Koľko stojí môj dom? Ako oceniť svoj vlastný domov

Zaujímalo vás niekedy: „Koľko stojí môj dom?“

Kedy sledujeme našu čistú hodnotu, jednou z riadkových položiek je hodnota nášho domova. Nechávame to ako kompenzáciu voči hypotéke, inak by naše čisté bohatstvo bolo pokrivené.

Jednou z výziev domácich hodnôt je, že je ťažké ich uviesť na trh. „Značka na trhu“ znamená iba priradenie hodnoty na základe toho, čo trh určil, je skutočná cena. Je to jednoduché, ak máte akcie verejnej spoločnosti - obchoduje sa s nimi každý deň na verejných trhoch. Ak chcete vedieť cenu akcií spoločnosti Apple, vyhľadajte si to APLIKÁCIA.

Domovy nie sú. Máte „porovnateľné“, čo je podľa mňa vec, ktorú si ľudia vymýšľajú, pretože je to lepšie ako nič, ale tie nie sú skutočne presné. Aj keď žijete v byte s rovnakými jednotkami, existuje dostatok odchýlok, že nie sú presné. Sú 2 spálne, 1 kúpeľňa na prvom poschodí rovnaké ako rovnaká posteľ/vaňa na najvyššom poschodí? Koľko stojí najvyššie poschodie? Príliš veľký rozptyl.

Moje riešenie pre naše sledovanie je nastaviť domácu hodnotu na kúpnu cenu a nechať to tak navždy. Páči sa mi to, pretože je to jednoduché a nezaujíma ma domáca hodnota, pokiaľ ide o naše čisté bohatstvo (bohužiaľ, je to dosť neobvyklé, pretože

väčšina americkej čistej hodnoty je uzamknutá v domácom kapitáli).

Čo ovplyvňuje domácu hodnotu?

Než sa dostaneme k hodnoteniam a údajom, možno by vás zaujímalo, aké faktory môžu ovplyvniť hodnoty vášho domova. Obrátil som sa na doktora Michaela E. Bitter, Rinker, významný profesor účtovníctva na Stetson University. Ako hlavné faktory ovplyvňujúce hodnotu vášho domova uviedol nasledujúce:

• Okolie/poloha,
• Veľkosť domu (napr. Spálne a kúpeľne),
• Školské zónovanie,
• Úrokové sadzby hypoték,
• Regionálne a národné trhy s bývaním

A pri predaji domu k ďalším faktorom patrí príťažlivosť a ceny.

Tiež dodáva:

Pre väčšinu mladých profesionálov bude ich domov zďaleka najväčším (a najlikvidnejším) majetkom, ktorý vlastní. Ocenenie vášho domu ovplyvňuje vašu čistú hodnotu a schopnosť požičať si doma.

Ocenenie je tiež dôležité pri určovaní, či máte v politike majiteľa domu primeranú náhradnú hodnotu. To znamená, že hoci je dobré mať rozumnú predstavu o hodnote vášho domu, nie je to dôležité, pokiaľ ho neplánujete predať.

Je poznanie hodnoty domova dôležité?

Mohlo by vás zaujímať... prečo je dôležité poznať hodnotu nášho domova? Ak nepredávame, je skutočne dôležité sledovať také veci?

Profesor Robert Solomon, klinický profesor práva na UC Irvine School of Law, vysvetľuje, že existuje veľa dôvodov, prečo to chcete vedieť.

Ak predávate, je to veľmi dôležité. Ak si požičiavate proti hodnote, je to do istej miery dôležité, ale banka urobí ocenenie za vás a vašim hlavným záujmom je schopnosť splácať. Ak ste blízko odchodu do dôchodku alebo sa sťahujete, je to veľmi dôležité.

Ak ste mladší, vychovávate rodinu a očakávate, že budete žiť v dome viac ako päť rokov, je to menej zmysluplné a odhadovanie budúcej hodnoty je pekné, keď určujete bohatstvo, ale je to všetko na papieri a nie o tom dôležité.

Keď som sa spýtal, či sa na domáce hodnoty príliš kladie dôraz, odpovedal mi:

Záleží na tom, kto ste a na vašej celkovej finančnej situácii. Home equity a vzdelávanie zostávajú hlavnými spôsobmi budovania bohatstva v USA. Ak máte deti a máte malé úspory, môžete očakávať, že si na zaplatenie vysokej školy požičiate domáci kapitál.

Ak nemáte deti alebo sú samy, možno budete na dôchodku závislí od vlastného imania, ale nemusí. Ak očakávate sťahovanie, možno budete spokojní so zaplatením hypotéky a budete mať dostatok vlastného kapitálu na zálohu, ale nechcete byť pod vodou.

Okolnosti sa menia a domáca hodnota je len jedným z faktorov.

Ak máte konkrétny dôvod vedieť, ako napríklad pôžička na vlastný kapitál, je dôležité získať presný údaj. Možno stojí za to zaplatiť niekomu (a banka vás k tomu môže prinútiť), aby získal presné hodnotenie.

Ak sa chcete dozvedieť niečo o svojich osobných potrebách, bezplatné hodnotenie je často dosť dobré.

Pozrime sa, aké sú niektoré z týchto možností ...

Použite skutočné hodnotenie

Môže prísť čas, kedy budeme potrebovať a domáce ocenenie, možno pre pôžičku na vlastný kapitál alebo úverový rámec. V prípade, že tak urobíme, budem to považovať za presné ocenenie domu a upravíme našu domácu hodnotu v tabuľke.

Za to, čo stojí za to, ak dostaneme „profesionálne“ hodnotenie, prispôsobil by som svoju domácu hodnotu výsledkom tohto hodnotenia.

Používajte daňové odhady

To je to, čo daňový muž používa na stanovenie daní z majetku. Zdá sa rozumné použiť to na ocenenie vášho domu.

Zložité na tomto obrázku je, že sa ho môžete pokúsiť znížiť, znížiť daňové zaťaženie a to môže znamenať, že jeho hodnota je nižšia, ako za akú by sa predával. Ak ste s touto nezrovnalosťou v poriadku, zdá sa, že je to dobrý spôsob, ako každých niekoľko rokov predstierať „uvedenie na trh“.

Použite historický stredný priemer cien domov

Historické údaje zo sčítania ľudu USA ukázal, že priemerné ceny domov nerastú tak rýchlo.

V roku 1940 bola stredná cena domu 2 938 dolárov. (tieto údaje NIE sú upravené o infláciu)

V roku 2000 bola stredná cena domu 119 600 dolárov.

To je ročný nárast o 6,37%. (po úprave o inflácii je miera rastu iba 2,3%)

Môžete sa konkrétnejšie zamerať na úroveň štátu - v Marylande je to tempo rastu 6,67%. (Je to ešte nižšie, ak sa pozriete na roky 1990-2000, miera rastu je iba 2,28%)

Nastavte tempo rastu na 6% ročne, aby ste mali malý nárazník, a potom ho nechajte na pokoji.

Použite infláciu

Rád počúvam príbehy ľudí, ktorí si v roku 1980 kúpili domy za 30 000 dolárov a potom ich predali o 20 rokov neskôr za poriadnu sumu. Čísla sa zvyšujú, pretože všetko sa zvyšuje za 20 rokov. 30 000 dolárov v januári 1980 je ekvivalent 65 000 dolárov v januári 2000. (presný spôsob, ako o tom premýšľať, je, že za tých 20 rokov bola kúpna sila dolára znížená na polovicu)

Aký údaj o inflácii by sme mali použiť? Myslím si, že CPI-U (inflácia pre všetkých mestských spotrebiteľov, sú to všetky položky okrem potravín a energií) je pravdepodobne najlepšia stávka a môžete získať figúrky z BLS.

Čísla za každý mesiac nie sú mesačnou infláciou, ale sú to inflácie za posledných 12 mesiacov v daný mesiac. Takže september 2017 ukazujúci 1,7% naznačuje, že keď započítate september, inflácia za posledných 12 mesiacov bola 1,7%.

Ak by som to mal použiť, pozrel by som sa na infláciu za december každého roka, upravil by som svoju domácu hodnotu raz za rok a nazval by som to dňom.

Na kontrolu použite nástroje pre ceny domov

Existuje množstvo nástrojov, ktoré môžete použiť na bezplatné online hodnotenie domu. Keďže to robíte na účely sledovania, nemrhal by som tým.

Čo sa týka presnosti, ťažko povedať. Zaistite, aby boli informácie o vašom dome presné - vrátane, ale nie výlučne, štvorcových stôp, spální, kúpeľní a veku domu.

Kúpili sme si dom pred štyrmi rokmi, takže „presnosť“ bude jednoducho percentuálna hodnota vzdialená od našej domácej hodnoty. Zvláštne je, že náš domov sa v mnohých z týchto nástrojov neobjavil, takže nebude existovať údaj o presnosti.

Tu sú niektoré z obľúbenejších bezplatných nástrojov domáceho hodnotenia (s niekoľkými upozorneniami a upozorneniami):

1. Zillow - Sú to jedny z najväčších realitných stránok a ponúkajú Zestimate, čo je odhad hodnoty vášho domu. Môžete si zaregistrovať účet, nárokovať si domov a v prípade, že sa ich Zestimate zmení, zašlú vám e -mailom aktualizácie. (Presnosť 2,4%)
2. Redfin - Redfin je webom pre výskum nehnuteľností aj maklérstvom, ale keď si nárokujete svoj domov, môžete získať odhad hodnoty domu na základe charakteristík vášho domu.
   (Presnosť -19,1%)
3. Realtor.com - Na rozdiel od iných stránok, ktoré sú zamerané na domácnosti, má web realtor.com domáce vyhľadávanie, odhady a podobne; ale aj články a videá súvisiace s nehnuteľnosťami. Na svojom webe majú nástroj na odhad domu, ktorý nevyžaduje odhad domu, aby ste sa prihlásili alebo si nárokovali dom. Náš domov bohužiaľ nebol uvedený (čo je zvláštne, v zozname sú všetci naši susedia).
4. eepraisal.com - Na rozhodnutie budú čerpať údaje z rôznych zdrojov vrátane Zillow's Zestimate. Ich nástroj zobrazuje pohodlne susedné tržby. Pre náš dom nemali odhad eppraisal.com.
5. Trulia - Trulia je svojim dizajnom a účelom podobná Zillow, ale neponúka odhad domácej hodnoty.
6. Chase Home Value Estimator - Zadajte svoju adresu, kliknite na položku Získať hodnotu a získajte odhad priamo od Chase. Nemôžem povedať, aké údaje poháňa tento nástroj, ale pre moju adresu nebol k dispozícii žiadny odhad. Vypracoval som odhad pre náš predchádzajúci domov a zdal sa mi byť v rozumnom rozsahu.
7. ReMax - Ako maklér chce ReMax pravdepodobne predať váš dom, ale ich nástroj môžete použiť aj tak. Naša adresa bohužiaľ z nejakého dôvodu nie je uvedená. Tento nástroj sa ľahko používa a obsahuje peknú mapu Google. a môžete lietať po svojom okolí a nenápadne nahliadnuť do finančných okien svojho suseda.
8. HomeGain (nepoužívajte tento nástroj) - Zastavil som proces získavania odhadu domácej hodnoty, pretože to vyžadovalo moje meno, telefónne číslo a e -mail odoslané na AgentHomeValues.com - Nechcel som, aby mi „expertný agent“ poskytol „podrobnú analýzu trhu“. Tieto by som preskočil chlapi.

Ak by som to urobil, vybral by som Zillow a normalizoval by som číslo na moju nákupnú cenu v prvom roku a vykonal by som úpravy. Ak by som teda kúpil dom za 100 000 dolárov a Zillow by povedal, že má hodnotu 50 000 dolárov - odteraz až do večnosti by som Zillowov Zestimate zdvojnásobil.

Ako nakladáte s hodnotou svojho domu pri sledovaní čistého bohatstva?