Vždy som počul, že nehnuteľnosť je cesta k bohatstvu. Pravdepodobne máte aj vy.
Pre mnohých Američanov to znamená vaše primárne bydlisko. Kúpite ho, splácate hypotéku a tieto „nútené úspory“ plus zhodnotenie majetku vedú k vlastnému imaniu, ktoré často tvorí veľké percento vašej čistej hodnoty.
Pre ostatných to znamená investovanie do nehnuteľností mimo vášho domova. V niektorých prípadoch to znamená zapojiť sa do syndikácia nehnuteľností.
Syndikácia nehnuteľností je spôsob, akým sa pravidelní investori, ako ja, môžu zapojiť do obchodov s nehnuteľnosťami za milióny dolárov.
V skutočnosti som sa tak zapojil do nákupu realitnej spoločnosti kúpou komunity bytov s 98 jednotkami v Arizone za 8,15 milióna dolárov s projektovanou vnútornou mierou návratnosti (IRR) 14-18%.
Kľúčom je porozumieť tomu, ako funguje syndikácia nehnuteľností, ako nájsť syndikát, ku ktorému sa môžete pripojiť, a ako ich preveriť, aby ste získali solídny výnos:
Obsah
- Čo je to realitná syndikácia?
- Ako sú štruktúrované realitné syndikáty?
- Ako sa líšia syndikácie od REIT?
- Sú syndikácie nehnuteľností pasívne?
- Ako nájsť realitný syndikát?
- Ako crowdfunding zapadá do obrázku?
Čo je to realitná syndikácia?
Realitný syndikát je, keď skupina Investori vložiť peniaze do realitnej transakcie zostavenej a Sponzor.
Najľahšia analógia je, ak si s niekoľkými priateľmi chcete spustiť práčovňu. Práčovňa je veľmi drahá na spustenie, pretože musíte získať budovu, získať všetky čistiace zariadenia atď. V porovnaní s inými podnikmi sa však relatívne ľahko ovládajú.
Vy a hŕstka priateľov (investori) ste teda dali dohromady nejaké peniaze a miesto vám ponúka ďalší priateľ (sponzor). Sponzor dostáva plat za prevádzku práčovne, ako každý operátor, a každý dostane podiel na zisku.
Pri realitnej transakcii je to skoro rovnaké. Investori na dohodu prispejú peniazmi a sponzor vloží potné imanie a často aj časť vlastných peňazí. Investori často prispievajú kdekoľvek od 80 do 95% celkového kapitálu, pričom zvyšok vyzdvihne sponzor.
Ako sú štruktúrované realitné syndikáty?
Sú štruktúrované ako väčšina ostatných obchodov s nehnuteľnosťami - zvyčajne ako spoločnosť s ručením obmedzeným (LLC), ale niekedy aj ako spoločnosť s ručením obmedzeným (LP). V prípade LP je sponzorom generálny partner/manažér, zatiaľ čo investori sú komanditisti alebo pasívni investori.
To znamená, že vaša organizácia bude mať prevádzkové zmluvy (LLC) alebo partnerskú zmluvu (LP) - budete si to chcieť prečítať pozorne pretože uvádzajú, ako sa vyplácajú distribúcie, ako sa stanovujú hlasovacie práva, ako aj všetky poplatky, ktoré sponzor dostane pred distribúcie. Všetko dôležité bude zachytené v jednom z týchto dokumentov.
Služby syndikácie nehnuteľností majú veľa rôznych štruktúr. Som napríklad zapojený do syndikačnej dohody, kde „distribučný vodopád“ je:
- Po prvé, členovia triedy A (investori) dostanú 8% na naše príspevky (preferovaný výnos);
- Potom nám bude rozdelených 70% zostávajúcej distribuovateľnej hotovosti;
- Potom členovia triedy B (sponzori) získajú 30% distribuovateľnej hotovosti.
Z rozdeľovateľnej hotovosti investori získajú 8% na svoje kapitálové investície predtým, ako sponzori získajú podiel na zvyšku. Toto a ešte oveľa viac je popísaných v prevádzkovej zmluve.
Pri skúmaní distribúcie existujú štyri primárne faktory:
- Návrat kapitálu investora - Ako vám budú vrátené peniaze? Investori sú často platení najskôr pred sponzormi.
- Preferovaný návrat - Pri distribúciách je preferovaný výnos to, koľko sa najskôr zaplatí investorom. Vo vyššie uvedenom prípade je preferovaný výnos 8%.
- Dobiehacia doložka -Ak je sponzor prítomný, dostane 100% distribúcií až do doložky doháňania pred tým, ako prejaví záujem. Vo vyššie uvedenom prípade neexistuje žiadna doložka o dobehu.
- “Uložený úrok” - Keď je už všetko povedané a urobené, takto sa zisk delí medzi investorov a sponzora. Vo vyššie uvedenom prípade je rozdelenie 70/30.
Existujú aj poplatky, na ktoré je potrebné dávať pozor (nie je vyčerpávajúci zoznam):
- Akvizičný poplatok - Toto je poplatok zaplatený za uzavretie zbierky a zahŕňa nájdenie obchodu, organizácie a kúpu nehnuteľnosti.
- Poplatok za financovanie - Ak ide o financovanie, je to poplatok za obstaranie akvizičného úveru.
- Poplatok za správu - To je to, koľko sa sponzorovi vypláca za správu majetku spoločnosti.
- Poplatok za správu nehnuteľnosti - To je suma, ktorú sponzor platí za správu majetku.
- Dispozičný poplatok - To je suma, ktorú sponzor dostane pri predaji nehnuteľnosti.
To je len zachytenie niektorých zo širokých ťahov každej dohody - na získanie úplného obrazu je potrebné skontrolovať dokumenty o predplatnom a ďalšie právne dokumenty. Je to dôležité, pretože všetky tieto poplatky sa sčítajú, najmä keď hovoríte o peňažných sumách potrebných na transakciu s nehnuteľnosťou za niekoľko miliónov dolárov.
Ako sa líšia syndikácie od REIT?
Realitný investičný trust (REIT) je fond, ktorý investuje do nehnuteľností. Niektoré REIT sú verejne obchodované, iné (napr Fundrise) niesu.
Ak sa pozriete na 10 najlepších holdingov fondu Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), je to zoznam verejne obchodovaných spoločností (okrem č. 1, ktorý je ich vlastným fondom):
- Indexový fond Vanguard Real Estate II (VRTPX) - Inštitucionálny REIT spoločnosti Vanguard, ktorý vlastní podobný súbor spoločností
- American Tower Corp.
- Prologis Inc.
- Crown Castle International Corp.
- Spoločnosť Equinix Inc.
- Verejné úložisko
- Dgital Realty Trust Inc.
- Simon Property Group Inc.
- SBA Communications Corp.
- Welltower Inc.
Ak skúmate tieto spoločnosti, máte širokú škálu typov nehnuteľností. Spoločnosť American Tower Corp vlastní bezdrôtovú a vysielaciu komunikačnú infraštruktúru. Simon Property Group vlastní komerčné nehnuteľnosti a je najväčším prevádzkovateľom nákupných centier. Verejné úložisko je oranžová spoločnosť zaoberajúca sa verejným skladovaním.
Je to diverzifikácia nehnuteľností v rámci jednej transakcie.
A keď sa pozriete na percentá založené na type nehnuteľnosti, je to takmer rovnaké.
Vidíte? Trochu zo všetkého. Ako investor do nehnuteľností nemôžete poraziť jednoduchosť.
Tu je niekoľko kľúčových spôsobov, akými sa syndikácia líši od REIT:
Kupujete jednu nehnuteľnosť. S REIT môžete investovať do rôznych nehnuteľností. Pri syndikácii nehnuteľností obvykle kupujete iba jednu. Môže to byť veľký bytový komplex, ale stále je to jedna nehnuteľnosť.
Musíte byť akreditovaným investorom pre syndikáciu nehnuteľností. Syndikácia nehnuteľností je skutočne súkromné umiestnenie (súkromný predaj akcií v LLC/LP, ktoré budú nehnuteľnosť držať) a to znamená, že musíte byť akreditovaný investor podieľať sa. REIT je verejne obchodovateľný a nemá žiadne takéto obmedzenia.
Oveľa vyššie sumy minimálnych investícií. Sponzori nechcú veľa investorov. V skutočnosti, aby zostali poddajní, musia udržiavať nízke čísla. To znamená, že minimálne investície budú často 25 000 dolárov alebo vyššie. Ak chcete získať 2,5 milióna dolárov, potom aj pri 25 000 dolároch budete potrebovať stovku investorov. To je príliš veľa. Môžete si kúpiť podiel ETF spoločnosti Vanguard Real Estate (VNQ) za menej ako sto dolárov.
Ide o súkromnú neverejnú transakciu. Pri investovaní sa často vyžaduje, aby ste vydržali až do konca. Ak chcete zrušiť svoju pozíciu, budete musieť skontrolovať svoju prevádzkovú zmluvu, aby ste zistili, ako sa to robí. Nie je to také jednoduché ako stlačenie tlačidla „Predať/uplatniť“ svoje akcie v REIT. V tomto ohľade je váš kapitál uzamknutý a nelikvidnejší ako v prípade fondu.
Ak veci idú na juh, ste sami. Ako každá dohoda, syndikácia je založená na dôvere. Ak sa váš sponzor snaží podvádzať vás a ostatných investorov, zvyšovaním nákladov (a vreckovým ) alebo vyhýbať sa svojim povinnostiam, nedá sa veľa robiť, pokiaľ tam nie ste každý deň základ. Je menej pravdepodobné, že sa to stane s verejne obchodovanými spoločnosťami v REIT.
Môžete získať lepšie výnosy, ale určite budete mať vyššie poplatky. REF ETF spoločnosti Vanguard (VNQ) si účtuje len 0,12%, čo je veľká škoda, pretože sú tak veľkým fondom. Pravdepodobne zaplatíte viac v akejkoľvek syndikácii jednoducho preto, že nemáte úspory z rozsahu. To znamená, že Vanguardov REIT ETF má od roku 2004 návratnosť ~ 8,5% - dúfajme, že to zvládnete lepšie.
Sú syndikácie nehnuteľností pasívne?
Pasívny príjem je úžasné.
Syndikácia nehnuteľností sa bohužiaľ javí ako pasívna, ale v skutočnosti nie je. Ako investor nemusíte prevádzkovať nehnuteľnosť, ale nemôžete si sadnúť tak, ako by ste boli pri REIT. Musíte analyzovať príležitosť, urobiť náležitú starostlivosť a rozhodnúť sa.
Pretože veľa vašich vajíčok bude v jednom košíku, budete musieť tiež skontrolovať účtovnú závierku, ako sú výkazy ziskov a strát a súvahy, aby ste sa uistili, že všetko stále funguje v rámci projekcie. Musíte to urobiť, pretože si nemôžete byť istí, že je to niekto iný.
Je to teda pasívne v tom zmysle, že nemusíte hľadať nájomcov, vyberať nájomné, vysťahovať neplatiacich nájomcov... ale nie je to úplne pasívne.
Ako nájsť realitný syndikát?
Nájsť ľudí, ktorí potrebujú finančné prostriedky na uzatvorenie obchodu s nehnuteľnosťami, nie je ťažké - vždy budú existovať obchody s nehnuteľnosťami a operátori, ktorí finančné prostriedky potrebujú, ale nedokážu ich získať. Je možné, že majú obmedzené skúsenosti, nemajú zábezpeku, dohoda je pre banku príliš malá alebo iné rizikové faktory.
Najľahšie je pracovať s crowdfundingovou platformou, o tom nižšie, ale ak sa im chcete vyhnúť... stačí sa stretnúť s inými investormi alebo prevádzkovateľmi nehnuteľností. Ústne som sa dozvedel o dvoch syndikátoch, do ktorých som zapojený. Keď začnete investovať, začnete sa rozprávať s inými investormi o tom, ako sú obchody štruktúrované, čo je typické a ako preštudovať podmienky. Začnú vám tiež prinášať ponuky, aby ste získali druhý názor, a tak sa o nich dozviete.
Predtým, ako som sa pustil do týchto dvoch realitných syndikátov, som nemal žiadne praktické skúsenosti s investovaním do nehnuteľností, ale investovaniu som rozumel. Vedel som, že vnútornú mieru návratnosti, ktorú by som potreboval, by mala nalákať rizikovejšia relatívne nelikvidná dohoda (v porovnaní s akciovým trhom).
Ako crowdfunding zapadá do obrázku?
Crowdfundingové platformy uľahčujú hľadanie syndikačných ponúk. Ak platforma ponúka investíciu do jednotlivých nehnuteľností, skutočne sa pozeráte na syndikačnú dohodu.
Rovnako ako v prípade akýchkoľvek súkromných investícií, najväčšou výzvou je tok transakcií. Ak chcete nájsť dobré ponuky, musíte vidieť veľa ponúk, analyzovať ich a investovať iba do tých, ktoré vyhovujú vašim kritériám. Ak nevidíte veľa ponúk, môžu vás pokúšať podhodnotené ponuky, slabší operátori a ďalšie negatívne otázky, ktoré je potrebné investovať.
Preplnené realitné stránky pôsobiť ako magnet na obchody. Ak ste sponzorom a nemáte pripravenú skupinu investorov, môže byť ťažké nájsť investorov. Tieto stránky teda pôsobia ako magnet na sponzorov a investorov, čím uľahčujú život všetkým, pričom robia malé škrty (percento po dokončení dohody plus percento distribúcií).
Pred crowdfundingom bolo ťažšie nájsť syndikačné ponuky. Už ste museli poznať investorov do nehnuteľností, prehľadávať online fóra alebo iné skupiny a due diligence ste museli vykonávať sami bez filtra.
Jednu vec sa veľmi rýchlo naučíte, ak sa rozhodnete investovať mimo burzu, musíte prefiltrovať veľa zlých investícií. Pri crowdfundingu máte prinajmenšom hrubý filter, ktorý vás zbaví skutočne zlých ponúk ešte skôr, ako ich uvidíte. (a ja by som tvrdil, že zlyhanie RealtyShares ukazuje, že je ťažké to urobiť vo veľkom)
Ak ste akreditovaný investor a chcete nájsť jednotlivé nehnuteľnosti, overil by som si ponuky RealtyMogul a EquityMultiple.
Ak nie ste, alebo radšej crowdfunded realitné fondy, pozri sa na Realita Mogul alebo Fundrise. Pri fondoch nemusíte byť akreditovaným investorom. S financiami nemusíte dokonca vykonávať žiadnu náležitú starostlivosť o jednotlivé obchody. Môžete investovať do ich fondov, ktoré majú často veľmi špecifické investičné kritériá, a jednoducho zbierať distribúcie. Výhodou fondu je, že získate diverzifikáciu v mnohých nehnuteľnostiach, a nie podliehate bohatstvu jedného.
Uvažovali ste nad syndikáciou nehnuteľností?