Stratégia plánovania nehnuteľností „kúpte si, požičajte si a zomrite“

Ak to vyzerá ako bohatá hra podľa iného súboru pravidiel, je to preto, že to robia.

Nedávno som sa dozvedel o koncepte „Kúp, požičaj si, zomri“ a je to fascinujúce. Nie som odborník na plánovanie nehnuteľností alebo dane alebo som dosť bohatý na to, aby som to urobil (zatiaľ!), Ale zdôrazňuje to, ako sa rôzne časti daňového práva môžu spojiť k niečomu (pravdepodobne) nechcenému.

Pokiaľ môžem povedať, pôvod tohto rámca (alebo aspoň zábavný názov) pochádza Profesor Edward McCaffery z Právnickej fakulty University of Southern California Gould. Je to uvedené na jeho webe Daňová stránka ľudí o daňovom plánovaní 101: Kúpte, požičajte si a zomrite.

Táto stratégia má tri časti - kúpiť, požičať si a zomrieť.

Ak potrebujete vytvoriť plán nehnuteľností, zvážte to Dôvera a vôľa. Môžu vám pomôcť zostaviť plán nehnuteľností, ktorý je zlomkom nákladov na prenájom právnika, ktorý vám pomôže so spísaním závetu. Určite to stojí za to pozrieť sa, ak ste to ešte nenastavili.
Existuje tiež niekoľko online tvorcovia závetov zadarmo namiesto toho môžete použiť.

Obsah

1. 1. Kúpiť
2. 2. Požičať si
1. Toto nie je pôžička 401 (k)
3. 3. Zomrieť
4. Existuje úlovok?
5. Nie je to tak šialené

1. Kúpiť

Najprv niečo kúpte.

Máte veľký balík peňazí a chcete ich investovať do zhodnocovania majetku, aby ste mohli navždy odísť do dôchodku. Je tiež dôležité, aby tí, ktorí oceňujú aktíva, tak oslobodili od dane (alebo presnejšie, odložili daň).

Tieto peniaze budete chcieť vložiť na akciový trh, nehnuteľnosť alebo inú triedu aktív, ktorá oceňuje. Kúpiť auto by bol zlý nápad, pretože hodnota auta časom klesá. Je tiež lepšie, ak si vyberiete triedu aktív, ktorá sa teší vetru inflácie a zvyšuje nominálnu hodnotu.

Nehnuteľnosti sú na to takmer dokonalé, pretože:

• jeho hodnota má tendenciu stúpať,
• nie je prchavý
• môžete ho odpisovať, čím sa vám zníži daň z príjmu
• je ľahko akceptovateľný ako kolaterál.

A kolaterál je dôležitý pre druhý krok. Chcete si vybrať aktívum, ktoré možno použiť ako zabezpečenie pôžičky. Investovanie do podnikania vášho priateľa je na to zlé. Investícia do vlastného podnikania by bola lepšia, ale nie taká dobrá ako nehnuteľnosť.

Banka nemusí chcieť použiť vašu firmu ako zábezpeku, ale všetky prevezmú nehnuteľnosť.

2. Požičať si

Ďalej si požičiate proti svojmu majetku.

Typicky, ak ste bohatí na bohatstvo a máte málo peňazí, môžete časť majetku predať za peniaze, aby ste mohli žiť. Keď to urobíte, spustí to kapitálové zisky.

Aby ste tomu zabránili, nepredávate svoje aktíva, aby ste získali hotovosť. Namiesto toho získajte pôžičku od banky so svojim majetkom ako zábezpekou. Ak ponecháte majetok v takom stave, v akom rastie, nespôsobíte zdaniteľnú udalosť. Stále máte hotovosť, je to len pôžička.

Najlepšie na tom je, že keď dostanete pôžičku, nepovažuje sa to za príjem. Keďže si požičiavate na majetok, dostali ste hotovosť do ruky, ale zároveň držíte pôžičku, ktorú musíte splatiť.

Na úhradu pôžičky použite časť výťažku z pôžičky.

Toto nie je pôžička 401 (k)

Ak to znie trochu ako pôžička od vášho 401 (k), nie je to to isté. Keď si vezmete pôžičku zo svojich 401 (k), znižujete hodnotu účtu o sumu pôžičky. Platíte úroky, čo je pekné, ale prídete o všetky zisky (alebo straty), ktoré nastanú, keď budú peniaze mimo vašich 401 (k).

Vyhýbame sa akýmkoľvek daniam z kapitálových výnosov kvôli stavu 401 (k) s odložením dane.

So stratégiou Buy Borrow Die sa vaše aktíva používajú ako kolaterál a nikdy sa ich nedotknú. Oceniť sa to dá aj naďalej.

Dostanete koláč a budete ho tiež jesť! (aj keď musíte banke odrezať malý plátok ako úrok - takže obed nie je zadarmo)

3. Zomrieť

Každý dobrý plán vyžaduje dobrú stratégiu odchodu a táto sa spolieha na konečnú stratégiu odchodu - smrť.

Ty zomrieš.

Keď zomriete, váš majetok prejde na vašich dedičov. Pôžičky sa splatia s majetkom a potom majetok získa a zvýšenie (z hľadiska nákladov) keď prejdú na vašich dedičov. Keď vaši príjemcovia získajú tieto aktíva, ich súčasná základňa nákladov v tomto majetku je aktuálna trhová cena (v čase vašej smrti). Toto zvýšenie môže vašim dedičom ušetriť tonu na daniach.

Ak som napríklad v roku 2011 kúpil akcie spoločnosti Apple za 15 dolárov a dnes som zomrel (s cenou ~ 126 dolárov), moji príjemcovia získajú zvýšenie nákladov. Ak tieto akcie predajú dnes za 126 dolárov za kus, zaplatia č daň z kapitálových výnosov, pretože nemali žiadne zisky. (Možno budú musieť platiť dane z nehnuteľnosti v dôsledku získania týchto akcií.)

A čo pôžička? Zaplatíte to výnosom z predaja.

Existuje úlovok?

Žiadny úlovok.

Háčik je v tom, že váš majetok sa musí stále zhodnocovať. A musíte zomrieť, ale všetci to nakoniec urobíme a tá časť je v mene stratégie, takže žiadne prekvapenia.

Výhodou tejto stratégie je, že keď si požičiate peniaze od banky, a nie predáte banku za hotovosť, zaplatíte banke určitý úrok a vláda nezíska svoje kapitálové zisky daň. Kvôli pôžičke musíte prejsť ešte niekoľko obručí. Predaj majetku a hlásenie predaja v daňovom priznaní je jednoduché a nevyžaduje žiadnu aplikáciu - ale platíte dane.

Ďalšou úvahou je, že to v prvom rade nemusí byť najefektívnejší spôsob získania majetku. Nehnuteľnosť môžete spravidla vlastniť zaplatením zlomku nákladov na kúpu. Kúsok nehnuteľnosti môžete získať za 20% akontáciu (niekedy aj menej).

Nakoniec táto stratégia funguje tak dobre, pretože posilnený v základe „medzery“. Ak to neexistovalo, tento plán nie je taký efektívny (ale stále je nápomocný z pohľadu daňového plánovania). Zintenzívnenie základne odstraňuje z daní potenciálne obrovský kus ziskov.

Ak by boli základné opatrenia odstránené, stále budete mať malý prospech, pretože stále máte hotovosť pri ponechaní majetku, aby ho mohol zhodnotiť. Len musíte medzitým platiť úrokovú sadzbu úveru, aby ste aktívum zhodnotili viac, ako je úroková sadzba úveru. Nie je to nič iné ako požičať si peniaze na investovanie, čo nie je nič neobvyklé, ale robíte to spôsobom, ktorý zabraňuje kapitálovým ziskom.

Nie je to tak šialené

Ak táto stratégia znie ako skutočne bláznivý nápad, nie je - v skutočnosti to už robíme s našimi domovmi.

Kúpite si dom, ktorý je vo všeobecnosti oceniteľným majetkom, a môžete získať pôžičku oproti hodnote domu (pôžička na vlastný kapitál). Keď idete predávať, môžete ignorovať zisky 250 000 dolárov, pokiaľ išlo o vaše hlavné bydlisko (podobne ako v prípade zvýšenia). Ak je pôžička pri predaji stále nesplatená, môžete pôžičku z vlastného kapitálu splatiť výnosmi a nemá to vplyv na základ nákladov vo vašom dome.

Už ste niekedy refinancovali pôžičku vo svojom dome potom, ako bola zhodnotená? Vyplatiť refi? Je to v podstate rovnaká stratégia.

Jediné, čo chýba, je, že nemôžete znehodnocovať hodnotu svojho domu a používať ho na kompenzáciu svojho príjmu. 🙂

Podľa Federálneho rezervného systému existuje viac ako 263 miliárd dolárov revolvingových pôžičiek na vlastný kapitál (údaje pochádzajú z 9. júla 2021):

Pôžičky na vlastný kapitál sú jednoducho pôžičky čerpané proti majetku vo vašom dome. Buy Borrow Die je len úryvkom z tejto veľmi obľúbenej myšlienky.

Jedinou prekážkou je, že väčšina ľudí si neberie pôžičky na vlastný kapitál na každodenné míňanie peňazí - zvyčajne to robia na veľké nákupy, ale peniaze sú zameniteľné. Nezáleží na tom, na čo ho používate.

Chcete to urobiť so svojim akciovým portfóliom? Niektoré, ale nie všetky, maklérske spoločnosti to ponúkajú. Napríklad Schwab to nazýva a Záložný majetok.

Teraz poznáte stratégiu nákupu zápožičnej pôžičky!

Choďte na svojich priateľov zapôsobiť vo vidieckom klube. 🙂