumu, ktorú ste si požičali na kúpu svojho domu. Napríklad povedzme, že ste si kúpili dom za 200 000 dolárov so znížením o 20%, vaša pôvodná výška pôžičky by bola 160 000 dolárov.

Aktuálna úroková sadzba (%): Jednoducho zadajte aktuálnu úrokovú sadzbu hypotéky na bývanie.

Termín (v rokoch): Zadajte počet rokov, na ktoré bola pôvodná hypotéka (t. J. 30 rokov vs. 15 rokov)

Aktuálny zostatok hypotéky: Toľko v súčasnosti vlastníte hypotéku na dom. Nájdite svoj najnovší účet a hľadajte zostatok.

Úroková sadzba refinancovania (%): Tu uvediete úrokovú sadzbu, ktorá bola stanovená pre novú pôžičku.

Termín (v rokoch): Aký je váš nový termín? 30 rokov? 15?

Pokuta pred platbou (%): Budete dlžní pokutu za predčasné splatenie starej sumy pôžičky predčasne? Ak neviete, zavolajte svojmu súčasnému veriteľovi a zistite to. Toto je potrebné zohľadniť pri vašom rozhodnutí.

Konečné náklady na novú hypotéku:-Záverečné náklady často zahŕňajú poplatok za poskytnutie pôžičky, body, poplatok za ohodnotenie, vyhľadávanie titulu a poistenie, prieskum, dane, poplatok za zaznamenanie listiny, poplatok za správu z úveru a ďalšie náklady posudzované pri vysporiadaní. Náklady na zatvorenie sa zvyčajne pohybujú okolo 2% až 6% z celkovej hypotéky.

Počet bodov za novú pôžičku: To by boli akékoľvek peniaze navyše, ktoré platíte za dosiahnutie lepšej úrokovej sadzby.

Oplatilo sa mi to pri refinancovaní hypotéky?

Na príklade, ako môže refinancovanie fungovať, sa pozrime na moje refinancovanie hypotéky. Bol to dlhý, zdĺhavý proces, ale priniesol nám lepšiu sadzbu pre našu 30-ročnú hypotéku (nižší dlžný úrok) a nižšie platby (väčšiu flexibilitu s naším rozpočtom a majetkom).

Tu sú podrobnosti (čísla sú zaokrúhlené a približné):

Predchádzajúca hypotéka:

• Kupovaný v októbri 2007
• 30 rokov, fixná sadzba hypotéky na 6,375%
• Kúpené za približne 207 000 dolárov
• Zníženie o 42 000 dolárov (20%)
• Celková hypotéka 165 000 dolárov
• Mesačná splátka 1 028 dolárov
• 0 USD za záverečné náklady po kredite predajcu vo výške 5 000 USD
• Splatené úroky 39 000 dolárov počas 3 rokov a 10 mesiacov
• Zostal zaplatiť 205 000 dolárov na úrokoch počas celej doby pôžičky.

Nová hypotéka:

• Zatvorené v júli 2011
• 30 rokov, fixná sadzba hypotéky na 4,875%
• Nová celková hypotéka 159 000 dolárov
• Nová mesačná splátka 842 dolárov
• Záverečné náklady 1 000 dolárov po veriteľských úveroch 2 000 dolárov
• Postavte sa na zaplatenie úrokov 144 000 dolárov počas celej doby pôžičky.

Poznámka: Súčasné trhové podmienky sú také, že by sme „stratili peniaze“ z predaja nášho domu, keby sme sa pokúsili predať práve teraz. Preto aj keď v budúcom roku domov opustíme, ponecháme si ho ako nájomnú jednotku.

Úspory úrokov a informácie o platbe

Refinancovaním sme znížili výšku úroku, ktorý budeme počas životnosti týchto pôžičiek platiť, o 22 000 dolárov (205 000 - 144 000 - 39 000 dolárov), čo je pekné. Ako to vidím ja, na základe týchto úspor v úrokoch potrebujeme 17 mesiacov na vrátenie nákladov na zatvorenie 1 000 dolárov na re-fi.

Takto som získal toto číslo:

Úspory úrokov som rozložil do všetkých zostávajúcich období platieb. Pri 30-ročnej pôžičke máme 360 ​​platobných období.

22 000 dolárov / 360 platieb = 60 dolárov.

Potom som rozdelil náklady na zatvorenie 1 000 dolárov na 60 dolárov. To mi dáva 17, čo znamená, že vrátenie 1 000 dolárov, ktoré sme zaplatili pri záverečných nákladoch, bude trvať 17 platobných období (alebo mesiacov). Ak by som mesto predal pred decembrom 2012, bolo by to zbytočné.

Viem, že typickým pravidlom rovnováhy pri refinancovaní je vziať rozdiel v platbách (v tomto prípade 1028 - 842 dolárov = 186 dolárov) delených do záverečných nákladov 1 000 dolárov, čo mi dáva bod rentability 5,38 mesiaca (1 000 dolárov/186 dolárov = 5,38), ale nemyslím si, že to hovorí pravdu príbeh. Moje dlhodobé úspory z úrokov sú dôležitejšie úspory v porovnaní so skromnejšími úsporami v mojej mesačnej platbe.

Pozri tiež: Ako vypočítať platbu hypotéky na refinancovanie alebo nákup

Prečo som rád za nižšie platby

Aj keď som pevne presvedčený, že úspory na úrokoch sú dôležitejšie, stále som rád, že sme s týmto refinancovaním dosiahli nižšiu mesačnú splátku. Tu je dôvod:

1. Zvýšili sme náš mesačný rozpočet o 186 dolárov. ($1,028 – $842). Tento druh flexibility je dôležitý pri orientácii na samostatnú zárobkovú činnosť.
2. Boli sme na ceste prerastať dom. Kúpili sme dom s tým, že sa v budúcnosti môže stať investičnou nehnuteľnosťou. Pri tejto novej platbe je možné skutočne použiť výraz „investícia“. Ak by sme si prenajali miesto, mohli by sme získať minimálne 1 500 dolárov mesačne. Splatenie hypotéky vo výške 842 dolárov, daň z nehnuteľnosti 350 dolárov, poplatky za HOA 175 dolárov a poistenie vo výške 20 dolárov by nám zanechali nájomnú jednotku, ktorá by umožňovala peňažné toky.

Čítaj viac:Ako nájsť investičné nehnuteľnosti na prenájom: Hodnotenie nehnuteľností na kúpu

Kde refinancovať hypotéku

Aj keď nie sú k dispozícii žiadne pôžičky na refinancovanie od tradičných ani netradičných veriteľov, veci môžu byť o niečo ťažšie, ak ste samostatne zárobkovo činná osoba, ako ja. Upisovatelia radi vidia daňové priznania staré dva roky od nás bez W-2. Schválenie hypotéky pomocou príjmu zo samostatnej zárobkovej činnosti je v dnešnej dobe náročné. Aj keď nie ste samostatne zárobkovo činná osoba, je dobré porozhliadnuť sa po vhodnej refinančnej pôžičke pre vás. Môžem vrelo odporučiť dvoch veriteľov:

Zrýchlite pôžičky

Zrýchlite pôžičky bol veriteľ, ktorý sa staral o moje refinancovanie, a to bolo ešte v čase, keď som bol ešte celkom novým sólopodnikateľom bez viacročného daňového priznania s vysokým príjmom. Pracovali so mnou, aby mi v dobrej viere poskytli odhad mojej úrokovej sadzby a termínu, a pomohli mi procesom oceňovania, overovania príjmu a majetku, upisovania a nakoniec nášho zatváranie.

Čítaj viac:Moje skúsenosti s refinancovaním s pôžičkami Quicken [7 jednoduchých krokov]

LendingTree

Táto stránka je online trh s pôžičkami, kde dlžníci môžu vyplniť jeden formulár a získať tak viac prispôsobených ponúk od veriteľov na LendingTree siete. Dlžník neplatí za používanie LendingTree žiadne poplatky. V závislosti od toho, ktorého veriteľa si vyberiete, však budete musieť zaplatiť poplatok za žiadosť, poplatok za spracovanie a/alebo náklady na zatvorenie. Toto trhovisko je vynikajúcou možnosťou, ako zaistiť, aby ste pre svoje potreby získali najlepšiu možnú refinančnú pôžičku.

Záverečné myšlienky

Refinancovanie hypotéky môže byť dôvtipným spôsobom, ako znížiť splátky hypotéky, znížiť výšku úrokov a zaistiť nižšiu úrokovú sadzbu. To však neznamená, že refinancovanie je vždy správnou voľbou pre každého majiteľa domu - ani to neznamená, že každé refinancovanie je rovnaké.

Je dôležité uistiť sa, že poznáte všetky svoje osobné a finančné faktory, ktoré môžu ovplyvniť podmienky refinancovania. A je múdre urobiť niekoľko výpočtov toho, čo môžete očakávať od refinancovania, skôr ako začnete kontaktovať veriteľov.

Aké máte skúsenosti s refinancovaním hypotéky? Povedzte nám o tom v komentároch!

Foto Breno Assis na serveri Unsplash

O spoločnosti Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias „PT“, je CPA, blogger, podcaster, manžel a otec troch detí. PT je tiež zakladateľom a generálnym riaditeľom konferencie a veľtrhu priemyslu osobných financií. FinCon.

V roku 2007 vytvoril Part-Time Money®, aby sa podelil o svoje rady v oblasti peňazí a aby sa zodpovedal (zatiaľ splatenie viac ako 75 000 dolárov v dlhu) a stretnúť sa s ostatnými, ktorí majú záujem posunúť sa smerom k financiám nezávislosť.